土地供給、房價與中國人口半城鎮(zhèn)化

文樂 彭代彥 覃一冬

摘要近十多年來，中國房價快速上漲，人口半城鎮(zhèn)化率也隨之迅速上升。針對這一現(xiàn)象，本文首次將土地供給、房價與人口半城鎮(zhèn)化置于同一框架下進行系統(tǒng)分析，采用兩階段最小二乘法，以土地出讓面積作為房價的工具變量，有效克服模型的內(nèi)生性，從理論和實證兩個方面研究了房價上漲對人口半城鎮(zhèn)化的影響。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：土地供給減少導致房價上漲，進而推升了人口半城鎮(zhèn)化率，抑制了農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化。房價每上漲一個百分點，人口半城鎮(zhèn)化率大約上升0.189 4個百分點。在未考慮內(nèi)生性的情況下，房價對人口半城鎮(zhèn)化的影響嚴重被低估。而2003年后土地供給政策收緊且向中西部地區(qū)偏移是導致東部房價上漲進而推升人口半城鎮(zhèn)化率的重要根源。另外，還發(fā)現(xiàn)對外開放程度提高以及人力資本積累均有利于降低人口半城鎮(zhèn)化率，相反，財政負擔能力和戶籍制度改革則產(chǎn)生了不利影響。因此，為了降低人口半城鎮(zhèn)化率，有序促進農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化，提出如下三點政策建議：①調(diào)整土地供給政策，并且健全住房供應(yīng)體系，防止房價上漲過快。為此，需要增加東部地區(qū)以及大城市的土地供給，使土地供給與人口流動方向以及經(jīng)濟發(fā)展需求相匹配，同時增加廉租房和保障房的供應(yīng)。②大力發(fā)展工業(yè)、服務(wù)業(yè)，并提高對外開放程度，以創(chuàng)造更多就業(yè)機會，增加居民收入，進而促進地區(qū)人口城鎮(zhèn)化。③深化戶籍制度，切實放寬農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的落戶條件，同時還需要深化財政制度改革，增加地方公共服務(wù)并努力促進公共服務(wù)均等化。

關(guān)鍵詞人口半城鎮(zhèn)化；房價；工具變量；土地供給

中圖分類號F293.2F328文獻標識碼A文章編號1002-2104（2017）04-0023-09doi：10.12062/cpre.20170329

近十多年來，中國人口半城鎮(zhèn)化問題引起了社會廣泛的關(guān)注。大量農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口進入城鎮(zhèn)務(wù)工經(jīng)商，實現(xiàn)了職業(yè)和地域空間的轉(zhuǎn)變，但是由于難以獲得城鎮(zhèn)戶口，沒有從農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民從而實現(xiàn)身份的轉(zhuǎn)換，享受與城鎮(zhèn)居民同等的公共服務(wù)與社會福利[1-4]。學界通常用半城鎮(zhèn)化率即常住人口城鎮(zhèn)化率與戶籍人口城鎮(zhèn)化率之差來衡量半城鎮(zhèn)化水平[4-5]。中國常住人口城鎮(zhèn)化率與戶籍人口城鎮(zhèn)化率存在較大差距，2014年半城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到18.09%，這意味著有2.6億多的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口還沒有成為市民。人口半城鎮(zhèn)化的實質(zhì)是一種不徹底的城鎮(zhèn)化，其一方面抑制了農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的消費，不利于擴大內(nèi)需[6]；另一方面催生了大量農(nóng)村留守兒童和留守老人，導致農(nóng)村“空心化”，社會不平等加劇，從長遠來看，這都不利于經(jīng)濟發(fā)展與社會穩(wěn)定。人口半城鎮(zhèn)化水平快速上升的原因到底何在？值得注意的是，自2004年起中國房價開始快速上漲[7- 8]，而中國人口半城鎮(zhèn)化率幾乎隨房價一同快速上升?？焖偕蠞q的房價和快速上升的人口半城鎮(zhèn)化率之間是否存在某種因果聯(lián)系呢？基于此，本文結(jié)合中國土地供給政策的巨大變化，綜合探究房價上漲對人口半城鎮(zhèn)化的影響及其作用機制，最后在此基礎(chǔ)上揭示相應(yīng)的政策含義。

