基于土地儲備制度的城市房地產(chǎn)開發(fā)用地供給管理研究

【摘要】目前而言，我國現(xiàn)代化和市場化的發(fā)展一個突出的表現(xiàn)就是城市房地產(chǎn)用地規(guī)模和用地需求的上升。在中國特色社會主義發(fā)展的情況下我國房地產(chǎn)用地的供給開發(fā)一般都是在土地儲備制度的存在情況下進行合理的調(diào)配和開發(fā)的?，F(xiàn)今在城市化建設發(fā)展速度不斷上升的情況下，強化基于土地儲備制度現(xiàn)狀下城市房地產(chǎn)開發(fā)用地的供給管理具有非常必要的現(xiàn)實意義。

【關鍵詞】土地儲備制；城市房地產(chǎn)；開發(fā)用地；供給管理

隨著我國社會主義市場化經(jīng)濟的發(fā)展，強化城市化的發(fā)展水平和發(fā)展規(guī)模是現(xiàn)今我國在社會主義建設過程中的重要建設方向。對于整個城市化的建設來講，其最為重要的一個表現(xiàn)就是城市用地規(guī)模的不斷擴大。城市用地對于城市的建設是一種重要的依托資源，我國自改革開放對城市用地進行改革之后，其一直實行的都是雙軌制。雙軌制即主要通過市場交易方式和政府劃分土地兩種方式對城市規(guī)劃建設配備土地的方式。在城市的建設過程中，城市房地產(chǎn)的開發(fā)作為主要的建設主體，其開發(fā)建設一方面能夠促進城市用地市場的完善，另一方面能夠?qū)⒂邢薜挠玫匕l(fā)揮無效的社會效益和經(jīng)濟效益。所以，基于土地儲備制度強化對城市房地產(chǎn)用地供給管理不僅對于城市的建設還是對于土地的利用來講都是非常重要的。

1、城市房地產(chǎn)開發(fā)用地供給管理的運作模式介紹

2001年國務院提出有條件的政府可以實行土地收購儲備制度，這一制度的實行強化了法律法規(guī)在土地使用權的調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)換機制，這一機制的出現(xiàn)對城市房地產(chǎn)開發(fā)用地的供給管理起了積極的推動作用。現(xiàn)今城市房地產(chǎn)開發(fā)用地基于城市土地儲備制度下其主要的供給管理模式主要包括雙軌制即有償出讓和無償劃撥的兩種方式。土地儲備制度的設置在一定程度上規(guī)范了城市有償出讓的方式，但是其卻不能從根本上改變無償劃撥的存在現(xiàn)狀。雙軌制作為現(xiàn)今城市房地產(chǎn)開發(fā)用地主要的管理模式，從而能夠在一定程度上促進用地供給管理的合理流動，但是其對市場運行規(guī)則的干擾是不能忽視的。

2、土地儲備制度的城市房地產(chǎn)開發(fā)用地供給管理的方式分析

2.1政府的行政干預與市場相結(jié)合

我國的城市房地產(chǎn)用地的發(fā)展起步發(fā)展較晚，城市用地合理的開發(fā)市場機制尚未完全建立起來，由于市場規(guī)劃建設機制的不成熟導致我國政府對城市房地產(chǎn)用地開發(fā)供給管理的參與管理力度是比比較強的。政府行政干預在一定條件上能夠改善市場調(diào)節(jié)不合理的現(xiàn)象，規(guī)劃城市開發(fā)用地的供給管理。

2.2政府對市場土地供給的宏觀調(diào)控

在雙軌制的實行下，政府是城市房地產(chǎn)開發(fā)用地供給管理的主要供應主體，所以通過宏觀調(diào)控對市場用地進行規(guī)劃管理，其強制定比較強?，F(xiàn)今政府宏觀調(diào)控的首選主要是通過開發(fā)規(guī)劃控制、產(chǎn)業(yè)供地政策和宏觀調(diào)控政策三個方面進行。

