關(guān)于酒店定位策劃和可行性研究的思考

趙樹強(qiáng)

摘要：酒店定位策劃和可行性研究是現(xiàn)代酒店建設(shè)中不可分割的一部分，且隨著現(xiàn)代酒店業(yè)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，酒店定位策劃和可研報(bào)告被越來越多的酒店開發(fā)商所重視，酒店開發(fā)的科學(xué)性、可行性和可操作性是值得思考研究的問題，該文圍繞著酒店定位策劃和可行性研究報(bào)告及其延伸性這個(gè)酒店開發(fā)的持續(xù)指導(dǎo)過程對(duì)此進(jìn)行了一系列分析和探討。

Abstract： The hotel positioning planning and feasibility study is an integral part of the construction of the modern hotel. With the rapid development of the industry market of modern hotel， hotel positioning planning and feasibility report attract more and more attention by the hotel developers. The science， feasibility and operability of hotel development are the problems worth thinking. This article analyzes and discusses the hotel positioning planning， feasibility study report and its extension and the continuous guidance process of the hotel.

關(guān)鍵詞：酒店定位策劃；可行性研究；分析和探討

Key words： hotel positioning planning；feasibility study；analysis and discussion

中圖分類號(hào)：F719 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）14-0014-05

0 引言

現(xiàn)代酒店是以住宿為基礎(chǔ)，涵蓋餐飲、娛樂、康體、購(gòu)物等多項(xiàng)活動(dòng)的綜合性場(chǎng)所，現(xiàn)代酒店服務(wù)對(duì)象復(fù)雜，且呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)。隨著我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)、旅游和交通等的發(fā)展，助推了國(guó)內(nèi)酒店業(yè)的高速增長(zhǎng)，截止2014年底，中國(guó)的酒店產(chǎn)業(yè)現(xiàn)已成為擁有客房250萬(wàn)間（其中，有160多萬(wàn)間屬于星級(jí)酒店客房）、價(jià)值440億美元的龐大產(chǎn)業(yè)。而科爾尼最新發(fā)布的報(bào)告《中國(guó)酒店產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)空間》則認(rèn)為：未來10年，中國(guó)酒店產(chǎn)業(yè)將達(dá)到1000億美元，擁有630萬(wàn)間客房，每千人房間擁有率達(dá)到8個(gè)。中國(guó)的酒店業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到飽和點(diǎn)，其爆發(fā)性增長(zhǎng)在未來十年還將持續(xù)不減。

酒店，尤其是高星級(jí)酒店在建筑規(guī)模、功能配套、投資額、建設(shè)周期等方面需要注重的市場(chǎng)因素更多更復(fù)雜，即使是類型相似的酒店，其規(guī)模、功能、流線也因運(yùn)營(yíng)管理和品牌檔次的不同而差別巨大，酒店建設(shè)的主題特色則更沒有標(biāo)準(zhǔn)化模板。隨著酒店業(yè)的發(fā)展和酒店產(chǎn)品類型的不斷豐富，酒店定位策劃和可行性分析越來越受到酒店建設(shè)相關(guān)人員的重視，已經(jīng)成為了酒店建設(shè)及開發(fā)過程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，對(duì)其開展研究是十分必要的。

1 酒店定位策劃和可行性分析報(bào)告

早期的絕大多數(shù)酒店并沒有重視定位策劃和可行性分析，開發(fā)商往往直接引入規(guī)劃、建筑、室內(nèi)設(shè)計(jì)單位和酒店管理單位（自營(yíng)酒店則不需引進(jìn)酒店品牌或管理單位），這樣的結(jié)果，往往不能滿足投資商的真正需求，或者說僅能滿足酒店使用現(xiàn)階段或短期的需求——產(chǎn)品開發(fā)無市場(chǎng)前瞻性，無法滿足酒店建設(shè)經(jīng)營(yíng)與市場(chǎng)的對(duì)接和可持續(xù)發(fā)展。

酒店定位策劃及可行性分析報(bào)告是酒店項(xiàng)目開發(fā)的最前期階段，直接目的是為建筑和設(shè)計(jì)提供方向性指導(dǎo)，同時(shí)，在項(xiàng)目的決策、實(shí)施、經(jīng)營(yíng)等階段也具有指導(dǎo)作用。