1文獻綜述

針對中國人口半城鎮(zhèn)化問題，學術(shù)界從不同角度進行了廣泛的分析，其中許多研究認為房價是影響城鎮(zhèn)化水平的關(guān)鍵因素。比如，陳廣桂[9]將農(nóng)民市民化的成本分為私人成本和公共成本，認為由房價虛高導致房屋租金的傳導性虛高是構(gòu)成農(nóng)民市民化成本過高的主要經(jīng)濟因素，而公共成本源于稅收，不會形成農(nóng)民市民化的“瓶頸”。呂政[10]也認為城鎮(zhèn)商品房價格過高、上漲過快，提高了城鎮(zhèn)化成本，阻礙了城鎮(zhèn)化進程。城市房價的高企使得大量農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口無力購買正規(guī)的商品房，不得不選擇居住在城中村、廠商提供的集體宿舍或群租型的普通商品房[11-13]。而李永樂等[14]利用省際面板數(shù)據(jù)進行了實證檢驗，研究發(fā)現(xiàn)2005—2012年住宅價格上漲對全國城鎮(zhèn)化水平的提高起到了顯著的阻礙作用，但是其實證模型中并沒有加入其他控制變量，可能存在估計偏誤。另外，孔艷芳[15]使用1999—2013年31個省市的動態(tài)面板數(shù)據(jù)，采用GMM法進行的研究也發(fā)現(xiàn)由于農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的消費能力的上漲遠遠落后于城鎮(zhèn)房價的上漲，房價快速上漲導致農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口未能實現(xiàn)市民化。然而，也有一些研究發(fā)現(xiàn)人口城鎮(zhèn)化推高了房價[16]。換言之，人口向城市集聚，增加了住房需求，從而推高了房價。不過，陳國進等認為城鎮(zhèn)化進程在戶籍制度的控制下一直都很平穩(wěn)，城鎮(zhèn)化難以解釋2004后房價的快速增長[17]。

通過對現(xiàn)有文獻的分析，可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)學者認為房價上漲對人口城鎮(zhèn)化存在抑制作用。但是，筆者認為這些研究尚存在一些不足：①沒有考慮到中央土地供給政策的變化對房價的影響，進而對人口半城鎮(zhèn)化的作用，尚未有學者將土地供給、房價與人口半城鎮(zhèn)化三者進行系統(tǒng)分析；②人口半城鎮(zhèn)化水平上升可能反過來影響房價，產(chǎn)生內(nèi)生性問題，所以，針對二者之間關(guān)系的實證研究需要重點解決可能存在的內(nèi)生性。③關(guān)于人口半城鎮(zhèn)化的研究以理論分析居多，而實證分析還很缺乏。值得注意的是，2003年中央土地供給政策發(fā)生了巨大變化，一方面在土地供給方式上全面推行“招怕掛”， 對建設(shè)用地指標管理更為嚴格；另一方面采取了傾向中西部的土地供給政策，相對壓縮了東部地區(qū)土地供給[8， 18]。這一政策變化導致房價上漲，可能是致使農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口無力買房落戶，推高半城鎮(zhèn)化水平的重要根源。

基于以上分析，本文擬綜合研究土地供給、房屋價格與人口半城鎮(zhèn)化率的內(nèi)在邏輯關(guān)系。為此，首先從理論上分析房價上漲影響半城鎮(zhèn)化水平的作用機制，然后利用1999—2014年31個省市的面板數(shù)據(jù)進行實證檢驗，針對可能的內(nèi)生性問題，以土地出讓面積作為房價的工具變量，采用兩階段最小二乘法進行估計，克服由于內(nèi)生性導致的模型結(jié)果被低估的問題。最后，為了保證估計結(jié)果的可靠性，我們還進行了一系列的穩(wěn)健性檢驗。

