房產(chǎn)稅稅基評估問題研究

傅樵

摘 要： 隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展，為了加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，穩(wěn)定房價，增加地方財政收入，房產(chǎn)稅具有重要的意義，而保證房產(chǎn)稅征收的合理性和公正性，必須確保房產(chǎn)稅稅基評估的準確性，因此，本文分析了房產(chǎn)稅稅基的內(nèi)涵，并指出了我國目前實施房產(chǎn)稅面臨的難題，如法律法規(guī)制度不健全，稅基評估的成本過高等，并進一步分析了目前我國房產(chǎn)稅稅基評估存在的問題，如評估主體不清晰，評估方法不合理，申訴機制不健全以及評估人才缺乏，并從建立健全房產(chǎn)稅稅基法律制度，優(yōu)化稅基評估主體，健全評估申訴機制，培養(yǎng)評評估人才等方面提出了相關(guān)的對策和建議。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)稅稅基 資產(chǎn)評估 批量評估法 申訴機制

基金項目：2015年重慶市社會科學博士培育項目：房產(chǎn)稅稅基評估制度研究（編號：2014BS021）

為了加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，增加地方收入，穩(wěn)定房價，房產(chǎn)稅征收已在部分城市進行了試點，并取得了一定的成效，為了保證房產(chǎn)稅的征收的公平性和可操作性，需要建立科學的房產(chǎn)稅稅基評估體系，房產(chǎn)稅稅基評估的準確性，能夠維護各方利益，同時促進稅收工作的順利進行，提高房產(chǎn)稅征收的效率。

一、房產(chǎn)稅稅基評估的內(nèi)涵

（一）房產(chǎn)稅稅基的相關(guān)概念及評估方法

房產(chǎn)稅稅基的評估指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，具有資產(chǎn)評估資質(zhì)的機構(gòu)或者個人，通過恰當?shù)姆椒▽r值不確定或者不明確的房屋進行公正客觀的評估，并以此來征收房地產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅稅基的評估目的是為了確定房產(chǎn)稅征收的計稅的依據(jù)。稅基評估的主體的不同，選擇不同的評估方法以及建立不同的評估制度，房產(chǎn)稅稅基的評估的主體一般為相關(guān)執(zhí)行部門或者人員。房產(chǎn)稅稅基評估的對象即房屋及與房產(chǎn)相關(guān)的權(quán)利，為房產(chǎn)稅稅基的評估客體。

按照評估的對象進行分類，房產(chǎn)稅稅基評估的方法可分為單宗評估及批量的評估，單宗評估指的是單次只評估一個對象的價值的方法，該種方法比較常見，操作性較強，對于容易引起紛爭的房產(chǎn)可以采用該種方法。但也存在評估的成本較高，主觀性較大等特點。批量評估法指的是評估師在一定時間內(nèi)，使用計算機技術(shù)評估大批量的房產(chǎn)，并檢驗和分析評估結(jié)果的方法。批量評估能夠降低評估的成本，提高評估的效率，評估結(jié)論具有持久性，納稅人容易接受，能夠有效避免納稅爭議等問題。但批量評估所要求的技術(shù)性比較高，一旦使用不正確，容易造成很大的錯誤。

（二）房產(chǎn)稅稅基評估原則及價值類型選擇

為了盡可能兼顧各方的利益，房產(chǎn)稅稅基評估時應(yīng)該遵循以下原則：一是高效率和低成本原則，房產(chǎn)稅稅基的評估需要耗費大量的人力物力，財力，因此房產(chǎn)稅稅基評估時，不僅要注重在評估結(jié)果的準確性，也要提高評估的效率，降低評估的成本，以便房產(chǎn)稅稅基評估工作的順利完成。二是統(tǒng)一估價的原則，評估主體，評估方法以及評估標準的不同會導(dǎo)致不同的評估結(jié)果，為了保證評估結(jié)果的準確性，評估的公正性，就需要制定統(tǒng)一的評估標準。一般由國家行政部門頒布統(tǒng)一的評估，各地區(qū)根據(jù)具體請款在一定的范圍內(nèi)進行標準的調(diào)整，制定合理的評估標準。三是可替代性，房地產(chǎn)稅基評估工作的工作量大，單獨對每一處房產(chǎn)進行評估，存在著不現(xiàn)實的問題，因此，可以廣泛地利用房產(chǎn)評估中的替代性原則，對房產(chǎn)進行批量評估，提高了評估工作的效率，又能降低工作量。四是評估具有可操作性，由于房地產(chǎn)評估工作量大，評估對象的特征不同，因此，評估方法的選擇要兼顧可操作性。依據(jù)市場條件進行評估的資產(chǎn)評估表示的價值類型，在進行房產(chǎn)評估時可以借鑒。