就酒店建筑設(shè)計(jì)過程而言，這是個(gè)從無到有的創(chuàng)作過程，建筑類型（商務(wù)、度假或精品等）、規(guī)模體量、功能需求等的傳達(dá)與提煉并不能在設(shè)計(jì)開始之前就能梳理得無比清晰準(zhǔn)確，它通常是一個(gè)由粗到細(xì)、由模糊到具體的過程，業(yè)主就需要前期策劃中的市場(chǎng)定位指導(dǎo)；而就室內(nèi)設(shè)計(jì)而言，酒店星級(jí)檔次、個(gè)性的彰顯和設(shè)計(jì)造價(jià)等則需要隨著前期定位和建筑設(shè)計(jì)進(jìn)程的推進(jìn)而調(diào)整；此外，可行報(bào)告還包括了對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)期的預(yù)測(cè)，酒店品牌的選擇、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的評(píng)估等。

總結(jié)酒店開發(fā)實(shí)踐，筆者認(rèn)為，酒店定位策劃和可行性研究是現(xiàn)代酒店建設(shè)不可分割的一部分，投資商應(yīng)該“市場(chǎng)主導(dǎo)，策劃先行”，最佳的酒店開發(fā)方案是“策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)一體化并階段性更新調(diào)整”，即尋找合適的酒店策劃顧問機(jī)構(gòu)，在酒店項(xiàng)目開發(fā)前期就完成整體定位策劃和財(cái)務(wù)可行研究，并根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化發(fā)展靈活指導(dǎo)酒店建筑規(guī)劃、室內(nèi)裝修、品牌引入、開發(fā)運(yùn)營(yíng)、改造升級(jí)等環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)酒店的科學(xué)開發(fā)和良性運(yùn)營(yíng)。

2 酒店定位策劃和可行性分析報(bào)告的內(nèi)容

簡(jiǎn)單地說，酒店定位策劃和可行性研究就是基于對(duì)市場(chǎng)外部及項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件的分析研究，梳理內(nèi)在需求和酒店未來開發(fā)的思路，實(shí)現(xiàn)酒店功能的高效合理，同時(shí)，通過財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)酒店建成后的經(jīng)營(yíng)情況，最終確定酒店的可行性及投資回收期。主要內(nèi)容包括——分析、定位和財(cái)務(wù)可行預(yù)測(cè)。

2.1 基礎(chǔ)分析內(nèi)容

酒店策劃和可行性研究，必須有開發(fā)依據(jù)，綜合宏觀局勢(shì)和微觀環(huán)境，對(duì)酒店發(fā)展做出科學(xué)研判（見圖1）。

①宏觀層面，要把握酒店長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的政策、經(jīng)濟(jì)、城市和文化環(huán)境。

政策環(huán)境：對(duì)項(xiàng)目有利的政策方針和法律法規(guī)是良好的投資保證。旅游開發(fā)與酒店業(yè)政策、地產(chǎn)政策的支持和變動(dòng)會(huì)較大程度影響高星級(jí)酒店投資的數(shù)量、規(guī)模及收益率。

城市環(huán)境：城市區(qū)位、交通、形象和規(guī)劃發(fā)展，是酒店定位開發(fā)的起點(diǎn)，良好的城市發(fā)展現(xiàn)狀及清晰的發(fā)展規(guī)劃，為高星級(jí)酒店開發(fā)類型、客源定位及中遠(yuǎn)期經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)提供了基礎(chǔ)。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境：城市和區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和旅游經(jīng)濟(jì)直接影響著高星級(jí)酒店的發(fā)展，酒店的客源消費(fèi)水平、客源流量以及入住率都跟經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和趨勢(shì)息息相關(guān)。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)越好，相對(duì)來說酒店的發(fā)展越明朗，越有可能吸引到更多的住客。

文化背景：文化背景包括酒店自身的文化及酒店所處地區(qū)的文化。酒店自身文化即酒店的企業(yè)文化，良好的企業(yè)文化有助于提升酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于高星級(jí)酒店而言，良好的文化背景是重要的，它能夠有效的增加酒店客源。

②微觀層面要考慮項(xiàng)目條件、市場(chǎng)環(huán)境、開發(fā)商實(shí)力、競(jìng)爭(zhēng)力和潛在競(jìng)爭(zhēng)力五大因素。

