油田礦區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀與改進策略

明國芬

摘 要：本文重點介紹了油田礦區(qū)物業(yè)管理定位，分析了油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，對下步改進油田物業(yè)管理發(fā)展的對策進行了初步的探索思考，對今后改進油田礦區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的具有一定的指導價值。

關鍵詞：油田礦區(qū) 物業(yè)管理 現(xiàn)狀 改進管理 對策

1 油田礦區(qū)物業(yè)管理定位

目前，礦區(qū)在油田的定位不是很明確。油田把礦區(qū)定位于真正意義上的經濟實體和市場主體。從目前的實際運行情況看，礦區(qū)依舊帶有濃重的計劃經濟的特點，還保留著計劃經濟體制的許多痕跡。礦區(qū)在用工制度、資金運作等方面沒有充分的自主權，無法建立起適應自身業(yè)務特點和市場競爭需求的經營管理體制。油田礦區(qū)除了物業(yè)管理、醫(yī)療衛(wèi)生等主業(yè)外，還承擔著市政設施維護、富余人員安置、油田子女就業(yè)、居民文化建設、維護社會穩(wěn)定等方面工作。這種管理體制和職能定位，與企業(yè)追求利潤最大化的目標是相悖的。就物業(yè)管理方面來講，油田礦區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)與社會上的物業(yè)管理企業(yè)相比，在管理職能、人員結構、運作方式等方面也都存在著較大差別。

2 油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

近年來，油田礦區(qū)物業(yè)管理有了長足的發(fā)展，服務領域不斷擴大，服務水平逐步提高，職工群眾居住環(huán)境日益改善，成績有目共睹，但是，由于受計劃經濟、福利觀念和傳統(tǒng)思想的影響，礦區(qū)系統(tǒng)也自然而然的形成了依賴成本生存，靠補貼過日子的局面，自身創(chuàng)收能力不足，造血功能差。之所以形成這種現(xiàn)狀，既有歷史的原因，也有企業(yè)轉型過渡中出現(xiàn)的新問題、新原因。經過調查分析，這種現(xiàn)狀主要是因為“三個沖突”造成的。

（1）體制與機制的沖突。體制決定機制。由于油田企業(yè)正處于計劃經濟向市場經濟的轉換時期，管理體制明顯帶有計劃經濟的色彩，這就在很大程度上決定了運行機制、管理機制等也要受到計劃經濟的影響。

（2）機制與思路的沖突。運行機制在受管理體制影響的同時，也必然影響著干部職工的思想觀念和工作方式。礦區(qū)特別是物業(yè)管理系統(tǒng)經過不斷的探索，社會化的發(fā)展方向已經明確，市場化的工作思路也已確定，但結合油田實際情況來看，這種發(fā)展思路與現(xiàn)行機制之間還存在諸多不適應，很多問題和深層次的矛盾還需要進一步解決。市場機制、競爭機制不規(guī)范，管理和專業(yè)人才匱乏等是阻礙礦區(qū)實現(xiàn)發(fā)展目標的主要問題。

〔3〕思路與運營的沖突。工作目標的實現(xiàn)，在于扎扎實實的抓好落實。近年來，居民對礦區(qū)工作的滿意率呈下降趨勢，認為礦區(qū)的服務水平與以前相比下降了.這也是礦區(qū)系統(tǒng)普遍存在的現(xiàn)實問題。居民反映最強烈的問題就是屋面防水、室內排污管線、墻體維修等。據(jù)初步統(tǒng)計，礦區(qū)就有4200多戶的室內排污管線急改造，90棟樓房7.2萬平方米的屋面需要防水，63棟計2.4萬平方米的樓房墻體需要維修。雖然協(xié)調了一部分資金用于維修，但仍難以滿足居民的強烈需求。

強化自身造血功能、促進礦區(qū)不斷發(fā)展也是主要工作目標。由于油田物業(yè)管理發(fā)展時間較短，多元經濟項目起步較晚，沒有真正形成有規(guī)模的家政服務業(yè)，服務業(yè)發(fā)展不平衡，服務水平低.服務內容單一，服務范圍和覆蓋面狹窄，大部分以餐飲、娛樂為主，缺乏有特色、規(guī)范化、上檔次、上規(guī)模的典范，遠不能滿足礦區(qū)居民多方面、多層次需要。

