關(guān)于房屋共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)偡绞窖芯?/h1>
2017-04-20 12:09:03李柯雨
科技資訊 2016年35期 關(guān)鍵詞：分析
李柯雨
摘 要：房屋是人們生活的一個(gè)重要場(chǎng)所，關(guān)于房屋共有建筑面積的計(jì)算是一個(gè)重要的問(wèn)題，也引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，房屋面積測(cè)算的主要任務(wù)包含成套房屋建筑面積測(cè)算、共有建筑面積的測(cè)算、分?jǐn)?。目前各地方房屋面積測(cè)算執(zhí)行的主要標(biāo)準(zhǔn)為《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定》。該文主要就房屋共有建筑面積分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分析。
關(guān)鍵詞：房屋共有建筑面積 分?jǐn)偡椒?分析
中圖分類(lèi)號(hào)：TU198 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2016）12（b）-0230-02
近年來(lái)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用不可忽視?，F(xiàn)代房屋的設(shè)計(jì)理念已經(jīng)由傳統(tǒng)的居住適用型過(guò)度到美觀型、舒適型、多功能型、節(jié)能環(huán)保型等等。住房結(jié)構(gòu)也從單一實(shí)用的直線型過(guò)度到復(fù)合多功能型住房，各種配套設(shè)施逐漸齊全，這些公共面積為房屋共有面積的分?jǐn)傓k法帶來(lái)了新的計(jì)算方式。共有建筑的內(nèi)容非常多樣，包括電梯井、樓梯間、分隔墻、外墻、地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、垃圾道、公共門(mén)廳、變電室等等，如何準(zhǔn)確得出計(jì)算結(jié)果是建筑業(yè)探討的重點(diǎn)課題。
1 住宅共有建筑面積的分?jǐn)偡绞椒治?/p>
我國(guó)現(xiàn)有的房屋面積計(jì)算的主要依據(jù)為《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（ 建住房[2002]74 號(hào)） ，及地方性的細(xì)則及規(guī)定。
對(duì)于住宅房屋，從現(xiàn)有的多層住宅分析，一般的住宅共有面積包括走道、樓梯、電梯、水電和燃?xì)夤艿?、?nèi)層使用設(shè)備間等，其中除了樓梯、電梯、管道等屬于上下層共用之外，其他的屬于層內(nèi)業(yè)主共用面積。而整棟的共有建筑面積包括公用門(mén)以及各種總設(shè)備房等，屬于整棟業(yè)主共用面積。這種分?jǐn)偸菍儆诙畏謹(jǐn)偂Ｄ俏覀儗觾?nèi)共有面積和整棟業(yè)主共用建筑面積都?xì)w為全棟共有建筑面積，那么這種分?jǐn)偡椒ㄊ且淮畏謹(jǐn)偂?/p>
這兩種分?jǐn)傆?jì)算方法相比較，第一種分?jǐn)偯娣e方法更加接近居民對(duì)公共面積的實(shí)際使用情況，但是這種方法計(jì)算比較復(fù)雜，且各層業(yè)主的分?jǐn)偯娣e各不相同，使得房屋在市場(chǎng)交易以及后期管理上會(huì)變得復(fù)雜。第二種分?jǐn)偯娣e的計(jì)算方法較為簡(jiǎn)便，而且整棟業(yè)主的分?jǐn)偙壤嗤欣诜课萁灰缀秃笃诘墓芾?。另外，這種分?jǐn)偡绞礁悠ヅ洹斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。事實(shí)證明，這種分?jǐn)偡绞皆诤笃诘慕灰缀凸芾碇幸彩亲顬榉奖愕摹?/p>
（1）層內(nèi)共用面積，最主要的也就是走道和樓梯、電梯這些連通通道，各層業(yè)主幾乎都會(huì)用到這些，所以，將這些共用建筑面積看成一個(gè)整體也是合理的。
（2）在現(xiàn)代分層成套的住宅業(yè)主主要是委托物業(yè)公司對(duì)住宅進(jìn)行統(tǒng)一的管理，如果按照層內(nèi)共用面積來(lái)進(jìn)行管理，對(duì)于公共面積使用的統(tǒng)一性就會(huì)有破壞。因此，將房屋共有建筑面積統(tǒng)一使用和管理有利于現(xiàn)在分層成套的住宅有序的使用和維護(hù)。
