對中國房價(jià)的研究與思考

□紀(jì)昀瑛

（江西財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院江西南昌330013）

對中國房價(jià)的研究與思考

□紀(jì)昀瑛

（江西財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院江西南昌330013）

隨著城市化進(jìn)程以及政策的推動(dòng),房地產(chǎn)行業(yè)逐步走向市場化、規(guī)范化、規(guī)?；?，成為國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)。本文通過對房價(jià)的特點(diǎn)以及房價(jià)下跌的主要阻力分析。理解房價(jià)居高不下的經(jīng)濟(jì)原因和現(xiàn)實(shí)原因；綜合分析中國的房價(jià)，提出合理對策。

供求；房地產(chǎn)價(jià)格；歷史；特點(diǎn)

1 房價(jià)的歷史回顧

房地產(chǎn)價(jià)格是指建筑物連同其占用土地的價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。改革開放以來，我國經(jīng)歷了重大變革，尤其是經(jīng)濟(jì)體制，從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)的改革和興起，在中國三十年經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上具有非常重要的意義。

1998年～2003年間是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年。20世紀(jì)90年代末以來，中國經(jīng)歷了一段房價(jià)持續(xù)高速增長的時(shí)期。根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)，2010年6月至2016年12月百城價(jià)格指數(shù)上漲了約44%，同時(shí)價(jià)格波動(dòng)幅度在一線城市最為顯著，而二、三線及其他城市變化幅度較為一致。

2 房價(jià)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)價(jià)格本質(zhì)上類似于債權(quán)、貨權(quán)、股權(quán)，是一種權(quán)利價(jià)格。具有以下幾個(gè)特點(diǎn)。

2.1 結(jié)構(gòu)性地域性

房價(jià)與其他權(quán)利價(jià)格一個(gè)最明顯的特點(diǎn)即其空間上不可移動(dòng)的特性，不能通過買賣轉(zhuǎn)移到任意地點(diǎn)使用，房價(jià)在地域之間的不可轉(zhuǎn)移也促進(jìn)了不同地域房地產(chǎn)價(jià)格的異化，根據(jù)2016年11月數(shù)據(jù)，百城指數(shù)樣本均價(jià)的前九位分別是深圳、上海、北京、廈門、杭州、南京、廣州、珠海、三亞。百城月度數(shù)據(jù)顯示，2016年1月至2016年11月間，深圳、上海、北京、廈門穩(wěn)居前四名，且相對排位沒有發(fā)生變化，排位，廣州，三亞的排位緊跟其后，在前十名內(nèi)上下浮動(dòng)。而二三線城市的房價(jià)普遍要低1-3倍。此外，同一城市的不同地段的房價(jià)因其周邊環(huán)境的不同而差異化。房價(jià)整體體現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性、地域性的特點(diǎn)。

2.2 房價(jià)存在一定程度上的棘輪效應(yīng)

不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格總水平總是具有上升趨勢，盡管短期內(nèi)存在下降回落，但多是由于政策性的原因，房地產(chǎn)價(jià)格總是會(huì)恢復(fù)，甚至達(dá)到比原來更高的水平。各省市的房地產(chǎn)的供給以缺乏彈性為主，即房價(jià)的供給的增長速度無法與需求速度匹配，長期以來的房價(jià)上漲無論是給公眾以及部門帶來了收益或者損失，都極大地使人們失去了對房價(jià)下跌預(yù)期的信心。購買住房以及房地產(chǎn)投資的需求，是使價(jià)格攀升容易，下跌困難的主要原因之一。

2.3 房價(jià)受政策的影響較高

房價(jià)無論是長期房價(jià)還是短期房價(jià)均受國家政策的干預(yù)和影響較大。就目前來看，短期房價(jià)受政策的影響更為明顯，長期房價(jià)的受影響程度取決與政策的性質(zhì)、實(shí)效以及干預(yù)力度而效果不同。政府對房地產(chǎn)價(jià)格高低、漲落的態(tài)度及其采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方式和措施體現(xiàn)是房產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，有些政策或直接構(gòu)成房價(jià)的成本，或通過影響人們的預(yù)期，從而通過影響需求作用于房地產(chǎn)價(jià)格。如：補(bǔ)貼，限購，增稅等。

3 房屋下降主要阻力

綜上所述，銀行信貸資金迅速聚集于房地產(chǎn)業(yè),隨之也帶來了隱患，房價(jià)的高漲帶來傳染性的周邊物價(jià)上升。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，房價(jià)走勢主要看供求，而房屋的供求涉及成本、真實(shí)需求和投資需求等多方面的因素，故這里主要從定性的角度分析房價(jià)價(jià)格的支撐，并得以解釋房價(jià)價(jià)格下跌中存在的下跌的阻力，主要通過以下三個(gè)方面分析：

3.1 從金融業(yè)（以銀行為主）的角度

由于房地產(chǎn)行業(yè)資本密集性的特點(diǎn)，貨幣量的大小以及國家貨幣政策都會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生影響。李劍,陸軍（2009）基于1998～2007年間我國35個(gè)主要城市的房價(jià)、銀行信貸和實(shí)際GDP構(gòu)成的面板數(shù)據(jù)，通過將樣本分為東部城市和中西部城市兩個(gè)子樣本，通過邊限協(xié)整分析結(jié)果表明，房價(jià)與銀行信貸均表現(xiàn)出長期穩(wěn)定關(guān)系，并在進(jìn)一步的研究中發(fā)現(xiàn)二者之間形成顯著的互為因果關(guān)系和影響，且主要在長期上更明顯。