2制度背景與理論分析

2.1制度背景

戶籍管理制度是中國的一項基礎(chǔ)性社會管理制度。上海、廣州、深圳、天津、西安等超大城市和部分特大城市在嚴格控制人口規(guī)模的基礎(chǔ)上構(gòu)建了包括購房指標在內(nèi)的積分入戶評價體系；還有一些大城市也主要通過購房落戶等方式才能獲得城鎮(zhèn)戶籍，如武漢、成都、重慶、南京、濟南、青島、大連等城市[15]。而根據(jù)《小城鎮(zhèn)戶籍管理制度改革試點方案和關(guān)于完善農(nóng)村戶籍管理制度的意見》（國發(fā)〔1997〕20號）文件，在小城鎮(zhèn)辦理城鎮(zhèn)常住戶口同樣需要有固定的居所和穩(wěn)定的就業(yè)或生活來源。

總之，從現(xiàn)有的落戶制度來看，不論是在大中城市還是在小城市，擁有固定居所、穩(wěn)定的就業(yè)或生活來源是在城鎮(zhèn)落戶生活的基本條件[19]。

3計量模型、變量與數(shù)據(jù)說明

3.1計量模型

本文利用1999—2014年中國31個省市的宏觀面板數(shù)據(jù)，不含港、澳、臺，建立實證模型如下：

periurit=β0+β1lnpriceit+β2Zit+μi+νt+εit（5）

其中，下標i=1，2，...，N； t=1，2，...，T，分別代表省市和年份。periur表示因變量人口半城鎮(zhèn)化率，lnprice表示商品房屋銷售價格即房價的對數(shù)，μi表示省份虛擬變量，控制不可觀測的省際固定效用，比如區(qū)位、氣候、制度等因素，νt表示年份虛擬變量，控制不隨省市變化的時間固定效應(yīng)，比如經(jīng)濟周期、利率等因素，εit表示隨機擾動項?？紤]到人口半城鎮(zhèn)化率不僅受到房價的影響，還受到其他因素的作用，我們分別從經(jīng)濟因素、社會因素、制度因素三個方面加入一組控制變量以緩解遺漏變量偏誤。經(jīng)濟因素，如工資（lnwage）、對外開放程度（open）、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（struct）等能夠影響勞動力的就業(yè)機會和社會需求，可能對農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化產(chǎn)生重要影響；社會因素，如財政負擔能力（financ）、人力資本（lneduc）等影響地區(qū)的公共服務(wù)水平與生產(chǎn)率水平，進而也可能對地區(qū)半城鎮(zhèn)化水平產(chǎn)生一定作用；制度因素是影響人口遷移的重要因素[21]，如戶籍制度改革（reform）。

3.2內(nèi)生性

聯(lián)立性（反向因果）、遺漏變量與測量誤差通常是造成計量模型產(chǎn)生內(nèi)生性的三個主要來源。

首先，從聯(lián)立性偏誤來看，房價上漲可能抑制人口城鎮(zhèn)化，推升人口半城鎮(zhèn)化率，然而人口半城鎮(zhèn)化率的提高也可能反過來影響房價，因為農(nóng)村人口向城市集中，增加了對房屋的需求，從而推高房價。其次，對于遺漏變量偏誤，我們引入了一系列的控制變量，并同時控制地區(qū)和時間效應(yīng)以盡量緩解地區(qū)和時間不可觀察因素對房價和半城鎮(zhèn)化率的影響，但是，無法解決的是隨地區(qū)或時間變化因素所引起的遺漏變量問題，比如居民偏好等不可觀察因素。最后，對于測量誤差，由于統(tǒng)計上的問題，房價的測量誤差可能依然存在。

