基于供給側(cè)改革的河南省房地產(chǎn)去庫(kù)存問題研究

張大力(河南城建學(xué)院，河南 平頂山 467036)

基于供給側(cè)改革的河南省房地產(chǎn)去庫(kù)存問題研究

張大力
(河南城建學(xué)院，河南 平頂山 467036)

對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存問題的背景、河南省房地產(chǎn)去庫(kù)存政策及執(zhí)行效果進(jìn)行探討，通過構(gòu)建回歸模型，對(duì)影響房地產(chǎn)庫(kù)存的因素進(jìn)行實(shí)證研究?；诠┙o側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的角度對(duì)河南省房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策措施提出建議。

供給側(cè)改革；房地產(chǎn)；去庫(kù)存

1 房地產(chǎn)去庫(kù)存問題的背景

習(xí)近平總書記在2015年中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上首次提出“供給側(cè)改革”，供給側(cè)改革即通過調(diào)整結(jié)構(gòu)、合理配置要素、擴(kuò)大有效供給、提高供給結(jié)構(gòu)適應(yīng)性，從而更好地滿足市場(chǎng)需求，使經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)模式，過去以抑制房?jī)r(jià)過快上漲為主要目的的政策調(diào)控手段，逐漸轉(zhuǎn)換為綜合使用多種政策手段促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。房地產(chǎn)庫(kù)存居高不下的根本原因是市場(chǎng)的盲目性和市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制的滯后性?；诘胤浇?jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)機(jī)，政府盲目供應(yīng)土地，企業(yè)盲目開發(fā)，造成了大量無效供給。

2014 年 7 月，在住建部城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，提出“千方百計(jì)去庫(kù)存”是完善房地產(chǎn)政策的首要工作。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“三去一降一補(bǔ)”，去庫(kù)存作為五大重點(diǎn)任務(wù)之一，房地產(chǎn)去庫(kù)存是重中之重[1]。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，進(jìn)一步明確了調(diào)控的精神，要在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的長(zhǎng)效機(jī)制上積極采取措施。在2016年和2017年的政府工作報(bào)告中，都把房地產(chǎn)去庫(kù)存作為重點(diǎn)工作內(nèi)容。同時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重分化，三四線城市房地產(chǎn)交易缺乏活力[2]，是去庫(kù)存政策主要的調(diào)控對(duì)象。

2 河南省房地產(chǎn)去庫(kù)存政策及執(zhí)行效果

2.1 河南省房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策路徑

河南省房地產(chǎn)政策按照中央精神和要求，對(duì)有效化解房地產(chǎn)高庫(kù)存采取了積極應(yīng)對(duì)措施。2015年4月河南省住建廳等七個(gè)廳局委印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(簡(jiǎn)稱“豫十六條”)，2015年10月河南省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房擴(kuò)大住房消費(fèi)的意見》(簡(jiǎn)稱“豫九條”)，都著重于積極引導(dǎo)住房消費(fèi)。2015年4月河南省政府辦公廳印發(fā)《財(cái)政支持穩(wěn)增長(zhǎng)若干政策措施》(簡(jiǎn)稱“豫十八條”)，其中六條涉及鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、推進(jìn)保障性安居工程、推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展基金項(xiàng)目落地等內(nèi)容，盡管政策未明確指明去庫(kù)存的目的，但從涉及的政策措施來看，很大程度上為房地產(chǎn)去庫(kù)存提供了更深層次的財(cái)政支持。2016年9月河南省政府辦公廳印發(fā)《河南省推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革商品房去庫(kù)存專項(xiàng)行動(dòng)方案(2016—2018年)》從堅(jiān)持精準(zhǔn)調(diào)控、打通商品住房與保障房通道、擴(kuò)大住房消費(fèi)、加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、切實(shí)提高住房品質(zhì)、優(yōu)化市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境等六個(gè)方面著手，努力降低商品住房庫(kù)存去化周期。

住房政策是影響住房銷售量最直接的影響因素[3]，2016年全省除鄭州外，各地市也相繼出臺(tái)購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼政策，積極落實(shí)一系列去庫(kù)存政策措施，加強(qiáng)市場(chǎng)供求調(diào)控，待售面積同比減少，總體性去庫(kù)存效果顯著。截至2017年1月底，全省商品房庫(kù)存面積11 291萬(wàn)m2，去化周期為11.2個(gè)月，其中商品住宅庫(kù)存面積6 216萬(wàn)m2，去化周期為6.9個(gè)月，去庫(kù)存周期總體回歸到合理區(qū)間。

