我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的缺陷與改進

[摘要]現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度是我國房地產(chǎn)物權(quán)確認和公示的重要手段，對房地產(chǎn)開發(fā)商和權(quán)利法人都具有重要的意義。但我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度在實施過程中仍然存在許多問題，影響了房地產(chǎn)市場秩序。因此，論文就我國現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的缺陷進行研究，并提出相應(yīng)的改進措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度；缺陷；改進

1、引言

自1998年的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》出臺后，我國住房制度改革全面展開，真正步入商品房時代，此后我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展起來，并逐步上升為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。

然而，由于與房地產(chǎn)相關(guān)的法律體系和監(jiān)管機制嚴重滯后于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)市場秩序混亂、市場交易不公、房屋產(chǎn)權(quán)糾紛的現(xiàn)象時有發(fā)生。房地產(chǎn)作為一種不動產(chǎn)，對于我國大部分居民家庭而言，房屋是其價值最大的財產(chǎn)，因此必須加強房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，以保護公民的住房財產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度是加強我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的前提和基礎(chǔ)，也是明確公民的住房所有權(quán)，解決住房產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。尤其是今年來，在房地產(chǎn)暴利的驅(qū)使下，許多城鄉(xiāng)結(jié)合部的“小產(chǎn)權(quán)房”交易活躍，而由于我國對于農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)屬登記制度尚未完善，“小產(chǎn)權(quán)房”頻繁引起經(jīng)濟糾紛，嚴重擾亂我國房地產(chǎn)市場秩序。因此，論文就我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度展開研究具有重要的理論價值和現(xiàn)實意義。

2、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

由于房地產(chǎn)具有不可移動的特征，所以商品房的流通僅僅表現(xiàn)為權(quán)利主體的變更和所屬權(quán)的變更，而這種權(quán)利必須通過法律形式進行確認和公示，因此就誕生了房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度。目前世界上主流的三種房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度是權(quán)利登記制度、契約登記制度、托倫斯登記制度，而我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度借鑒了權(quán)利登記和托倫斯登記制度，并自成體系，富有中國特色。

2.1我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的主要內(nèi)容

我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度是指房地產(chǎn)行政管理部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)及由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)其他權(quán)利進行登記，從而依法確認房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。目前，我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的內(nèi)容主要包括土地權(quán)屬登記和房屋產(chǎn)權(quán)登記，登記類型有所有權(quán)登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)備登記、其他登記等。我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的具體特點如下：

（1）房地產(chǎn)登記由不同登記機關(guān)分別登記房屋與所占用的土地使用權(quán)是不可分割的，但由于我國對房地產(chǎn)事項由房屋與土地分部門管理，所以房地產(chǎn)權(quán)屬登記一般是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記分別在土地管理機關(guān)和房地產(chǎn)管理機關(guān)進行。

（2）房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記當事人對房地產(chǎn)權(quán)利的取得變更、喪失均須依法登記，不經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，不能對抗第三人。

（3）房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取實質(zhì)性審查房地產(chǎn)權(quán)屬登記時，登記機關(guān)對登記申請人提出的登記申請，不僅要審查形式要件，而且還必須對申請登記的權(quán)利的權(quán)源證明是否有效嚴格審查，并要進行實地勘驗。

（4）房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力依法登記的房產(chǎn)權(quán)利受國家法律保護，權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房產(chǎn)權(quán)利的惟一合法憑證。

（5）房地產(chǎn)權(quán)屬登記實行強制登記制度房地產(chǎn)權(quán)利初始登記后，涉及權(quán)利轉(zhuǎn)移、設(shè)定、變更等，權(quán)利人必須在規(guī)定的期限內(nèi)申請登記。

（6）頒發(fā)權(quán)利證書房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)對產(chǎn)權(quán)申請人登記的權(quán)利，按程序登記完畢后，還要給權(quán)利人頒發(fā)權(quán)利證書。

2.2我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的法律意義和社會意義

我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記是一項行政法律制度，具有強制性，我國的《城市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理暫行辦法》、《土地登記規(guī)則》、《城市房地產(chǎn)管理法》等均做出了相關(guān)的規(guī)定。我國的房屋產(chǎn)權(quán)制度具有公示、公信、管理、警示和效率的功能，對于促進房屋合法交易以及房地產(chǎn)市場的健康運行具有重要的法律意義和社會意義：

（1）確認并保護房屋權(quán)屬，維護房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。房屋權(quán)屬登記制度通過登記造冊、發(fā)放權(quán)屬證書的形式確認權(quán)利人對房屋所享有的、不得為任何組織和個人侵犯的權(quán)利，以明晰產(chǎn)權(quán)，減少不確定性。

