“消失”的北京像素和商住兩用房

張雅楠

等電梯的間隙，一位身材壯碩的東北漢子拎著長長一串房門鑰匙，憂愁而專注地望向窗外。

4月，在北京難得的晴朗天氣里，窗外綠意蔥蘢，柳絮彌漫天地，快遞員穿梭在小路上，蓬頭小帥哥在遛狗，情侶牽手走向包子鋪，一派安靜祥和。

東北漢子幽幽地說，這小區(qū)以前可熱鬧了。他是這個幾近冰封小區(qū)里少數(shù)幾個還在工作的“野生中介”。

僅僅在半個月以前，北京像素還是立在北京東五環(huán)外一面躁動的青春旗幟，是新鮮生活方式的試驗場。然而，3月26日，北京市住建委等五部門聯(lián)合下發(fā)的一紙“公文”，讓北京像素連同其他“商住”項目在房地產(chǎn)租售世界里“消失”了。

“活色生香”的小日子

北京像素自出生之日起就被打上“80后置業(yè)大本營”的標簽。

從2011年入駐至今7年時間，數(shù)萬名80、90后們成就了這個充滿活力的“商住”小區(qū)。8000多套LOFT、1500多套開間，數(shù)不清的餐廳、超市、咖啡館、健身房、酒吧，以及你想得到想不到的各式中介服務機構(gòu)，在21萬平方米的地盤上野蠻生長著。

一位90后業(yè)主說，原來她可以一個月不出小區(qū)大門，照樣把日子過得活色生香，“可以吃烤肉、焗飯、海鮮、火鍋，可以學陶藝、畫畫、吉他，可以唱歌、游泳、健身……”名單好像沒有盡頭。

規(guī)劃中，北京像素位于CBD朝陽區(qū)傳媒文化創(chuàng)意走廊，90后業(yè)主戲稱，她的像素朋友圈是一群一直在導，卻從未上過院線的導演；一直在寫，卻從未賣過高價的編劇；一直在拍，卻沒有什么美感和鏡頭覺悟的攝影；一直在演，卻總也沒在戲里看到過的演 員。

其實更多的是像她一樣沒有背景來北京打拼的年輕人，線上QQ群、微信、APP里打成一片，線下各種健身、遛狗、做飯愛好者很容易結(jié)成朋友，這是一個“自來熟”小 區(qū)。

房價和租金伴隨著社區(qū)氛圍和配套成熟水漲船高。2009年末北京像素首期開盤，2010年初北京開啟住宅限購，“商住兩用”“不限購”成為誘人的賣點，隨著地鐵和周邊大型商業(yè)的興起，LOFT的均價從1.9萬元/平方米一路漲至6.5萬元/平方米，緊緊咬住了周邊住宅價格，租金水平亦較三四環(huán)的小區(qū)不差多少，40平方米的開間可以租出4000元的價 格。

北京像素開發(fā)商中弘地產(chǎn)以及數(shù)萬業(yè)主享受到了限購的紅利。數(shù)據(jù)顯示，中弘地產(chǎn)2012年凈利潤同比增加約88%。公司稱，利潤大幅增長主要是因為報告期內(nèi)公司正在銷售的“北京像素”項目實現(xiàn)的大幅增長。

直到現(xiàn)在，這個土地使用權(quán)所剩不足40年的項目，依然是中弘地產(chǎn)最拿得出手的作品之一。

同時，它也圓了眾多沒有購房資格北漂的安居夢，不論是租還是買。為此，他們愿意選擇性忽視3公里外目前國內(nèi)規(guī)模最大的高安屯垃圾焚燒發(fā)電廠和機場航道的噪聲。

其后，伴隨北京供地結(jié)構(gòu)的變化，“商住”類項目大行其道。

閃了腰

事實上，判別“商住”的是非并不容易，憑借不限購、可居住的特點，“商住”一直是調(diào)控的法外之地，這點似乎有失公平，但若沒有它消化商業(yè)庫存，商辦用地的效率也難以保障。

商住兩用房在夾縫中蓬勃發(fā)展至2016年3月，北京“商住”類項目的成交量已經(jīng)遠超商品住宅。

鏈家一位經(jīng)理的帶看成交記錄顯示，2016年1月至今，她共在北京像素小區(qū)成交了15套房，平均每月成交1套。

今年3月6日成交的一套49平方米的東南向LOFT價位為288萬元，單價57785元。3月26日，同戶型的房子，成交價320萬元，僅僅20天的時間，房價上漲32萬元，漲幅讓每個業(yè)主、購房者和中介心潮涌動。

