鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸關(guān)系研究

【摘要】自1998年我國實(shí)行房地產(chǎn)市場改革以來，房地產(chǎn)業(yè)得到了長足的發(fā)展，并且對國民經(jīng)濟(jì)的提升起到了重要的推動作用。在全國各地房價(jià)增長猛進(jìn)的同時(shí)，鄭州市作為中部地區(qū)的一個(gè)重要省會城市，房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅速發(fā)展。作為資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)的資金來源很大程度上得益于銀行信貸的大力支持。然而，當(dāng)金融過度支持時(shí)就可能導(dǎo)致房價(jià)的持續(xù)上漲，超過居民的購房能力，并最終將可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。眾多研究表明，房地產(chǎn)市場發(fā)展與銀行信貸的金融支持有著密切的關(guān)系?；诖?，本文利用鄭州市2004-2014年十一年的年度數(shù)據(jù)對銀行信貸和房地產(chǎn)價(jià)格波動之間的關(guān)系進(jìn)行了數(shù)據(jù)分析。分析結(jié)果表明，銀行信貸和房地產(chǎn)價(jià)格兩者之間存在正相關(guān)的關(guān)系，并且銀行信貸的變化在房地產(chǎn)價(jià)格波動中占據(jù)著很大一部分原因。

由此可以得出以下結(jié)論：銀行信貸規(guī)模的擴(kuò)大會助推房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，反之，不然。因此為了將房價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)，維護(hù)鄭州市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。本文提出了幾點(diǎn)建議：強(qiáng)化銀行房地產(chǎn)信貸監(jiān)管；加大住房公積金貸款力度；完善融資方式，增加融資渠道等來引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格；銀行信貸；金融支持

1、引言

中國房地產(chǎn)在經(jīng)歷了20多年的改革開放后，如今得到了蓬勃的發(fā)展，成為推動國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，房地產(chǎn)投資貢獻(xiàn)率不斷上升，2001年后房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的貢獻(xiàn)率一直保持在10%以上。通過研究可以發(fā)現(xiàn)，銀行信貸在房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展過程中起著重要的推動作用。然而銀行業(yè)過度的金融支持也使國內(nèi)部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱、投機(jī)行為過多等問題。導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)泡沫越擠越大，價(jià)格虛高脫離了其應(yīng)有的市場價(jià)值，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。

基于此，本文以銀行信貸為視角，并以鄭州市房地產(chǎn)市場為例，研究銀行信貸對房地產(chǎn)市場的影響，并分析兩者之間的關(guān)系，為引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供一定的參考和思路。且對于提高房地產(chǎn)行業(yè)的控制能力，更加理性的認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前形勢，推動其健康發(fā)展具有重要意義。

2、銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格的相互作用機(jī)理

2.1銀行信貸對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目由于融資渠道較少，在各個(gè)環(huán)節(jié)上都需要銀行的信貸支持，銀行資金的保障是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行的重要條件。

銀行對于房地產(chǎn)貸款的利率及提供的資金規(guī)模都會直接影響房地產(chǎn)行業(yè)。就利率來說，利率的不同決定了開發(fā)商和買房者所需要承擔(dān)的利息負(fù)擔(dān)，利息越高，則還貸的壓力越大，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本就越高，進(jìn)而雙向影響房地產(chǎn)的供給和需求。利率越高，則房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率就相應(yīng)越低，進(jìn)而影響閑置資金投入房地產(chǎn)行業(yè)，開始更多的流向其它投資渠道。

