雄安的當(dāng)下與未來

江寒秋

4月1日晚，沒有任何官方預(yù)兆，一則“中共中央、國務(wù)院決定設(shè)立河北雄安新區(qū)”的重磅消息在西方“愚人節(jié)”這天的后半日突然面世，眾人驚愕?！靶郯残聟^(qū)是繼深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)和上海浦東新區(qū)之后又一具有全國意義的新區(qū)，是千年大計(jì)、國家大事。”

消息一出，瞬間打破了沉寂許久的白洋淀——許多人上次聽說白洋淀，還是在若干年前《小兵張嘎》的抗日故事里。

消息公布后，最先引起人們關(guān)注的自然是雄安的房價(jià)，不過，由于空前的制約措施，第一時(shí)間，房產(chǎn)虛熱被及時(shí)按壓，雄安新區(qū)態(tài)度明確：歡迎建設(shè)者，歡迎創(chuàng)業(yè)者，就是不歡迎“炒房者”。那么，雄安新區(qū)真正的“熱點(diǎn)”應(yīng)該在哪，雄安的未來是否與你有關(guān)？

雄安的房價(jià)

在政策發(fā)布后，一天時(shí)間雄縣、安新縣、容城縣，這三個(gè)曾經(jīng)不為人知的縣城，迅速刷爆頭條及朋友圈。然而，跟著這三個(gè)地名一起大熱的還有大批炒房客的炒房熱情。小長假期間，前往雄安新區(qū)的道路上擠滿了外地車牌的車輛，當(dāng)?shù)氐馁e館已人滿為患。自然不是為了旅游，他們來的目的只有一個(gè)：買房。

但炒房客的如意算盤卻面臨落空。目前新區(qū)所涉河北省三縣都已經(jīng)凍結(jié)全部房產(chǎn)過戶，本地人、外地人都無法買房。

空前嚴(yán)厲的反炒房措施，讓炒房團(tuán)們可能空手而歸。實(shí)際上，從2014年起，雄安新區(qū)涉及三縣就開始大幅減少住宅用地供應(yīng)，當(dāng)年三縣共出讓了26幅土地，2015年三縣累計(jì)出讓15幅土地，到2016年減少至3幅，2017年以來已經(jīng)停止了包括住宅用地在內(nèi)所有土地供應(yīng)。

據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，從2015年至今3年里，雄縣、容城和安新三縣共計(jì)出讓15幅住宅土地，累計(jì)出讓面積為202.7畝，無論與三縣往年平均出讓面積、還是同期周邊區(qū)縣相比，土地供應(yīng)面積、尤其是住宅供應(yīng)面積大幅減少。

雄縣2016年共出讓12幅土地，為雄安新區(qū)三縣出讓幅數(shù)最多的縣城，總出讓面積為2552.64畝，其中大部分為公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，占比超過96%，也就是說，真正經(jīng)營性土地出讓面積只有101.15畝，其中只有一幅土地是住宅用地。

交易資料顯示，該幅住宅用地位于雄縣大營村村南、立新路東側(cè)，面積為22.81畝，成交價(jià)格為953萬元，成交時(shí)間為2016年8月25日，開工時(shí)間為2017年9月27日，竣工時(shí)間為2019年9月27日，受讓人為郭柏良。

安新縣2016年累計(jì)出讓6幅土地，其中4幅為商服用地，1幅公建用地，1幅住宅用地，共計(jì)出讓面積為217.38畝，其中161.6畝2幅商服性質(zhì)用地被保定鳳陽家具科技有限公司取得，這2幅商服用地位于白洋淀北岸的安新縣大王鎮(zhèn)張六村。

1幅住宅用地獲得方為河北力邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，土地位于安新縣正義路南側(cè)，面積為12.8畝，成交價(jià)格為1884萬元，簽約時(shí)間為2016年11月8日，約定開工時(shí)間為2016年11月10日，這也是雄安新區(qū)最后一幅成交的土地。

2016年以來容城縣共出讓了兩幅土地，而且均發(fā)生在2016年4月份，其中一幅工業(yè)用地，一幅住宅用地。資料顯示，2016年4月28日，河北兆宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以974萬元價(jià)格獲得位于容城板正北大街，面積為21.72畝，開工時(shí)間為2016年9月9日。

從三縣土地交易方面不難看出，雄縣最后一幅土地簽約時(shí)間為2016年8月，安新縣最后一幅土地簽約時(shí)間是2016年11月，容縣最后一幅土地簽約時(shí)間為2016年4月份。此后雄安新區(qū)三縣土地交易基本被停止。