但身段柔軟了這么多年，最終還是：“閃了腰”。

就在3月26日當天，“商住”項目迎來封喉式調(diào)控。北京市住建委等五部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，明令禁止將商業(yè)辦公類項目擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛荆惯`規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途。

僅僅兩天后，林肯公園、萬科天地、未來城、泰禾中央廣場、西宸廣場、尚峰一號6個開發(fā)項目涉嫌將規(guī)劃批準的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦ν庑麄鞑N售，目前這6個項目已被停止網(wǎng)簽。

沒有中介愿意冒著注銷機構(gòu)備案或吊銷營業(yè)執(zhí)照的風險頂風作案，北京像素小區(qū)內(nèi)7家鏈家，8家恒洋，2家我愛我家，全部關(guān)門大吉。

那些熟悉小區(qū)交通、餐飲、學校甚至地鐵口哪個地攤?cè)苯锷賰傻闹薪?，或被分流至其他商圈寄工或者干脆轉(zhuǎn)行。網(wǎng)絡上也幾乎找不到和這個小區(qū)有關(guān)的租售信息。

北京市商住限購政策第一條就要求，新建商辦項目應該嚴格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設、銷售和使用，未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?；同時要求新建商辦項目最小分割單元不得少于500平方米，銷售對象為合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。

原有建成并已經(jīng)銷售的商辦類項目再次上市交易時，北京市要求交易對象可以為事業(yè)單位和社會組織，也可以是個人。不過，個人購買二手商辦項目不僅需要占用其購買住宅指標，還要求在京已連續(xù)五年繳納社會保險或個稅，更嚴苛的條件是還不能貸款。

就這樣，北京像素連同其他“商住”項目在房地產(chǎn)租售世界里“消失”了。

“說實話現(xiàn)在買不合適”

“我建議你還是別買了，500平方米起售，還是毛坯，價格還是原來的價格，怎么算都不合適，等政策細則出來后吧。”4月2日，在北京市大興區(qū)一個商辦項目銷售中心，負責銷售的羅伊勸告一位前來看房的購房者。

羅伊負責銷售的商辦項目位于北京市大興區(qū)黃村南側(cè)，緊鄰地鐵4號線義和莊站，與鄰近的黃村和生物醫(yī)藥基地相比，無論是商業(yè)配套還是人氣均有較大的差距，周邊地塊多數(shù)處于開發(fā)狀態(tài)，并沒有成熟的項目。

北京市住建委停止網(wǎng)簽的6個商改住項目中，有3個項目集中于此，羅伊負責銷售的項目就是其中之一，“我們目前嚴格按照政府要求來銷售，購買主體只能是公司，也沒有裝修了，價格還是50000多元起價，說實話現(xiàn)在買不合適?！?

羅伊告訴記者，從3月26日商辦限購政策出臺當天晚上，北京市商辦項目網(wǎng)簽已全部停止，目前仍沒有恢復網(wǎng)簽的具體時間，“現(xiàn)在就是買了，也網(wǎng)簽不了，還不如等政策落地后，價格估計也能降下來?！?/p>

在羅伊看來，政策落地少則兩三個月，多則半年，在這期間，因為新的商辦項目只能公司購買，而且要求起購面積500平方米，商辦項目價格下跌的概率極大。

與羅伊所在項目一路之隔的另一個商住項目，目前銷售中心已經(jīng)停止營業(yè)，“不是我們不想賣，國土局的來了好幾次，不讓賣了?！币晃讳N售人員表示。

停業(yè)整頓、關(guān)停

不僅是售樓處，今年以來，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)也已遭到數(shù)次嚴查。

“317”認房又認貸新政實施的第5天，3月22日，北京市住建委曾對138個房地產(chǎn)中介機構(gòu)門店進行了檢查。在此次執(zhí)法檢查中，11家房地產(chǎn)中介門店因異地經(jīng)營、無照經(jīng)營等違法違規(guī)行為被注銷備案、責令關(guān)停。其中，唯家中介公司德茂小區(qū)店、辰明中介公司果園店被當場摘牌關(guān)停。

此后，住建委又查處了一些房產(chǎn)中介在西城區(qū)4個小區(qū)附近的10家中介門店。這10家門店因涉嫌“天價學區(qū)房”涉及的稅收繳納、違規(guī)代理、哄抬房價等違法違規(guī)行為，被責令停業(yè)整頓一個月。