2.2房地產(chǎn)價(jià)格對銀行信貸的影響

房地產(chǎn)市場的發(fā)展和銀行之間的關(guān)系表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)資金都由銀行信貸提供；（2）消費(fèi)者購房也需向銀行貸款；（3）銀行放款是以房產(chǎn)作為抵押物。其實(shí)銀行向消費(fèi)者和開發(fā)商放款，都是以房產(chǎn)作為抵押物。由這三個(gè)關(guān)系就可以看到房地產(chǎn)的發(fā)展和銀行信貸關(guān)系密切。如果市場上的房地產(chǎn)價(jià)格上升，除了剛性需求以外投資性購房需求會提高，導(dǎo)致整體的銀行貸款需求提高，商業(yè)銀行之間競爭就會激烈，進(jìn)而會簡化貸款流程和手續(xù)，提高房地產(chǎn)信貸規(guī)模。如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下降，銀行就會縮減與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸規(guī)模，避免不良貸款率的增加。如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大幅度的下跌，銀行可能會實(shí)行全面的信貸緊縮。

綜上可知，在房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展預(yù)期較好的情況下，房價(jià)上升，則銀行也會增加信貸規(guī)模，反過來促進(jìn)房價(jià)的持續(xù)上升，兩者相互影響，相互促進(jìn)。

3、鄭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展與銀行信貸之間關(guān)系

3.1鄭州市銀行對房地產(chǎn)市場的信貸支持

在房價(jià)快速增長的形勢下，房地產(chǎn)市場的供給者和需求者都需要很大的資金進(jìn)行新樓盤的開發(fā)和對房屋的購買，這些行為都離不開銀行信貸的資金支持，所以銀行信貸很大程度上促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)80%的資金源自銀行業(yè)的貸款。

3.1.1 鄭州市銀行對房地產(chǎn)市場供給者的資金支持

由表3-1可知，國內(nèi)貸款比重波動幅度不大，自籌資金比重除了在2008年達(dá)到最大值43.35%以外，其他年份基本上在30%左右波動，自籌資金主要來自購房者的銀行按揭貸款轉(zhuǎn)變而來的商品房銷售收入，目前企業(yè)自籌資金中大多數(shù)來自銀行貸款。其他資金 來源比重在2007年之前與自籌資金比重波動幅度相似，但是2007年以后在遭遇2008年的最低點(diǎn)后又反彈。我國房地產(chǎn)資金來源強(qiáng)烈依賴于銀行信貸支持。

3.1.2 鄭州市銀行對房地產(chǎn)市場需求者的信貸支持

中可以看出，本市居民的住房貸款總額從2004年的130.40億元迅速增加到了2014年的1653億元，十年間增加了15倍。住房貸款余額增加的同時(shí)，增長的速度也快速的增加，達(dá)到35%。這就說明鄭州市的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。居民個(gè)人用于住房的貸款也在快速的增加，從2004年的5.84%迅速增加到2014年的15.21%，年平均增加幅度為10個(gè)百分點(diǎn)。這種現(xiàn)象說明銀行業(yè)有一大部分的資金投入了居民的個(gè)人住房貸款。

3.2鄭州市房價(jià)上漲和銀行信貸相關(guān)性分析

寬松的銀行信貸是房價(jià)短期上漲的一大推手，就中國目前房地產(chǎn)市場所發(fā)生的情況來看，銀行信貸規(guī)模的快速擴(kuò)張會導(dǎo)致銀行資金高度地向房地產(chǎn)市場聚集，從而助推房價(jià)的快速上漲。

根據(jù)表3-3，2004到2015十二年間，鄭州市內(nèi)的個(gè)人住房貸款余額和商品房均價(jià)都在逐年的增加，共增加1350億元，增加幅度為近十倍。貸款余額的總額占金融機(jī)構(gòu)總貸款余額的比重總體也呈逐年增大趨勢，年均增加幅度為11%。

根據(jù)表3-3提供的數(shù)據(jù)，將商品房均價(jià)（price）作為因變量，鄭州市房地產(chǎn)貸款余額（D）作為自變量，運(yùn)用Eviews軟件進(jìn)行相關(guān)性分析。

由圖3-1可以看出R2=0.990668無限接近于1，這表明商品房均價(jià)和房地產(chǎn)貸款余額這兩個(gè)變量的擬合度非常好，且呈高度正相關(guān)性。這也與現(xiàn)實(shí)情況相一致。房地產(chǎn)貸款余額增多，則商品房均價(jià)提高。反之，則下降。這也說明了銀行信貸規(guī)模的擴(kuò)大會助推房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，反之，則不然。

