建立以目標(biāo)管理的房地產(chǎn)成本控制體系

[摘要]目標(biāo)成本管理強(qiáng)調(diào)組織與所處環(huán)境的適應(yīng)，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理必須與所在市場(chǎng)緊密聯(lián)系，切實(shí)解決好目標(biāo)收入、目標(biāo)利潤(rùn)與目標(biāo)成本三者之間的平衡關(guān)系。本文主要對(duì)建立以目標(biāo)管理的房地產(chǎn)成本控制體系進(jìn)一步分析，以供同仁參考借鑒。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；成本控制；目標(biāo)管理

1、目標(biāo)成本管理的含義

目標(biāo)成本管理，是目標(biāo)管理的重要組成部分，具有科學(xué)性、先進(jìn)性和群體性，它是適用于企業(yè)內(nèi)部的約束性指標(biāo)。目標(biāo)成本管理經(jīng)過多年的應(yīng)用和發(fā)展，從最初的企業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的環(huán)節(jié)中，拓展到企業(yè)幾乎所有的經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)。目標(biāo)成本管理是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在成本計(jì)劃和成本決策的基礎(chǔ)上，進(jìn)行目標(biāo)成本的分析控制、考核及評(píng)價(jià)等的一系列成本管理工作。它對(duì)成本進(jìn)行事前預(yù)測(cè)、日?？刂坪褪潞罂己?，做好產(chǎn)品成本的事前控制，并以目標(biāo)成本為依據(jù)，管理為核心，效益為目的，使全體職工都參與到成本管理當(dāng)中，把成本管理由核算型變?yōu)楹怂愎芾硇停瑥亩纬梢粋€(gè)全員參加的多層次、多方位的成本管理體系。目標(biāo)成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)有效約束和控制預(yù)期成本，提高企業(yè)的盈利能力和管理水平的有效途徑。

2、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本控制的重要意義

（1）可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益

無論在什么情況下，降低成本都可以增加利潤(rùn)。如果銷量和價(jià)格一定時(shí)，成本與盈利具有彼此消長(zhǎng)的關(guān)系，即成本提高，利潤(rùn)相應(yīng)減少，而成本降低，則利潤(rùn)就相應(yīng)增加?？刂瞥杀举M(fèi)用，可以保持利潤(rùn)長(zhǎng)期增長(zhǎng)，拉動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)整體的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，進(jìn)而在調(diào)控經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大就業(yè)和改善公用事業(yè)等方面也發(fā)揮作用。

（2）提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存的有利因素是成本控制。越來越激烈的競(jìng)爭(zhēng)格局是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的首要外部壓力。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格影響占很大比例，面對(duì)激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)想要永葆生機(jī)，其重要武器是低成本，通過有效的成本控制，可以降低企業(yè)的成本費(fèi)用水平，提高房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，尤其是在殘酷的價(jià)格戰(zhàn)中的競(jìng)爭(zhēng)力。

（3）成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)

首先要在復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境中生存下去，進(jìn)而做出的總體的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的謀劃與對(duì)策，這是事關(guān)所有企業(yè)要面對(duì)的首要問題，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行現(xiàn)代成本控制就是要節(jié)約支出，經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)鞏固了，才有力量去提高質(zhì)量，創(chuàng)新設(shè)計(jì)，增加房地產(chǎn)企業(yè)的積累，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

3、建立以目標(biāo)管理的房地產(chǎn)成本控制體系

3.1目標(biāo)利潤(rùn)的預(yù)測(cè)

目標(biāo)利潤(rùn)是房地產(chǎn)企業(yè)未來一定期間內(nèi)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)額，反映著一定時(shí)期財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)狀況的好壞和經(jīng)濟(jì)效益高低的預(yù)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)利潤(rùn)的預(yù)測(cè)一般會(huì)采用本量利分析方法。這種方法能將房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的房產(chǎn)銷售量、開發(fā)成本、預(yù)期銷售利潤(rùn)之間勾稽關(guān)系合理表示出來，以便房地產(chǎn)企業(yè)既定房產(chǎn)銷售量不變的情況下，進(jìn)行預(yù)期目赫U潤(rùn)的控制。

3.2目標(biāo)成本的達(dá)成

目標(biāo)成本的達(dá)成就是將上一個(gè)步驟已經(jīng)分解好的目標(biāo)成本，合理地分配到各個(gè)責(zé)任中心的過程。目標(biāo)成本達(dá)成的過程既是一個(gè)成本歸集實(shí)現(xiàn)的過程，叉是既定目標(biāo)達(dá)成的過程。