據(jù)北京市住建委網(wǎng)站消息，3月24日，在房地產(chǎn)中介市場執(zhí)法檢查中，因異地經(jīng)營、無照經(jīng)營等違法違規(guī)行為，北京怡然天地房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司等5家房地產(chǎn)中介機構(gòu)被責令關(guān)停。三天之內(nèi)，北京已有三批共26家房地產(chǎn)中介被責令關(guān)?；蛲I(yè)整頓。

當時有消息稱，北京市住建委、工商、地稅及區(qū)房管部門等組成的聯(lián)合檢查組，明確要求房地產(chǎn)中介機構(gòu)及其從業(yè)人員要做好規(guī)范二手房代理、規(guī)范房源發(fā)布、嚴格落實新政等六個方面的工作。

在“高氣壓”下，一些中介開始主動發(fā)聲作出承諾。4月8日，北京市場份額最大的中介服務商鏈家發(fā)布承諾稱，從即日起，對在鏈家成交未滿12個月再次出售的房源，不予接受委托。對明顯高于市場價的房源，特別是明顯高于市場價的所謂學區(qū)房，不予接受委托。與此同時，鏈家承諾立即全面停止商辦房買賣、租賃，并嚴禁全體員工參與雄安新區(qū)有關(guān)的房屋交易，嚴禁代理雄安新區(qū)的房屋銷售，嚴禁員工購買雄安新區(qū)的房屋。

就連那些曾令無數(shù)購房置業(yè)者心動的宣傳語，也遭到嚴厲打擊?！吧套捎谩薄ⅰ吧禎摿o限”、“學區(qū)房”等，這些以往在北京房源網(wǎng)站頻繁出現(xiàn)的字眼，今后也會消失了。

4月11日上午，北京市住建委、北京市工商局、北京市網(wǎng)信辦聯(lián)合約談15家發(fā)布房源信息的網(wǎng)站。據(jù)《北京晚報》報道，“開發(fā)商直售現(xiàn)房，買一層送一層，40年商住兩用”，“40年一室一廳，觀望是沒有結(jié)果的，該出手時就出手”，“普通住宅，50年商住兩用”，“世華龍樾，最新開盤時間2017年6月30日，價格待定”等，都是被公示的違規(guī)房源信息。

上述三部門對網(wǎng)站發(fā)布虛假房源信息、違規(guī)代理房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務等違法違規(guī)行為提出規(guī)范，要求各網(wǎng)站對發(fā)布的房源信息進行審查，在當日24時前撤下明顯存在違規(guī)信息的房源。同時，各網(wǎng)站嚴格按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第十四條規(guī)定，發(fā)布房源必須以房地產(chǎn)經(jīng)紀公司名義發(fā)布，不得以個人名義發(fā)布，并撤下所有以個人名義發(fā)布的房屋銷售、房屋租賃信息。

“別貼，小心建委抓你”

商住兩用房的出租房也受到影響。一位北京像素的業(yè)主3月中旬將房子交給中介出租，正常情況下幾天就能租出去。3月24日，中介還在頻繁地帶看，每天匯報成果，跟進意向租客。3月26日后，中介打電話讓他拿回鑰匙，并告知他們要撤店，自己即將轉(zhuǎn)行，問他有沒有合適的工作介紹。曾經(jīng)求租的客戶也不允許繼續(xù)聯(lián)系了。

想出租房子的北京像素業(yè)主回到最原始的方式，在小區(qū)里或者地鐵口守株待兔，對租房人充滿警戒，生怕對方是暗訪人員，因為在地鐵口貼招租廣告時被中介模樣的人告誡過，“別貼，小心建委抓你”。

鏈家轉(zhuǎn)讓店面的A4紙告示上被貼了三四張租賃傳單，其中就有野生中介沒有消化的房源。北京像素APP上也可以發(fā)布出租信息，但這個APP的影響力僅限于小區(qū)范圍內(nèi)，不是外來求租者能快速了解的渠道。

少了中介的穿針引線，社區(qū)熱度驟降。更關(guān)鍵的是，沒有買賣，也就沒有了最直接的定價機制。限購政策出臺后，曾有北京像素業(yè)主降價100萬元賣房未果。若商辦調(diào)控持續(xù)不變，北京像素便回到流動性低，交易少且間隔較長的商業(yè)地產(chǎn)市場，定價也就無法比照周邊住宅。