2.3城市房地產(chǎn)開發(fā)用地供給管理存在風險

基于土地儲備制度的城市房地產(chǎn)開發(fā)用地的供給管理能夠明顯的體現(xiàn)政府在其中的作用，現(xiàn)今存在政府不合理的政策出臺 ，導致房地產(chǎn)開發(fā)用地供給管理村咋制度失靈和政府失靈的現(xiàn)象。政府作為主要的規(guī)劃管控者，政府失靈則會引起普遍失靈，這樣將會為城市房地產(chǎn)開發(fā)用地的供給管理形成嚴重的風險。

3、土地儲備制度下城市房地產(chǎn)開發(fā)用地供給管理存在的問題分析

3.1制度性缺陷

這一缺陷主要是由于雙軌制的存在造成的。最為主要的表現(xiàn)就是雙軌制的存在不能夠?qū)Τ鞘写罅看嬖诘拈e置土地進行科學的規(guī)劃管理，并且其對城市用地規(guī)模不斷上升的情況不能進行有效的控制。在一定程度上雙軌制的可以具體細化為產(chǎn)權和供給雙軌制的存在，多種制度的存在擾亂了城市用地市場，打破了市場經(jīng)濟公開、公平的現(xiàn)象，造成了現(xiàn)今城市用地中不合理競爭現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3.2技術性缺陷

這一缺陷主要指的是政府在土地儲備制度的情況下，在有關城市用地規(guī)劃建設方面用地決策的技術性缺陷。政府作為城市房地產(chǎn)開發(fā)用地供給管理主要的調(diào)解者，其在決策的過程中以投資建設目標為主要依據(jù)，忽略了用地的長遠利益，導致其在供給管理方面的決策隨意性比較大，完全不符合用地開發(fā)管理的科學持續(xù)發(fā)展的要求。

4、改進城市房地產(chǎn)開發(fā)用地供給管理提高的措施分析

4.1完善儲備制度

為了對城市房地產(chǎn)開發(fā)用地供給管理創(chuàng)設良好的制度環(huán)境，改善制度上的缺陷，各級政府應強化土地儲備制度的，積極的分析其中存在的問題，在當前城市化房地產(chǎn)開發(fā)用地供給管理的基本需求和實際情況下進一步建設適合我國城市開發(fā)建設適用性較強的儲備制度。具體而言，就是以增加土地存量的供應、方式國有土地資產(chǎn)的流失等為目標完善儲備制度。

4.2強化政府調(diào)控的能力，提高土地供應的市場化程度

土地儲備制度下政府應積極的強化其調(diào)控能力嚴格根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)土地市場供給管理的需求進行實時的調(diào)控，強化土地供應由分散向集中管理的方式轉(zhuǎn)變，積極的改善政府所扮演的角色，強化政府對土地調(diào)控的主動權，完善法律法規(guī)，促進城市房地產(chǎn)開發(fā)用地的合法性，以此為土地供應市場化程度的提高奠定基礎。

4.3促進法律法規(guī)的完善，依靠法律條件規(guī)范房地產(chǎn)用地供給市場

土地儲備制度下城市房地產(chǎn)開發(fā)用地供給管理中存在的一個突出問題就是房地產(chǎn)開發(fā)用地的違法交易現(xiàn)象的出現(xiàn)，違法交易破壞了城市用地良性的市場競爭，對于土地儲備制度的完善也是極為不利的。所以，政府及相關部門應積極的出臺相應的法律法規(guī)，以權威性高的法律法規(guī)規(guī)范城市房地產(chǎn)的開發(fā)尤其是不斷上升的房價，強化逐級管理與規(guī)范，以此為城市房地產(chǎn)開發(fā)用地供給管理提供良好的制度環(huán)境。

結(jié)語：

綜上所述，土地儲備制度下城市房地產(chǎn)開發(fā)用地的供給管理需要積極的改變制度性缺陷和技術性缺陷，在雙軌制的基礎上不斷強化政府的調(diào)控，完善儲備制度，從法律法規(guī)的完善、政策宏觀調(diào)整的完善等方面促進土地儲備制度房地產(chǎn)開發(fā)用地供給管理的強化，為城市房地產(chǎn)用地的開發(fā)建設奠定可持續(xù)發(fā)展的基礎。

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