小產(chǎn)權(quán)房的存在的問(wèn)題與危害

（陜西省漢中市勉縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局 723000）

小產(chǎn)權(quán)房的存在的問(wèn)題與危害

張文濤

（陜西省漢中市勉縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局 723000）

本文通過(guò)對(duì)現(xiàn)有小產(chǎn)房的形成的原因、存在的問(wèn)題與危害、發(fā)展現(xiàn)狀，我國(guó)目前對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的政策及目前其面臨的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，法律方面的情況，和現(xiàn)實(shí)中的一些實(shí)際問(wèn)題，來(lái)分析一下我國(guó)小產(chǎn)房的發(fā)展?fàn)顩r、未來(lái)發(fā)展出路及現(xiàn)有問(wèn)題合理的解決對(duì)策。

小產(chǎn)權(quán)房；問(wèn)題；危害

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城市化、工業(yè)化進(jìn)程的加快，土地資源逐漸變得稀缺，尤其是城市建設(shè)用地漸漸減少，愈來(lái)愈多的農(nóng)村人口大量流向城市的狀況下，城市用地出現(xiàn)了嚴(yán)重的供不應(yīng)求的局面。導(dǎo)致土地價(jià)格的一路高漲，也致使城市價(jià)格日益飆升，這也正是促使了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展，并且其發(fā)展也越來(lái)越繁榮。房?jī)r(jià)過(guò)高，是致其發(fā)展的重要原因之一。由于房?jī)r(jià)逐漸升高，使一些普通家庭難以購(gòu)買房屋，但又為了自己的生存，會(huì)去選擇價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房，這又再一次的助其發(fā)展。小產(chǎn)房成為民眾的焦點(diǎn)，政府、學(xué)者、房地產(chǎn)從業(yè)者、房屋購(gòu)買者、農(nóng)村集體組織、村民等給予各自利益與視角的不同，各抒己見(jiàn)，形成了強(qiáng)烈的觀點(diǎn)論爭(zhēng)與碰撞。

1 小產(chǎn)權(quán)房與正規(guī)商品房的區(qū)別

1.1土地所有權(quán)的性質(zhì)不同

在土地所有權(quán)性質(zhì)方面,小產(chǎn)權(quán)房和正規(guī)的商品房存在本質(zhì)的區(qū)別?！锻恋毓芾矸ā穼?duì)我國(guó)的土地規(guī)劃為兩種，第一種是城市失去的土地屬于國(guó)家所有，第二種是自留地、宅基地、自留山等農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于集體所有。然而在不同的土地上所建設(shè)的房屋，其產(chǎn)權(quán)形勢(shì)也必然不同。我國(guó)商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，我國(guó)法律明確規(guī)定必須依法申請(qǐng)并且只能在國(guó)有土地上。在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，沒(méi)有繳納法律規(guī)定的土地出讓金等稅費(fèi)，也沒(méi)有進(jìn)行土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，沒(méi)有辦理土地出讓手續(xù)，小產(chǎn)權(quán)房與正規(guī)商品房的最明顯區(qū)別就在于此。

2 小產(chǎn)權(quán)房存在的問(wèn)題與危害

2.1小產(chǎn)權(quán)房存在的問(wèn)題

2.1.1 違法性問(wèn)題

我國(guó)相關(guān)法律也就是土地法涉及到哪些土地可以用來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)，即國(guó)家認(rèn)可的合法的可以用于房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)的國(guó)家自有土地。而農(nóng)村的土地、軍隊(duì)的土地等非國(guó)家擁有的土地則明令禁止進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，除非是國(guó)家將這些土地征收，使集體的土地變?yōu)閲?guó)有的土地，這樣才是合法的，否則均是非法行為。[1]

2.1.2 產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

小產(chǎn)權(quán)房既然已經(jīng)違反了法律規(guī)章制度，其產(chǎn)權(quán)當(dāng)然也不受法律保護(hù)，其購(gòu)買人只能憑借買賣合同或者村政府的相關(guān)證明來(lái)維護(hù)購(gòu)買者的權(quán)利。小產(chǎn)權(quán)房雖然具備了普通商品房的使用性質(zhì)。正是由于小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的購(gòu)買合同違反了我國(guó)相關(guān)法律和行政管理法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定，因此，國(guó)家的相關(guān)法律并不認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買合同具有法律性。

2.1.3 拆遷問(wèn)題

購(gòu)買者購(gòu)買后，將可能遇到以下的主要兩種問(wèn)題：第一種是我國(guó)相關(guān)政府組織部門為了徹底整頓小產(chǎn)權(quán)房，將會(huì)強(qiáng)制拆除那些違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房；這種情況，任何一種情況發(fā)生，購(gòu)房者是完全處于被侵害的地位，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)不明，購(gòu)買者并不是產(chǎn)權(quán)人，根本不能參與產(chǎn)權(quán)拆遷補(bǔ)償。