解決內(nèi)生性的一個有效辦法是工具變量法。好的工具變量要求滿足兩個條件：一是相關(guān)性，即工具變量要與內(nèi)生解釋變量（房價）相關(guān)；二是外生性，即工具變量不會直接影響被解釋變量（半城鎮(zhèn)化率）。本文以土地出讓面積作為房價的工具變量。因為土地是房屋生產(chǎn)最基本的投入要素，土地供給的多少會直接影響房價高低，既有研究也證實了土地供給越少，房價越高[7， 21]。其次，就外生性而言，我國建設(shè)用地指標受到中央政府嚴格管制，每一年度的土地供應(yīng)計劃指標，國土資源部根據(jù)全國土地利用年度計劃總量控制指標建議以及省、自治區(qū)、直轄市上報的計劃指標建議，編制全國土地利用年度計劃草案，草案依次須上報國務(wù)院審定及人大審議通過后再下達各地正式執(zhí)行，也就是說，土地供給指標受到中央政府嚴厲管控。自2003年開始，為了保護耕地以及平衡區(qū)域發(fā)展，一方面中央建設(shè)用地供給總量收緊，從圖1可知，多數(shù)年份增長率很低甚至為負，自2003年后審批建設(shè)用地年均增長率僅為1.85%；另一方面中央建設(shè)用地供應(yīng)是向中西部地區(qū)偏移的，如圖2所示，東部土地出讓面積占比在不斷減少。對于不同規(guī)模城市，其住宅用地的年度增幅基本呈現(xiàn)出“小城市>中等城市>大城市>特大城市和超大城市”的特征。值得注意的是，中國人口一直都是流向東部以及大城市，這表明建設(shè)用地指標供應(yīng)不是根據(jù)人口半城鎮(zhèn)化率來配置的。另外，土地供給也不會直接影響人口流動，通常影響農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口是否遷入城市的主要因素是收入水平與相應(yīng)生活成本的高低。簡而言之，土地供給面積相對各省人口半城鎮(zhèn)化率而言是一個外生的變量，尤其是2003年中央土地供給政策的巨大變化對各省半城鎮(zhèn)化而言也是一種外生沖擊。另外，中國實行土地用途管制制度，根據(jù)不同的土地用途，共有四種土地供給方式，包括劃撥、出讓、租賃及其他?？紤]到作為商品住宅開發(fā)的土地必須經(jīng)過出讓方式供應(yīng)，土地出讓面積的多少更為直接地影響房價，因此，本文以土地出讓面積作為房價的工具變量。此外，還考慮到土地出讓面積可能通過其它途徑影響半城鎮(zhèn)化率，我們在回歸中進一步控制了工資、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、對外開放程度等因素。

3.3變量說明與數(shù)據(jù)來源

被解釋變量人口半城鎮(zhèn)化率（periur），借鑒李愛民[4]、張騰飛等[5]的做法，用常住人口城鎮(zhèn)化率與戶籍人口城鎮(zhèn)化率之差表示，即人口半城鎮(zhèn)化率=（城鎮(zhèn)常住人口-城鎮(zhèn)戶籍人口）/城鄉(xiāng)常住總?cè)丝凇?00%。數(shù)據(jù)來源于《新中國六十年統(tǒng)計資料匯編》、《中國人口與就業(yè)統(tǒng)計年鑒》、《中國統(tǒng)計年鑒》，少數(shù)缺失值通過查閱各省市的統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)和插值法補齊。核心變量房價為商品房屋銷售價格（lnprice），用商品房銷售額除以商品房銷售面積并取對數(shù)。對文中所有名義變量以1999年為基期，利用 CPI進行了平減。相關(guān)數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計年鑒》。為了更直觀地了解房價和人口半城鎮(zhèn)化率的關(guān)系，繪制出了2014年中國人口半城鎮(zhèn)化率的空間分布圖（見圖3）。從圖3可以清楚地看到，人口半城鎮(zhèn)化率最高的省市集中分布在東部地區(qū)，其次是中部地區(qū)，而分布最低的是西部地區(qū)。東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，就業(yè)機會多，工資水平高，吸引了大量的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口，但是東部地區(qū)房價高生活成本高，所以半城鎮(zhèn)化水平高，而中西部地區(qū)盡管房價低，但是工資低，對農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口吸引力不足。

下面再來簡要介紹控制變量的測度。①工資（lnwage），用在崗職工的平均工資表示；②對外開放程度（open），用進出口總額占GDP的比重表示，首先將美元核算的進出口額按當年美元與人民幣的中間價折算成人民幣，再除以各省市GDP；③產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（struct），用二三

產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重表示；④財政負擔能力（financ），用預算支出/預算收入表示；⑤人力資本（lneduc），采用各省 6 歲以上人口的平均