3 改進油田物業(yè)管理的對策思考

3.1 管理局要給予政策上的扶持和經濟上的支持

目前的物業(yè)管理普遍存在著職責不清、交叉管理等問題，應按照國家有關法規(guī)政策。結合油田實際，界定社會職能與物業(yè)管理職能的范圍.為物業(yè)管理減輕不必要的負擔，對目前物業(yè)管理中難度最大的收費問題，管理局應出臺一些管理措施，對物業(yè)管理的發(fā)展給子政策上的支持。在市政建設管理與服務方面，應明晰范圍、區(qū)分責任，物業(yè)公司只負責管理小區(qū)內水電氣暖管道線路等入戶部分，而戶外部分則應由各相關專業(yè)公司與物業(yè)公司協(xié)商.實施委托管理，物業(yè)公司提取相應管理費。其次，礦區(qū)存量資產普遍存在設備老化，技術落后.盈利能力不強，維修成本連年遞增等問題。在這方面，礦區(qū)又沒有能力自行進行資產改造和投入，這無疑制約了礦區(qū)經濟總量的積累和擴張。

3.2 立足于油田內部，積極培育內部物業(yè)管理市場

油田物業(yè)管理企業(yè)從根本上來講，還是要以油田內部市場為主，要抓好內部市場的服務，經營好內部的物業(yè)管理.這是油田物業(yè)管理生存與發(fā)展的根本。在經背內部市場上，油田的物業(yè)管理企業(yè)必須要改變管理物業(yè)的舊有觀念，轉變?yōu)榻洜I物業(yè)，不能將著眼點僅限于收取有限的物業(yè)管理費中，而應該廣開思路，適應市場的需要，適應當前油田居民的需求，做到管理物業(yè)和經營物業(yè)兼容并行，將物業(yè)管理與物業(yè)經營融為一體。在做好物業(yè)管理工作的同時.應積極策劃、實施物業(yè)經營方案.發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力，將物業(yè)管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業(yè)全過程的營銷、服務和管理層面.將服務眼光放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為居民提供更為全面的服務。

3.3 進一步規(guī)范企業(yè)結構，完善管理體制

油田物業(yè)管理企業(yè)要想走上良性發(fā)展的軌道，首先，應改革現(xiàn)行的管理體制和運行機制。國務院頒布的《物業(yè)管理條例》中規(guī)定：從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。只有具備了法人資格，礦區(qū)才能成為市場的主體，才能參與市場競爭。其次，物業(yè)管理企業(yè)要從實際出發(fā)，科學設崗，合理配置人員，應依照國家建設部有關標準，對物業(yè)管理公司和小區(qū)物業(yè)管理站實行“定崗、定員、定職責、定報酬”的勞動分配制度，只有這樣，才能明確服務范圍，分清服務責任，才能實現(xiàn)精細化管理。三是要建立質量管理體系，進一步強化管理。物業(yè)管理企業(yè)應引入國際質量管理體系，在物業(yè)管理中實行規(guī)范管理、標準化服務，使物業(yè)管理的每一項工作、每一個環(huán)節(jié)都有章可循，有法可依，為物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展提供保障。

3.4 大力發(fā)展服務業(yè)等多元經濟

油田物業(yè)管理企業(yè)在做好自身管理與服務的同時，應大力發(fā)展迎合居民消費需求的家政服務、商業(yè)服務、餐飲服務等行業(yè)，以服務業(yè)促進物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。應充分利用油田主營產業(yè)效益好的機遇，利用物業(yè)管理的地域優(yōu)勢，廣泛調研、研究居民的各種消費需求，以家政服務為龍頭，為居民提供特色服務、衍生性服務，如：家庭保潔、家庭裝飾服務業(yè)、養(yǎng)老服務業(yè)、餐飲服務業(yè)、病房陪護服務等；應依托物業(yè)管理優(yōu)勢，以提供設備、組織活動、辦公服務、知識培訓、業(yè)務介紹、中介服務等形式，創(chuàng)建新的服務項目，開辟新的服務領域；以油田主體的經營增長為需求，建立和發(fā)展一批技術、生產、信息、生活等服務性企業(yè)，開發(fā)投資少、見效快的項目，達到低投入、高產出，實現(xiàn)礦區(qū)經濟的快速增長。

4 結束語

當前，油田礦區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)既面臨著機遇，又面臨著挑戰(zhàn)，要想實現(xiàn)新的發(fā)展，一方面管理局必須給予足夠的支持，使物業(yè)管理企業(yè)逐步走向正規(guī)化、專業(yè)化、持續(xù)化發(fā)展的道路；另一方面物業(yè)管理企業(yè)必須堅持市場化經營的方向，內強管理，外拓市場，充分發(fā)掘內在潛力，利用現(xiàn)有優(yōu)勢和資源，積極發(fā)展家政服務為主的多元經濟，努力拓寬生存空間，才能有更大的發(fā)展。