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    我國房地產(chǎn)行業(yè)分化進一步加劇

    2017-05-05 00:43:34馬紅軍
    中國證券期貨 2017年4期
    關(guān)鍵詞:商品房金額庫存

    馬紅軍

    近日,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的房地產(chǎn)500強測評報告顯示,2016年行業(yè)集中程度進一步提升,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)兩年低至個位數(shù),行業(yè)平均利潤率下行趨勢未改,表明高增長時代已經(jīng)結(jié)束。在新的發(fā)展階段里,大型房企通過并購加速獲取資源,中小型房企加速轉(zhuǎn)型,行業(yè)分化進一步加劇。

    行業(yè)集中度提升

    從本次入榜企業(yè)看,500強頭名位次首次易主。恒大集團憑借2016年銷售金額3731億元、三年復(fù)合增長率達54.9%居首位,萬科、碧桂園、綠地、保利、中海、萬達、融創(chuàng)、華夏幸福、龍湖分列二到十位。

    25家企業(yè)連續(xù)9次進入100強;與2009年首次開展500強測評活動相比,榜單換血率近六成。

    2016年,房地產(chǎn)行業(yè)集中度繼續(xù)提升。從本次500強測評結(jié)果看,10強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售總金額約占500強銷售總金額的35%,銷售面積總計約占38%。前50強、100強、200強企業(yè)銷售金額分別約占500強總銷售金額的60%、70%和90%。資源加速向500強為代表的領(lǐng)先企業(yè)聚集。

    報告顯示,500強房企全年商品房銷售面積總額達5.2億平方米,同比增長31.6%;銷售金額創(chuàng)下6.3萬億元的新高,同比增長40.1%。500強房企市場份額按面積和金額分別為33.05%和53.35%,分別較上年提升6.33和7.51個百分點。從不同城市的銷售情況看,不論是銷售面積還是銷售金額,熱點二線城市表現(xiàn)最為強勢,部分三線城市回暖明顯。

    土地市場同樣反映出市場分化態(tài)勢。2016年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積22025萬平方米,比上年下降3.4%;土地成交價款9129億元,增長19.8%。地價上漲明顯,開發(fā)企業(yè)拿地成本明顯上升。這與企業(yè)集中熱點地區(qū)拿地有關(guān),市場分化趨勢延續(xù)。熱點城市樓市銷售向好,開發(fā)企業(yè)集中拿地,增加土地供應(yīng)、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)成為這些城市的重點調(diào)控方向;部分三四線城市繼續(xù)推進去庫存,落實“暫?;驕p少土地供應(yīng)”等政策。

    資源整合步伐加快

    報告顯示,2016年,房企特別是擁有品牌、布局、資源、開發(fā)能力優(yōu)勢的標(biāo)桿企業(yè),通過兼并收購、購買股份來增加土地儲備,并多元化布局。據(jù)統(tǒng)計,2016年房地產(chǎn)行業(yè)并購案為198宗,涉及金額為4014.83億元,金額同比上升43%。其中,央企兼并重組和資源整合步伐明顯加快。重組整合一方面能夠使部分業(yè)務(wù)雜泛的國企理清主營業(yè)務(wù),更好地做強主業(yè);另一方面能減少集團內(nèi)多家房企的同業(yè)競爭。此外,標(biāo)桿房企收購中小房企項目,擴大業(yè)務(wù)體量也是并購熱點。對于大型房企而言,通過兼并重組有利于企業(yè)獲取資源,從而化解土地市場價格高企的風(fēng)險。同時,通過持有其他上市房企股權(quán),有利于間接擴大土地儲備和提升話語權(quán)。

    報告指出,隨著房屋自有率不斷上升,存量市場特別是一二線城市的存量市場規(guī)模快速提升,其重要程度不斷提升。如何在存量資源上謀求企業(yè)發(fā)展,成為不少企業(yè)思考的重點。其中,存量改造及開發(fā)包括長租公寓、民宿改造、聯(lián)合辦公等業(yè)態(tài);平臺撮合包括分時度假等分享經(jīng)濟;物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等存量資源開發(fā)等成為探索方向。

