淺談建設(shè)項(xiàng)目前期手續(xù)的辦理

王春暉

摘 要：每個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)前都有相當(dāng)一段時(shí)間處于各種手續(xù)的審批階段，可以說手續(xù)的辦理進(jìn)度對(duì)工程的開工影響很大。市面上對(duì)于施工流程已有相當(dāng)成熟的經(jīng)驗(yàn)，而對(duì)于施工前期各種手續(xù)的辦理內(nèi)容及流程則鮮有涉及。本文以建設(shè)手續(xù)的辦理過程為線索，對(duì)工程建設(shè)前期各種主要手續(xù)的辦理節(jié)點(diǎn)進(jìn)行闡述。

關(guān)鍵詞：土地證；規(guī)劃許可；招標(biāo)；施工圖審查；施工許可

建設(shè)工程從立項(xiàng)到開工需要有很長(zhǎng)一段時(shí)間都處于前期手續(xù)的辦理階段，此階段的工作內(nèi)容相當(dāng)繁雜且需同時(shí)跟多個(gè)部門及單位打交道，復(fù)雜程度溢于言表，下面就工作中對(duì)于建設(shè)工程前期手續(xù)的辦理情況進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹：

1 土地證

我國(guó)頒發(fā)的土地證書有三種：①集體土地所有權(quán)證：縣級(jí)人民政府對(duì)農(nóng)民集體所有的土地進(jìn)行登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地所有權(quán)證；②集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證：縣級(jí)人民政府對(duì)集體所有的依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的土地進(jìn)行登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證；③國(guó)有土地使用權(quán)證?？h級(jí)以上人民政府對(duì)單位或個(gè)人依法使用的國(guó)有土地進(jìn)行登記造冊(cè)，核發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證。

用于建設(shè)的土地必須首先取得土地所有權(quán)，本文主要針對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行論述。

國(guó)有土地的獲得途徑有三種：①出讓：以招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等方式有償取得國(guó)有土地使用權(quán)；②劃撥：以劃撥方式無償取得國(guó)有土地使用權(quán)；③轉(zhuǎn)讓。

辦理土地證前，應(yīng)先取得發(fā)改部門的立項(xiàng)批文，并進(jìn)行可研報(bào)告、環(huán)境影響評(píng)價(jià)的審批工作，然后持建設(shè)工程的可行性研究報(bào)告和設(shè)計(jì)任務(wù)書、立項(xiàng)批文一并向規(guī)劃部門提出選址意見的申請(qǐng)，由規(guī)劃部門審核后出具建設(shè)項(xiàng)目選址意見書，再根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的性質(zhì)、規(guī)模等明確土地獲得的途徑，并到國(guó)土資源部門提報(bào)申請(qǐng)材料，申請(qǐng)材料至少應(yīng)包括用地勘界圖、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同及出讓金發(fā)票。

2 規(guī)劃許可

規(guī)劃許可有兩個(gè)證需要辦理：①建設(shè)用地規(guī)劃許可證：是城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證；②建設(shè)工程規(guī)劃許可證：是城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證與建設(shè)工程規(guī)劃許可證都需要向工程所在地的城鄉(xiāng)行政主管部門提出申請(qǐng)，其中建設(shè)用地規(guī)劃許可證是辦理土地使用權(quán)證的前置條件。

辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證所需材料包括：申請(qǐng)表、立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、勘測(cè)定界圖、土地使用權(quán)出讓合同等。

辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證所需材料包括：申請(qǐng)表、計(jì)劃批文、設(shè)計(jì)及規(guī)劃方案審批意見、土地使用權(quán)證及附圖、地形圖、總平面設(shè)計(jì)圖、分層面積表、日照分析文件等。

需要特別說明的是，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證需要向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)，辦理土地使用權(quán)證需要向國(guó)土資源部門提出申請(qǐng)，因在資料申報(bào)階段，兩個(gè)部門所需的材料相互矛盾，辦理土地使用權(quán)證時(shí)要求出具建設(shè)用地規(guī)劃許可證，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)又需要土地確權(quán)手續(xù)，因此很難順序辦理，一般情況下會(huì)有一段時(shí)間往返于這兩個(gè)部門之間，進(jìn)行多次溝通、協(xié)調(diào)的過程，這個(gè)過程可能需要多次政府會(huì)議進(jìn)行討論后才能最終落實(shí)。該階段也是建設(shè)項(xiàng)目前期手續(xù)辦理過程中最煩瑣、最沒有程序性可講的階段，往往需要隨時(shí)跟進(jìn)每一份材料的辦理進(jìn)度，工作內(nèi)容繁雜。