項(xiàng)目條件：項(xiàng)目的地理位置、周邊環(huán)境、資源優(yōu)劣勢(shì)等均影響了項(xiàng)目自身品質(zhì)的高低，如何凸顯優(yōu)勢(shì)、弱化劣勢(shì)、甚至化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，是酒店策劃分析前期的一個(gè)重要部分。

市場(chǎng)因素：當(dāng)?shù)鼐频晔袌?chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀（數(shù)量、檔次、功能、品牌等）及酒店客源市場(chǎng)構(gòu)成是影響高星級(jí)酒店發(fā)展最為重要的因素，也是指導(dǎo)項(xiàng)目酒店開發(fā)最直觀最重要的分析部分。酒店市場(chǎng)的開發(fā)水平和飽和度，直接影響了項(xiàng)目酒店未來的規(guī)模、檔次和品牌等定位，而酒店客源的構(gòu)成情況，直接決定了高星級(jí)酒店的類型和客房入住率水平和房?jī)r(jià)水平，進(jìn)而對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)效益和生產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生影響。

開發(fā)商因素：開發(fā)商自身的實(shí)力是酒店發(fā)展的支撐，有實(shí)力的開發(fā)商更有條件開發(fā)出高品質(zhì)的酒店項(xiàng)目，且更能促成酒店項(xiàng)目的完成。

競(jìng)爭(zhēng)力因素：競(jìng)爭(zhēng)力是高星級(jí)酒店發(fā)展的外在威脅。特別是伴隨著高星級(jí)酒店投資熱、高星級(jí)酒店產(chǎn)品同質(zhì)性強(qiáng)、高星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的影響，科學(xué)評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況，合理評(píng)估自身競(jìng)爭(zhēng)力顯得尤為重要。

潛在競(jìng)爭(zhēng)力因素：潛在競(jìng)爭(zhēng)因素包括項(xiàng)目周邊擬/待建酒店開發(fā)情況、周邊城市酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境以及一些新興業(yè)態(tài)的替代功能。雖然是輔助參考因素，但對(duì)高星級(jí)酒店市場(chǎng)的影響也較為重要。

2.2 定位內(nèi)容

酒店定位策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及酒店類型、檔次、規(guī)模、功能、管理模式等方方面面，涵蓋投資項(xiàng)目該注重問題的各個(gè)要素。

①類型定位。

酒店開發(fā)依托的區(qū)位環(huán)境、資源條件、客源市場(chǎng)等因素各不相同，因此酒店開發(fā)在類型上也不盡相似，同時(shí)，隨著市場(chǎng)需求的多樣化，酒店發(fā)展類型也更為豐富且綜合性更強(qiáng)（見表1）。

②檔次定位。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)星級(jí)酒店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》將酒店按等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)是以星級(jí)劃分，分為一星級(jí)到五星級(jí)5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。星級(jí)越高，表示旅游飯店的檔次越高（見表2）。

③規(guī)模定位。

按照目前國(guó)內(nèi)和行業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)，酒店項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模方面有如下幾種可能的方案（根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，各酒店品牌對(duì)酒店規(guī)模有一定限制或要求，若酒店項(xiàng)目確定引進(jìn)品牌，除市場(chǎng)因素外，還需綜合考慮品牌要求，見表3）。

④功能定位。

從建筑設(shè)設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)及酒店管理三方面分析，酒店的基本功能分區(qū)為客流區(qū)與非客流區(qū)二大部分（見表4）。酒店功能及分區(qū)布局還取決于該酒店本身的定位及項(xiàng)目周邊的環(huán)境，要合理配套功能板塊并解決好其中各功能組區(qū)本身及相互之間的關(guān)聯(lián)。

⑤管理模式定位

目前國(guó)內(nèi)酒店常見的管理方式主要分為五類：

業(yè)主委托酒店顧問公司顧問咨詢管理；

業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)管理，結(jié)合加入國(guó)際品牌特許經(jīng)營(yíng)（貼牌經(jīng)營(yíng)）；

業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)管理；

委托國(guó)內(nèi)酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理；

委托國(guó)際酒店品牌管理公司經(jīng)營(yíng)管理。

2.3 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)分析內(nèi)容

現(xiàn)代星級(jí)酒店投資發(fā)展現(xiàn)狀是建設(shè)規(guī)模日益擴(kuò)大，投資的主要特征有投資周期長(zhǎng)、投資成本不可逆以及投資資金需求量大；投資存在的問題主要包括產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、投資盲目跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重、投資完后項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)問題復(fù)雜等。

