上市公司密集賣房為哪般

許晟+王優(yōu)玲

“以賣房的方式提高企業(yè)凈利潤(rùn)，通過(guò)賣房美化公司業(yè)績(jī)、‘保殼的投機(jī)現(xiàn)象肯定存在”。

近期，多家上市公司密集發(fā)布公告擬出售房產(chǎn)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。同比看，今年擬出售房產(chǎn)的上市公司家數(shù)同比增加較多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2017年3月份，非房地產(chǎn)行業(yè)上市公司披露的公告中，涉及房地產(chǎn)出售的總金額已超過(guò)2億元。

并不完全屬于正常的市場(chǎng)現(xiàn)象

近日，三泰控股、深圳惠程、青海華鼎等上市公司紛紛發(fā)布公告，擬出售或轉(zhuǎn)讓部分房產(chǎn)。據(jù)本刊記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅2017年1月以來(lái)，至少已有15家上市公司發(fā)布出售房產(chǎn)相關(guān)公告，明顯多于2016年一季度。

4月8日，三泰控股發(fā)布公告稱，公司擬出售位于成都市金牛區(qū)蜀西路42號(hào)的部分工業(yè)用地使用權(quán)及地上附屬房產(chǎn)，涉金額1.69億元；3月28日，深圳惠程公告擬處置公司名下的34套房產(chǎn)，初步測(cè)算總價(jià)約5021.57萬(wàn)元。2016年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，已有逾百家上市公司出售房產(chǎn)。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉等專家及多名券商分析師、資深會(huì)計(jì)師認(rèn)為，對(duì)于3100多家A股上市公司的總數(shù)來(lái)說(shuō)，賣房產(chǎn)的上市公司雖然數(shù)量并不算驚人，但上百家上市公司密集賣房，并不完全屬于正常的市場(chǎng)現(xiàn)象。

“雖說(shuō)其中一些交易是正常市場(chǎng)需求的房產(chǎn)買賣，但以賣房的方式提高企業(yè)凈利潤(rùn)，通過(guò)賣房美化公司業(yè)績(jī)、‘保殼的投機(jī)現(xiàn)象肯定存在?！敝袊?guó)民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部研究規(guī)劃部總經(jīng)理付強(qiáng)說(shuō)。

從表面看，上市公司公告顯示的賣房理由大多類同，主要是為了盤活企業(yè)資產(chǎn)，增加流動(dòng)性資金。如3月24日發(fā)布售房進(jìn)展公告的科融環(huán)境稱，補(bǔ)充生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的流動(dòng)資金，減少融資需求，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用等。但在客觀上，賣房行為確實(shí)使部分上市公司實(shí)現(xiàn)了“業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)”“保殼”等目的。

另外值得注意的是，賣房之外，還有一些上市公司正在買入房產(chǎn)。如，步長(zhǎng)制藥在3月28日發(fā)布公告稱，為解決員工住宿、用餐、會(huì)議等需求，擬以不高于1.8億元的價(jià)格購(gòu)買215套普遍商品房、108套地下儲(chǔ)藏室、350個(gè)地下車庫(kù)等。

賣房成業(yè)績(jī)“增長(zhǎng)”捷徑

為什么賣房可以美化報(bào)表？“如果房產(chǎn)是以固定資產(chǎn)名目入賬，房產(chǎn)升值無(wú)法體現(xiàn)在報(bào)表里?！币晃蛔C券公司研究所研究員說(shuō)，通俗來(lái)說(shuō)，固定資產(chǎn)名目下，一套房子沒(méi)賣的時(shí)候賬上也許只記了200萬(wàn)元，但因?yàn)檫^(guò)去幾年房?jī)r(jià)上漲，賣掉就可以得到500萬(wàn)元的賬面資產(chǎn)，顯著改善財(cái)務(wù)報(bào)表狀況。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近年來(lái)樓市的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)成為市場(chǎng)可靠的“投資品”。房地產(chǎn)的升值，使上市公司可以通過(guò)賣房迅速獲取大量流動(dòng)資金，不僅可以快速增加凈利潤(rùn)、美化報(bào)表，對(duì)于一些主業(yè)不振的上市公司來(lái)說(shuō)，賣房產(chǎn)甚至可以讓企業(yè)“轉(zhuǎn)危為安”。

——為轉(zhuǎn)型創(chuàng)造條件。例如，主營(yíng)服飾產(chǎn)品的希努爾，2016年就曾出售位于北京的房產(chǎn)，為上市公司貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)4500多萬(wàn)元，使企業(yè)當(dāng)季利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的同時(shí)，為企業(yè)轉(zhuǎn)型電商營(yíng)銷提供了資金與空間。

