四論城市級(jí)差地租Ⅲ

文/王克忠

四論城市級(jí)差地租Ⅲ

文/王克忠

業(yè)內(nèi)某學(xué)者曾撰寫《對(duì)“級(jí)差地租Ⅲ”命題的幾點(diǎn)看法》（以下簡(jiǎn)稱《幾點(diǎn)看法》）一文，不贊成筆者在《再論城市級(jí)差地租Ⅲ》一文中關(guān)于級(jí)差地租Ⅲ的命題，并論述了不同的“幾點(diǎn)看法”，本文對(duì)此提出以下商榷意見。

一、對(duì)《幾點(diǎn)看法》的看法

（一）級(jí)差地租Ⅱ是“不同主體在同一塊土地上追加開發(fā)投資引起的”嗎？

《幾點(diǎn)看法》說，城市級(jí)差地租Ⅱ“表現(xiàn)為不同主體在同一塊土地上追加開發(fā)投資（例如公共建筑、基礎(chǔ)設(shè)施投資等）引起地價(jià)的上漲和建筑物的增值”。這話值得研究。級(jí)差地租Ⅱ是由投資者把等量資本“連續(xù)投在同一塊土地上‘生出’不等的結(jié)果”即形成不同的級(jí)差超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而來的。這里只有一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體，哪里有多個(gè)“不同主體”在同一塊土地上“追加開發(fā)投資”？馬克思論證級(jí)差地租有兩種形態(tài)。一種是有四個(gè)獨(dú)立的租地農(nóng)業(yè)家，各用2.5鎊資本，“分別投在四種土地A、B、C、D各一英畝上”，由于不同的生產(chǎn)率形成了級(jí)差地租Ⅰ；另一種形態(tài)是，如果這些資本為同一個(gè)租地農(nóng)業(yè)家所有，他在四年中分別“連續(xù)投在D級(jí)土地同一英畝上，以致第一個(gè)投資收4卡德，第二個(gè)收3卡德，第三個(gè)收2卡德，最后一個(gè)收1卡德”，即等量資本連續(xù)投在同一塊土地上生出不同的生產(chǎn)率，形成了級(jí)差地租Ⅱ。很清楚，級(jí)差地租Ⅱ是指一個(gè)投資主體在同一塊土地上“連續(xù)追加”投資產(chǎn)生的。那么《幾點(diǎn)看法》，所說“不同主體”在同一塊土地上“追加開發(fā)投資”指什么呢？只有兩種可能，或者是不同主體聯(lián)合組成一個(gè)法人公司，參與投資，那仍然是一個(gè)投資主體“連續(xù)追加投資”后形成級(jí)差地租Ⅱ，或者這些主體不是直接投資者，而是“輻射”性外部間接投資者，在這種情況下，可以有許多投資者同時(shí)“輻射”于D地塊，引發(fā)D地塊增值，但形成的是級(jí)差地租Ⅲ，而不是級(jí)差地租Ⅱ。《幾點(diǎn)看法》不承認(rèn)“輻射”性投資引發(fā)的增值為級(jí)差地租Ⅲ，從而也不承認(rèn)許多投資者同時(shí)“輻射”于D地塊的這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，哪里來這許多“不同主體連續(xù)追加投資”？

（二）級(jí)差地租Ⅲ已包含在級(jí)差地租Ⅱ中了嗎？

《幾點(diǎn)看法》不僅對(duì)級(jí)差地租Ⅱ的產(chǎn)生提出了新的看法，而且還強(qiáng)調(diào)級(jí)差地租Ⅲ“實(shí)質(zhì)上已經(jīng)包含在級(jí)差地租Ⅱ中”。這個(gè)判斷似乎已經(jīng)承認(rèn)級(jí)差地租Ⅲ是客觀存在的，只是對(duì)級(jí)差地租Ⅱ與級(jí)差地租Ⅲ的關(guān)系提出了不同看法。其實(shí)不是這樣，該文是通過“包含”論來否認(rèn)級(jí)差地租Ⅲ的客觀存在。不過該文的論據(jù)是很不充分的。

