我國房地產(chǎn)信托融資存在的問題與對策

侯麗麗

（綠地集團山東置業(yè)有限公司）

【摘要】在我國經(jīng)濟建設中，房地產(chǎn)一直都發(fā)揮著不可替代的作用，但房地產(chǎn)行業(yè)仍存在著很多令人困擾的問題，為了我國房地產(chǎn)業(yè)更快更健康的發(fā)展，我們研究如何使得房地產(chǎn)快速融資，通過對我國房地產(chǎn)信托融資進行分析，從而找出其中存在的問題并提出相應的解決方案建議。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 信托融資 多元化

一、信托融資簡介

信托是指受托人根據(jù)委托人要求，在雙方達成法律協(xié)議下受托人管理委托人財產(chǎn)，并為雙方帶來一定的經(jīng)濟效益的信任托付交易行為。如今社會信托已經(jīng)從簡單的資產(chǎn)管理衍生出多形式信托服務，如平臺投資，投資理財?shù)榷紝儆谛磐械倪\用。

在我國信托發(fā)展史上，信托進行過五次調(diào)整改革：

1、1982年4月10日，國務院發(fā)出《關于整頓國內(nèi)信托投資業(yè)務和加強更新改造資金管理的通知》。

2、1985年國務院要求銀行停辦信托貸款和信托業(yè)務，清理已辦業(yè)務。

3、1988年10月，國務院關于發(fā)布關于清理整頓公司的8號文件精神及《關于進一步清理整頓金融性公司的通知》。

4、1995年5月25日，國務院批準《中國人民銀行關于中國工商銀行等四家銀行與所屬信托投資公司脫鉤的意見》。

5、1999年4月27日，財政部發(fā)布《關于信托投資公司清產(chǎn)核資資產(chǎn)評估和損失沖銷的規(guī)定》。

以當前形式來看，房地產(chǎn)仍是促進國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其較高的綜合性、關聯(lián)性決定了在相關產(chǎn)業(yè)鏈的積極帶動作用，比如鋼材、水泥等建材行業(yè)。作為資金密集產(chǎn)業(yè)，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展、擴大規(guī)模，在資金需求這塊也相應的有所增加，在整個項目開發(fā)的過程中資金使用量較大。如何取得這些資金是當前房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的問題，作為眾多融資方式之一：信托融資為房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金提供了很大幫助。但是由于在我國的信托融資制度環(huán)境不夠成熟，為房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來了許多不便與困難。

二、房地產(chǎn)融資分析

隨著各行各業(yè)的快速發(fā)展，融資方式也開始越來越多樣化，從2008年到2014年期間，關于國內(nèi)貸款和自籌資金還是占了房地產(chǎn)融資中很大一部分的，并且自籌資金所占比例逐年上升，自籌資金中很大一部分是預售賬款，但預售賬款也算是間接的從銀行貸款融資，因為人們很少人有能力不通過貸款直接付清購買房地款。無形中，為金融行業(yè)帶來了一定的壓力。另外還有通過利用外資和外商直接投資所融資金，但還是遠遠趕不上自籌資金和國內(nèi)貸款融資金額。其他資金來源也是房地產(chǎn)行業(yè)融資中的一大重頭，那么其他資金來源又包括些什么呢？其他資金來源主要包括上市融資、發(fā)行債券、預收賬款等。

房地產(chǎn)信托融資，顧名思義，就是將房地產(chǎn)和信托兩個行業(yè)結(jié)合起來，通過信托方式得到資金再用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人和受托人雙方都帶來相應的利益。房地產(chǎn)信托融資的一大功能就是為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了很大的選擇空間，銀行融資要求較高，所以操作復雜，所需時間久，而信托融資則有著較為更低的要求，相對于銀行融資更為便捷。所以信托融資成為了廣大房地產(chǎn)企業(yè)進行融資時的更好的選擇。房地產(chǎn)信托的運作流程可分為美國模式和日本模式。它包括委托、代理業(yè)務、金融租賃等業(yè)務。