基于以上投資特性與問題，酒店開發(fā)財(cái)務(wù)投資預(yù)測(cè)顯得更為必要。酒店財(cái)務(wù)分析是對(duì)酒店未來至少10-15年的經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行的量化分析（見表5），既要立足于現(xiàn)階段，又要保持一定的預(yù)見性，能為目前和未來發(fā)展變化的酒店投資決策服務(wù)。

3 酒店定位策劃和可行性分析報(bào)告的延展性

酒店的開發(fā)本身是一個(gè)持續(xù)性的過程，酒店開發(fā)有階段劃分且階段性目標(biāo)不同。

因此，一整套系統(tǒng)科學(xué)的酒店定位策劃和可行性分析報(bào)告不僅作為一個(gè)前期階段性的研究成果存在，它還具有一定的延續(xù)性和伸展性。

在中國(guó)，因?yàn)楹芏嗑频觊_發(fā)項(xiàng)目背景復(fù)雜及酒店市場(chǎng)的發(fā)展等原因，一份可研報(bào)告經(jīng)常無法滿足開發(fā)商的全部需要，因此，酒店定位策劃和可行性分析報(bào)告也應(yīng)該隨著酒店開發(fā)的階段不斷系統(tǒng)深化和動(dòng)態(tài)更新。

3.1 定位策劃和可研分析

酒店定位和可研分析（詳見第2節(jié)）是酒店酒店開發(fā)的第一項(xiàng)重要工作，是酒店顧問最基本最傳統(tǒng)的服務(wù)產(chǎn)品。主要包括酒店建設(shè)基礎(chǔ)條件分析、酒店定位、管理模式、酒店功能及服務(wù)特點(diǎn)策劃等定性內(nèi)容，以及總體規(guī)模、設(shè)施設(shè)備和面積、市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究等部分定量?jī)?nèi)容。

3.2 技術(shù)指導(dǎo)服務(wù)

酒店確定市場(chǎng)定位和可行之后，基于前期總體定位方案確定的酒店規(guī)模、功能、檔次及投資規(guī)模等，有兩項(xiàng)關(guān)鍵工作需及時(shí)展開：

一是項(xiàng)目規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)。酒店策劃顧問公司需進(jìn)一步編制“酒店項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書”，內(nèi)容包括酒店各項(xiàng)功能技術(shù)指標(biāo)等，協(xié)助甲方向設(shè)計(jì)單位詳細(xì)說明酒店整體定位、功能定義及技術(shù)指標(biāo)、建筑設(shè)計(jì)要求、酒店與項(xiàng)目中其他業(yè)態(tài)的相互關(guān)系等，協(xié)助設(shè)計(jì)單位順利開展設(shè)計(jì)工作；若管理公司能夠快速確定，酒店策劃顧問公司需依靠管理公司提供的酒店設(shè)計(jì)、建設(shè)、采購(gòu)、開業(yè)等標(biāo)準(zhǔn)制定技術(shù)服務(wù)細(xì)節(jié)，實(shí)際上部分定位標(biāo)準(zhǔn)在前期定位策劃和可研分析中已有所展現(xiàn)；若無相關(guān)品牌引入，根據(jù)業(yè)主需求，酒店策劃顧問公司可根據(jù)自身酒店設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)業(yè)主方完成建筑設(shè)計(jì)開發(fā)。

二是酒店管理公司引進(jìn)（如前期已確立引進(jìn)國(guó)際/國(guó)內(nèi)管理品牌）。管理公司引進(jìn)過程比較復(fù)雜，在確定品牌方向的情況下也需要至少6個(gè)月時(shí)間才能基本完成，且由于很多開發(fā)商缺乏與管理公司協(xié)同合作的經(jīng)驗(yàn)和能力，面對(duì)管理公司提出的各種要求不知所措，這也需要酒店顧問公司通過前期商務(wù)談判幫助開發(fā)商正式引入管理公司并爭(zhēng)取相應(yīng)的權(quán)益，此外，酒店管理公司的確定也可更好幫助開發(fā)商按時(shí)順利的推進(jìn)酒店建設(shè)工程。

