普通軌道交通站點周邊地區(qū)城市有機更新實踐

引言

在經(jīng)歷了快速城市化的發(fā)展階段，我國的城市發(fā)展有了很大提高。在取得重大成就的當下，我們也面臨著土地增量資源稀缺，城市用地結構不合理，城市服務功能及環(huán)境品質發(fā)展滯后等一系列問題。如何有效利用和盤活存量資源，已成為城市有機更新的一道新課題。城市軌道交通的建設不僅拓展了城市的空間，便捷了各功能區(qū)之間的聯(lián)系，而且拉升了沿線地區(qū)，特別是站點周邊地區(qū)的土地價值，極大的促進了各種資源在空間格局上的優(yōu)化配置，為城市的轉型發(fā)展和結構優(yōu)化提供了良好的契機。本文通過對上海市閡行區(qū)軌道交通五號線劍川路站點周邊地區(qū)的城市更新策略研究，總結相關的經(jīng)驗，以期為深度城市化背景下軌道交通站點周邊地區(qū)的綜合利用和城市轉型發(fā)展提供較為現(xiàn)實的借鑒意義。

1、普通軌道交通站點對于城市有機更新的推動作用及意義

城市有機更新是指對特定城市建成區(qū)（主要包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)企業(yè)、舊居住區(qū)、城中村等）空間形態(tài)和城市功能進行可持續(xù)性的改善建設。城市更新的類型主要為：功能重建、提升完善和環(huán)境整治。城市更新的難點在于既有利益的再平衡，關鍵在于尋求合適的“更新觸媒”。軌道交通站點依托其交通便捷優(yōu)勢，以土地級差優(yōu)勢為杠桿，往往能夠成為推進城市有機更新的“觸媒”，其影響主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）促進用地性質的改變。按照市場經(jīng)濟資源最優(yōu)化配置的原則，軌道交通站點周邊的設施的最優(yōu)選擇必然是商業(yè)、商辦、居住等獲利能力較強的項目，而產(chǎn)出相對效益較低的用地屬性將被逐步置換。

（2）促使土地集約化使用。由于站點資源的相對稀缺，各種資源圍繞站點呈現(xiàn)高強度、圈層式、復合開發(fā)形態(tài)，土地資源的利用高度節(jié)約化和集約化，充分利用豎向空間和地下空間資源。

（3）提升城市的空間品質。軌道交通站點及周邊的開發(fā)建設，會得到各方關注，為兼顧各種社會利益訴求，政府部門往往通過區(qū)域城市設計統(tǒng)籌建筑、公用設施、交通、綠化等城市要素，著力提升環(huán)境品質，完善慢行系統(tǒng)，增強站點服務功能；而開發(fā)商為了經(jīng)濟利益最大化，會著力加強商業(yè)業(yè)態(tài)研究和運營服務能力。通過政府和市場的“雙管齊下”，會極大增強了軌道交通站點周邊區(qū)域的活力，從而提升了城市的空間品質。

（4）逐步改變城市的空間結構。隨著各種功能要素向軌道交通站點及沿線集聚，將促進軌道交通線路軸向空間的城市發(fā)展，并在某些重要節(jié)點“順藤結瓜”，形成城市功能聚集區(qū)或城市副中心，為城市空間結構由單中心結構轉變?yōu)槎嘀行慕M團結構創(chuàng)造了良好條件，加速城市功能擴散，推進城市建成區(qū)的更新進程。

大型換乘樞紐站作為一個重要的城市功能節(jié)點，會引起政府和市場的關注。以TOD模型為基礎，圍繞著站點及周邊地區(qū)的開發(fā)，許多地區(qū)均做了非常深入和有效的嘗試，目前比較成熟的開發(fā)模式主要有“站城一體化”、MPD（地鐵+物業(yè)）、SlD（綜合體開發(fā)）等類型，城市設計思路一般采用3D原則（密度“Density”、多樣化“Diversity”、合理設計“Design”）。但大型換乘樞紐站畢竟是少數(shù)，對于整個城市的有機更新的作用也是非常有限的。而真正要推動全面的城市更新，還是要依托數(shù)量眾多的普通軌交站點覆蓋區(qū)域，以其相對的交通和土地價值的優(yōu)勢，整合社會各方的需求，尋求各方利益平衡點，形成城市新一輪發(fā)展的熱點。普通軌道交通站點周邊的更新一般分為三個步驟：

