不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)若干問題分析

[摘要]隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的確立以及社會(huì)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)方面的法律制度也逐漸的建立與完善起來，但是也有一些問題在擔(dān)保法和相關(guān)法律中沒有做出規(guī)定，并且在司法實(shí)踐中是存在爭議的，所以本文就主要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的若干問題進(jìn)行了分析與研究。

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)；抵押權(quán)；問題；分析

1、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得

1.1無權(quán)處分

由于公式方法的差別，動(dòng)產(chǎn)是有善意取得的，而不動(dòng)產(chǎn)是沒有善意取得的。動(dòng)產(chǎn)是以占有為公示的方法，而不動(dòng)產(chǎn)是以登記為公示方法，國家設(shè)立了專門的機(jī)關(guān)和專業(yè)人士來進(jìn)行登記。在這種情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記是比較有公信力的，并不容易發(fā)生誤解。這這種狀況下，人們無法通過登記的內(nèi)容來認(rèn)識(shí)處分權(quán)是否存在，無權(quán)處分是不應(yīng)該存在的。如果當(dāng)事人信息登記的內(nèi)容，而作為民事法律進(jìn)行交易的時(shí)候，當(dāng)事人的預(yù)期目的是能夠達(dá)到的，所以不應(yīng)該有不動(dòng)產(chǎn)善意取得的這個(gè)說法的影響是比較大的。但是我認(rèn)為這一說法是值得討論的，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得與不動(dòng)產(chǎn)公示的方法是沒有必然的聯(lián)系的，無論是占有的公式方法還是登記的公示方法，如果占有人和有處分權(quán)的人是一致的、登記的權(quán)利人和實(shí)際的權(quán)利人一致，這樣都沒有無處分權(quán)。無法適用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得，所以要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，這主要是因?yàn)檎加姓吆退姓呤遣灰恢碌?，即占有者無權(quán)處分卻進(jìn)行了處分，所以不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的前提是無權(quán)處分。

1.2確立的客觀必要性

隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，盡管我國的土地管理法、房地法以及私有房屋登記管理辦法等都規(guī)定土地和房產(chǎn)等這些不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)該進(jìn)行登記，但是在實(shí)際的生活中土地所有權(quán)、使用權(quán)以及房屋所有權(quán)、抵押權(quán)等進(jìn)行登記的情況是比較少的。在農(nóng)村土地所有權(quán)、國家土地所有權(quán)的登記也是很少的，但是這些沒有進(jìn)行登記的土地和房屋在生活中也是可以進(jìn)行交易、流轉(zhuǎn)的。并不會(huì)因?yàn)檫@些土地與房屋沒有進(jìn)行登記而不能進(jìn)行交易。如果出現(xiàn)了一些糾紛，其實(shí)是可以根據(jù)一些知情人了解的情況、當(dāng)事人手中的房屋以及土地的契約、修建房屋是的一些費(fèi)用的收據(jù)條以及本村與鄰村之間的一些天然的界限等一些材料來解決糾紛。雖然根據(jù)這些材料來解決糾紛是比較麻煩的，收集資料也是比較韓非時(shí)間和精力的，并且有時(shí)候在處理的時(shí)候還會(huì)存在一些的分歧，但是在我國的農(nóng)村就是利用這種方法來進(jìn)行解決糾紛的。由于利用這種方法處理糾紛是長期以來形成的習(xí)慣，所以我們想要在短期內(nèi)改變這一做法是十分困難的。但是我國不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度的確立是十分必要的。因?yàn)檫@樣做能夠保護(hù)交易的安全性、公平性以及維護(hù)公示法的公信力。

1.3適用范圍

我國不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的適用范圍是經(jīng)過學(xué)者們的不斷研究與實(shí)踐而提出來的。學(xué)者們對(duì)物權(quán)法的草案進(jìn)行議稿的時(shí)候，就對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度進(jìn)行了規(guī)定，梁慧星等學(xué)者就建議在第二十九條對(duì)我國的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度進(jìn)行規(guī)定。他們認(rèn)為通過以不動(dòng)產(chǎn)的登記簿作為依據(jù)取得的不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，是不可以被追奪的，但是不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得人善意取得的權(quán)力時(shí)知悉不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得權(quán)利的瑕疵或者是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記有異議的時(shí)候是除外的。從我國不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度的議稿來看，學(xué)者們不僅肩負(fù)著為國家的立法機(jī)關(guān)提供立法的參考方案，而且也結(jié)合了我國的實(shí)際情況。為了保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性和公平性，學(xué)者們就向國家提出了認(rèn)可不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的建議。但是梁慧星等學(xué)者的建議僅僅是將不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的制度限制在對(duì)依賴不動(dòng)產(chǎn)登記的情況下，并沒有將沒有登記的不動(dòng)產(chǎn)規(guī)定在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度的規(guī)定之內(nèi)，所以我認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)在沒有進(jìn)行登記的情況下，就會(huì)產(chǎn)生一些利益糾紛。

