對(duì)當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理的思考和探索

[摘要]當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理松散布局不合理，土地資源的浪費(fèi)制約了農(nóng)村的建設(shè)，迫切需要一套既適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展又符合未來社會(huì)發(fā)展方向的切實(shí)可行的制度及措施，有效規(guī)范農(nóng)村宅基地管理。本文就此進(jìn)行了深入思考和探討。

[關(guān)鍵詞]農(nóng)村宅基地；管理；現(xiàn)狀；對(duì)策

近些年，一些地區(qū)在城鄉(xiāng)一體化的實(shí)踐中探索了農(nóng)村宅基地管理和退出路徑，并通過村莊布局規(guī)劃的實(shí)施轉(zhuǎn)變了原有散居模式，優(yōu)化了國(guó)土空間布局。但是，實(shí)踐中還存在一些問題，須加以改進(jìn)。

1、農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀

1.1超標(biāo)

無論是宅基地總面積還是人均占用面積均較大。由于各地對(duì)宅基地的面積均有上限控制.致使發(fā)證面積小于實(shí)際使用面積。如某戶位于丘陵地區(qū)，按照規(guī)定可以擁有180平方米宅基地，但該戶實(shí)際使用300平方米，發(fā)證時(shí)只能核發(fā)180平方米，余下120平方米為超占面積。大部分地方的處理原則是維持現(xiàn)狀。

1.2散亂

雖然各地也按照新農(nóng)村建設(shè)的要求編制了村鎮(zhèn)規(guī)劃，但執(zhí)行的效果差，農(nóng)民仍根據(jù)自己的想法選址建房，從而造成原有的布局選址無人問津，宅基地可謂是遍地開花，零散混亂，且違法建設(shè)的居多。

1.3空置

農(nóng)村雖然是洋樓林立，但是平時(shí)相當(dāng)部分是大門緊閉，抑或是老人帶孩子留守，少有青壯年居住，空置率高，只有逢年過節(jié)時(shí)才看到門戶打開。有部分房屋逢年過節(jié)也大門緊鎖，長(zhǎng)期閑置不用。還有部分異地建房的，建新宅空老宅。

2、造成農(nóng)村宅基地管理現(xiàn)狀的原因

2.1村集體及村民法制觀念淡薄

當(dāng)前部分村集體及村民自身法律意識(shí)淡漠，集體土地處置存在隨意性。特別是對(duì)于當(dāng)前農(nóng)村宅基地?zé)o償使用情況，農(nóng)民不僅想多占地，而且還想要占好地，因此即使沒有獲得批準(zhǔn)，也一味的向村莊外進(jìn)行擴(kuò)展。另外，在利益驅(qū)使下，部分村集體存在私自買賣集體土地的行為，提供給外地人建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，這無形中增加了農(nóng)村宅基地管理的難度。

2.2鎮(zhèn)、村建設(shè)規(guī)劃缺位

當(dāng)前我國(guó)鎮(zhèn)、村建設(shè)規(guī)劃存在缺位情況，體制不完善，過于注重堵，部分符合條件的農(nóng)民卻無法辦理合法用地手續(xù)，這種只堵不疏的做法導(dǎo)致農(nóng)民建房違法用地情況增多。而且部分村民不僅隨意建房，甚至占用耕地及基本農(nóng)田用地來建房。

2.3農(nóng)村宅基地管理制度不完善

當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村宅基地管理制度還不完善，在法律上雖然確立了宅基地收回制，但卻沒有制定相應(yīng)的收回制度，這就導(dǎo)致現(xiàn)行宅基地收回制度處于失效的狀態(tài)，導(dǎo)致我國(guó)農(nóng)村宅基地一直處于增量供應(yīng)的狀態(tài)，存量盤活利用率處于較低水平。農(nóng)民在舊宅基地上隨意進(jìn)行翻建及改建。

2.4舊宅基地拆除機(jī)制實(shí)施不到位

按規(guī)定，農(nóng)村居民在申請(qǐng)新占地建設(shè)住宅時(shí)，必須退出舊有宅基地交集體重新安排使用?，F(xiàn)實(shí)中，這部分村民申請(qǐng)新宅基地占地建房時(shí)，收回其舊宅基地會(huì)導(dǎo)致其他居民居住受到影響，因此實(shí)際操作中往往采取將舊宅產(chǎn)權(quán)證收回注銷，而不馬上拆除的辦法。這就造成了產(chǎn)權(quán)證雖然注銷了，但房子還依舊歸原戶主所有的現(xiàn)象，從而形成了“一戶多宅”。此外，有些房屋因年久失修導(dǎo)致垮塌，產(chǎn)權(quán)人又暫時(shí)沒有改建的意愿，也造成了宅基地空置的現(xiàn)象。一邊是大量舊宅空置、宅基地占而不用，一邊卻是有意愿建房的村民無法利用空閑宅基地而必須占用耕地建房，造成耕地資源浪費(fèi)。