此外，還有一種分?jǐn)偡椒?，是?duì)一棟住宅單元看作是整棟樓的功能區(qū)域，以單元為單位劃分該單元業(yè)主的分?jǐn)偙壤?；若是單元樓是連接的或者是共用的，就認(rèn)為該功能區(qū)域是全棟共有或者功能區(qū)間共有，那么分?jǐn)偯娣e就按照功能區(qū)域按比例劃分。
根據(jù)關(guān)于商住樓共有建筑面積的分?jǐn)?，需要根?jù)具體的使用功能將建筑面積分?jǐn)倿樽≌c商業(yè)辦公部分，對(duì)兩部分分?jǐn)偯娣e進(jìn)行計(jì)算。關(guān)于住宅部分，需要將分?jǐn)偟慕ㄖ娣e加上住宅本身建筑面積，再根據(jù)各套建筑面積計(jì)算得出；關(guān)于商業(yè)辦公部分，需要將分?jǐn)偟慕ㄖ娣e與本身建筑面積相加，根據(jù)各層面積比例分?jǐn)偟礁鲗樱瑢⑵渥鳛楣灿薪ㄖ娣e的有機(jī)組成部分，最后得到總建筑面積。如果僅僅只具備一個(gè)功能區(qū)的服務(wù)，需要根據(jù)功能區(qū)，綜合考慮到管道井、水平通道、垂直通道、垃圾道等問(wèn)題，計(jì)算出最終的分?jǐn)偯娣e。據(jù)以上的劃分方法，對(duì)于房屋共有建筑面積分?jǐn)偅梢砸詶潪閱挝?，再將棟?nèi)的全體業(yè)主運(yùn)用棟內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行房屋共有建筑面積的比例分?jǐn)?。一棟房子有多個(gè)單元的時(shí)候，可以按照單元建筑面積比例進(jìn)行房屋共有建筑面積分?jǐn)偂?/p>
對(duì)于單一用途的非居住房屋，可以從設(shè)計(jì)的格局和使用的狀況來(lái)進(jìn)行共有面積的分?jǐn)偂?/p>
房屋中以套為單位的，在進(jìn)行分?jǐn)偟臅r(shí)候，房屋分?jǐn)傂枰獏⑴c全棟和層內(nèi)的共有面積分?jǐn)偡椒?。如果該房屋所在樓層與其他的樓層還有公共區(qū)域，或者局部連接，都需要進(jìn)行建筑面積分?jǐn)偂＿@里涉及到2～4次分?jǐn)?。一般情況下，層內(nèi)共有建筑面積還是由層內(nèi)業(yè)主進(jìn)行分?jǐn)?，但是特殊情況下，套型長(zhǎng)時(shí)間不變的如寫(xiě)字樓、公寓式酒店等等，可以使用將層內(nèi)共有建筑面積計(jì)入上下層共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ā?/p>
2 房屋共有建筑面積的二次分?jǐn)倖?wèn)題
當(dāng)房屋以層為權(quán)屬單位的時(shí)候，主要以全棟的共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，如果樓層與樓層之間有部分公共功能區(qū)，那么還需要進(jìn)行二次分?jǐn)?。?dāng)房屋一功能區(qū)域進(jìn)行鞏固偶建筑面積分?jǐn)偟臅r(shí)候，一般需要參與全棟的共有建筑面積分?jǐn)?，若是功能區(qū)域之間存在共有部位，也需要參與二次分?jǐn)偂?duì)于綜合用途房屋共有建筑，如商業(yè)、娛樂(lè)一體的建筑，由于其共用建筑面積的功能各不相同，使用的對(duì)象也不相同，所以一般采用的是“誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偂钡倪h(yuǎn)側(cè)，對(duì)功能和服務(wù)進(jìn)行共有建筑面積的多級(jí)分?jǐn)偂Ｓ捎诰C合用途房屋的用途復(fù)雜化，對(duì)其房屋共有建筑面積分?jǐn)傄彩欠枪潭Ｊ剑梢砸蕴讌^(qū)、層區(qū)、功能區(qū)域進(jìn)行劃分。
綜合用途房屋共有建筑一般都存在多級(jí)劃分。一般是先將整棟的房屋共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，包括整棟共有、層共有、功能區(qū)間共有、功能層共有和部分層共有分?jǐn)偟礁鲗樱賹訑偟玫礁鲬?hù)。也可根據(jù)情況將層共有建筑面積并于功能層共有建筑面積，再將共有建筑面積分?jǐn)偟綉?hù)。
3 結(jié)語(yǔ)
以上是現(xiàn)行的房屋共有建筑面積分?jǐn)偟闹饕椒?，從區(qū)分房屋的使用入手，解決房屋建筑面積分?jǐn)偟膯?wèn)題。希望這一套分?jǐn)偡椒梢院侠淼膽?yīng)用在各類(lèi)房屋分?jǐn)偵希Ｗo(hù)所有者的私有財(cái)產(chǎn)，助力房屋的交易和管理。
參考文獻(xiàn)
[1] 張勇，黃倩雯.淺談房屋共有共用面積的協(xié)議分?jǐn)俒J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)，2009（6）：133-135.