二、房產(chǎn)稅稅基評估面臨的難題

（一）稅基評估法律制度不健全

我國試點城市在征收房產(chǎn)稅的時候，采用的是從價計征及從租計征的方法，然而，按照現(xiàn)在的稅法，在實際征收過程中，依照房屋的價格及出租價格征收房產(chǎn)稅的操作性不強。由于我國的國土面積大，不同省份之間的房產(chǎn)價格在同一時刻不同，因此，需要完善房產(chǎn)稅稅基評估制度。

（二）稅基評估成本過高

發(fā)達的批量房產(chǎn)評估技術(shù)，通過將評估理論與評估技術(shù)及其他學科相結(jié)合，建立標準化及自動化的批量評估系統(tǒng)，發(fā)達的批量評估系統(tǒng)需要投入大量的資金，如果將房產(chǎn)稅擴大至全國范圍，那么評估系統(tǒng)的開發(fā)與建立也是一個問題。

三、我國房產(chǎn)稅稅基評估存在的問題

（一）評估主體設(shè)立不明晰

在已有的試點城市，如上海在進行房產(chǎn)稅征收，將財政和稅務(wù)機關(guān)作為房產(chǎn)稅稅基評估的主體，將財政或稅務(wù)機關(guān)作為評估主體，雖然具有一定的優(yōu)點，如這兩個機構(gòu)中的具備稅務(wù)知識及財務(wù)知識的人才較多，部門的職責的劃分明確，有助于在進行評估的過程中更好的交流及減少評估的爭議。但是稅務(wù)部門即作為稅基的評估主體，又作為稅款的征收者，難免會影響到稅收征收的公平性和合理性。稅務(wù)部門雖然稅務(wù)方面的人才多，但是房產(chǎn)稅稅基的評估也要求評估人員具備資產(chǎn)評估和統(tǒng)計學等方面的知識，這對稅基評估人員提出了更高的要求。在實際房產(chǎn)稅稅基評估的過程中，我國基層的評估人員的技術(shù)水準往往參差不齊，影響到稅基評估工作的開展，稅基評估主體不清晰，同時評估結(jié)果的準確性也會降低。

（二）評估方法的選用不合理

由于上海市較早地普及了計算機網(wǎng)絡(luò)，具備大量關(guān)于房地產(chǎn)的可比銷售數(shù)據(jù)，因此采用了傳統(tǒng)評估方法中的市場比較法。市場比較法使用范圍較廣，是一種較為容易且直接的評估方法。市場比較法的評估結(jié)果能夠較為準確地反映房產(chǎn)的實際價格。但是市場比較法在實施過程中，由于評估師的主觀性，使得評估結(jié)果準確性降低。批量評估技術(shù)具有效率高、成本低等的特點，因此，批量評估技術(shù)使用較為廣泛。但現(xiàn)階段在我國實施批量評估法存在一定的問題。目前，我國的住宅及不動產(chǎn)的市場管理混亂，相關(guān)的交易數(shù)據(jù)獲得不易，且房產(chǎn)類型太多加大了基礎(chǔ)工作量，降低了估價工作的有效性，而發(fā)達的批量評估系統(tǒng)的建立需要大量的交易樣本為數(shù)學模型建立作準備，如果我國盲目進行批量評估方法的采用，結(jié)果只會導(dǎo)致對稅基評估要求的原則的違背，因此，我國要逐步的有計劃地改變評估方法，采用批量評估方法。

（三）稅基評估申訴機制不健全

稅基評估申訴指的是如果納稅方與征稅方對評估的稅基有爭議，就必須重新審核稅基。目前我國資產(chǎn)評估機構(gòu)在由稅基評估所引發(fā)的爭議的處理中，所發(fā)揮的作用有限，只能依靠我國的稅收申訴程序和方法。但是我國的法律關(guān)于稅收申訴糾紛的規(guī)定存在許多不合理，不完善之處。稅務(wù)部門即作為稅收的征管主體，又作為稅收復(fù)議的主體，不利于維護納稅人的利益，同時也體現(xiàn)出了某種不客觀、不公正的現(xiàn)象。因此，有必要引入擔當稅收申訴糾紛處理事務(wù)的第三方主體，以此來建立健全我國的稅收申訴機制。