4、結(jié)論與建議

4.1 結(jié)論

從以上分析可以得出，銀行信貸與房價(jià)波動存在十分密切的關(guān)系。銀行信貸可以通過多種流動性效應(yīng)來影響房地產(chǎn)價(jià)格。銀行對房地產(chǎn)的金融支持不僅體現(xiàn)在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供資金來源，同時(shí)更大程度上是對居民的住房消費(fèi)上提供住房貸款。

此外，銀行信貸釋放了居民的住房需求，個(gè)人住房貸款使得那些之前無力購房的家庭成了房地產(chǎn)消費(fèi)市場的主力軍，在旺盛的需求下，房價(jià)勢必會大幅上漲，也正是由于房價(jià)的持續(xù)上漲，消費(fèi)者形成了一致的心理預(yù)期，認(rèn)為房價(jià)會只漲不跌，從而會進(jìn)一步引發(fā)購房熱潮，推高房價(jià)的上漲。而房價(jià)的上漲必然又引起房地產(chǎn)企業(yè)貸款進(jìn)行新一輪的投資建設(shè)，形成高房價(jià)只漲不降的惡性循環(huán)。

4.2 建議

為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，政府應(yīng)該出臺相關(guān)政策和切實(shí)可行的方案，不僅從銀行，房地產(chǎn)商，還包括消費(fèi)者等多方面進(jìn)行調(diào)控，具體可采取的措施如下：

4.2.1加強(qiáng)房貸的監(jiān)督管理

規(guī)范房地產(chǎn)市場金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)查審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放條件，加大對信用等級高、運(yùn)作規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸支持力度，尤其是大力支持經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品住房的開發(fā)建設(shè)，重點(diǎn)滿足中低收入群體的購房需要，對那些商品房空置率大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款要嚴(yán)格審查、審批并重點(diǎn)監(jiān)控加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)格制止發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款現(xiàn)象的出現(xiàn)，有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)對信貸資金的監(jiān)控，積極協(xié)助金融機(jī)構(gòu)妥善處理各種違規(guī)貸款，切實(shí)防范化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融秩序的穩(wěn)定。

4.2.2加大住房公積金貸款力度

對住房公積金貸款中出現(xiàn)的手續(xù)麻煩、環(huán)節(jié)多、時(shí)限長等問題，要切實(shí)解決

好，從源頭上有效擴(kuò)展住房公積金的貸款業(yè)務(wù)大力發(fā)展住房公積金委托貸款，充分發(fā)揮其功能和作用，提高住房公積金的使用率和職工購買力公積金貸款額度可與房價(jià)變化掛鉤，房價(jià)過高時(shí)可以提高貸款額度，降低首付比例。對于低收入者，可適當(dāng)增加繳存額度，讓低收入群體充分享受公積金住房貸款的優(yōu)惠效果，有效拓寬住房公積金的覆蓋面減少和防范住房公積金帶來的不平衡現(xiàn)象。

4.2.3增加融資渠道

目前，鄭州市市房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)開發(fā)資金的絕大部分直接或間接的來自銀行信貸，融資渠道比較單一，這無疑也加大了銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)，影響金融的穩(wěn)定性。因此，一方面要推動當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)多元發(fā)展，尤其是與房地產(chǎn)相關(guān)的投資、研發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、市場營銷和售后、物業(yè)等服務(wù)，提升企業(yè)的綜合實(shí)力；另一方面拓寬融資渠道，適當(dāng)放寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資限制，鼓勵(lì)其它形式的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的投資、貸款，推動房地產(chǎn)相關(guān)的基金、信托等的發(fā)展，降低對社會資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的限制及房地產(chǎn)行業(yè)對銀行信貸資金的依賴程度；最后，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)向資本運(yùn)營企業(yè)的進(jìn)化，提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。

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