[2] Hannes Palang，ülo Mander，Zev Naveh. Holistic landscape ecology in action[J].Landscape and Urban Planning，2011（1）：140-144.
[3] 胡志剛，王文孔.房屋共有建筑面積分?jǐn)偰Ｐ脱芯縖J].黑龍江科技信息，2009（20）：112-115.
[4] 張紅英，楊斌，胡友健.關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算中幾個(gè)問(wèn)題的探討[J].測(cè)繪科學(xué)，2007（1）：135-136.
[5] Zeng TQ，Zhou QM.Optimal spatial deeision maldng using GIS：a Prototy Peofare ales tate geographie alin for mation system （REGIS）[M].Iniemational Journal of Geogra Phieal Information Seience，2011.
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李柯雨
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關(guān)鍵詞：房屋共有建筑面積 分?jǐn)偡椒?分析
中圖分類(lèi)號(hào)：TU198 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2016）12（b）-0230-02
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1 住宅共有建筑面積的分?jǐn)偡绞椒治?/p>
我國(guó)現(xiàn)有的房屋面積計(jì)算的主要依據(jù)為《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（ 建住房[2002]74 號(hào)） ，及地方性的細(xì)則及規(guī)定。
對(duì)于住宅房屋，從現(xiàn)有的多層住宅分析，一般的住宅共有面積包括走道、樓梯、電梯、水電和燃?xì)夤艿?、?nèi)層使用設(shè)備間等，其中除了樓梯、電梯、管道等屬于上下層共用之外，其他的屬于層內(nèi)業(yè)主共用面積。而整棟的共有建筑面積包括公用門(mén)以及各種總設(shè)備房等，屬于整棟業(yè)主共用面積。這種分?jǐn)偸菍儆诙畏謹(jǐn)偂Ｄ俏覀儗觾?nèi)共有面積和整棟業(yè)主共用建筑面積都?xì)w為全棟共有建筑面積，那么這種分?jǐn)偡椒ㄊ且淮畏謹(jǐn)偂?/p>
這兩種分?jǐn)傆?jì)算方法相比較，第一種分?jǐn)偯娣e方法更加接近居民對(duì)公共面積的實(shí)際使用情況，但是這種方法計(jì)算比較復(fù)雜，且各層業(yè)主的分?jǐn)偯娣e各不相同，使得房屋在市場(chǎng)交易以及后期管理上會(huì)變得復(fù)雜。第二種分?jǐn)偯娣e的計(jì)算方法較為簡(jiǎn)便，而且整棟業(yè)主的分?jǐn)偙壤嗤欣诜课萁灰缀秃笃诘墓芾?。另外，這種分?jǐn)偡绞礁悠ヅ洹斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。事實(shí)證明，這種分?jǐn)偡绞皆诤笃诘慕灰缀凸芾碇幸彩亲顬榉奖愕摹?/p>
（1）層內(nèi)共用面積，最主要的也就是走道和樓梯、電梯這些連通通道，各層業(yè)主幾乎都會(huì)用到這些，所以，將這些共用建筑面積看成一個(gè)整體也是合理的。
（2）在現(xiàn)代分層成套的住宅業(yè)主主要是委托物業(yè)公司對(duì)住宅進(jìn)行統(tǒng)一的管理，如果按照層內(nèi)共用面積來(lái)進(jìn)行管理，對(duì)于公共面積使用的統(tǒng)一性就會(huì)有破壞。因此，將房屋共有建筑面積統(tǒng)一使用和管理有利于現(xiàn)在分層成套的住宅有序的使用和維護(hù)。
此外，還有一種分?jǐn)偡椒?，是?duì)一棟住宅單元看作是整棟樓的功能區(qū)域，以單元為單位劃分該單元業(yè)主的分?jǐn)偙壤?；若是單元樓是連接的或者是共用的，就認(rèn)為該功能區(qū)域是全棟共有或者功能區(qū)間共有，那么分?jǐn)偯娣e就按照功能區(qū)域按比例劃分。