受教育年限來衡量，具體把未上過學、小學、初中、高中、大專及以上人口的受教育年限分別定為0年、6年、9年、12年和16年，然后按各類受教育年限的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)比例加權(quán)求得平均受教育年限。⑥戶籍制度改革（reform），如果該省當年有戶籍改革，則取值為1，否則取值為0。以上變量中除戶籍制度改革數(shù)據(jù)來源于Melander和Pelikanova[19]與互聯(lián)網(wǎng)，其它變量數(shù)據(jù)來源于歷年《中國統(tǒng)計年鑒》。表1是變量的簡單描述性統(tǒng)計。

4實證結(jié)果

4.1基本回歸結(jié)果

本文的Hausman檢驗結(jié)果在1%的顯著性水平上拒絕隨機效應(yīng)模型，因而表2前四列僅報告了固定效應(yīng)模型回歸結(jié)果，其中第1、2列不含年份固定效應(yīng)，第3、4列加入了年份固定效應(yīng)。表2前4列的估計系數(shù)符號是一致的，但是如果遺漏時間效應(yīng)或者其他控制變量，會造成估計偏誤?；诖耍缘?列的雙向固定效應(yīng)回歸結(jié)果為準進行解釋。

從表2第4列可知，房價（lnprice）的系數(shù)為6.756 4，說明房價每上漲1個百分點，導致人口半城鎮(zhèn)化率上漲約0.067 6個百分點。這說明房價上漲不利于農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化，推高了人口半城鎮(zhèn)化率，這跟前文理論分析是一致的。工資（lnwage）的系數(shù)符號顯著為正，說明工資上漲也導致了人口半城鎮(zhèn)化率的上升。這可能是因為工資上漲雖然有利于增加居民收入，提高農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口買房落戶轉(zhuǎn)化為市民的能力，但是工資上漲也導致了企業(yè)的用工成本上升，企業(yè)可能減少勞動力雇傭，另外，工資上漲也可能吸引了更多的農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動力進入城市，最終導致人口半城鎮(zhèn)化率上升。

其它控制變量跟預期基本是一致的。對外開放程度（open） 、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（sturct）的系數(shù)為負，說明發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)、對外貿(mào)易能夠創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，提高城市化水平，促進人口城鎮(zhèn)化。財政負擔能力（financ）的系數(shù)符號顯著為正，說明該省財政負擔能力越強，半城鎮(zhèn)化水平越高，可能是因為財政收入能力越高的省份越有能力發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟，吸引了大量農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口，但是地方政府傾向于將資金用于基建等投資領(lǐng)域，沒有為農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口提供足夠的公共服務(wù)。人力資本（lneduc）的系數(shù)顯著為負而且影響力比較大，這一方面可能是隨著人力資本的提高，社會生產(chǎn)效率提高，創(chuàng)造了更多的就業(yè)機會，另一方面可能是農(nóng)村人口通過教育積累人力資本提高了轉(zhuǎn)化為市民的能力。戶籍制度改革（reform）顯著為正，這可能是因為戶籍制度改革只是放寬農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口進城務(wù)工經(jīng)商的條件，但是并沒有真正放寬落戶條件，事實上，一些特大城市對低技能勞動力而言，落戶條件越來越苛刻了。

4.22sls估計結(jié)果

上文對房價與人口半城鎮(zhèn)化率的關(guān)系進行了實證檢驗，發(fā)現(xiàn)房價上漲推升了人口半城鎮(zhèn)化率，但是，我們進行了穩(wěn)健內(nèi)生性檢驗，在5%的顯著性水平拒絕所用解釋變量均為外生的原假設(shè)。因此，根據(jù)前文分析，以滯后一期土地出讓面積作為房價的工具變量，采用兩階段最小二乘法（2sls）進行估計。具體而言，設(shè)定計量模型如下：