2.2 河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀特征

2016年，全省商品房銷售活躍，商品房銷售面積達(dá)11 306.27萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)32.1%，增速比2015高23.5個(gè)百分點(diǎn)。與2015年的“降至冰點(diǎn)，波動(dòng)回升”走勢(shì)相比，2016年商品房銷售面積增幅呈現(xiàn)“一季度明顯加快、二季度波動(dòng)提升、三季度直線上升、四季度小幅回落”態(tài)勢(shì)，全年總體保持高速增長(zhǎng)。受國(guó)家和省市出臺(tái)的去庫(kù)存政策以及春節(jié)前后開發(fā)商優(yōu)惠措施刺激，年初市場(chǎng)需求快速釋放，增速由2015年的8.6%躍至2016年一季度的20.7%。2016年7月份開始，鄭州商品房交易出現(xiàn)過熱勢(shì)頭，商品房銷售高位運(yùn)行，拉動(dòng)全省商品房銷售面積增速上升。不同等級(jí)城市的去庫(kù)存進(jìn)程出現(xiàn)分化[4]，如圖1所示。

圖1 2015-2016年河南省商品房銷售面積與銷售額增速

從銷售的房屋類型來看，住宅銷售面積增速高于非住宅類銷售面積增速。2016年，商品住宅銷售面積為10 137.13萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)32.6%，占商品房銷售面積的比重為89.7%；非住宅類商品房銷售面積為1169.14萬(wàn)m2，增長(zhǎng)28.4%，占商品房銷售面積的比重為10.3%。全省商品房銷售額5 612.90億元，同比增長(zhǎng)42.3%，增速比2015年加快27.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額為4 839.03億元，增長(zhǎng)46.6%；非住宅類商品房銷售額為773.87億元，增長(zhǎng)19.9%。

3 河南省房地產(chǎn)庫(kù)存模型的實(shí)證分析

3.1 模型構(gòu)建

通過可能對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存產(chǎn)生影響的變量與庫(kù)存的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行研究，以期從數(shù)量關(guān)系上揭示影響房地產(chǎn)庫(kù)存的因素及影響程度。構(gòu)建回歸模型，如式(1)所示，分別探討供給側(cè)和需求側(cè)的不同因素對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存影響的效用函數(shù)：

Y=α+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+β7X7

(1)

其中：α為常數(shù)，βn(n為1～7的自然數(shù))表示各變量對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存(待售面積Y)的影響程度。

選取商品房待售面積(Y)來表示房地產(chǎn)庫(kù)存變量，作為因變量。影響庫(kù)存的供給側(cè)變量選取城鎮(zhèn)化率(X1)、房地產(chǎn)開發(fā)投資(X2)、建筑業(yè)總產(chǎn)值(X3)來進(jìn)行研究，假設(shè)供給側(cè)變量對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存的影響是正向的，即城鎮(zhèn)化程度高、房地產(chǎn)投資多、建筑業(yè)總產(chǎn)值高的地市，其庫(kù)存量相應(yīng)也高。影響庫(kù)存的需求側(cè)變量分為宏觀和微觀兩個(gè)層面，選取常住人口(X4)、生產(chǎn)總值(X5)代表宏觀需求，假設(shè)其與房地產(chǎn)庫(kù)存成反比關(guān)系，即常住人口多、生產(chǎn)總值高的地市意味著住房需求也高，房地產(chǎn)庫(kù)存則相對(duì)低；選取城鎮(zhèn)居民可支配收入(X6)、農(nóng)村居民可支配收入(X7)代表微觀需求，假設(shè)其與房地產(chǎn)庫(kù)存成反比關(guān)系，即無論是城鎮(zhèn)居民還是農(nóng)村居民，可支配收入高意味著購(gòu)買力強(qiáng)從而滿足購(gòu)房需求的程度高，房地產(chǎn)庫(kù)存則應(yīng)相對(duì)低。

3.2 實(shí)證檢驗(yàn)

選取2016年河南省18地市及10個(gè)省直管縣(市)的截面數(shù)據(jù)，為了消除不同指標(biāo)之間量綱的影響，在模型分析前對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。運(yùn)用SPSS進(jìn)行逐步回歸分析，分析探討供給側(cè)變量、宏觀需求變量、微觀需求變量引入模型時(shí)的不同變化，對(duì)模型進(jìn)行檢驗(yàn)，如表1所示。

表1 模型檢驗(yàn)