根據(jù)關(guān)于商住樓共有建筑面積的分?jǐn)?，需要根?jù)具體的使用功能將建筑面積分?jǐn)倿樽≌c商業(yè)辦公部分，對(duì)兩部分分?jǐn)偯娣e進(jìn)行計(jì)算。關(guān)于住宅部分，需要將分?jǐn)偟慕ㄖ娣e加上住宅本身建筑面積，再根據(jù)各套建筑面積計(jì)算得出；關(guān)于商業(yè)辦公部分，需要將分?jǐn)偟慕ㄖ娣e與本身建筑面積相加，根據(jù)各層面積比例分?jǐn)偟礁鲗樱瑢⑵渥鳛楣灿薪ㄖ娣e的有機(jī)組成部分，最后得到總建筑面積。如果僅僅只具備一個(gè)功能區(qū)的服務(wù)，需要根據(jù)功能區(qū)，綜合考慮到管道井、水平通道、垂直通道、垃圾道等問(wèn)題，計(jì)算出最終的分?jǐn)偯娣e。據(jù)以上的劃分方法，對(duì)于房屋共有建筑面積分?jǐn)偅梢砸詶潪閱挝?，再將棟?nèi)的全體業(yè)主運(yùn)用棟內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行房屋共有建筑面積的比例分?jǐn)?。一棟房子有多個(gè)單元的時(shí)候，可以按照單元建筑面積比例進(jìn)行房屋共有建筑面積分?jǐn)偂?/p>
對(duì)于單一用途的非居住房屋，可以從設(shè)計(jì)的格局和使用的狀況來(lái)進(jìn)行共有面積的分?jǐn)偂?/p>
房屋中以套為單位的，在進(jìn)行分?jǐn)偟臅r(shí)候，房屋分?jǐn)傂枰獏⑴c全棟和層內(nèi)的共有面積分?jǐn)偡椒?。如果該房屋所在樓層與其他的樓層還有公共區(qū)域，或者局部連接，都需要進(jìn)行建筑面積分?jǐn)偂＿@里涉及到2～4次分?jǐn)?。一般情況下，層內(nèi)共有建筑面積還是由層內(nèi)業(yè)主進(jìn)行分?jǐn)?，但是特殊情況下，套型長(zhǎng)時(shí)間不變的如寫(xiě)字樓、公寓式酒店等等，可以使用將層內(nèi)共有建筑面積計(jì)入上下層共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ā?/p>
2 房屋共有建筑面積的二次分?jǐn)倖?wèn)題
當(dāng)房屋以層為權(quán)屬單位的時(shí)候，主要以全棟的共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，如果樓層與樓層之間有部分公共功能區(qū)，那么還需要進(jìn)行二次分?jǐn)?。?dāng)房屋一功能區(qū)域進(jìn)行鞏固偶建筑面積分?jǐn)偟臅r(shí)候，一般需要參與全棟的共有建筑面積分?jǐn)?，若是功能區(qū)域之間存在共有部位，也需要參與二次分?jǐn)偂?duì)于綜合用途房屋共有建筑，如商業(yè)、娛樂(lè)一體的建筑，由于其共用建筑面積的功能各不相同，使用的對(duì)象也不相同，所以一般采用的是“誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偂钡倪h(yuǎn)側(cè)，對(duì)功能和服務(wù)進(jìn)行共有建筑面積的多級(jí)分?jǐn)偂Ｓ捎诰C合用途房屋的用途復(fù)雜化，對(duì)其房屋共有建筑面積分?jǐn)傄彩欠枪潭Ｊ剑梢砸蕴讌^(qū)、層區(qū)、功能區(qū)域進(jìn)行劃分。
綜合用途房屋共有建筑一般都存在多級(jí)劃分。一般是先將整棟的房屋共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，包括整棟共有、層共有、功能區(qū)間共有、功能層共有和部分層共有分?jǐn)偟礁鲗樱賹訑偟玫礁鲬?hù)。也可根據(jù)情況將層共有建筑面積并于功能層共有建筑面積，再將共有建筑面積分?jǐn)偟綉?hù)。
3 結(jié)語(yǔ)
以上是現(xiàn)行的房屋共有建筑面積分?jǐn)偟闹饕椒?，從區(qū)分房屋的使用入手，解決房屋建筑面積分?jǐn)偟膯?wèn)題。希望這一套分?jǐn)偡椒梢院侠淼膽?yīng)用在各類(lèi)房屋分?jǐn)偵希Ｗo(hù)所有者的私有財(cái)產(chǎn)，助力房屋的交易和管理。
參考文獻(xiàn)
[1] 張勇，黃倩雯.淺談房屋共有共用面積的協(xié)議分?jǐn)俒J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)，2009（6）：133-135.
[2] Hannes Palang，ülo Mander，Zev Naveh. Holistic landscape ecology in action[J].Landscape and Urban Planning，2011（1）：140-144.
[3] 胡志剛，王文孔.房屋共有建筑面積分?jǐn)偰Ｐ脱芯縖J].黑龍江科技信息，2009（20）：112-115.
[4] 張紅英，楊斌，胡友健.關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算中幾個(gè)問(wèn)題的探討[J].測(cè)繪科學(xué)，2007（1）：135-136.
[5] Zeng TQ，Zhou QM.Optimal spatial deeision maldng using GIS：a Prototy Peofare ales tate geographie alin for mation system （REGIS）[M].Iniemational Journal of Geogra Phieal Information Seience，2011.
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