3.3 開業(yè)籌備指導(dǎo)服務(wù)

打造一家高品質(zhì)酒店，開發(fā)建設(shè)是首要前提，然酒店要順利開業(yè)經(jīng)營(yíng)，設(shè)備和物品采購(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理體系建立、酒店服務(wù)規(guī)范體系、酒店人力資源儲(chǔ)備、市場(chǎng)推廣及營(yíng)銷計(jì)劃、設(shè)備試運(yùn)營(yíng)、開業(yè)儀式籌備、酒店試營(yíng)業(yè)等開業(yè)指導(dǎo)也必不可少，針對(duì)第一次介入酒店業(yè)的開發(fā)商，酒店策劃顧問還應(yīng)根據(jù)需求制定詳細(xì)的開業(yè)籌備計(jì)劃書。（對(duì)于引入知名國(guó)際/國(guó)內(nèi)品牌的酒店，開業(yè)籌備指導(dǎo)由品牌管理公司指導(dǎo)完成，該顧問環(huán)節(jié)主要針對(duì)自營(yíng)酒店項(xiàng)目）

酒店大型設(shè)備及系統(tǒng)采購(gòu)顧問服務(wù)內(nèi)容：包括對(duì)甲方提供的電梯、消防、暖通、給排水、強(qiáng)弱電等各采購(gòu)項(xiàng)目的采購(gòu)任務(wù)書、服務(wù)建議書、采購(gòu)合同等采購(gòu)文件提出優(yōu)化建議。

酒店開業(yè)物品采購(gòu)顧問服務(wù)內(nèi)容：開業(yè)物品包括FF&E類（固定裝置和設(shè)備，裝飾布藝，織物、裝飾燈具、藝術(shù)飾品、地毯等）；OS&E類（運(yùn)營(yíng)用品和設(shè)備，家具、器皿、視聽設(shè)備等），顧問公司需根據(jù)功能布局、經(jīng)營(yíng)情況假設(shè)、業(yè)主投資概算編制開業(yè)采購(gòu)預(yù)算，審查及界定。

經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃編制：建立組織機(jī)構(gòu)、管理制度、管理流程、服務(wù)規(guī)范、質(zhì)量控制體系等。

服務(wù)規(guī)范體系服務(wù)內(nèi)容：包括酒店房務(wù)（前臺(tái)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、禮賓車隊(duì)、通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、客房服務(wù)、公共區(qū)域、洗衣服務(wù)、客戶接待綜合服務(wù)等）、餐飲（中餐、宴會(huì)、西餐、咖啡廳、大堂吧等）、康樂（SPA中心、健身、泳池等）、會(huì)議等板塊的管理體系和服務(wù)規(guī)范。

人力資源體系建立：建立人事管理制度、定義崗位責(zé)任及人員編制；設(shè)計(jì)薪酬福利體系、編寫員工手冊(cè)、制定培訓(xùn)計(jì)劃等。

酒店?duì)I銷體系建立：制定酒店?duì)I銷戰(zhàn)略，組建和培訓(xùn)酒店?duì)I銷團(tuán)隊(duì)；建立酒店?duì)I銷團(tuán)隊(duì)激勵(lì)和管理制度；建立酒店?duì)I銷網(wǎng)絡(luò)。（網(wǎng)站、官方微信、官方微博等）；酒店總體VI規(guī)范；設(shè)計(jì)酒店宣傳資料文稿圖片系統(tǒng)；提供酒店印刷品樣本及清單；設(shè)計(jì)酒店市場(chǎng)銷售方案及價(jià)格體系等。

設(shè)備試運(yùn)營(yíng)：所有機(jī)電設(shè)備提前15-30天試運(yùn)行，測(cè)試其性能；特別是空調(diào)及強(qiáng)電，給排水部份。

開業(yè)儀式籌備：自選管理團(tuán)隊(duì)或酒店管理公司制定方案，成立專職小組；聘請(qǐng)專業(yè)推廣公司全面執(zhí)行；準(zhǔn)備及排練（3個(gè)月）；現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)模擬演習(xí)，各崗位模擬開業(yè)后正常運(yùn)作。