在這一過程中，通過責(zé)任中心的“中間介質(zhì)”作用，將原本大概念目標(biāo)成本合理地歸集到具體的各個(gè)以責(zé)任中心為載體的微目標(biāo)成本之中，形成了責(zé)任目標(biāo)與成本的統(tǒng)一。

3.3建立成本分類體系

在成本控制體系中要建立標(biāo)準(zhǔn)化的成本分類以及最基本的、規(guī)范的、核算內(nèi)容。同時(shí)要及時(shí)的加強(qiáng)目標(biāo)成本在項(xiàng)目中的合理性，切實(shí)的保證成本控制體系的順利完成。具體的做法：第一步，要利用計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行房地產(chǎn)成本的數(shù)據(jù)收集與分析，明確進(jìn)行成本目標(biāo)的分類整理。第二步，進(jìn)行實(shí)際的成本分類調(diào)查，避免出現(xiàn)實(shí)際與計(jì)劃的不符合。明確成本預(yù)核算與成本實(shí)際控制之間的差距，并逐步縮小差距、改進(jìn)單位成本控制措施的各種信息。第三步，提出縮小計(jì)劃與實(shí)際差距的行動(dòng)計(jì)劃和方案。

3.4完善成本管理制度

有效而又合理的管理制度才能更好地實(shí)施成本控制工作，所以就要制定成本的最基本管理制度。有了管理制度就能確保成本實(shí)施過程有領(lǐng)導(dǎo)方向，讓成本實(shí)施過程更規(guī)范。只有在規(guī)范中找到實(shí)施根本，才能更好地加大成本控制力度，保證最根本性利益。在目標(biāo)成本控制過程中以考核量化管理效果為標(biāo)準(zhǔn)，按照成本類別將目標(biāo)成本細(xì)分到各個(gè)管理部門，同時(shí)各個(gè)部門要通過量化的考核方式對(duì)成本成果進(jìn)行定期的、定量的、定性的分析與考核評(píng)估。

3.5有效維護(hù)，保障項(xiàng)目成本的利益

在成本控制過程中，有了良好的目標(biāo)成本控制體系以后還要具有一定的職業(yè)道德精神，那就是在房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制過程中要及時(shí)的維護(hù)，任何涉及到財(cái)務(wù)工作崗位上的人員都要及時(shí)的維護(hù)項(xiàng)目成本控制體系，在房地產(chǎn)成本設(shè)定上要形成一個(gè)綜合的、持續(xù)的過程，并且涉及土地獲取決策、項(xiàng)目銷售以及項(xiàng)目交付使用多個(gè)環(huán)節(jié)，在每個(gè)環(huán)節(jié)中遵循成本控制體系。目前的財(cái)務(wù)管理工作雖然主要環(huán)節(jié)是在動(dòng)態(tài)的成本控制上，但是仍然需要不斷地對(duì)成本進(jìn)行有效的節(jié)約。采取有效的措施，消除施工中的損失以及浪費(fèi)現(xiàn)狀，在成本維護(hù)過程中無論哪個(gè)行業(yè)的工作人員都要做好最基本的工作執(zhí)行體系，例如：在房地產(chǎn)施工項(xiàng)目管理工作中專業(yè)研發(fā)設(shè)計(jì)人員要清晰和完善項(xiàng)目研發(fā)指標(biāo)，對(duì)研發(fā)效果中的建筑材料進(jìn)行一定的選擇并且進(jìn)行及時(shí)的確認(rèn)；專業(yè)工程人員要大力支持成本控制體系，詳細(xì)的建造并且做好設(shè)備配備的標(biāo)準(zhǔn)化，減少無用設(shè)備的引進(jìn)帶來的成本損失；對(duì)于造價(jià)工程師來講，要及時(shí)的統(tǒng)計(jì)實(shí)際發(fā)生成本對(duì)未來發(fā)生成本的評(píng)估計(jì)算，只有合理的設(shè)計(jì)上才能更好地幫助成本的合理化。在房地產(chǎn)目標(biāo)項(xiàng)目成本控制過程中，相關(guān)的人員只有秉承道德職責(zé)，認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)成本控制中的相關(guān)體系以及原則才能更好地降低項(xiàng)目成本。此外，工作人員應(yīng)大力控制成本預(yù)算。

結(jié)語：

目標(biāo)成本管理思想，作為一種科學(xué)的成本管理方法，已被越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)所采用，政府以及房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)該給予足夠的重視，通過建立科學(xué)、統(tǒng)一和專門的考評(píng)機(jī)構(gòu)，完善房地產(chǎn)行業(yè)的目標(biāo)成本管理體系，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)合理控制成本，不斷持續(xù)健康發(fā)展。