    投資增速再回8%以上

    國家統(tǒng)計局上月發(fā)布的2017年前兩月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示,今年1至2月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9854億元,同比名義增長8.9%,增速比去年全年提高2個百分點。其中,住宅投資6571億元,增長9.0%,增速提高2.6個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.7%。值得一提的是,這是繼2015年1至3月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達8.5%之后,時隔兩年,投資增速再回8%以上。

    據(jù)悉,正是房地產(chǎn)重點指標(biāo)的快速上漲,促使開發(fā)投資增速有了較大幅度增長。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1至2月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積達622950萬平方米,同比增長3.2%,增速與去年全年持平。房屋新開工面積17238萬平方米,增長10.4%,增速提高2.3個百分點。房屋竣工面積16141萬平方米,增長15.8%,增速提高9.7個百分點。

    單從住宅來看,增速較為明顯。數(shù)據(jù)顯示,住宅施工面積423185萬平方米,增長2.1%;住宅新開工面積12410萬平方米,增長14.8%;住宅竣工面積11674萬平方米,增長15.3%。

    土地方面,數(shù)據(jù)顯示,1至2月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為2374萬平方米,同比增長6.2%,而去年全年為下降3.4%;但土地成交價款有所回落,具體成交額為794億元,增長12.7%,增速回落7.1個百分點。

    國家統(tǒng)計局投資司首席統(tǒng)計師王寶濱介紹說,1至2月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為9854億元,增長8.9%,增速比去年全年加快2個百分點,比去年同期加快5.9個百分點;房地產(chǎn)投資對全部投資增長的貢獻率為23.8%,比去年同期提高16.3個百分點。他認(rèn)為,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速加快,一方面是因為房地產(chǎn)銷售持續(xù)向好,特別是三四線城市在去庫存政策作用下,銷售增速明顯加快;另一方面是由于上年度企業(yè)拿的地已陸續(xù)進入開發(fā)建設(shè)階段,新開工項目明顯增加。

    國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟師盛來運也表示,今年前兩個月的房地產(chǎn)投資增速好于預(yù)期。其中,商品房銷售面積增長25.1%,盡管跟去年同期比略有回落,但較去年全年依然上升2.6個百分點,尤其是非重點城市,也就是三四線城市商品房的銷售面積大幅增長。

    盛來運說,種種跡象表明,去年10月份以來,新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控采取的因地制宜、分城施策的措施是正確的,且成效明顯,既維護了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,同時又使去庫存進程沒有受到影響。

    盛來運指出,1月份,15個一線和熱點二線城市中,有11個城市的新建商品住宅價格環(huán)比下降,3個城市持平,1個城市漲幅回落。三四線城市去庫存力度加大,1至2月份非重點城市商品房銷售面積同比增長35.9%,增速比上年全年加快14.0個百分點。

    數(shù)據(jù)顯示,1至2月份,商品房銷售面積為14054萬平方米,同比增長25.1%,增速比去年全年提高2.6個百分點。其中,住宅銷售面積增長23.7%,辦公樓銷售面積增長39.1%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長31.8%。商品房銷售額10806億元,增長26.0%,增速回落8.8個百分點。其中,住宅銷售額增長22.7%,辦公樓銷售額增長49.3%,商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長41.6%。

    “但我們也必須注意到,住宅庫存在持續(xù)多月降低后,又一次出現(xiàn)上漲?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

    據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2月末,商品房待售面積為70555萬平方米,比去年末增加1015萬平方米。其中,住宅待售面積增加468萬平方米,辦公樓待售面積增加155萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加260萬平方米。

    張大偉表示,住宅庫存在持續(xù)多月降低后再次上漲的主要原因是,三、四線城市庫存依然積壓,而一二線城市的樓市調(diào)控則抑制了過于火爆的市場,庫存逐漸平穩(wěn),因此,去庫存將是持久戰(zhàn),預(yù)期2017年整體三四線樓市政策將依然寬松。

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