2、不動(dòng)產(chǎn)的重復(fù)抵押

2.1應(yīng)該確立不動(dòng)產(chǎn)重復(fù)抵押制度

不動(dòng)產(chǎn)重復(fù)抵押制度主要是指債務(wù)人或者是第三人將同一財(cái)產(chǎn)的全部價(jià)值相多個(gè)債權(quán)人進(jìn)行抵押，這幾個(gè)抵押權(quán)的范圍其實(shí)就是將抵押物看作是一個(gè)整體，在債務(wù)人不履行債務(wù)的時(shí)候，這數(shù)個(gè)抵押權(quán)就可以按照法律的規(guī)定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的一種制度。但是在我國現(xiàn)行的物權(quán)法中沒有認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)重復(fù)抵押的作用，而且學(xué)者們對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的重復(fù)抵押制度產(chǎn)生了分歧，并且一部分學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該立法禁止不動(dòng)產(chǎn)重復(fù)抵押。物權(quán)是具有強(qiáng)大的排他性的，但是不動(dòng)產(chǎn)重復(fù)抵押制度在位次上是由先后之分的，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，是先讓位次在前面的抵押權(quán)進(jìn)行先受償權(quán)，在前面的抵押權(quán)消滅之后，位次后面的抵押權(quán)才能夠?qū)崿F(xiàn)，所以不動(dòng)產(chǎn)重復(fù)抵押制度與物權(quán)法是不沖突的。而且物權(quán)立法確立不動(dòng)產(chǎn)重復(fù)抵押制度是可以滿足客觀的需要、解決實(shí)際問題的。例如，我國民法通則意見其實(shí)在第一百一十五條就對(duì)重復(fù)抵押進(jìn)行了規(guī)定，盡管只是實(shí)際上對(duì)重復(fù)抵押進(jìn)行了隱含的規(guī)定，但是這也說明我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)重復(fù)抵押權(quán)有了一定的認(rèn)識(shí)，物權(quán)法確立不動(dòng)產(chǎn)重復(fù)抵押制度是十分必要的。

2.2重復(fù)抵押權(quán)先后位次的確立

不動(dòng)產(chǎn)的抵押大多數(shù)是以公示的方式進(jìn)行登記的，所以對(duì)重復(fù)抵押權(quán)先后位次的確立首先要以在國家機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記為先，沒有進(jìn)行登記的排列在后。二是如果都進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)的登記，應(yīng)該以登記時(shí)間的先后來進(jìn)行區(qū)分，登記時(shí)間在前的，重復(fù)抵押權(quán)的位次在前。三是如果在進(jìn)行重復(fù)抵押的時(shí)候，這幾個(gè)不動(dòng)產(chǎn)是同時(shí)進(jìn)行登記的，對(duì)這幾個(gè)抵押權(quán)先后位次的確立是不分先后的，這幾個(gè)抵押權(quán)是平等的，所以是不分先后的。四是如果幾個(gè)抵押權(quán)都沒有進(jìn)行登記，要進(jìn)行重復(fù)抵押時(shí)我們應(yīng)該按照合同簽訂的日期來確定重復(fù)抵押權(quán)位次的先后。

2.3不動(dòng)產(chǎn)的法定抵押權(quán)

不動(dòng)產(chǎn)的法定抵押權(quán)其實(shí)主要是指依據(jù)法律的規(guī)定而制定的抵押權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)的法定抵押權(quán)是不需要經(jīng)過當(dāng)事人的同意，在沒有進(jìn)行登記的情況下也是可以生效的。我國目前在立法中是沒有不動(dòng)產(chǎn)法定抵押的相關(guān)規(guī)定的，但是我國的許多學(xué)者認(rèn)為中我國《合同法》第二百八十條的條款是對(duì)法定抵押權(quán)進(jìn)行了規(guī)定。

總結(jié)：

本文主要從不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得、不動(dòng)產(chǎn)的重復(fù)抵押以及不動(dòng)產(chǎn)的法定抵押權(quán)來對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)的若干問題進(jìn)行了分析與研究，希望通過本文的闡述，可以對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的發(fā)展提供一些借鑒。