房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的探討

[摘要]房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的質(zhì)量控制不僅是項目施工的理論依據(jù)，也融合項目管理的實踐經(jīng)驗。隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目管理質(zhì)量控制的不斷完善，使房地產(chǎn)項目施工更加具有合理性與科學(xué)性，也極大提高了開發(fā)項目的效益化。本文就房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點進(jìn)行簡單的分析。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；難點；探討

房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理工作是一個周期很長且綜合性很強(qiáng)很復(fù)雜的工作，所以在施工的每個環(huán)節(jié)都要做好工程的管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)要努力提高公司的經(jīng)營理念，提升管理水平，對工程進(jìn)行全方位的監(jiān)督及控制，提升施工隊伍的綜合素質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康快速地發(fā)展。

1、現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點

房地產(chǎn)業(yè)項目管理中容易受到相關(guān)因素的影響，各類風(fēng)險層出不窮，主要表現(xiàn)為以下幾點：

1.1項目定位引發(fā)營銷風(fēng)險

從基本屬性上將房地產(chǎn)市場進(jìn)行劃分，可以分為兩大市場主力板塊：剛需性板塊與改善性住房板塊。在近幾年社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展下，我國城市化進(jìn)程得到加快，越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員紛紛進(jìn)入城市，這種情況下這部分人群需要解決剛需住房問題。從另外一個角度分析，對于城市居民而言，在城市已經(jīng)擁有一套或者多套房產(chǎn)，投資房地產(chǎn)項目的原因是將現(xiàn)階段的住房狀況加以改善，且這一部分人員的經(jīng)濟(jì)承受能力比較強(qiáng)，對住房的要求比較高。房地產(chǎn)項目營銷中主要面臨的風(fēng)險是辨識房地產(chǎn)項目定位缺失，尤其在實際的操作過程中，諸多房地產(chǎn)企業(yè)對樓盤的定位進(jìn)行錯誤分析，僅以自身利益為主，沒有從用戶的實際情況出發(fā)，導(dǎo)致客戶流失。

1.2項目投資支持能力存在風(fēng)險

毋庸置疑，房地產(chǎn)項目自身的投資時間是比較長的，且投資量比較大。尤其在近幾年，我國基礎(chǔ)建設(shè)項目得到快速發(fā)展，城市地塊呈現(xiàn)出不斷上升的發(fā)展趨勢。這種發(fā)展趨勢下則會導(dǎo)致房地產(chǎn)項目在購買地皮以及后期建設(shè)、營銷中均需要資金的支持。然而從另外一個角度分析，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)的各項制度并不健全，尤其在資金流轉(zhuǎn)層面上存在不規(guī)范現(xiàn)象，長此以往，在一定程度上加劇了房地產(chǎn)行業(yè)中，資金流轉(zhuǎn)層面的項目風(fēng)險。換而言之，如果資金鏈出現(xiàn)斷裂，那么房地產(chǎn)行業(yè)便會出現(xiàn)爛尾樓的現(xiàn)象，進(jìn)而引發(fā)一系列問題。因此，在當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，在房地產(chǎn)項目管理中做好風(fēng)險管理與控制是十分重要的。

1.3房地產(chǎn)項目質(zhì)量存在風(fēng)險

隨著社會的發(fā)展，我國房地產(chǎn)項目也得到發(fā)展，特別是在2014～2016年房價大漲的趨勢下，諸多缺乏項目建設(shè)經(jīng)驗的主體踏入房地產(chǎn)市場。因為這部分建設(shè)單位沒有施工經(jīng)驗，導(dǎo)致了各類質(zhì)量問題，對房屋安全以及用戶體驗都有所影響，嚴(yán)重?fù)p害了我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體形象。現(xiàn)階段我國正處于社會發(fā)展轉(zhuǎn)型時期，在這一時期人口紅利越來越少，低端勞動力呈現(xiàn)出下降趨勢。在房地產(chǎn)項目一線施工中，有許多缺乏施工經(jīng)驗的人員，因為個人素質(zhì)比較低、缺乏專業(yè)的技術(shù)水平，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目質(zhì)量風(fēng)險劇增。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理改進(jìn)措施