商業(yè)地產(chǎn)估值更多依賴盈利能力，若簡單按照商業(yè)資本化估值法估算，40平方米的商業(yè)用房，年租金5萬元，按一線城市4%-5%的資本化率計算，物業(yè)價值在100萬-125萬元，較調(diào)控前的價格幾乎折讓一半。

這對商辦業(yè)主和開發(fā)中的房地產(chǎn)商來說，都不是一個好消息。

房價下跌的暴擊很難即刻印證，但商住兩用的尷尬早已浮出水面。

去年8月，北京像素100多家餐飲店鋪被取締，就是因為居民樓內(nèi)無權(quán)辦理餐飲經(jīng)營許可證。曾經(jīng)一個月不出小區(qū)也能吃喝玩樂不愁的業(yè)主們，現(xiàn)在需要坐一站地鐵到長楹天街消費。

此外，北京像素以商辦立項，本可以注冊公司，小區(qū)業(yè)主此前也多會將地址出租，獲取每年6000元左右的租金收益，但由于整個小區(qū)絕大多數(shù)房產(chǎn)都用于居住，已經(jīng)被北京市工商管理局朝陽分局列為注冊地黑名單。

開發(fā)商，各有各門路

沒有人知道現(xiàn)狀會持續(xù)多久。去年6月，國務院曾發(fā)布文件，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格也是民用價格。這被很多人認為是打破存量“商住”僵局的可行辦法之一。

不過，從已開始落實該文件的廣東省的政策口徑看，“商改租”僅限持有大宗商業(yè)項目的企業(yè)，而不針對持有房產(chǎn)的個人。

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，截至4月5日，北京市商業(yè)庫存累計為240.46萬平方米，辦公類庫存面積為187.92萬平方米，兩者合計顯示了北京市商辦庫存總量為428.38萬平方米。這些僅是北京商辦庫存一部分，此外，還有歷年遺留庫存和開發(fā)商自持部分。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2007年至2017年3月26日限購政策出臺，北京商辦類庫存面積達到1090.38萬平方米，突破千萬級別。其中商住公寓存量面積為169.41萬平方米，商業(yè)存量面積為450.69萬平方米，寫字樓存量面積為470.28萬平方米。

4月以來，北京商辦項目日均去庫存量為1萬平方米左右，限購后成交面積下降幅度較大。限購后，商辦項目、尤其是偏遠地區(qū)的商辦項目如何開發(fā)和運營，是擺在開發(fā)商案上的一道難題。

銷售羅伊表達了樂觀的看法，他認為未來無論住宅用地還是商辦用地，土地在北京都將是稀缺資源，“剛剛北京掛出兩塊商辦用地，仍然很多開發(fā)商去搶，這說明大部分開發(fā)商還是看好未來發(fā)展前景。”

通州某商辦項目銷售人士表示，“北京市每年土地供應量都在大幅減少，先把資源拿到手，未來怎么做，各人有各人門路?！?/p>

在他看來，商辦限購有利有弊，“壞處是開發(fā)商短期回款比較難，但對大型開發(fā)商來說，還在承受范圍內(nèi)，好處是可以逼著你轉(zhuǎn)型自持做不動產(chǎn)運營，也可以和自身業(yè)務轉(zhuǎn)型結(jié)合起來，另外物業(yè)本身也會不斷升值?！?/p>

目前，最讓開發(fā)商不安的是在建、在售商住項目的處理辦法，尤其是在途交易的商住項目，一旦徹底糾正，勢必造成大量違約。

商住項目被拆除并非沒有先例，3月20日晚，已經(jīng)網(wǎng)簽近兩年的上海綠地尚峰匯項目被強制拆除，并引發(fā)業(yè)主反彈。對此，某商辦項目銷售負責人表示，綠地尚峰匯項目屬于極端案例，照搬難度較大。

北京市商住限購政策并沒有對目前在建、在售商辦項目銷售和未來再次交易做出明確規(guī)定，包括被處罰的商改住項目，目前多數(shù)主體已經(jīng)建成，一部分項目已經(jīng)以商住銷售名義銷售給個人。這些項目下一步怎么辦，還沒有明確的說法。

“這個確實比較頭疼，沒賣出去的好說，改造一下就可以，已經(jīng)賣出去的，以后不讓住肯定不行，個人判斷，政府應該不會一刀砍死?！绷_伊表示。

摘自經(jīng)濟觀察網(wǎng)http：//www.eeo.com.cn/2017/0413/302343.shtml