首先，從語辭學(xué)角度看，級(jí)差地租Ⅱ與級(jí)差地租Ⅲ既不是整體與局部的關(guān)系，也不是同一事物內(nèi)部不同層次的關(guān)系，所以，級(jí)差地租Ⅱ不會(huì)也不可能“包含”級(jí)差地租Ⅲ。其次，從級(jí)差地租Ⅱ和級(jí)差地租Ⅲ的形成條件看，也很難證明《幾點(diǎn)看法》中敘述的“包含”論。

第二，按照該文設(shè)定的條件，在我們的面前有三類土地使用者。第一類被該文稱為“土地使用者”，假定其使用的土地為D地塊；第二類土地使用者為“其他土地使用者”，其使用的土地為A、B、C地塊；第三類土地使用者為國(guó)家政府土地使用者，其使用的土地為E、F、G、H等地塊。

《幾點(diǎn)看法》說，土地使用者即D地塊使用者在他的地塊上追加開發(fā)投資，說得更確切一點(diǎn)是在他自己經(jīng)營(yíng)的D地塊上“連續(xù)追加開發(fā)投資”，結(jié)果在D地塊上形成級(jí)差地租Ⅱ。其他土地使用者也在他們各自經(jīng)營(yíng)的地塊A、B、C上分別連續(xù)追加開發(fā)投資并形成了上述各地塊自己的級(jí)差地租Ⅱ。同樣，國(guó)家政府在E、F、G、H等自己經(jīng)營(yíng)的地塊上連續(xù)追加開發(fā)投資并形成了這些地塊的級(jí)差地租Ⅱ。這就是說，這三類土地使用者在他們各自經(jīng)營(yíng)的地塊上分別連續(xù)追加開發(fā)投資，最終都會(huì)分別形成各自的級(jí)差地租Ⅱ。行文到此，仍未出現(xiàn)級(jí)差地租Ⅲ，當(dāng)然也談不上什么級(jí)差地租Ⅱ“包含”級(jí)差地租Ⅲ的問題。

但是，第二、三類土地使用者在對(duì)自己經(jīng)營(yíng)的地塊連續(xù)追加投資時(shí)也會(huì)對(duì)其周邊地塊即對(duì)第一類土地使用者的D地塊產(chǎn)生“輻射”作用，使其發(fā)生相應(yīng)的增值，并在一定條件下轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租Ⅲ。從理論上說，這三類土地使用者在投資過程中相互之間都會(huì)產(chǎn)生“輻射”，這是一種間接性外部“輻射”投資，會(huì)引發(fā)周邊地塊的增值，在一定條件下會(huì)形成級(jí)差地租Ⅲ，在正能量的作用下，都會(huì)引發(fā)土地的增值。

當(dāng)然，“輻射”主要來自第三類土地使用者即國(guó)家政府部門，他們投資的大多是市政工程、大基礎(chǔ)設(shè)施和其他大項(xiàng)目，會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)大的“輻射”效應(yīng)，引發(fā)巨量的級(jí)差超額利潤(rùn)Ⅲ，在一定的條件下會(huì)轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租Ⅲ。

在這里還必須指出《幾點(diǎn)看法》中有一點(diǎn)是正確的，那就是這三類土地使用者“不僅引發(fā)被開發(fā)的土地增值”，即形成自己經(jīng)營(yíng)開發(fā)土地的級(jí)差地租Ⅱ，而且均自然“輻射”其周邊其他地塊，引發(fā)周邊地塊的增值。接下去應(yīng)該得出結(jié)論：這類“增值”在一定條件下會(huì)形成級(jí)差地租Ⅲ。但是很遺憾，《幾點(diǎn)看法》沒有跨出這一步，而是把這兩個(gè)不同的“增值”說成一個(gè)東西，統(tǒng)統(tǒng)當(dāng)作級(jí)差地租Ⅱ，進(jìn)而得出級(jí)差地租Ⅲ實(shí)質(zhì)上已包含在級(jí)差地租Ⅱ中的錯(cuò)誤結(jié)論。