三、房地產(chǎn)企業(yè)信托融資中的問題

近年來，房價一直居高不下，房地產(chǎn)市場火爆，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資者產(chǎn)生更大的興趣，有著更強的激情在這個行業(yè)發(fā)展。其實這讓隱匿的房地產(chǎn)企業(yè)債務危機有可能在一定時間內(nèi)浮出水面，甚至爆發(fā)。在信托項目中房地產(chǎn)信托還是存在很大風險的，如若不重視相應問題的解決，債務問題、資金鏈緊張等一系列問題也會隨之而來。

1、缺少專業(yè)人才。在強調(diào)知識經(jīng)濟的當下，越來越重視人才的發(fā)展與培養(yǎng)。對于房地產(chǎn)信托融資運作，工作內(nèi)容不是抓項目落實而是以理財主的資產(chǎn)運作。因此擁有戰(zhàn)略投資眼光、精通投資業(yè)務的專業(yè)理財人員才是房地產(chǎn)信托融資最迫切需要的，與此同時對房地產(chǎn)行業(yè)相關知識的掌握程度也是審核要求之一。但是當前面臨的問題是供小于求，遍地開花的房地產(chǎn)企業(yè)擁有此類專業(yè)人才的還是屬于少數(shù)。大部分人員無論是專業(yè)能力、還是職業(yè)道德都有一定的欠缺。人才的稀缺是對房地產(chǎn)信托融資的首要阻礙。

2、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不夠多元化，目前，我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品集中于貸款型項目，在某方面，信托業(yè)務和銀行的業(yè)務神相似，這就突出不了他們各自的特征。兩者混為一談，必將削弱一方勢力。這樣，房地產(chǎn)信托和銀行體系就都得不到靈活充分的發(fā)展。

3、制度不完善。一個行業(yè)要有持續(xù)健康的發(fā)展必不可少的就是成熟的政策制度環(huán)境，然而我國房地產(chǎn)信托融資制度尚不完善?，F(xiàn)行制度最主要存在的問題就是在房地產(chǎn)信托投資發(fā)展相關內(nèi)容上分析不夠，另外信托行業(yè)在我國運行成本較高，突破困難。從結(jié)果上來說就是房地產(chǎn)信托沒有足夠的法律保障，房地產(chǎn)企業(yè)很難通過信托融資獲取資金。

四、房地產(chǎn)信托融資相關問題的解決對策

1、培養(yǎng)專業(yè)的人才隊伍。在當前市競爭激烈的場經(jīng)濟環(huán)境下，機構投資者對于房地產(chǎn)信托融資的參與度不夠，沒有充分發(fā)揮出信托融資靈活多變、收益穩(wěn)健等優(yōu)勢。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要將培養(yǎng)專業(yè)的人才隊伍作為發(fā)展重點，通過不斷實踐，采用學科合理的交叉式培養(yǎng)方法。重視從業(yè)人員在財務、金融等方面的業(yè)務能力培養(yǎng)。

2、創(chuàng)新房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。隨著銀行貸款等方式的限制越來越多，靈活多變的信托融資將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的首要融資選擇。只有積極創(chuàng)新房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，才能促進房地產(chǎn)企業(yè)健康、持續(xù)性的發(fā)展。舉例來說，關于產(chǎn)品期限可以采取彈性措施，如果情況特殊可以適當延長期限從而達到降低時間風險的效果。又比如風險控制方面，制定有針對性的防范措施來解決產(chǎn)品發(fā)行不同階段所產(chǎn)生的風險?？梢晕袑I(yè)的團隊、風險中介機構等，預測監(jiān)控風險并及時采取措施避免為企業(yè)造成財務損失。

3、構建一體化機制。房地產(chǎn)企業(yè)需摸清我國金融市場大環(huán)境，結(jié)合自身發(fā)展實際構建一套包含房地產(chǎn)信貸部、住宅銀行及抵押銀行等多元主體的投資體系。明確各個主體之間的責任與義務，避免沖突與重復，比如操作運行交給房地產(chǎn)信托投資公司負責、信用保證責任由保險公司承擔等，將各個獨立的部門有機的揉合起來。

參考文獻：

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