高層對雄安新區(qū)印發(fā)的房價(jià)波動(dòng)顯然早有預(yù)案。在4月6日召開的京津冀協(xié)同發(fā)展推進(jìn)會(huì)議上，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理張高麗在會(huì)上明確，雄安新區(qū)的建設(shè)方向是綠色生態(tài)宜居新城區(qū)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)引領(lǐng)區(qū)、協(xié)調(diào)發(fā)展示范區(qū)、開放發(fā)展先行區(qū)。在合理把握開發(fā)節(jié)奏方面要堅(jiān)決做到七個(gè)“嚴(yán)”：嚴(yán)禁大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，嚴(yán)禁違規(guī)建設(shè)，嚴(yán)控周邊規(guī)劃，嚴(yán)控入?yún)^(qū)產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)控周邊人口，嚴(yán)控周邊房價(jià)，嚴(yán)加防范炒地炒房投機(jī)行為。

京津冀協(xié)同發(fā)展專家咨詢委員會(huì)副組長鄔賀銓在接受媒體采訪時(shí)表示，能否通過雄安探索出一條在發(fā)展房地產(chǎn)的同時(shí)，控制房地產(chǎn)價(jià)格，保障民眾住房需求的路，“也是雄安新區(qū)的一個(gè)任務(wù)?！?/p>

多大的想象力？

雄安新區(qū)是京津冀一體化的重要一步。時(shí)至今日，京津冀一體化的推出已有3年。建設(shè)雄安新區(qū)是否是老生常談？

國泰君安、安信證券、興業(yè)證券、民生證券、廣發(fā)證券、中信建投、天風(fēng)證券和華泰證券等8大券商表示，雄安新區(qū)的推出意義深遠(yuǎn)。

天風(fēng)證券認(rèn)為，其一，定位之高罕見。雄安新區(qū)是繼深圳特區(qū)和浦東新區(qū)之后的第三個(gè)全國意義上的新區(qū)。值得注意的是，深圳特區(qū)和浦東新區(qū)都是副省級單位，各自傾注了一代領(lǐng)袖的心血。其二，規(guī)模之大罕見，深圳特區(qū)總面積1996平方公里，浦東新區(qū)總面積1210平方公里，雄安新區(qū)遠(yuǎn)期規(guī)劃面積2000平方公里。其三，用詞力度罕見，新華社用千年大計(jì)來形容雄安新區(qū)的建設(shè)。這個(gè)詞出現(xiàn)在官方新聞稿里尚屬首次。

安信證券表示，談及雄安新區(qū)這一主題，市場第一反應(yīng)會(huì)覺得它是老主題，因?yàn)樗蔷┙蚣降膽?zhàn)略的一部分。雄安新區(qū)主題屬于政策驅(qū)動(dòng)的主題，只要驅(qū)動(dòng)力在加強(qiáng)，市場還是會(huì)有反應(yīng)。同時(shí)，由于對標(biāo)深圳特區(qū)和浦東新區(qū)，雄安新區(qū)更類似特區(qū)的概念。深圳特區(qū)和浦東新區(qū)成立之后均有非常多的特殊政策，所以這一新的含義在以前市場談及京津冀主題時(shí)所缺乏的。

同時(shí)，雄安新區(qū)是有新意、級別高、未來還會(huì)有持續(xù)催化劑的主題。具體而言，當(dāng)前雄安新區(qū)在市場看來還僅是一個(gè)框架輪廓，但在未來一二十年的時(shí)間里，它將是一個(gè)不斷推進(jìn)的巨大工程，諸多配套政策將由此產(chǎn)生。

國泰君安預(yù)計(jì)，新區(qū)建設(shè)將動(dòng)用國家級別的資源和力量，其推進(jìn)落地速度將大大超出預(yù)期。

雄安新區(qū)的建設(shè)，到底能有多大的想象力？有券商人士表示，深圳特區(qū)和上海浦東新區(qū)或具有參考意義。

根據(jù)新華社報(bào)道，在經(jīng)濟(jì)體量方面，深圳特區(qū)2016年底，GDP達(dá)1.95萬億元位居全國城市第四。在對外開放層面，深圳特區(qū)2016年進(jìn)出口總額2.63萬億元，連續(xù)24年位居全國城市首位。產(chǎn)業(yè)升級方面，2016年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值1.92萬億元。

在經(jīng)濟(jì)體量方面，上海浦東新區(qū)2016年GDP8732億元，占上海GDP比重高達(dá)31.8%，相比于1990年GDP年復(fù)合增長率約21%，占上海GDP比重增長23.7個(gè)百分點(diǎn)；在引入外資方面，上海浦東新區(qū)2016年實(shí)際利用外資70.4億美元；在金融發(fā)展方面，上海浦東新區(qū)2016年各類金融機(jī)構(gòu)累計(jì)超過1.1萬家，金融業(yè)增加值占GDP比重高達(dá)27%。