（1）需求調研。必須充分了解地區(qū)發(fā)展的短板和訴求，包括城市功能、生活生產(chǎn)配套、環(huán)境品質、交通支撐條件等，梳理現(xiàn)狀，并將問題分級分層，以便于解決主要矛盾。

（2）目標構建。逐步確定站點周邊更新的總體目標，多維度的利用好土地資源，提高土地的使用效率，完善城市服務功能和配套設施建設，改善地區(qū)環(huán)境品質，促進地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

（3）更新內(nèi)容策劃。在總體目標確定的前提下，確定各級子目標體系，研究適當?shù)拈_發(fā)強度，合理的功能配比和周邊環(huán)境的銜接關系，統(tǒng)籌落實好各項子目標在空間格局上的分布。

2、普通軌交站點周邊地區(qū)城市更新實踐

2.1案例現(xiàn)狀及問題

上海市閔行區(qū)位于上海中心城區(qū)西南部，隨著近年來快速發(fā)展，閔行區(qū)已由原先的郊區(qū)新城逐漸轉變?yōu)橹行某菂^(qū)的拓展區(qū)。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有軌道交通線路8條，軌交站點30座，其中換乘站（2條線路以上）6座，僅占20%。軌道交通5號線呈南北走向，是連接閔行南部和區(qū)行政中心及上海中心城區(qū)的交通大動脈，該條線路全線高架，既有線路周邊均為人口稠密的居住區(qū)和工業(yè)建成區(qū)。5號線劍川路站位于閡行區(qū)南部，站點周邊以村鎮(zhèn)用地、耕地和工業(yè)用地為主，用地布局較為混雜，總規(guī)劃范圍約為97公頃，呈L型分布?；貎?nèi)存在的主要問題有：

（1）生活、生產(chǎn)配套功能缺失。站點附近為成熟的居住社區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和部分高校，居住社區(qū)內(nèi)部用地結構和布局不盡合理，住宅和工業(yè)用地比例過高，缺乏高等級的生活、生產(chǎn)配套設施，建設用地已近飽和，缺乏騰挪和拓展的空間。

（2）缺乏有效推進機制，規(guī)劃實施難度大。站點北側約1 50米為鐵路閔吳支線，站點周邊原規(guī)劃為防護綠地，起到生態(tài)隔離帶的作用。但在實際操作中，成片的防護綠帶需要大量的動遷安置和建設資金，由于缺乏啟動資金，該區(qū)域生態(tài)建設進展遲緩，不僅無法按規(guī)劃意圖實施，反而因生態(tài)建設的滯后造成較為突出的環(huán)境和社會問題，給城市安全和形象造成負面影響。

（3）站點周邊交通問題突出。站點位于滬閔路和劍川路交叉口，滬閔路和劍川路分別是閔行區(qū)南北向交通大動脈和閡行南部東西向重要的交通干道，兩條道路的車流量較大，高峰時段交叉口的擁堵較為嚴重。站點附近的交通未能系統(tǒng)考慮站點交通與周邊道路的銜接疏導問題，造成出站行人和車輛較大的安全隱患。

2.2方案策劃及規(guī)劃思路

（1）項目需求分析。借鑒城市“商圈”理論，對站點服務的影響范圍進行界定，確定以2000米以內(nèi)為核心研究影響區(qū)域，5000米以內(nèi)為次要研究影響區(qū)域，主要客戶群體主要分為周邊城市居民、產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)和大學院校教職工。在需求類型方面，主要針對城市居民生活類需求和企業(yè)、院校的生產(chǎn)類需求進行調研。

（2）公共服務設施容量分析。規(guī)劃調整的目的是為了加快綠地的實施，提升區(qū)域的環(huán)境品質，最大程度保障公共利益，同時從項目資金平衡的角度推算合理的開發(fā)強度，確保項目的最終實施。

（3）規(guī)劃思路及方案。規(guī)劃調整提出了“生態(tài)服務公園”的概念，打造閔行南部的城市中央公園，對公園進行適度開發(fā)，形成城市服務綜合區(qū)，優(yōu)化區(qū)域交通環(huán)境，提升閔行南部整體生活品質。

在城市設計中著力提升生態(tài)防護綠地的功能，以城市公園設計為主線，結合條狀綠地的特點，形成“一個公園，三個主題分區(qū)”的綠化體系，使各分區(qū)的功能設置作到布局均衡，服務半徑合理。設計中保證公園綠地完整性、連續(xù)性和規(guī)?；?，通過園路、小徑等設計手法讓綠化景觀滲透到公共建筑內(nèi)，提高綠地共享性。