相比而言辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證雖然需要的材料名目繁多，需要參與的單位也多，但辦理階段有清晰的流程和程序，只需要按照規(guī)劃部門的要求將材料準(zhǔn)備齊全后報(bào)到規(guī)劃局審批窗口就可以順利辦結(jié)。

3 勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)

根據(jù)工程立項(xiàng)批復(fù)文件中關(guān)于勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)方式的要求，確定該項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)單位。招標(biāo)方式包括自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種。

自行招標(biāo)需要滿足：具有項(xiàng)目法人資格或法人資格、具有與招標(biāo)項(xiàng)目規(guī)模和復(fù)雜程度相適應(yīng)的工程技術(shù)、預(yù)算和管理等方面的專業(yè)技術(shù)力量、有從事同類工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)，以及設(shè)有專門的招標(biāo)部門或擁有3名以上專職招標(biāo)業(yè)務(wù)人員。否則均應(yīng)采用委托招標(biāo)的方式。

委托招標(biāo)需要與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)簽訂委托代理協(xié)議，由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)協(xié)助辦理進(jìn)場(chǎng)招標(biāo)登記備案手續(xù)后，依據(jù)招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定，開始按照招標(biāo)程序進(jìn)行招標(biāo)事宜。

進(jìn)場(chǎng)招標(biāo)登記備案所需準(zhǔn)備的材料包括：項(xiàng)目建議書或可行性研究報(bào)告的批復(fù)、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖。

4 施工圖審查

勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)完成后，必須對(duì)成果進(jìn)行審查。包括技術(shù)性審查和行政性審查兩項(xiàng)內(nèi)容。

技術(shù)性審查需要委托有資質(zhì)的審圖機(jī)構(gòu)有償進(jìn)行。審圖機(jī)構(gòu)著重對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件的穩(wěn)定性、安全性進(jìn)行審查，其中包括地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)體系是否安全、可靠，是否符合消防、節(jié)能、環(huán)保、抗震、衛(wèi)生、人防等有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的要求，以及是否達(dá)到規(guī)定的設(shè)計(jì)深度等。審查完成后，審圖機(jī)構(gòu)會(huì)出具建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見書和建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告書，并對(duì)合格的圖紙加蓋圖紙審查專用章，同時(shí)出具施工圖面積審核表。

加蓋圖紙審查專用章的圖紙是進(jìn)行行政性審查的必備資料，施工圖面積審核表中的面積數(shù)是進(jìn)行配套費(fèi)繳納的依據(jù)。

行政性審查又稱作施工圖聯(lián)合審查，該審查由規(guī)劃局、城鄉(xiāng)建設(shè)委、城管局、衛(wèi)生局、水利局、市政公用局、人防辦、公安消防支隊(duì)、園林局、安監(jiān)局、國(guó)家安全局、氣象局、供電公司聯(lián)合組成審查組，免費(fèi)對(duì)施工圖進(jìn)行獨(dú)立的專項(xiàng)審查，并分別出具合格意見后，由審圖辦出具建設(shè)工程施工圖聯(lián)合審查合格書，并對(duì)審查的合格圖紙加蓋施工圖聯(lián)合審查專用章。

5 施工許可

建筑工程施工許可證（簡(jiǎn)稱施工許可證）是由建設(shè)行政主管部門核發(fā)，以證明建筑施工單位符合施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。

施工許可證是工程開工所必須的憑證，沒有施工許可證的建設(shè)項(xiàng)目均屬于違章建筑。

施工許可證的申報(bào)材料至少應(yīng)包括：建筑工程施工許可申請(qǐng)表、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、土地使用權(quán)證、施工圖審查通知書、施工合同備案表、監(jiān)理合同備案表、建筑施工企業(yè)安全生產(chǎn)管理人員安全生產(chǎn)考核合格證書、項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明等，對(duì)于符合準(zhǔn)予許可條件的，在一個(gè)工作日內(nèi)制作辦理結(jié)果通知書和建筑工程施工許可證，不收取費(fèi)用。

至此建設(shè)項(xiàng)目前期手續(xù)辦理告一段落。