第三，必須指出《幾點(diǎn)看法》所說級(jí)差地租Ⅰ的形成條件是“區(qū)域”，恐怕是一種誤解。級(jí)差地租Ⅰ的形成條件仍然是投資，這是馬克思早已論述過的?！稁c(diǎn)看法》說級(jí)差地租Ⅱ的形成條件是投資，級(jí)差地租Ⅲ的形成條件也是投資，所以級(jí)差地租Ⅲ實(shí)質(zhì)上已包含在級(jí)差地租Ⅱ中了。按照這種邏輯，級(jí)差地租Ⅰ的形成條件是投資，那么級(jí)差地租Ⅰ豈不也可以包含在級(jí)差地租Ⅱ中？

（三）“輻射”性增值可以“互相抵消”嗎？

《幾點(diǎn)看法》提出，“輻射”性增值是投資者的“互相貢獻(xiàn)，可以認(rèn)為其互相抵消”。這就是說，“輻射”性增值這個(gè)問題實(shí)際上不存在了，因而也“沒有必要進(jìn)行分配”。在這里，《幾點(diǎn)看法》忽略了一個(gè)問題，這里主要涉及的不是一般中小企業(yè)，即便是它們，在自己經(jīng)營(yíng)的地塊上投資后也會(huì)對(duì)周邊企業(yè)地塊產(chǎn)生“輻射”作用，從而互相“貢獻(xiàn)”，如果是正能量，則是疊加的效應(yīng)，而不是互相抵消。這里主要涉及的是生產(chǎn)公共產(chǎn)品和準(zhǔn)公共產(chǎn)品的大項(xiàng)目、大基礎(chǔ)設(shè)施、大市政交通工程、大文化衛(wèi)生、體育場(chǎng)館。這些大項(xiàng)目所產(chǎn)生的“輻射”效應(yīng)是很強(qiáng)大的，對(duì)周邊地塊引發(fā)的增值量是很大的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和土地所有權(quán)的壟斷條件下，級(jí)差超額利潤(rùn)會(huì)轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租Ⅲ。這種“輻射”增值能相互抵消嗎？沒有必要進(jìn)行分配嗎？回答只能是否定的。一條地鐵、一個(gè)地鐵站、一座迪士尼、一座公園的“輻射”作用與一般的中小企業(yè)投資的“輻射”作用是不可能相互“抵消”的，除存在負(fù)能量的作用外，這種增值一般是疊加性的。