多家券商表示，從對雄安新區(qū)的發(fā)展定位來看，區(qū)別于浦東新區(qū)定位國際經(jīng)濟(jì)、金融中心、貿(mào)易、航運(yùn)中心等，深圳特區(qū)定位全國經(jīng)濟(jì)中心城市、國家創(chuàng)新型城市等，今年2月23日，在河北雄安新區(qū)規(guī)劃建設(shè)工作座談會(huì)上提出，雄安新區(qū)定位于綠色生態(tài)宜居新城區(qū)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展引領(lǐng)區(qū)、協(xié)調(diào)發(fā)展示范區(qū)及開放發(fā)展先行區(qū)?？梢钥闯?，一方面，雄安新區(qū)重在發(fā)揚(yáng)環(huán)境優(yōu)良的自然稟賦，從生態(tài)建設(shè)上切入；另一方面，雄安新區(qū)重在配合京津冀一體化戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級、對外開放的目標(biāo)。

具體而言，針對雄安新區(qū)的建設(shè)，中央部署了七大重點(diǎn)任務(wù)：建設(shè)綠色智慧新城、打造優(yōu)美生態(tài)環(huán)境、發(fā)展高端高新產(chǎn)業(yè)、提供優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)、構(gòu)建快捷高效交通網(wǎng)、推進(jìn)體制機(jī)制改革、擴(kuò)大全方位對外開放。在國家政策助推下，雄縣、容城、安新三縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展將直接受益于雄安新區(qū)設(shè)立，相關(guān)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)有望迎來增長。

哪些上市公司將受益？

雄安新區(qū)“刷屏”，哪些板塊，哪些上市公司將由此受益成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。地產(chǎn)、建材、鋼鐵、機(jī)械、交運(yùn)、環(huán)保、水泥、醫(yī)療等幾大板塊被8大券商看好。

其中安信證券認(rèn)為，短期投資機(jī)遇由配套建設(shè)驅(qū)動(dòng)，需要關(guān)注房地產(chǎn)、建材、鋼鐵等直接受益行業(yè)。從浦東新區(qū)和深圳特區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看，開發(fā)階段往往能夠帶動(dòng)全產(chǎn)業(yè)鏈上中下游共同發(fā)展并且成效立竿見影，需要關(guān)注建筑、建材、鋼鐵、機(jī)械、電氣、交運(yùn)等率先發(fā)力的直接受益行業(yè)。同時(shí)，考慮到新區(qū)特區(qū)的建設(shè)要求并結(jié)合建材就近原則、鋼鐵集約效應(yīng)等行業(yè)特性，往往在當(dāng)?shù)鼗蚋浇哂忻芮袠I(yè)務(wù)聯(lián)系的大型龍頭企業(yè)獲益明顯。

中期投資機(jī)遇由鼓勵(lì)政策帶動(dòng)，需要根絕自身定位關(guān)注發(fā)展特色和方向。在步入重點(diǎn)開發(fā)時(shí)期，新區(qū)或特區(qū)往往會(huì)按照既定的定位進(jìn)行發(fā)展，提供相關(guān)行業(yè)一定的鼓勵(lì)和優(yōu)惠政策，因此需要關(guān)注在政策驅(qū)動(dòng)下發(fā)展過程的特色和方向。

長期投資機(jī)遇由發(fā)展規(guī)劃指引，需要關(guān)注后續(xù)擴(kuò)容和轉(zhuǎn)型升級。為了適應(yīng)時(shí)代的新標(biāo)準(zhǔn)和需求，新區(qū)和特區(qū)的功能和重點(diǎn)往往會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展進(jìn)行擴(kuò)容和轉(zhuǎn)型升級。

其中地產(chǎn)股成為券商推薦的重頭戲。

民生證券認(rèn)為，尤其應(yīng)關(guān)注產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的地產(chǎn)股的投資機(jī)會(huì)，就此投資，有三大層次。

一是規(guī)劃區(qū)域內(nèi)有或者預(yù)計(jì)有土儲(chǔ)直接受益（華夏幸福481.2平方公里+京漢股份1500畝），二是京津冀區(qū)域升級帶來的收入來源改善（榮盛發(fā)展+廊坊發(fā)展），三是后續(xù)或?qū)⑼苿?dòng)中央特區(qū)建設(shè)（金融街西城112萬方儲(chǔ)備+北京城建127萬棚改）以及新領(lǐng)導(dǎo)信任的城市綜合運(yùn)營商（招商蛇口將和深圳市政府開發(fā)前海2.9平方公里）。但值得警惕的是，就在4月2日有市場傳言華夏幸福與保定政府和雄縣政府簽的合作已失效。