——使上市公司賬面價(jià)值迅速翻倍。例如，三泰控股此次擬出售的房產(chǎn)賬面價(jià)值為7882萬(wàn)元，但以目前的評(píng)估價(jià)賣掉便可使賬面價(jià)值增加近億元；青海華鼎擬出售的12套物業(yè)，賬面值僅為976萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)值已達(dá)3788萬(wàn)元，增值率達(dá)282.96%。

——部分公司靠賣房撐起收入“半壁江山”。如三泰控股2016年度營(yíng)業(yè)總收入不過(guò)10.38億元，如此次賣房交易順利，即可獲得約1.69億元的收入；深圳惠程2016年?duì)I業(yè)收入只有2.88億元，但上述34套房產(chǎn)可套現(xiàn)5000多萬(wàn)元。

——賣房“保殼”。*ST人樂(lè)因連續(xù)兩個(gè)會(huì)計(jì)年度凈利潤(rùn)為負(fù)，2016年4月被實(shí)行“退市風(fēng)險(xiǎn)警示”，在出售長(zhǎng)沙天驕福邸物業(yè)項(xiàng)目后獲得4.06億元，最終在2016年度扭虧為盈，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6048.06萬(wàn)元，目前已申請(qǐng)撤銷退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

警惕資金脫實(shí)向虛

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2016年就有逾百家上市公司出售房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓金額超20億元。Wind資訊截至13日的統(tǒng)計(jì)顯示，2016年有116家上市公司的凈利潤(rùn)不足千萬(wàn)元，不抵北上廣深一線城市部分地區(qū)一套住宅的總價(jià)。房地產(chǎn)的非理性繁榮已經(jīng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有所沖擊。

專家表示，目前的情況下，不能給上市公司賣房下“投機(jī)炒房”的定論，但樓市高企顯然吸引了各方大量資金，也吸引著上市公司的資金在樓市里進(jìn)進(jìn)出出。如果此類事件大量發(fā)生，會(huì)導(dǎo)致資金脫實(shí)向虛，不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要警惕。

“上市公司賣房現(xiàn)象一方面反映的是資本市場(chǎng)的投機(jī)行為，另一方面反映的是樓市價(jià)格虛高?！鄙钲谧辖鸶圪Y本管理有限公司首席研究員陳紹霞說(shuō)，上市公司經(jīng)營(yíng)賺不到錢，賣掉一套房子就能賺幾百上千萬(wàn)元，樓市非理性繁榮會(huì)誘使部分上市公司偏離實(shí)業(yè)，形成資金脫實(shí)向虛的風(fēng)險(xiǎn)。

而且，為了獲得更大的業(yè)績(jī)或利益，上市公司賣房活動(dòng)還有可能產(chǎn)生“灰色空間”。業(yè)內(nèi)會(huì)計(jì)師認(rèn)為，上市公司賣房并不屬于正常的商業(yè)現(xiàn)象，上市公司有可能與評(píng)估師合謀，在公司需要時(shí)，做高房地產(chǎn)估值，以獲得更好的售價(jià)，增加房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益，“助力”業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

陳紹霞建議，針對(duì)上市公司賣房現(xiàn)象，監(jiān)管層需要做的是把資本市場(chǎng)監(jiān)管做好，打擊市場(chǎng)中各類違法違規(guī)的投機(jī)行為，并通過(guò)IPO常態(tài)化等方式，讓“殼”資源失去價(jià)值，通過(guò)多種方式引導(dǎo)資本市場(chǎng)回歸價(jià)值投資，使上市公司能聚焦主業(yè)，引導(dǎo)資金脫虛向?qū)崱?/p>

另一方面，專家也建議要從房地產(chǎn)行業(yè)入手，引導(dǎo)資金脫虛向?qū)??！吧鲜泄举u房現(xiàn)象，從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)有所失衡。如果任由房地產(chǎn)行業(yè)吞噬大部分信貸資源、社會(huì)資金，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力將會(huì)受到傷害?！敝袊?guó)人民大學(xué)國(guó)際貨幣研究所副所長(zhǎng)向松祚說(shuō)。

目前，一些積極信號(hào)正在顯現(xiàn)。2017年3月份以來(lái)，包括北京、廣州等眾多熱點(diǎn)城市都出臺(tái)了新的限購(gòu)政策，調(diào)控手段不斷加碼；2016年以來(lái)，IPO常態(tài)化等資本市場(chǎng)規(guī)則不斷完善，監(jiān)管力度不斷加碼。樓市、股市形勢(shì)都有所變化，上市公司賣房現(xiàn)象也將有所變化。