陽(yáng)光股份房產(chǎn)征戰(zhàn)招數(shù)頻錯(cuò) 斷尾求生難敵雪球債務(wù)

周月明

面臨種種不利局面，陽(yáng)光股份開始甩掉各種不良、虧損業(yè)務(wù)，但“大甩賣”之后，其債務(wù)仍然越滾越高。

進(jìn)入4月，大部分房地產(chǎn)上市公司的年報(bào)已發(fā)布完畢，80%以上的房企凈利潤(rùn)都有所增長(zhǎng)。不過(guò)，就在大家都賺得盆滿缽滿的時(shí)候，陽(yáng)光股份（600608.SH），這家主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)出租的房企，卻在2016年?duì)I收和凈利潤(rùn)雙雙逆勢(shì)下滑，排名倒數(shù)。

過(guò)去的一年陽(yáng)光股份究竟發(fā)生了什么，令它在房產(chǎn)利好年的大潮中如此失落呢？公司并未對(duì)記者的采訪給予答復(fù)。

時(shí)運(yùn)不濟(jì)策略頻失利

年報(bào)顯示，陽(yáng)光股份業(yè)務(wù)主要分布在京津滬、成都等最熱點(diǎn)的幾個(gè)區(qū)域。

不過(guò)，即使一直在好田上“耕種”，陽(yáng)光股份收獲的果實(shí)也并不太多。其去年全年?duì)I業(yè)收入6.4億元，凈利潤(rùn)虧損4.7億元。再往前回溯，其2014年凈利潤(rùn)虧損5.85億元，2015年僅實(shí)現(xiàn)盈利2018萬(wàn)元。

究其原因，與陽(yáng)光股份這幾年不能正確判斷房地產(chǎn)形勢(shì)有很大關(guān)系。

陽(yáng)光股份開發(fā)房地產(chǎn)多走高端路線。陽(yáng)光上東是北京最早的涉外高端樓盤，2004年-2014年陸續(xù)竣工，2008年開始預(yù)售，2016年仍屬于銷售庫(kù)存狀態(tài)。成都的錦尚項(xiàng)目也位于市娛樂休閑核心區(qū)，陽(yáng)光新業(yè)中心集精裝公館、高檔LOFT、購(gòu)物中心于一體，是核心商住物業(yè)。

走這種路線開始時(shí)效果還行，但高端項(xiàng)目的尾房就沒那么好處理了。即使在房地產(chǎn)市場(chǎng)一路高歌猛進(jìn)的2016年，北京陽(yáng)光上東和成都錦尚項(xiàng)目雙雙去庫(kù)存緩慢，銷售收入同比均大幅下降50%左右。

在高端樓盤尾房難賣的同時(shí)，陽(yáng)光股份還在天津做了一個(gè)失敗的決策。其天津楊柳青項(xiàng)目于2012年開工，2013年開始預(yù)售，2014年竣工。然而受宏觀環(huán)境影響，2014年房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大調(diào)整壓力，天津市高端住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷影響，楊柳青一期竣工即銷售受阻，該項(xiàng)目2014年計(jì)提減值4.1億元，導(dǎo)致2015年出現(xiàn)5.85億虧損。

直到2016年，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，公司的天津楊柳青項(xiàng)目一期存貨才有所好轉(zhuǎn)，全年簽約金額約4.0億元，回款金額2.7億元。不過(guò)該項(xiàng)目毛利率只有5.1%，僅給公司帶來(lái)924萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。

而且，天津還有兩個(gè)被擱淺的項(xiàng)目，天津楊柳青鷺嶺景園項(xiàng)目二期和天津楊柳青鷺嶺廣場(chǎng)項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目2012年便開工，自2015年起不再追加投資，竣工時(shí)間尚不確定。這部分成本也一直被擱淺，很難為公司帶來(lái)積極的現(xiàn)金流。

在建項(xiàng)目停滯、高端尾樓甩不掉，導(dǎo)致公司的存貨額水漲船高，截至2016年年底，公司存貨已高達(dá)28.6億元。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)效果不佳，公司的另一塊大業(yè)務(wù)——投資性房地產(chǎn)租金也開始下滑。這幾年公司的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目受電子商務(wù)沖擊及新開業(yè)商業(yè)綜合體的競(jìng)爭(zhēng)，一邊是新的購(gòu)物方式令一部分客流分散，一邊是實(shí)體店面經(jīng)營(yíng)壓力越來(lái)越大而不得不關(guān)掉門面。到2016年，投資性房地產(chǎn)租金營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1.9億元，雖然是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的2.5倍，但兩年來(lái)已累計(jì)下滑1.2億元，降幅高達(dá)38%。