進(jìn)一步分析這種結(jié)果產(chǎn)生的原因：銀行的利潤主要來源于利差，資產(chǎn)以貸款為主，而房貸又在貸款中占有不小的比重。這就決定了房價(jià)一旦下跌幅度較大，直接影響銀行資產(chǎn)的價(jià)值影響。在具體情況中，房價(jià)下跌，作為抵押物的房產(chǎn)借款額度不足，根據(jù)貸款合同中抵押物價(jià)值有關(guān)條款，銀行為防止虧損，或要求需要補(bǔ)齊差額，或回收抵押品房子。而一般情況下，拍賣價(jià)不會(huì)高于市場價(jià)，及時(shí)信用良好的債務(wù)人能夠及時(shí)還貸，仍有面臨欠銀行房款的處境，銀行將遭受巨額損失，金融體系也會(huì)面臨崩潰的危機(jī)。故對于金融機(jī)構(gòu)來說，房價(jià)上漲的預(yù)期高于下跌的預(yù)期。

3.2 從政府的角度

隨著中國住房價(jià)格的持續(xù)上漲，房價(jià)也給政府帶來了壓力。一旦房價(jià)暴跌，政府的財(cái)政收入減少，將直接導(dǎo)致政府支出的減少，政府的福利政策以及其他轉(zhuǎn)移支付受限；此外，房價(jià)暴跌，經(jīng)濟(jì)大幅衰退，失業(yè)增多，不僅會(huì)有更多的人無法承擔(dān)房價(jià)，中國GDP增長也受制。如果考慮寬松的貨幣政策，則可能會(huì)引發(fā)通脹，不是長久之計(jì)。故溫和的緩慢的回落，才是對經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的結(jié)果。房產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)投資的擠出，不利于我國經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)的發(fā)展?？偠灾粫?huì)支持也不允許房價(jià)暴跌。

3.3 從家庭及個(gè)人的角度

一個(gè)國家的居民文化極大影響者房價(jià)。買房源于中國傳統(tǒng)的觀念，房子對于中國人來說有著特殊的意義。從古至今，在中國動(dòng)亂歷史時(shí)期，房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)出現(xiàn)陡峭的上升（如：魏晉南北朝時(shí)期，民國時(shí)期），這在一定程度上抑制了房價(jià)的下跌。從房產(chǎn)擁有者的角度，財(cái)富多人群的擁有更多套房產(chǎn)。2015銀率網(wǎng)發(fā)布的《中國居民金融能力報(bào)告》中顯示，中國有52.07%的家庭房產(chǎn)價(jià)值占家庭總資產(chǎn)一半以上，更有16.19%的家庭這一比例占八成以上，31.99%的中國家庭把房產(chǎn)作為一種投資手段。即便房價(jià)突然下跌，多房產(chǎn)擁有者基于預(yù)期不拋售，則房價(jià)就不會(huì)有明顯下跌壓力。

4 思考與解決方案

歷次房市調(diào)控的最終目的都是一個(gè)，即“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。筆者認(rèn)為：控制房價(jià)最根本的原因還是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的問題。降低對房地產(chǎn)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的依賴性，才能使國民經(jīng)濟(jì)達(dá)到良好的發(fā)展。當(dāng)前,中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨著產(chǎn)業(yè)問題社會(huì)化的困惑,房地產(chǎn)價(jià)格的居高不下和房地產(chǎn)業(yè)的超常規(guī)發(fā)展引起了社會(huì)各界對房地產(chǎn)業(yè)的密切關(guān)注。房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，一旦出現(xiàn)問題，企業(yè)利潤不足支付勞動(dòng)，裁員、減薪導(dǎo)致個(gè)人的總體財(cái)富收入也會(huì)減少，金融及其他行業(yè)的經(jīng)濟(jì)都會(huì)受到影響；；銀行更加嚴(yán)格的進(jìn)行貸款審批，提高首付款比例，減少利率優(yōu)惠：最終，不僅房貸受限，同時(shí)也增加了企業(yè)貸款的難度。

中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在許多問題,中國有“世界工廠”之稱，缺乏高尖精的核心技術(shù)。我國離許多發(fā)達(dá)國家還有相當(dāng)大的距離。這就需要鼓勵(lì)技術(shù)創(chuàng)新、自主設(shè)計(jì)、制造工藝,培養(yǎng)專業(yè)化人才，提高人才優(yōu)勢以及人力資源。同時(shí)發(fā)展高效的金融市場，達(dá)到與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展互為正向作用、相輔相成的效果。

[1]李劍,陸軍.我國房價(jià)與銀行信貸關(guān)系研究——基于面板數(shù)據(jù)的邊限協(xié)整分析[J].國際經(jīng)貿(mào)探索,2009(6): 32-36.

[2]王云清,朱啟貴,談?wù)_(dá).中國房地產(chǎn)市場波動(dòng)研究——基于貝葉斯估計(jì)的兩部門DSGE模型[J].金融研究,2013(3):101-113.

1004-7026（2017）04-0028-02

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10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.04.020

紀(jì)昀瑛（1997.3-），女，江西撫州人，江西財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院2014級(jí)金融學(xué)本科生，研究方向：房地產(chǎn)價(jià)格。