2.2小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象帶來(lái)的主要危害

小產(chǎn)權(quán)房在一定程度上緩解了普通低收入者的住房問(wèn)題，也可說(shuō)成是小產(chǎn)權(quán)房成功入市的一種嘗試，實(shí)現(xiàn)收入增加。但是，帶給社會(huì)的危害也是比較嚴(yán)重，其危害主要體現(xiàn)在以下幾方面：

2.2.1 影響法律的嚴(yán)肅性和權(quán)威性

小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)和買賣的不合理和不合法性，相關(guān)部門下發(fā)了相關(guān)通知，提醒市民們不要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。但依然有很多人購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房打著：“與法律擦邊球的”。

2.2.2 耕地減少加劇,直接威脅我國(guó)糧食安全

近年來(lái)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，土地的需求量也日益增加，大面積的農(nóng)用土地面臨或?qū)⒚媾R著非農(nóng)化。非農(nóng)化導(dǎo)致我國(guó)耕地面積減少和土地流失，嚴(yán)重影響到我國(guó)的國(guó)家安全和國(guó)計(jì)民生。糧食安全關(guān)系著社會(huì)穩(wěn)定的重大問(wèn)題，

3 小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展?fàn)顩r

近些年來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房的大面積開(kāi)發(fā)，發(fā)展迅速，在城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民中有很大影響。社會(huì)和政府及各界媒體給予了高度關(guān)注。由于小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)形式，以及其不合法性，導(dǎo)致對(duì)其規(guī)模大小很難做出準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)。然而小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)的規(guī)模不容小覷。

3.1區(qū)位狀況

小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)在城市的近郊、遠(yuǎn)郊以及邊緣地帶、城區(qū)內(nèi)部。

3.2近郊地區(qū)

近郊高速路周邊產(chǎn)生了大片的小產(chǎn)權(quán)房。近些年，隨著交通建設(shè)和城市邊緣的擴(kuò)展，城郊區(qū)縣地區(qū)至各個(gè)城市中心越來(lái)越近，交通也越來(lái)越方便，這也是助長(zhǎng)小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的條件之一。

3.3遠(yuǎn)郊地區(qū)

遠(yuǎn)郊地區(qū)環(huán)境較好，但是位置條件相對(duì)比較差。遠(yuǎn)郊地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房主要是別墅等一些高檔的小產(chǎn)權(quán)房住宅。

3.4 城市邊緣擴(kuò)展地帶

城市化發(fā)展迅速的形勢(shì)下，城市邊緣擴(kuò)展地帶是小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的最佳地帶。例如在西安城市建設(shè)不如北京等地區(qū)那么規(guī)范，城市發(fā)展的邊緣區(qū)就有小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)。

4 解決我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的對(duì)策建議

4.1小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決原則

4.1.1 以合法化為基本原則

我國(guó)法律的知識(shí)的普及,是老百姓們已經(jīng)對(duì)法律的基本知識(shí)和權(quán)威有所了解,同時(shí)在購(gòu)房的資產(chǎn)的消費(fèi)時(shí)也會(huì)反復(fù)咨詢法律等問(wèn)題。然而過(guò)高的房?jī)r(jià)，讓大多數(shù)老百姓都難以接受，被迫選擇價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房也在情理之中。本著法律的權(quán)威、國(guó)家的利益，這種違法的行為應(yīng)當(dāng)迅速的解決，而且也要考慮老百姓的利益。

4.1.2 堅(jiān)決抵制將小產(chǎn)權(quán)房取締或改為租賃形勢(shì)的觀點(diǎn)

同時(shí)在購(gòu)房的資產(chǎn)的消費(fèi)時(shí)也會(huì)反復(fù)咨詢法律等問(wèn)題，使社會(huì)不穩(wěn)定?？梢钥闯?，小產(chǎn)權(quán)房的存在符合社會(huì)生活方面的客觀規(guī)律，對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房要有正確的態(tài)度，不能一味的打擊，而是要在將其合理化的原則下進(jìn)行整頓規(guī)劃，并積極引導(dǎo)其進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同正規(guī)的商品房形成良性競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的合理化，從而真正解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題和老百姓的住房問(wèn)題。

4.2解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的具體措施

國(guó)家在遏制小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的問(wèn)題上曾是興國(guó)一系列有效措施，比如壟斷土地市場(chǎng)，禁止集體所有的土地直接進(jìn)入消費(fèi)市場(chǎng)等。但這解決不了根本問(wèn)題，要解決廣大老百姓的住房問(wèn)題，國(guó)家應(yīng)當(dāng)積極采更加取有效的策略，使更多的低收入群體能夠買得起、住得起房子，這樣小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題就將不再是個(gè)問(wèn)題了。

[1]王超，我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房法律規(guī)制研究[D]石家莊：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)，2013碩士

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