甩賣資產(chǎn)債務(wù)越積越高

面臨種種不利局面，公司稱要開始走“輕資產(chǎn)”模式，也就是甩掉各種不良、虧損業(yè)務(wù)，某種程度上來(lái)說(shuō)屬于“斷尾求生”。

3月4日陽(yáng)光股份發(fā)布公告稱，擬與大業(yè)信托有限責(zé)任公司簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬將全資子公司北京瑞騰陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給大業(yè)信托，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣3.16億元。

北京瑞騰持有北京陽(yáng)光苑65%股權(quán)，陽(yáng)光苑的主要資產(chǎn)包含位于朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路的盛世嘉園項(xiàng)目和西城區(qū)西直門外大街的陽(yáng)光大廈。

業(yè)內(nèi)人士稱，公司資產(chǎn)如果不剝離，子公司財(cái)報(bào)就要并表，勢(shì)必會(huì)拖累母公司，而母公司的定增或發(fā)行其他相關(guān)金融產(chǎn)品就會(huì)受挫。

不過(guò)“大甩賣”之后，陽(yáng)光股份的債務(wù)仍然越滾越高，2014年以來(lái)，公司融資一直保持在40億元以上的高規(guī)模，截至2016年年底，公司融資規(guī)模達(dá)到45.7億元。而且，看起來(lái)甩賣的資產(chǎn)并不能“填補(bǔ)虧空”，很大一部分債務(wù)是靠新的借款來(lái)償還，這也令其財(cái)務(wù)費(fèi)用自2014年以來(lái)一直高居不下，2016年財(cái)務(wù)費(fèi)用占公司營(yíng)業(yè)收入比重達(dá)到46.4%。

股價(jià)虛高前景撲朔迷離

但奇怪的是，巨虧的陽(yáng)光股份股價(jià)自2016年3月以來(lái)開始走高，整年股價(jià)上升了近45%。

這種反常的現(xiàn)象與其曾有重組計(jì)劃以及被同業(yè)大公司持股有關(guān)。

2016年3月，陽(yáng)光股份一度停牌籌劃重組，公司原計(jì)劃發(fā)行股份購(gòu)買體奧動(dòng)力股權(quán)，向文化體育轉(zhuǎn)型。令人不解的是，這場(chǎng)重組在數(shù)月后宣告終止。

不過(guò)之后，2017年1月，陽(yáng)光股份又發(fā)布公告稱，接到上海永磐實(shí)業(yè)有限公司通知，其持股已達(dá)到5%。永磐實(shí)業(yè)背靠港股房地產(chǎn)上市公司旭輝集團(tuán)。而旭輝集團(tuán)在房地產(chǎn)界可謂是聲名赫赫。資料顯示，旭輝集團(tuán)成立于2000年，注冊(cè)資本10億元。據(jù)其2017年1月披露的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，公司2016年累計(jì)合同銷售金額約530億元。

且據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)等3家單位聯(lián)合主辦的中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果，旭輝集團(tuán)位列《2015中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)500強(qiáng)排行榜》第24位，而陽(yáng)光股份排在第129位。

在陽(yáng)光股份連續(xù)虧損的情況下，還有同業(yè)大佬介入持股，難免令投資者想入非非。

再加上目前的陽(yáng)光股份實(shí)際處于一種無(wú)主狀態(tài)，雖然第一大股東RecoShine持有陽(yáng)光股份29%的股權(quán)，但此前，LeadingBig已于2015年8月從新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資旗下公司手中接過(guò)RecoShine100%股權(quán)，進(jìn)駐陽(yáng)光股份，但LeadingBig本身并沒有實(shí)際控制人，這也導(dǎo)致陽(yáng)光股份目前處于“無(wú)主”的狀態(tài)，目前來(lái)看似乎具備一定的“殼資源”屬性，但公司股價(jià)終歸要靠實(shí)際業(yè)績(jī)或重組支撐，未來(lái)走向如何目前仍存很大不確定性。