房地產(chǎn)項目管理容易受到諸多因素的影響，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)項目的可持續(xù)發(fā)展與進(jìn)步。為緩解這一發(fā)展現(xiàn)象，則需要從以下幾個角度進(jìn)行改進(jìn)：

2.1制定專業(yè)的開發(fā)與營銷團(tuán)隊

在我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展下，大多數(shù)消費者對房地產(chǎn)行業(yè)所給出的產(chǎn)品，有著不同的要求。為進(jìn)一步滿足大多數(shù)消費者的需求，則需要配備專門的開發(fā)與營銷團(tuán)隊。在這一發(fā)展現(xiàn)狀下，團(tuán)隊的專業(yè)素質(zhì)往往關(guān)系到整個風(fēng)險防控的效率，需要加強(qiáng)建設(shè)與維護(hù)。在當(dāng)前市場競爭的不斷加劇下，在我國房地產(chǎn)項目中，人才十分重要。因此，在整個團(tuán)隊建設(shè)中，需要從內(nèi)部與外部兩個方面入手，將房地產(chǎn)項目建設(shè)中所存在的問題加以分析，探其原因，提出有效的解決措施。從外部角度分析，需要將房地產(chǎn)行業(yè)中具有潛力的人員進(jìn)行挖掘，根據(jù)企業(yè)的實際情況制定有效的手段吸引人才；從內(nèi)部角度分析，需要對有潛力的員工進(jìn)行積極培養(yǎng)。通過培訓(xùn)與教育的方式，提高員工的能力，做好人才儲備工作。

2.2做好前期合同制定工作

在新形勢下，為從根本上避免我國房地產(chǎn)項目建設(shè)中出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，管理者需要加強(qiáng)對前期合同制定的認(rèn)識與了解，充分發(fā)揮契約精神，采取法律手段保障自身的權(quán)益。其中在制定前期合同的時候需要依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，避免無效合同的出現(xiàn)。因為房地產(chǎn)行業(yè)所涉及到的內(nèi)容比較多，且投入的資金比較大，周期性比較長，所以在整個房地產(chǎn)項目的實施中經(jīng)常會出現(xiàn)各種類型的問題。如果某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯，那么會嚴(yán)重導(dǎo)致房地產(chǎn)項目營銷失敗，無法保證資金的回流，從而使企業(yè)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。另外，當(dāng)前我國社會競爭演變的十分激烈，金融市場的不穩(wěn)定性對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有所制約，在整個房地產(chǎn)建設(shè)中因為資金斷流風(fēng)險的增加。因此，在制定合同的時候，不能將內(nèi)容停留在雙方權(quán)責(zé)之上，而是需要對不良后果進(jìn)行預(yù)估。如果出現(xiàn)問題，那么則需要按照合同的內(nèi)容，使相關(guān)負(fù)責(zé)人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2.3完善驗收制度

通常情況下，為從根本上避免房屋質(zhì)量問題，減少對房地產(chǎn)項目可持續(xù)發(fā)展的影響，需要積極做好驗收工作，根據(jù)實際的發(fā)展情況，制定切實有效的驗收制度。另外，在房地產(chǎn)建設(shè)前期，對于圖紙以及施工進(jìn)度、施工規(guī)劃需要進(jìn)行監(jiān)督與控制，尤其是要對整個施工過程中項目質(zhì)量加以控制。如果缺乏監(jiān)督管理機(jī)制，那么無法將其中所存在的不規(guī)范問題加以規(guī)避，無法對現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目中出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析與了解。因此，無論從哪一個角度分析，在整個實際過程中，均需要加強(qiáng)對制度的制定，還要將公司內(nèi)有經(jīng)驗的人員進(jìn)行匯集，制定有效的制度，保證驗收制度的專業(yè)性以及可行性。

小結(jié)：

工程管理在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮著非常重要的作用，工程的管理工作是一種增值服務(wù)，核心的任務(wù)就是為工程使用及建設(shè)增值，具體來講就是可以確保工程建設(shè)的安全性、提高工程的質(zhì)量，有利于對投資、成本以及進(jìn)度進(jìn)行控制，可以保障工程使用的安全，有利于環(huán)保及節(jié)能，降低工程運營的成本，還有利于進(jìn)行工程的維護(hù)工作等。