（2）為房屋權(quán)利變動提供法律基礎(chǔ)和制度保障。房屋權(quán)屬登記制度將房屋權(quán)利的歸屬、變動情況向社會公示，而且具有公信力，任何民事主體隨時可以根據(jù)登記的情況決定是否進行交易。

（3）完善的房屋權(quán)屬登記可以杜絕房屋交易過程中的暗箱操作，預(yù)防欺詐行為，保障交易安全，提高整個行業(yè)的誠信水平。房屋牽涉國計民生，由國家出面承擔登記的責任，以國家的信譽和行為的嚴肅性作為保障。

（4）完善的房屋權(quán)屬登記制度可以為國家宏觀調(diào)控房屋交易市場、提高宏觀決策和管理水平提供第一手真實資料，有利于增強決策的科學(xué)性和管理的高效性。

3、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的缺陷

自住房商品化以來，我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的相關(guān)法律主要有：《擔保法》、《城市私有房屋條例》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理管理暫行辦法》、《物權(quán)法》等，關(guān)于農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記的主要法律有《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)條例》、《建制鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理辦法》。關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的法律很多，但這些法律規(guī)范缺乏系統(tǒng)化，而且行政色彩大于法律色彩，行政職能交叉錯亂，使公民維權(quán)不知所措。雖然針對這些弊病，2014年12月22日出臺了《不動產(chǎn)暫行登記條例》（2015年3月1日起施行），以期解決傳統(tǒng)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的問題，但新的《不動產(chǎn)暫行登記條例》在操作上和制度上與傳統(tǒng)的權(quán)屬登記并無根本性區(qū)別，而僅僅是統(tǒng)一了原來兩個部門的職權(quán)，并提出建立不動產(chǎn)信息登記共享平臺。因此，就目前的情況而言，我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的缺陷仍然突出：

（1）登記程序復(fù)雜

普通群眾對于房地產(chǎn)登記這項工作往往在理解方面存在著一定的偏差，這就使其在實際辦理登記過程中很難對部分法律條文進行全面、透徹的理解，進而出現(xiàn)了缺少資料而來回奔波的情況，這對于登記機關(guān)的工作量以及當事人的效率與辦理成本都是一種浪費。

（2）登記模式混亂

總登記是我國登記機關(guān)對于國家某個地區(qū)的土地權(quán)利以及土地資源所實施的登記工作，而初始登記則為對于房地產(chǎn)的初次登記。但是在實際操作的過程中，這兩項工作卻沒有得到詳細的分離?！俺侵写濉笔刮覈膰彝恋匾约凹w土地存在著一種地籍混亂、難以區(qū)分的情況，很可能因此造成重復(fù)征地問題的出現(xiàn)。

（3）登記信息不透明

在房地產(chǎn)登記工作開展中，其由于管理方面所存在的錯誤思維以及過分強調(diào)個人隱私的保護而使相關(guān)部門對于房產(chǎn)相關(guān)的登記資料的保密進行了過分的強調(diào)，并因此使登記這項工作具有非常典型的不透明化特點。

（4）登記效力不明確

目前，我國關(guān)于不動產(chǎn)的相關(guān)登記制度僅僅適用于城市，關(guān)于房地產(chǎn)以及房屋登記規(guī)定也僅限于城鎮(zhèn)區(qū)域。而農(nóng)村的房屋產(chǎn)權(quán)登記則因此成為了一個被忽視的部分。近年來，農(nóng)村房屋買賣以及房屋抵押的數(shù)量逐漸增加，而農(nóng)村相關(guān)產(chǎn)權(quán)管理依然還是一片空白。

（5）登記職權(quán)濫用

首先是受理權(quán)濫用，我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記長期以來由國土資源和房產(chǎn)管理部門執(zhí)行，在實踐中，登記人員出于謹慎、防范風險或是其他不當目的，存在受理權(quán)濫用的情況，打著“其他必要材料”的幌子來故意受理人，不予受理；其次是收費權(quán)濫用的問題，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)登記可以收取一定的費用，導(dǎo)致登記機關(guān)的隨意性很大，對于法律明確不得收費的登記仍然進行收費?；蛘咭笾貜?fù)登記（即每隔幾年就要登記一次）以增加收費次數(shù)；此外，由于《房屋登記辦法》規(guī)定，登記機構(gòu)認為必要時才進行公布，這就造成了公告權(quán)的隨意性，隱藏了許多該公告的事，如近年來的“房姐”、“房叔”事件，就暴露出房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度公告權(quán)的重重漏洞；審核權(quán)和登記權(quán)是房地產(chǎn)權(quán)屬登記中最關(guān)鍵的一環(huán)，卻由于公職人員的疏忽常常被忽視，給權(quán)利人造成許多不必要的經(jīng)濟糾紛。