（四）“輻射”性增值“無法確定分配比例”就可以不研究嗎？

《幾點(diǎn)看法》還說，“輻射”性增值不可能確定“對(duì)具體地塊的作用有多大”，從而“無法確定分配的比例”，合同中對(duì)增值部分的分享也難“作出明確的約定”，言下之意就是不必談級(jí)差地租Ⅲ的分配了。應(yīng)該說，“輻射性”增值的量是不易確定的，但不是不可測(cè)定的。可以通過調(diào)查研究、比較、測(cè)算估計(jì)一個(gè)大約值，香港、臺(tái)灣都曾這樣做過。1930年的舊上海就設(shè)計(jì)過一個(gè)計(jì)算政府投資“輻射”增值的模型，舊上海市政府頒布的《上海市筑路征費(fèi)章程》，引入了收益征費(fèi)法，遵循“誰收益誰付費(fèi)”的原則。這是針對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政工程建設(shè)過程中對(duì)周邊地塊產(chǎn)生“輻射”效應(yīng)，引發(fā)周邊地塊增值現(xiàn)象而設(shè)計(jì)的。這類增值是由基礎(chǔ)設(shè)施和市政工程的建設(shè)帶來的，投資主體獲得這些增值收益是不花分文的。因此，這些受益主體應(yīng)該付費(fèi)。1946年舊上海市政府公布了《上海市開辟整理道路征收工程受益費(fèi)實(shí)施細(xì)則》，具體規(guī)定了收益計(jì)算方法。這里沒有提“輻射”，更沒有講級(jí)差地租Ⅲ，但是確實(shí)提出了被“輻射”地塊增值的測(cè)算“細(xì)則”。當(dāng)時(shí)的市工務(wù)局長(zhǎng)沈怡指出，“市政府建筑道路，其附近地段必因之繁盛，因繁盛而地價(jià)增漲，乃必然之勢(shì)，但此項(xiàng)地價(jià)之增長(zhǎng)，并非地主之力，乃市政府建筑道路之功……”，“所增之地價(jià)純由市政改良而來，非由自身勞動(dòng)所致”。這就是說，土地開發(fā)利益的增大是由于城市政府的計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)、管理、資金投入而不斷積累起來的，其增值程度主要取決于外在投資力度和經(jīng)濟(jì)集聚程度。這就說明這部分收益應(yīng)該歸于社會(huì)，因而仍然有一個(gè)分配的問題。在這里，既不能將其相互抵消也不能因難于測(cè)定計(jì)算而不收取。實(shí)際上，通過調(diào)查研究、比較、測(cè)算，是有可能計(jì)算出級(jí)差地租Ⅲ的近似值的。至于合同中沒有約定分享的比例，則更不是問題了。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是個(gè)新生事物，許多事情我們都沒有經(jīng)驗(yàn)，但是我們會(huì)學(xué)習(xí)，會(huì)調(diào)查，包括向西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)習(xí)。

《幾點(diǎn)看法》還說，國(guó)家、開發(fā)商和非投資者之間已經(jīng)存在級(jí)差地租Ⅱ的“隱形”分享機(jī)制。這話也不對(duì)，級(jí)差地租Ⅱ在租期內(nèi)歸投資者即開發(fā)商，租期滿后歸土地所有者，非投資者是沒有份的?！稁c(diǎn)看法》講的級(jí)差地租Ⅱ?qū)嵸|(zhì)上仍然是級(jí)差地租Ⅲ，只有級(jí)差地租Ⅲ才有國(guó)家、開發(fā)商和非投資者的分配和“分享機(jī)制”問題。當(dāng)然，這里也不存在“另起爐灶”和“政出多門”的問題。

二、正確認(rèn)識(shí)、把握級(jí)差地租Ⅲ的理論意義和實(shí)踐意義

第一，正確認(rèn)識(shí)和把握級(jí)差地租Ⅲ，有利于維護(hù)社會(huì)主義初級(jí)階段基本經(jīng)濟(jì)制度。社會(huì)主義初級(jí)階段基本經(jīng)濟(jì)制度是以生產(chǎn)資料社會(huì)主義公有制為基礎(chǔ)的，包括：1.生產(chǎn)資料的全民所有制，現(xiàn)階段為社會(huì)主義國(guó)家所有制經(jīng)濟(jì)；2.農(nóng)村集體所有制和各種股份合作所有制經(jīng)濟(jì)；3.城鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)和各種股份合作所有制經(jīng)濟(jì)；4.混合經(jīng)濟(jì)中的國(guó)有經(jīng)濟(jì)；5.混合經(jīng)濟(jì)中的集體經(jīng)濟(jì)。公有的生產(chǎn)資料，如機(jī)器、廠房、設(shè)備等一切直接或間接參與國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的具有市場(chǎng)價(jià)值的物質(zhì)資料和權(quán)益，也包括土地（國(guó)有和集體），是最重要的生產(chǎn)資料。今天我國(guó)實(shí)行土地有償使用制度，就是說使用土地要交納地租。在土地國(guó)有制條件下，土地仍然要出讓給企業(yè)或事業(yè)單位使用，也仍然存在地租，使用國(guó)有土地仍然要繳納地租。如果不繳納地租，國(guó)有制就名存實(shí)亡了。馬克思指出：“地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式?！边@是完全正確的。