2.5基層執(zhí)法難度大

對(duì)于農(nóng)村違法占地建房現(xiàn)象，基層國(guó)土部門只能制止，卻無權(quán)強(qiáng)制拆除，在制止無效的情況下，只能移交法院強(qiáng)制執(zhí)行，但去院往往也不愿受理此類案件，從而導(dǎo)致大量農(nóng)村違法建房難以得到有效控制，造成事實(shí)上的宅基地管理缺位和無序問題。

3、完善宅基地管理的對(duì)策和建議

3.1規(guī)劃先行，優(yōu)化完善政策規(guī)劃體系

加強(qiáng)宅基地規(guī)劃管理。堅(jiān)持統(tǒng)一劃分，分布實(shí)施的原則，在編制規(guī)劃工作中，要以城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃，明確村莊建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃格局，實(shí)行定位、定性、定規(guī)模。把改善農(nóng)村居民的生活生產(chǎn)環(huán)境放在首位，規(guī)劃要走群眾路線，要依靠村民參與，集思廣益，充分尊重村民的意見，從而有計(jì)劃有步驟地改善農(nóng)村生活和村容村貌。

3.2加強(qiáng)基層國(guó)土管理力量，嚴(yán)格宅基地審批制度

加大對(duì)農(nóng)村基層國(guó)土管理人力、物力的投入，做到專人管理宅基地。茌建房審批過程中要嚴(yán)格建房審批條件，嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一宅”制度和拆舊建新制度，把好審批關(guān)。堅(jiān)持按規(guī)劃、按程序、按權(quán)限依法審批，對(duì)符合申請(qǐng)建房條件和用地條件的，實(shí)行規(guī)劃選址、開工放線、竣工驗(yàn)收“三到場(chǎng)”制度，并實(shí)行建房用地“批前、批中、批后”全程管理，整治無規(guī)劃和違反規(guī)劃亂建設(shè)的行為。

3.3加強(qiáng)執(zhí)法，保障公平

村民違規(guī)建房，往往讓人產(chǎn)生同情心理，但對(duì)此類違法行為絕不能回避。一是要在農(nóng)民建房前期積極介入，幫農(nóng)民解決實(shí)際難題。鼓勵(lì)農(nóng)村居民利用存量建設(shè)用地建房，農(nóng)民建房應(yīng)優(yōu)先選擇原址重建，或充分利用村內(nèi)存量建設(shè)用地、未利用地，引導(dǎo)農(nóng)民居住有序集中。二是通過實(shí)地放樣、房屋測(cè)繪等方式，做好調(diào)研和取證工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止違規(guī)違法建設(shè)宅基地的行為。三是強(qiáng)化內(nèi)部責(zé)任追究和獎(jiǎng)懲，完善土地的動(dòng)態(tài)巡查制度。建立違法用地的問責(zé)制，充分發(fā)揮各級(jí)政府耕地保護(hù)第一責(zé)任人的作用，共同制止違法占用行為。國(guó)土部門應(yīng)和地方政府、法院、公安等聯(lián)合行動(dòng)，沒收或拆除違法建筑，形成執(zhí)法臺(tái)力。

3.4建立宅基地不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度使得農(nóng)村宅基地以及其他性質(zhì)的土地之間界限得以清晰，并且徹底打擊了“一個(gè)住戶多套住宅”等現(xiàn)象，促使農(nóng)村宅基地組早日走上登記發(fā)證的道路。農(nóng)民不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立之前，要做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作：首先，要茌全村范圍內(nèi)做好對(duì)宅基地的排查準(zhǔn)備工作，分清宅基地以及其他性質(zhì)土地的區(qū)別，并且建立起數(shù)字化檔案信息；其次，為了解決農(nóng)村建設(shè)資金缺乏等問題，建議將土地收益應(yīng)用到整體利用農(nóng)村土地上，緩解土地整理資金嚴(yán)重不足的局面。

結(jié)語：

通過強(qiáng)化當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理工作，可以有效的保障農(nóng)民的切身利益，實(shí)現(xiàn)土地資源的高效利用。當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村宅基地管理工作中還存在許多問題，因此需要通過合理規(guī)劃布局，強(qiáng)化監(jiān)管，進(jìn)一步建立健全相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)章制度，全面提高農(nóng)村宅基地管理水平，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地資源的高效利用。