功能配套區(qū)采用“節(jié)點”式的布置，形成“一主兩副”的功能配套節(jié)點。以劍川路地鐵站為核心，規(guī)劃為城市綜合配套節(jié)點，主要以商業(yè)、休閑娛樂、社區(qū)服務等功能為主，景谷路節(jié)點設置為產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務園區(qū)，主要以商務辦公為主，華寧路節(jié)點則主要以會展和商務酒店為主。

交通組織方面，在劍川路城市綜合體內(nèi)設置一座交通樞紐，統(tǒng)籌公交車、出租車、社會車輛進出站點的線路和泊位。打通周邊道路微循環(huán)，規(guī)劃范圍內(nèi)新增3條南北向和2條東西向街坊路，緩解滬閔路-劍川路交叉口的交通壓力，同時對有條件的道路適當擴容，增加車道數(shù)，增加道路的通行能力。加強步行系統(tǒng)的規(guī)劃設計，公園內(nèi)部設置慢行系統(tǒng)，將景觀節(jié)點與功能節(jié)點串聯(lián)起來。在滬閔路-劍川路交叉口，安排人行天橋，直接連接滬閔路兩側的建筑，減少對地面交通的影響。

3、結語

經(jīng)規(guī)劃調整后，政府通過商辦用地的出讓獲得了綠地建設啟動資金，解決了多年來生態(tài)建設的歷史欠賬。而規(guī)劃后良好的交通、環(huán)境條件和成熟的市場需求，也吸引了眾多商業(yè)地產(chǎn)商投入?yún)^(qū)域的開發(fā)運營，解決了區(qū)域內(nèi)居民、企業(yè)、高校等生活、生產(chǎn)配套需求，形成了政府、社會、房產(chǎn)商“三贏”的局面。通過本次項目，可為今后城市更新工作提供以下借鑒：

（1）城市有機更新要做到細致調研，合理統(tǒng)籌。城市更新牽涉的利益群體廣泛，面臨的問題較為復雜，往往觸動政治、經(jīng)濟、社會、生態(tài)等各個層面。因此在更新過程中，應做好前期調研工作，充分了解規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)狀問題和發(fā)展訴求；在制定規(guī)劃目標時，應抓住主要矛盾，有效回應社會關切點；在形成規(guī)劃方案時，要尊重原有的城市肌理和規(guī)劃思路，避免大拆大建，要平衡好各方面的利益，力爭形成最大“公約數(shù)”，使得規(guī)劃方案能夠為各方接受。

（2）對普通軌道交通站點周邊地區(qū)的城市更新應引起足夠重視。軌道交通的建設對沿線和站點周邊地區(qū)土地價值的提升，以及城市的發(fā)展和更新起著重要的推動作用。普通軌交站點周邊的城市更新相對于其他建成區(qū)，還是具有一定的比較優(yōu)勢。隨著城市軌交建設向網(wǎng)絡化發(fā)展，借助普通站點周邊的有機更新可以形成由點到線，由線及面的局面，可以帶動城市的用地結構和功能發(fā)生變化。在具體手段上，可針對某些線路的站點周邊的城市更新的開展專項規(guī)劃，統(tǒng)籌沿線的資源，重新調整用地結構和功能布局。

（3）應進一步完善軌交站點周邊城市更新的規(guī)劃實施機制和管理措施。普通站點周邊的城市更新，要強調政府、社會和市場的協(xié)同合作。規(guī)劃師應抓住社會訴求的主要矛盾，把握好更新轉型的推動力，利用有限的空間資源平衡各方面的利益，提出符合地區(qū)發(fā)展的規(guī)劃策略和引導建議；作為政府部門，應積極引領城市更新，整合社會、市場的需求，在政策上應給予適當?shù)撵`活性，研究相對應的技術準則和土地出讓條件，在管理上應保留一定彈性空間，允許一體化開發(fā)，在實施機制上對于公共空間或公共設施建議采取“三同步”原則（同步規(guī)劃、同步設計、同步建設），切實保障公眾利益，將城市更新的重點放在城市功能和環(huán)境品質方面，避免城市更新成為利益團體的饕餮大餐。

（本文作者單位為：上海虹橋商務區(qū)投資置業(yè)有限公司）