（四）稅基評估人才的缺乏

稅基評估不僅要求評估人員具有相關(guān)的財務(wù)知識，同時也要具備資產(chǎn)評估知識。我國的稅基評估師的供給小于需求，評估師職稱的劃分體系較為單一，只有注冊評估師一個職稱，評估過程專業(yè)化不高，隨著資產(chǎn)評估行業(yè)的興起，稅基評估也得到了一定的發(fā)展，但我國的資產(chǎn)評估起步較晚，評估準則還未形成，評估工作變得無章可循。評估方法和評估理論也存在一些問題，同時評論理論要滯后于評估實踐，因此，評估工作只能過多依賴于個人的經(jīng)驗，缺乏客觀性。

四、完善我國房產(chǎn)稅稅基評估的建議

（一）建立房產(chǎn)稅稅基評估法律制度

房產(chǎn)稅稅基的法律制度的建立能夠確保依法治國的有序進行，維護納稅人的合法權(quán)益。建立相關(guān)的法律法規(guī)制度，如房產(chǎn)稅征管管理辦法，房產(chǎn)稅稅基評估法等，同時要對房產(chǎn)稅稅基的評估準則，各部門的具體職責等進行規(guī)定，完善稅基評估主體，客體，評估范圍和評估周期等的規(guī)定。在房產(chǎn)稅評估規(guī)章制度的確立時，根據(jù)不同地方的不同情況制定相關(guān)細則，評估準則等文件。

（二）優(yōu)化評估主體的設(shè)立模式

如果將稅務(wù)部門作為評估的唯一主體，會造成稅基評估的不準確性，不利于維護納稅人的利益。因此，評估主體的設(shè)立應(yīng)充分兼顧各方的利益，因此，可把政府部門和中介機構(gòu)共同作為評估的主體，即二者共同實施房產(chǎn)稅稅基的評估工作。首先，稅基評估工作中的協(xié)調(diào)和管理部分由政府部門來執(zhí)行，政府部門將搜集到的關(guān)于評估的數(shù)據(jù)和信息交由中介機構(gòu)，其次，中介機構(gòu)進行評估工作中的技術(shù)層面的工作，最后，中介機構(gòu)將評估的結(jié)構(gòu)交與稅基審核中心進行審核，評估結(jié)果通過審核后，由政府部門計算出房產(chǎn)稅所繳納的金額，整個稅基評估的工作完成。稅基評估中心是政府設(shè)立的機構(gòu)，因此能保證對中介機構(gòu)評估結(jié)果審核的權(quán)威性，同時又獨立于政府的稅務(wù)部門，因此能夠保證審核結(jié)果的公平性，因此，進一步節(jié)省了成本，同時又提高了效率。

（三）健全稅基申訴機制

為了維護納稅人的利益，同時保證稅基評估工作的有序進行，有必要健全稅基申訴機制。納稅人有權(quán)對稅基評估結(jié)果提出異議，且在收到告知單一定期限內(nèi)，可以向有關(guān)部門提出申訴，有關(guān)部門不得無理由拒絕納稅人的申訴。同時，要提高受理申訴的質(zhì)量，注重申訴的內(nèi)容，降低處理的成本。要保證受理評估的機構(gòu)的組成的多元化，受理機構(gòu)為了解決納稅人的評估爭議，保證納稅的公平性和合理性，需要保持權(quán)威性和獨立性，具有不同背景的專業(yè)人士組成的受理評估機構(gòu)能夠從司法，會計，稅務(wù)等不同的角度復(fù)復(fù)審爭議，以使爭議盡可能公允的處理。

（四）培養(yǎng)稅基評估人才

稅基評估人才的培養(yǎng)包活業(yè)務(wù)素養(yǎng)的培養(yǎng)，道德素養(yǎng)的培養(yǎng)和人才隊伍建設(shè)三個方面，首先業(yè)務(wù)素養(yǎng)的培養(yǎng)方面，評估人員除了需要掌握財務(wù)知識和稅收知識之外，還需要掌握評估的方法，以便能夠及時處理評估過程中的不確定性因素，確保房產(chǎn)的評估價值能夠與市場價值想接近，反映出市場的供求狀況，并且能夠維護納稅人的權(quán)益。同時，評估人員要隨時掌握好市場的信息，以便分析出房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動態(tài)。其次，稅基評估人員的道德素養(yǎng)的高低能夠直接影響到評估結(jié)果的準確性和可靠性，因此，要加強稅基評估人員以下幾個方面的培養(yǎng)，維護國家的利益，通過實際行動，規(guī)范自身的行為，維護國家的利益；保守國家的機密，如在獲取房屋或者土地的信息，或者地理信息系統(tǒng)的建立有可能涉及到國家機密，此時，必須要恪守保守國家機密的原則；稅基評估要求評估者進行客觀公正的評估，不能接受委托方其他方面的報酬。最后，提高從業(yè)人員的參與性，加強對評估人員的考核。

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