模型1，F(xiàn)值為9.319，通過顯著性水平0.01的檢驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率(X1)、房地產(chǎn)開發(fā)投資(X2)、建筑業(yè)總產(chǎn)值(X3)能夠解釋影響房地產(chǎn)庫(kù)存42.7%的因素；模型2，F(xiàn)值為23.445，通過顯著性水平0.001的檢驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率(X1)、房地產(chǎn)開發(fā)投資(X2)、建筑業(yè)總產(chǎn)值(X3)、常住人口(X4)、生產(chǎn)總值(X5)能夠解釋影響房地產(chǎn)庫(kù)存74.6%的因素；模型3，F(xiàn)值為13.778，通過顯著性水平0.001的檢驗(yàn)，模型的7個(gè)假設(shè)變量全部引入能夠解釋影響房地產(chǎn)庫(kù)存82.5%的因素。采用逐步回歸法的三個(gè)模型擬合度均通過統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，尤其同時(shí)考慮供給側(cè)變量、宏觀需求變量、微觀需求變量時(shí)的模型擬合較好。逐步回歸法的三個(gè)模型如式(2)、式(3)和式(4)所示。

Y1=251.967-3.842X1+0. 437X2+0. 14X3

(2)

Y2=-103.231+2.899X1+0.254X2+0.037X3+0.76X4-0.159X5

(3)

Y3=-45.551+3.903X1+0.248X2+0.033X3+0.745X4-0.155X5-2.302X6-2.179X7

(4)

對(duì)回歸模型的系數(shù)進(jìn)行分析，如表2所示。

表2 回歸系數(shù)分析

注：***P<0.001，**P<0.01，*P<0.05

模型中系數(shù)的絕對(duì)值和符號(hào)反映了各變量對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存的影響程度和方向。僅考慮供給側(cè)變量的影響時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資(X2)、建筑業(yè)總產(chǎn)值(X3)對(duì)房地產(chǎn)待售面積(Y1)有正向影響，影響程度分別為0.437和0.14，城鎮(zhèn)化率(X1)的影響沒有通過顯著性檢驗(yàn)。同時(shí)考慮供給側(cè)變量、宏觀需求變量的影響作用時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資(X2)、常住人口(X4)、生產(chǎn)總值(X5)對(duì)房地產(chǎn)待售面積(Y2)的影響系數(shù)分別為0.254、0.76和-0.159，城鎮(zhèn)化率(X1)和建筑業(yè)總產(chǎn)值(X3)的影響作用沒有通過顯著性檢驗(yàn)。

綜合考慮供給側(cè)變量、宏觀需求變量和微觀需求變量的影響作用時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資(X2)、常住人口(X4)、生產(chǎn)總值(X5)、城鎮(zhèn)居民可支配收入(X6)、農(nóng)村居民可支配收入(X7)對(duì)房地產(chǎn)待售面積(Y3)的影響系數(shù)分別為0.248、0.745、-0.155、-2.302和-2.179，城鎮(zhèn)化率(X1)和建筑業(yè)總產(chǎn)值(X3)對(duì)房地產(chǎn)待售面積(Y2)的影響系數(shù)沒有通過顯著性檢驗(yàn)。

4 河南省房地產(chǎn)去庫(kù)存的對(duì)策建議

4.1 優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)配套設(shè)施和公共服務(wù)

目前商品房去庫(kù)存主要有三個(gè)途徑：棚改貨幣化安置、公積金貸款支持和促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，但是房地產(chǎn)調(diào)控需求側(cè)政策短期內(nèi)可操作空間較為有限[5]。2016年河南省各地市普遍采取的購(gòu)房補(bǔ)貼措施，雖然在短期內(nèi)刺激了商品房銷售，但有可能造成三四線城市庫(kù)存“邊減邊增”，同時(shí)地方財(cái)政約束使補(bǔ)貼難以長(zhǎng)期維系。盡管總體上2016年各項(xiàng)去庫(kù)存措施成效顯著，但辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積卻依然呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，分別比同期增加了9.02萬(wàn)m2、41.45萬(wàn)m2，需引起足夠重視。因此，從供給側(cè)發(fā)力，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，增加有效供給，抑制和轉(zhuǎn)化無效供給是房地產(chǎn)去庫(kù)存的根本。一方面，要積極轉(zhuǎn)化非住宅類房地產(chǎn)庫(kù)存的用途，開展多元化經(jīng)營(yíng)；另一方面，對(duì)于房地產(chǎn)庫(kù)存較大的地區(qū)，政府應(yīng)積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修改規(guī)劃內(nèi)容，通過PPP模式將部分存量房轉(zhuǎn)化為教育、醫(yī)療、文化、養(yǎng)老等“公益用房”[6]，承接公共服務(wù)功能。