酒店試營(yíng)業(yè)：提前一個(gè)半月作部份及全面清潔；30天內(nèi)全面準(zhǔn)備試營(yíng)業(yè)；各部負(fù)責(zé)所管區(qū)域，公共部份由管家部全面負(fù)責(zé)；特別注意房間異味的清除。

3.4 升級(jí)改造指導(dǎo)

時(shí)代在發(fā)展，社會(huì)在進(jìn)步。酒店客房、餐飲、會(huì)議、康體娛樂、后勤等各個(gè)版塊的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)都有可能不斷演進(jìn)，而自身?xiàng)l件可能受建筑等條件制約，競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力逐漸退化。受酒店使用損耗和市場(chǎng)發(fā)展影響，一般一家酒店經(jīng)營(yíng)5-8年后或?qū)⒚媾R提升改造，這樣酒店就需要顧問公司根據(jù)市場(chǎng)需求編制新一輪的定位提升方案。

若一家酒店在建設(shè)前期就選擇了合適的酒店顧問公司，那么在早期的定位策劃和可研報(bào)告中就會(huì)有一些前瞻性的定位，比如酒店在規(guī)模體量、客房面積、功能設(shè)施等方面就會(huì)預(yù)先對(duì)未來至少10年的市場(chǎng)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)并一定程度超前開發(fā)，那么酒店在后期的改造升級(jí)中需要投入的資金、時(shí)間、資源就比較少，只需根據(jù)市場(chǎng)做一些補(bǔ)充定位或定位提升，并在內(nèi)裝設(shè)計(jì)上進(jìn)行更新，從而減少建筑結(jié)構(gòu)、功能布局方面的大型整改。

4 酒店定位策劃和可行性分析報(bào)告涉及的學(xué)科論

一個(gè)酒店的開發(fā)-建成-運(yùn)營(yíng)-持續(xù)發(fā)展，必然是多方人員共同參與努力的結(jié)果，也是各方人員在不同的立場(chǎng)上提出問題，通過討論、溝通、整合形成的共識(shí)。從學(xué)科性質(zhì)分析，現(xiàn)代酒店開發(fā)幾乎涉及了多門學(xué)科理論，市場(chǎng)、建筑和設(shè)計(jì)、藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理等多門學(xué)科相互關(guān)聯(lián)、借鑒和融合，形成了全新的開放的系統(tǒng)的體系，使酒店的建設(shè)和發(fā)展有了系統(tǒng)的理論依據(jù)和保障。

市場(chǎng)學(xué)相關(guān)：針對(duì)市場(chǎng)目標(biāo)群體的年齡、收入、需求、行為習(xí)慣等特征，確定酒店未來客源群體的構(gòu)成。

建筑和設(shè)計(jì)相關(guān)：酒店經(jīng)營(yíng)需要以建筑為媒介基礎(chǔ)，同時(shí)，酒店品牌檔次直接由室內(nèi)設(shè)計(jì)裝修所展現(xiàn)。

文化相關(guān)：企業(yè)文化和酒店形象識(shí)別，文化內(nèi)涵幾乎可以滲透到酒店建筑和設(shè)計(jì)、甚至經(jīng)營(yíng)管理的每一個(gè)細(xì)節(jié)當(dāng)中。

經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)：酒店提供的服務(wù)和客房是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的一種商品，酒店的建設(shè)成本、投資回報(bào)率、利潤(rùn)率等因素對(duì)酒店設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)有直接影響，酒店開發(fā)的市場(chǎng)特征可形成投資可行性研究結(jié)論。

管理學(xué)相關(guān)：酒店管理模式，會(huì)深刻影響到酒店內(nèi)部功能布局以及服務(wù)流線的布置。

5 結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)代酒店規(guī)?；虼蠡蛐?、檔次或高或低，類型更是豐富多彩，但其發(fā)展的階段性和生命周期是恒定不變的。為讓酒店在有限的生命力延續(xù)性更強(qiáng)、綻放更多光輝，實(shí)現(xiàn)并超越酒店投資的戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，唯有關(guān)注并重視其投資、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的每一個(gè)階段和環(huán)節(jié)，步步為營(yíng)。

而對(duì)應(yīng)于酒店發(fā)展不同設(shè)計(jì)階段的要求，可將定位策劃報(bào)告分階段制定，并不斷深入和細(xì)化，將加強(qiáng)酒店持續(xù)開發(fā)的科學(xué)性和可操作性。

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