periurit=α0+α1lnpriceit+β2Zit+μi+νt+εit（6）

lnpriceit=λ0+λ1lnlandit-1+λ2Zit+μi+νt+ηit（7）

其中（6）式為第二階段估計方程（2sls），（7）式為第一

階段估計方程。（6）式各變量同（5）式，（7）式中l(wèi)nlandit1表示滯后一期土地出讓面積，這樣做的好處是可緩解土地供給與房價的內(nèi)生性，其它變量含義同（6）式。表2的第5、6列分別報告了兩階段最小二乘法（2sls）估計結(jié)果，其中，2sls 估計的工具變量F值18.55大于弱工具變量檢驗的經(jīng)驗值10，這表明不存在弱工具變量問題。首先從第二階段估計結(jié)果來看，房價對人口半城鎮(zhèn)化率依然具有顯著的正向影響，而且該變量的回歸系數(shù)（18.943 1）是面板ols估計結(jié)果（6.756 4）的2.8倍，這表明解釋變量的內(nèi)生性使得ols回歸嚴重低估了房價上漲對人口城鎮(zhèn)化的抑制作用。在其他條件不變的情況下，如果房價翻一番，人口半城鎮(zhèn)化率增加18.94個百分點，說明房價上漲是導致人口半城鎮(zhèn)化率上升的重要原因。第二階段回歸中的其它變量系數(shù)符號跟前文估計基本一致。其次，從第一階段估計結(jié)果來看，土地出讓面積對房價有非常顯著的負向影響，說明土地供給越少，房價會越高。工資（lnwage）對房價有顯著正向影響，工資上漲提高住房購買能力，增加住房需求從而推高房價；對外開放程度（open）以及財政負擔能力（financ）對房價有顯著的正向影響，可能是這些因素增加了住房的需求從而推升了房價，但是這兩個因素不是影響房價的關(guān)鍵；其它變量對房價影響不顯著。

5進一步的分析

5.1分年份和分地區(qū)的子樣本分析

為了進一步分析土地供給對房價進而對人口半城鎮(zhèn)

化影響的時空差異，我們分時間和地區(qū)進行討論?；谇拔姆治?，從圖1和圖2可知，2003年后中央土地供給政策發(fā)生了巨大變化，一是土地供給總量減少；二是供給政策向中西部傾斜?；诖?，首先把全部樣本分為1999—2003年與2004—2014年兩個時段子樣本，采用2sls進行回歸，回歸結(jié)果見表3的第1、2列。其中，對于1999—2003年子樣本，在第一階段回歸中，滯后一階的土地出讓面積（lnland）對房價有正向影響，但是在第二階段回歸中，房價對于半城鎮(zhèn)化率的影響不顯著；而對于2004—2013年樣本，土地出讓面積與房價顯著負相關(guān)，同時，房價對半城鎮(zhèn)化率的影響也顯著為正。對比可知2003年前后兩個子樣本回歸結(jié)果存在明顯的差異，這主要是因為2003年后土地供給總量減少，尤其是壓縮了東部地區(qū)土地供給，推高了房價，導致居民生活成本上升，在城市落戶變得更為困難，同時，房價上漲進一步促使企業(yè)生產(chǎn)成本上升，大量企業(yè)向內(nèi)地遷移，甚至一些企業(yè)遷往生產(chǎn)成本更低的東南亞國家和地區(qū)，相對減少了居民就業(yè)機會，從而推高了半城鎮(zhèn)化率，而在2003年之前，土地供給并未減少，因而由土地供給推高房價進而提升半城鎮(zhèn)化率這一效應(yīng)是不明顯的。

我們再次把全部樣本按區(qū)域劃分為東部、中部與西部三個子樣本，采用2sls進行回歸，回歸結(jié)果見表4第3、4、5列。其中，在東部地區(qū)，土地出讓面積對房價有顯著負的影響，房價對半城鎮(zhèn)化率的影響顯著為正；在中部地區(qū)，土地出讓面積與房價顯著正相關(guān)，而房價對半城鎮(zhèn)化率的影響為負，但系數(shù)不顯著；在西部地區(qū)，土地出讓面積對房價有顯著負的影響，但房價對半城鎮(zhèn)化率的影響為正，但系數(shù)也不顯著。對比來看，同樣存在明顯的區(qū)域差異，這可能是由于土地供給向中西部傾斜，東部土地供給減少直接導致東部地區(qū)房價上漲，造成住房成本上升和就業(yè)機會的減少，進而推升東部人口半城鎮(zhèn)化率；而中部地區(qū)土地供給增加反而使得房價有所上漲，而房價上漲也未推高人口半城鎮(zhèn)化率，這似乎違背直覺，其實不然，因為土地供給增加能夠降低居民住房成本和企業(yè)生產(chǎn)成本，以及隨著中部崛起戰(zhàn)略實施，中部承接了東部大量產(chǎn)業(yè)，為居民創(chuàng)造了大量就業(yè)機會，這一方面使得住房需求有所增加，同時也有利于農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化。在西部地區(qū)，盡管土地供給增加降低了房價，但是經(jīng)濟落后，就業(yè)機會少，工資水平低，農(nóng)村人口大多流向東部發(fā)達地區(qū)，因此，西部房價上升對人口半城鎮(zhèn)化率影響不顯著。