（6）登記機關(guān)的賠償責任制度不完善

房屋權(quán)屬登記具有公示公信的效力.這就意味著登記的正確與否不僅會影響到交易當事人的利益.也會影響到交易的安全和秩序。登記一旦出現(xiàn)錯誤.真正權(quán)利人的利益會受到影響.而且交易當事人也會受到損失。我國雖然在《物權(quán)法》中做出了就錯誤登記的損害賠償責任的規(guī)定，但對于登記機關(guān)賠償適用何種歸責原則.賠償資金如何保障、如何向造成登記錯誤人追償?shù)鹊榷紱]有具體的規(guī)定，使得這些原則性的規(guī)定在事實上無法實施。

4、我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的改進

針對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的種種缺陷，提出以下改進措施：

（1）明確登記審查模式

我國登記審查模式不明確，可建立窗口審查與實質(zhì)審查相結(jié)合的模式。窗口審查模式兼具形式審查模式與實質(zhì)審查模式之長，公證制度的介入使得形式審查模式下登記權(quán)利人與真正權(quán)利人不同的情形降到最低，同時又能夠解決實質(zhì)審查模式下的低效率問題。其次，為充分發(fā)揮登記制度維護交易安全額法律價值，在窗口登記模式下，實質(zhì)審查也是必不可少的。因此將實質(zhì)審查和窗口審查結(jié)合起來，是構(gòu)建我國的登記審查模式是理想的選擇。

（2）完善登記機關(guān)損害賠償責任制

完善登記機關(guān)的損害賠償責任制必須解決兩個關(guān)鍵的問題，即“誰來賠償、如何賠償”。首先，我國的登記采取權(quán)利登記模式，并且賦予登記以公信力，登記機關(guān)為國家行政機關(guān)，所以登記機關(guān)的賠償責任性質(zhì)為國家賠償。其次，登記機關(guān)賠償責任的認定上采取過錯推定原則，即登記申請人或利害關(guān)系人能證明其所受損害時由不動產(chǎn)登記機構(gòu)所致，而登記機構(gòu)不能證明自己對此沒有過錯，法律上就推定登記機構(gòu)有過錯并承擔責任。

（3）限制登記機構(gòu)的自由裁量權(quán)

登記行為本身并不創(chuàng)設(shè)新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，登記的作用在于將民事法律關(guān)系的合法性進行記載和公示。登記機關(guān)對相對人申請登記的事項依照法律規(guī)定進行審查，是否給予登記己完全取決于相對人的申請是否符合法律規(guī)定的條件而不是登記機關(guān)的主觀意志。因此，房屋產(chǎn)權(quán)登記中登記機關(guān)不享有自由裁量權(quán)。

（4）加強信息建設(shè)和利用的法制化

通過建立信息化平臺加強房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息制度建設(shè)和利用的法制化。雖然房地產(chǎn)信息化建設(shè)已經(jīng)進行多年，但在信息建設(shè)的法制化方面尚有欠缺，包括信息取得、使用、公開等方面均沒有形成完整的規(guī)范化制度體系。尤其是過去多年信息建設(shè)在各不同部門進行（如房產(chǎn)、土地部門各自為政）因此建議在統(tǒng)一登記之際除技術(shù)上的處理外，需要制定一整套信息規(guī)范體系，規(guī)制房地產(chǎn)信息取得使用、公開的相關(guān)規(guī)定，特別是需要規(guī)范房地產(chǎn)登記信息查詢制度。在目前日益高漲的反腐勢頭下，社會公眾非常敏感。個人房產(chǎn)信息涉及個人財產(chǎn)權(quán)和隱私權(quán)，因此不應(yīng)該屬于政府信息公開的范圍。

5、結(jié)論與展望

我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的改革任重道遠，新的《不動產(chǎn)暫行登記條例》也是自2015年3月1日起實施，統(tǒng)一登記終于邁出了重要的一步，但對于房地產(chǎn)權(quán)屬登記審查模式、代理人制、損害賠償責任制、限制登記機構(gòu)的自由量裁權(quán)、信息建設(shè)的利用和法制化等方面的改革還需進一步推進?！恫粍赢a(chǎn)暫行登記條例》相比于《物權(quán)法》是一大進步，但未來也有可能會面臨更多的制度執(zhí)行和法律的問題，因此，未來更應(yīng)該加強對實際操作問題的動態(tài)研究。