同時(shí)，全省106個(gè)縣(市)市政公用設(shè)施建設(shè)固定資產(chǎn)投資不足全省城鎮(zhèn)市政公用設(shè)施建設(shè)固定資產(chǎn)投資的20%，如用水普及率、燃?xì)馄占奥?、建成區(qū)排水管道密度、綠地率等明顯低于全國(guó)平均水平?？h級(jí)城市的基礎(chǔ)設(shè)施配套水平低、公共服務(wù)滯后造成了周邊熱點(diǎn)城市對(duì)三四線城市房地產(chǎn)需求的“虹吸效應(yīng)”[7]。因此，要加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施配套，促進(jìn)區(qū)域間功能互補(bǔ)，積極打造特色小鎮(zhèn)，優(yōu)化居住環(huán)境，提升社區(qū)服務(wù)，通過增強(qiáng)三四線城市活力和宜居性來增加吸引力，有效化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

4.2 促進(jìn)產(chǎn)城融合，引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房

目前我國(guó)戶籍人口城鎮(zhèn)化率剛剛超過36%，常住人口城鎮(zhèn)化率也只有56.1%，河南省人口多、起點(diǎn)低，城鎮(zhèn)化水平僅為46.85%，若僅考慮十個(gè)直管縣市則只有38.33%，人口城鎮(zhèn)化滯后于土地城鎮(zhèn)化[8]。實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)庫(kù)存量的相關(guān)性未通過顯著性檢驗(yàn)，也說明目前庫(kù)存的原因不是城鎮(zhèn)化率高造成的，反而可能是城鎮(zhèn)化率低造成的。因此，要推進(jìn)城鄉(xiāng)一體，加快農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力就近轉(zhuǎn)移，同時(shí)支持和引導(dǎo)農(nóng)民工等人員返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)。堅(jiān)持以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)中小型城市發(fā)展，在產(chǎn)城融合發(fā)展過程中，通過提高城市綜合承載能力吸引要素集聚，拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，使產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)和人口集聚相互促進(jìn)，培育新市民住房需求[9]。

遵循三化協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)律，大力發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力促進(jìn)農(nóng)民增收是化解三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存的長(zhǎng)效機(jī)制。本文實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民可支配收入與房地產(chǎn)庫(kù)存量的相關(guān)系數(shù)均為負(fù)值，說明經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、居民收入水平高的地市相對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存水平低。因此，要通過協(xié)調(diào)處理新型工業(yè)化、農(nóng)業(yè)化和城鎮(zhèn)化的關(guān)系，使城鄉(xiāng)資源共享，以產(chǎn)興城，有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民增收，進(jìn)而引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、樂業(yè)安居。

4.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)引領(lǐng)，推進(jìn)百城建設(shè)提質(zhì)工程

房地產(chǎn)庫(kù)存是個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，盡管“因城施策去庫(kù)存”是2017年河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)任務(wù)，但從“十三五”時(shí)期乃至今后更長(zhǎng)期來看，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展需要長(zhǎng)效機(jī)制。如果說從需求端刺激消費(fèi)是“治標(biāo)”，從供給側(cè)優(yōu)化結(jié)構(gòu)是“治本”，通過全面統(tǒng)籌全省新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，以科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)引領(lǐng)，開展百城建設(shè)提質(zhì)工程是化解庫(kù)存、標(biāo)本兼治的系統(tǒng)工程。

百城建設(shè)提質(zhì)工程是河南省新型城鎮(zhèn)化的重大舉措，通過開展城市修補(bǔ)、生態(tài)修復(fù)的“城市雙修”[10]，營(yíng)造宜居環(huán)境，通過統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境承載和民生改善等全面因素，全面科學(xué)規(guī)劃城市建設(shè)的方式和進(jìn)程。因此，推進(jìn)百城建設(shè)提質(zhì)工程是新常態(tài)下穩(wěn)增長(zhǎng)保態(tài)勢(shì)、轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)、補(bǔ)短板惠民生的綜合戰(zhàn)略舉措，能夠從根本和長(zhǎng)遠(yuǎn)上化解房地產(chǎn)庫(kù)存過高問題。

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On destocking in real estate sector in Henan province based on supply-side structural reform

ZHANG Da-li
(HenanUniversityofUrbanConstruction,Pingdingshan467036,China)

This paper first analyzes the background of the destocking in real estate sector, the policy of destocking and the implementation effect in Henan province. Through the construction of regression model, empirical research is performed for the impact of real estate inventory factors, which puts forward some suggestions on the policy measures of real estate in Henan province based on the structural reform of supply side.

supply-side structural reform; real estate; destocking

2017-02-05

河南省政府決策研究招標(biāo)課題(2016B036)

張大力(1978—)，男，河南寶豐人，博士，副教授。

1674-7046(2017)02-0061-05

10.14140/j.cnki.hncjxb.2017.02.011

F293.3

A