綜合表3第（1）—（5）個回歸結(jié)果來看，可知2003年土地供給政策收緊且向中西部偏移，導致了東部房價快速上漲，最終傳導致人口半城鎮(zhèn)化率上升。

5.2穩(wěn)健性檢驗

（1）檢驗工具變量外生性。在前文分析中，從理論上詳細論證了工具變量的外生性，我們再次運用回歸方法檢驗土地供給是否還通過其它渠道直接影響人口半城鎮(zhèn)化率。表3第6個回歸直接將滯后一期的土地出讓面積放入回歸中，發(fā)現(xiàn)土地出讓面積的系數(shù)并不顯著，這從統(tǒng)計上進一步說明土地出讓面積并不會直接影響一個省市的半城鎮(zhèn)化水平，滿足工具變量外生性這一要求。

（2）剔除異常樣本。常值的情況，如東部的上海，其房價明顯高于其他省份，而一些中西部省份的房價明顯低于其他省份，那么這樣的極端樣本是否會影響本文估計結(jié)果？為了避免受到異常值的影響，我們首先計算出房價的1%和99%的分位數(shù)值，然后剔除含房價低于1%或高于99%分位點的省市樣本?；貧w結(jié)果表明，異常樣本未對本文回歸結(jié)果產(chǎn)生實質(zhì)性影響，估計結(jié)果是穩(wěn)健的。限于篇幅，未予報告。

此外，我們考慮到理性預期以及樓盤預售等情形，使用當期土地出讓面積以及人均土地出讓面積作為房價的工具變量進行了估計，總體而言，改變工具變量也未對本文計量模型估計結(jié)果產(chǎn)生實質(zhì)性影響。

6結(jié)論與政策建議

近十多年來，中國常住人口城鎮(zhèn)化率與戶籍人口城鎮(zhèn)化率的差距逐漸拉大，越來越多的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口進得了城卻落不了戶，表現(xiàn)為人口半城鎮(zhèn)化率的上升。而人口半城鎮(zhèn)化率幾乎隨同房價一起上升。針對這一現(xiàn)象，本文首先從住房與就業(yè)兩個角度分析了房價上漲影響人口半城鎮(zhèn)化的原因，然后應(yīng)用1999—2014年中國31個省市的面板數(shù)據(jù)就房價與人口半城鎮(zhèn)化的關(guān)系運用工具變量法識別了其內(nèi)在機制。與以往研究不同，本文首次將土地供給、房價與人口半城鎮(zhèn)化置于同一框架下，以土地出讓面積作為房價的工具變量，研究了房價對人口半城鎮(zhèn)化的影響，同時有效克服了計量模型的內(nèi)生性問題，糾正了普通面板數(shù)據(jù)ols回歸估計的向零偏誤。

本文的研究得到如下幾點主要結(jié)論：①房價上漲導致人口半城鎮(zhèn)化率上升，換言之，房價上漲抑制了農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化。房價每上漲1%，人口半城鎮(zhèn)化率上升0.189 4個百分點。②土地供給是影響房價的重要原因，土地供給越少，房價越高，從而人口半城鎮(zhèn)化率越高，但是這一效應(yīng)存在明顯的時空差異。在房價上漲平緩的1999—2003年，房價上漲未顯著推升半城鎮(zhèn)化率，而在2004—2014年房價快速上漲顯著推升了半城鎮(zhèn)化率；同時，東部房價上漲顯著推升了半城鎮(zhèn)化率，而在中西部地區(qū)這一效應(yīng)并不顯著。這表明2003年后土地供給政策收緊且向中西部偏移，是造成東部房價上漲進而推高半城鎮(zhèn)化率的重要根源。③對外開放程度以及人力資本的提高有利于降低人口半城鎮(zhèn)化率，而財政負擔能力和戶籍制度改革對人口半城鎮(zhèn)化有不利影響。

