因衛(wèi)生間滲漏水引發(fā)商品房逾期交付，開發(fā)商需承擔(dān)違約金嗎？

基本案情

2015年9月22日，王某與A房產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買A房產(chǎn)公司開發(fā)的某市某小區(qū)商品房一套。合同約定A房產(chǎn)公司于2015年11月30日交付房屋，但由于其開發(fā)的房屋存在滲漏問題，王某拒絕收房，A房產(chǎn)公司進(jìn)行整改后于2016年4月2日才交房。王某要求A房產(chǎn)公司根據(jù)合同約定，按已交房款為基數(shù)，支付日萬分之二的逾期交房違約金，A房產(chǎn)公司不同意，王某訴至法院，要求A房產(chǎn)公司承擔(dān)逾期交房違約金。

法院審理

法院審理時(shí)發(fā)現(xiàn)，合同約定被告A房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在2015年11月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將已進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案登記的商品房交付原告王某使用，否則將按約承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。在2015年11月30日，買受人原告王某按約到達(dá)拿房現(xiàn)場，但卻發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間地面滲水，經(jīng)核查發(fā)現(xiàn)防水層已失效，故未收房，后雙方在消費(fèi)者協(xié)會的調(diào)解中，被告出具了書面整改承諾，承諾對地面進(jìn)行整改。原告遂完成了收房的相關(guān)手續(xù)。

法院認(rèn)為，商品房買賣合同是雙方當(dāng)事人合意的結(jié)果，應(yīng)受自己所表達(dá)意思的拘束。雙方當(dāng)事人所約定的交房條件為訴爭房屋已進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案登記，而且當(dāng)時(shí)被告交付的房屋也已進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案登記。原告提出的防水層失效致滲漏問題屬于一般質(zhì)量問題，應(yīng)屬于被告的保修、整改范疇，并不足以影響交房條件。因此，對原告主張逾期交房違約金的訴訟請求，法院不予支持。

律師提醒

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。”

商品房交易中房屋交付是一個(gè)極其重要的環(huán)節(jié)，也存在諸多問題，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量出現(xiàn)問題的情況比較少，通常是一般房屋質(zhì)量問題糾紛，本案中碰到的地面防水層失效就屬于一般的質(zhì)量問題，購房者能否以一般質(zhì)量問題拒收房屋呢？法官就“是否嚴(yán)重影響正常居住使用”在裁判中表示，具有一定的自由裁量空間。至于具體的裁量標(biāo)準(zhǔn)，司法實(shí)踐中如果開發(fā)商辦理相應(yīng)法定手續(xù)，購房者以一般質(zhì)量問題拒絕收房，法院不會支持，開發(fā)商只承當(dāng)相應(yīng)的維修責(zé)任。律師提醒：除了商品房交付的法定條件，業(yè)主和開發(fā)商還可以就商品房的約定條件及責(zé)任加以明確，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。

（供稿 沈曉慶）