必須指出，這里講的是全部地租，即不僅要繳絕對(duì)地租，而且要繳級(jí)差地租。級(jí)差地租不僅包括級(jí)差地租Ⅰ、級(jí)差地租Ⅱ，而且包括級(jí)差地租Ⅲ。過去不認(rèn)為還存在著大量的級(jí)差地租Ⅲ，使開發(fā)商不花分文地獲取了大量級(jí)差地租Ⅲ，這是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的一個(gè)大問題。應(yīng)該明確，“輻射”產(chǎn)生的級(jí)差超額利潤(rùn)Ⅲ不能被少數(shù)開發(fā)商占有，其主要部分應(yīng)歸于國(guó)家，這才是完善的土地國(guó)有制，土地國(guó)有制度在經(jīng)濟(jì)上才能真正實(shí)現(xiàn)。這是保護(hù)、完善社會(huì)主義初級(jí)階段基本經(jīng)濟(jì)制度的重要方面。

第二，正確認(rèn)識(shí)和把握級(jí)差地租Ⅲ，有利于優(yōu)化土地資源配置，加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。一個(gè)城鎮(zhèn)的開發(fā)應(yīng)選擇有發(fā)展?jié)摿?、有?qiáng)烈“輻射”帶動(dòng)作用的“增長(zhǎng)極”和“發(fā)展軸”，抓住了“增長(zhǎng)極”和“發(fā)展軸”，就能“四兩撥千斤”，充分發(fā)揮級(jí)差地租Ⅲ的作用，對(duì)周邊地塊引發(fā)“輻射”性增值，梯度推進(jìn)，大幅度提高土地利用率。這樣做有利于解決規(guī)模、配套以及結(jié)構(gòu)的問題，充分獲得分工經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和范圍經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，使“輻射”效應(yīng)最大化。

第三，正確認(rèn)識(shí)和把握級(jí)差地租Ⅲ，有利于形成合理的價(jià)格體系，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)走上健康的發(fā)展道路。土地是人類社會(huì)最重要的生產(chǎn)要素之一，一切社會(huì)產(chǎn)品，包括物質(zhì)產(chǎn)品的生產(chǎn)、勞務(wù)產(chǎn)品的生產(chǎn)和精神產(chǎn)品的生產(chǎn)，都離不開土地，房地產(chǎn)產(chǎn)品則更離不開土地因素。同樣，一切產(chǎn)品的價(jià)格也都包含著地價(jià)因素。如果地價(jià)的形成不規(guī)范、不合理、不準(zhǔn)確，不僅房地產(chǎn)價(jià)格形成的準(zhǔn)確性會(huì)受到影響，嚴(yán)重時(shí)會(huì)引起各類商品價(jià)格形成的不規(guī)范、不合理、不準(zhǔn)確，進(jìn)而造成整個(gè)社會(huì)主義價(jià)格體系的混亂，導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格的扭曲、資源配置的失衡和社會(huì)分配的不公。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，地價(jià)與房?jī)r(jià)總是結(jié)合在一起的，地價(jià)是房?jī)r(jià)的最重要組成部分，房?jī)r(jià)中隱含著地價(jià)，房租中隱含著地租，而且地價(jià)也是房?jī)r(jià)中最重要最能動(dòng)的部分。所謂最重要是指房?jī)r(jià)的兩個(gè)組成部分中，地價(jià)的比重較大，一般占1/3，在中心城區(qū)約占1/2甚至更高；所謂最能動(dòng)是指地價(jià)會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、區(qū)位的優(yōu)化和豐度的提高不斷上揚(yáng)。如果地價(jià)形成不合理地偏高或偏低，就會(huì)給投機(jī)勢(shì)力以可趁之機(jī)來炒賣炒賣、抬高房?jī)r(jià)，使開發(fā)商不花分文，便獲取大量級(jí)差超額利潤(rùn)Ⅲ，獲取大量暴利，從而造成分配不公。所以，一定要把級(jí)差地租Ⅲ的主要部分收歸國(guó)有。