本文的研究結(jié)論隱含的政策建議包括：①調(diào)整土地供給政策，特別是要增加東部地區(qū)土地供給。近十多年來，為了保護耕地以及平衡區(qū)域發(fā)展，中央土地供給政策收緊且向中西部地區(qū)傾斜，對于“城市人口500萬以上特大城市，除生活用地及公共基礎(chǔ)設(shè)施用地外，原則上不再安排中心城區(qū)新增建設(shè)用地”[22]，這是促成房價高漲的重要原因，尤其是東部地區(qū)。實際上，現(xiàn)有的土地供給政策是與人口流動方向不一致的，土地供給與需求是錯配的。因此，為了降低房價，土地供給要增加而且應(yīng)該與人口流動方向相匹配，并且健全住房供應(yīng)體系，增加廉租房和保障房的供應(yīng)。②大力發(fā)展工業(yè)、服務(wù)業(yè)，并提高對外開放程度。發(fā)展工業(yè)、服務(wù)業(yè)和加強對外開放程度能夠創(chuàng)造更多就業(yè)機會，增加居民收入，促進地區(qū)人口城鎮(zhèn)化。③深化戶籍制度改革，促進公共服務(wù)均等化。由于農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口缺乏城市戶籍，不能享受與擁有城鎮(zhèn)戶籍居民同等的公共服務(wù)，農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口通常在就業(yè)、醫(yī)療、教育、保障房等方面都受到歧視，這削弱了農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn)化為市民的能力或增加了農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的負擔。因此，政府應(yīng)該切實深化戶籍制度改革，促進公共服務(wù)均等化。

（編輯：劉呈慶）

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Land supply， housing prices and periurbanization in China

WEN Le1PENG Daiyan1QIN Yidong2

（1.School of Economics， Huazhong University of Science & Technology， Wuhan Hubei 430074， China； 2.School of Economics， Wuhan University of Science， Wuhan Hubei 430070， China）

AbstractChinas housing prices have risen rapidly for nearly ten years， followed by the high rate of periurbanization. In reaction to this phenomenon， employing two stages least square method and using land supply as instrumental variable of housing prices with panel data of 31 provinces from 1999 to 2014， this article studies the impact of housing prices on periurbanization theoretically as well as positively， and overcomes the endogenous problem of econometric models. Our results show that that the reduction of land supply pushes up housing prices， and then rising housing prices drive up the rate of periurbanization and hinder the urbanization of agricultural transferred population. The rate of periurbanization would rise about 0.189 4% if housing prices increase 1%. Without controlling the endogenous problem， the impact of housing prices on periurbanization will be underestimated significantly. Noticeably，the central government has reduced land supply in the eastern cities and increased land supply in the Midwest relatively since 2003， which is the key to pushing up housing prices and the rate of periurbanization in the eastern of China. In addition， we also found that both the development of foreign trade and human capital are beneficial to the decrease of the rate of periurbanization. Conversely， the supporting ability of finance and the reform of Hukou system have negative effect. Therefore， in order to reduce the rate of periurbanization， we put forward following three suggestions. Firstly， adjust the land supply policy， improve the housing supply system and prevent housing rising too fast. Thus， we should increase land supply in the East， especially in big cities， and make sure that the land supply is compatible with the migrant and the economic development. At the same time， it is necessary to increase the supply of lowrent house and affordable house. Secondly， we should develop foreign trade and promote the accumulation of human capital， which could create more job opportunities and increase peoples income. Finally， deepen the reform of Hukou registration system and loosen the registration conditions for the agricultural transferred population.

Key wordsperiurbanization； housing prices； instrumental variable； land supply

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