我國(guó)城鎮(zhèn)化任務(wù)十分繁重，全國(guó)20多個(gè)城市群、180多個(gè)地級(jí)以上大中小城市和1萬多個(gè)鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施、市政工程、交通、通訊和環(huán)保等方面建設(shè)都需要大量資金的投入。過去，此類投入資金大部分來自土地財(cái)政，從而在一定程度上推高了地價(jià)，地價(jià)高又推高了房?jī)r(jià)，陷入惡性循環(huán)。如果換一個(gè)思路，把大部分“輻射”性增值收歸國(guó)有，那么有了這筆收益，國(guó)家就不必依靠土地財(cái)政，也不必依靠提高土地出讓金來籌集建設(shè)資金，地價(jià)就能回歸合理的價(jià)位，開發(fā)商就能獲取合理的利潤(rùn)，這樣就能從根本上抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，使其回歸合理的價(jià)位，使廣大工人、知識(shí)分子和進(jìn)城農(nóng)民買得起或租得起住房。只有這樣，才能引導(dǎo)開發(fā)商把精力用到技術(shù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新上，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化和現(xiàn)代化，大幅度提高房地產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，使房地產(chǎn)業(yè)真正走上健康發(fā)展的道路。

第四，正確認(rèn)識(shí)和把握級(jí)差地租Ⅲ，有利于抑制投機(jī)，形成合理的分配關(guān)系。我國(guó)正進(jìn)入城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，國(guó)家每年投資建設(shè)的大基礎(chǔ)設(shè)施、大市政工程和其他大項(xiàng)目，除直接創(chuàng)造大量級(jí)差超額利潤(rùn)Ⅱ外，還使其周邊地塊產(chǎn)生“輻射”性增值，創(chuàng)造大量級(jí)差超額利潤(rùn)Ⅲ。許多開發(fā)商圈地、囤地、炒房，就是盯著這一塊巨大的收益。他們買了土地不急著開發(fā)，開發(fā)了不急著開盤，就等著國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施、市政工程和其他大項(xiàng)目開工。等地鐵上馬，坐等市場(chǎng)成熟、地價(jià)升值，便可獲得巨大的級(jí)差超額利潤(rùn)Ⅲ。過去沒有認(rèn)識(shí)到級(jí)差利潤(rùn)Ⅲ和級(jí)差地租Ⅲ的客觀存在，甚至把它當(dāng)成級(jí)差超額利潤(rùn)Ⅱ，由于級(jí)差超額利潤(rùn)Ⅱ在有效租期內(nèi)是歸租地投資者的，級(jí)差超額利潤(rùn)Ⅲ似乎也就名正言順地歸開發(fā)商了，這當(dāng)然是錯(cuò)誤的。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這些主要由政府投資項(xiàng)目產(chǎn)生的“輻射”性增值，即級(jí)差超額利潤(rùn)Ⅲ，按照政治經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，應(yīng)轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租Ⅲ，來自社會(huì)的增值，其主要部分應(yīng)歸于社會(huì)所有，這從理論上說是沒有問題的，但是從政策上考慮，還有一部分要?dú)w開發(fā)商，因?yàn)樗麄儏⑴c了“被投資”過程。所以正確的做法是建立級(jí)差超額利潤(rùn)Ⅲ或級(jí)差地租Ⅲ的國(guó)家、開發(fā)商和非投資者共享機(jī)制。

級(jí)差地租Ⅲ是城鎮(zhèn)化建設(shè)實(shí)踐中的一個(gè)新問題，也是一個(gè)新的理論問題，它直接關(guān)系著新型城鎮(zhèn)化和城鎮(zhèn)現(xiàn)代化的大問題，關(guān)系著國(guó)民收入分配和廣大人民群眾住房的大問題，應(yīng)從理論創(chuàng)新、制度設(shè)計(jì)等方面著手解決。一要在繼承發(fā)展馬克思級(jí)差地租理論的基礎(chǔ)上闡述清楚級(jí)差地租Ⅲ；二要在搞清楚理論的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)相應(yīng)的政策；三要通過立法程序使其制度化，以建立房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

（作者單位：復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）