供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革三部曲
——以上海閔行房地集團(tuán)為例

文/方定

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革三部曲
——以上海閔行房地集團(tuán)為例

文/方定

2017年，我國(guó)深化經(jīng)濟(jì)建設(shè)，全面推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，這是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)的必然選擇。作為對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要影響力的房地產(chǎn)行業(yè)，必須將改善供給側(cè)結(jié)構(gòu)作為行業(yè)改革的主攻方向。而作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，更應(yīng)從開(kāi)發(fā)建設(shè)入手，不僅要提高供給體系的合理性，而且要注重供給側(cè)體系的地域性和高效率，重視產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品需求和產(chǎn)品的改進(jìn)，更好地服務(wù)于城市建設(shè)。經(jīng)過(guò)20年的艱苦創(chuàng)業(yè)，上海閔行房地集團(tuán)堅(jiān)定地沿著“改革、求變、創(chuàng)新、突破”的道路砥礪前行，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方面奏響了三部曲。

“一次產(chǎn)品理順、一場(chǎng)改制定型”唱響首部曲

成立之初的閔房集團(tuán)，有著1200多名員工，管轄著20多家國(guó)有企業(yè)。集團(tuán)承擔(dān)的主要任務(wù)，是根據(jù)上海市房屋土地管理局授權(quán)，經(jīng)營(yíng)管理區(qū)內(nèi)的直管公房，以及按照閔行區(qū)政府、區(qū)房管局有關(guān)工作要求，“以經(jīng)營(yíng)授權(quán)后的資產(chǎn)為主體，以發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和完善物業(yè)管理為抓手，積極參與舊城改造，大力拓展多種經(jīng)營(yíng)”，力爭(zhēng)盤(pán)活房產(chǎn)存量，在“房地合一”的基礎(chǔ)上積極發(fā)揮行業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，努力提高全區(qū)180萬(wàn)平方米直管公房產(chǎn)業(yè)、120萬(wàn)平方米私房產(chǎn)業(yè)的管理服務(wù)水平。

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革涉及政府和市場(chǎng)兩個(gè)方面，要處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系。閔房集團(tuán)重點(diǎn)對(duì)直管公房的管理體制、機(jī)制、模式和生產(chǎn)組織形式進(jìn)行了全方位的改革探索，以全新的物業(yè)管理機(jī)制替代了之前房管所的工作機(jī)制。在企業(yè)內(nèi)部，認(rèn)真推行經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制，建立房屋維修應(yīng)急措施和長(zhǎng)效管理機(jī)制，向住戶承諾“急修不過(guò)夜，小修不過(guò)三天”，及時(shí)化解住戶房屋險(xiǎn)、漏、堵以及斷水、停電等“急難愁”問(wèn)題，對(duì)所管轄的區(qū)段實(shí)行一整套房屋綜合管理措施，使整個(gè)上海閔行區(qū)的物業(yè)管理水平上了一個(gè)新臺(tái)階。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作的不斷推進(jìn)，直管公房被出售，大量的授權(quán)產(chǎn)業(yè)被劃轉(zhuǎn)，企業(yè)租金收入逐年下降，企業(yè)發(fā)展遇到了很大阻力。閔房集團(tuán)在分析了制約企業(yè)發(fā)展的各種因素之后，認(rèn)為主要原因還是結(jié)構(gòu)性的，其中之一就是企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品具有單一性，一遇到市場(chǎng)化運(yùn)作，需求發(fā)生了新的變化，企業(yè)自身的問(wèn)題便接踵而來(lái)。對(duì)此，閔房集團(tuán)提出了“一手堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)直管公房，一手新辟商品房開(kāi)發(fā)，兩翼齊飛”的企業(yè)經(jīng)營(yíng)新戰(zhàn)略。集團(tuán)董事長(zhǎng)華允弟認(rèn)為，要從分清直管公房經(jīng)營(yíng)管理職能和商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)特點(diǎn)入手，通過(guò)兩種不同經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、風(fēng)險(xiǎn)控制和防范，使主業(yè)和副業(yè)的地位逐步轉(zhuǎn)換，最終增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展壯大的目的。

為全面推進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展新戰(zhàn)略，閔房集團(tuán)采取了帶有根本性的企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)性改革——從國(guó)有到民營(yíng)的改制。2006年初，閔房集團(tuán)終于邁出了企業(yè)改革關(guān)鍵性的一步，企業(yè)的管理者、從業(yè)人員用真金白銀，認(rèn)購(gòu)了企業(yè)原有的全部國(guó)有股份，股權(quán)交易在上海市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌公開(kāi)競(jìng)價(jià)交易，至此，閔房集團(tuán)正式改制為民營(yíng)企業(yè)。

從國(guó)營(yíng)到民營(yíng)，閔房集團(tuán)每一個(gè)員工都體會(huì)深刻。如果仍留在國(guó)有體制框架內(nèi)，企業(yè)不必承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，但是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的瓶頸將難以打破，而且閔房集團(tuán)將會(huì)失去未來(lái)10年的黃金發(fā)展期，也就不會(huì)有今天取得的成績(jī)。在企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，閔房集團(tuán)解決了建立新的企業(yè)體制機(jī)制這一首要問(wèn)題，激發(fā)出企業(yè)參與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力和活力。

“實(shí)力的積累、品牌的塑造”唱響二部曲

與企業(yè)改制相伴而行，閔房集團(tuán)的商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)如火如荼地開(kāi)展起來(lái)。改制后的頭幾年，閔房集團(tuán)經(jīng)歷了企業(yè)發(fā)展史上最為艱難的時(shí)期。大環(huán)境方面，調(diào)控政策頻出，市場(chǎng)成交量萎縮，供需雙方觀望氣氛濃厚，商業(yè)銀行降低了對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸支持力度，土地供應(yīng)也開(kāi)始收緊。小環(huán)境方面，閔房集團(tuán)最突出的問(wèn)題是資金缺乏，這成為擺在剛剛從國(guó)營(yíng)改制為民營(yíng)的閔房集團(tuán)面前最大的難題。

根據(jù)上海市政府關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)始終堅(jiān)持“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品房為主”的原則精神，閔房集團(tuán)牢牢立足于區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)，并不急于全面鋪開(kāi)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。作為市場(chǎng)供給方，閔房集團(tuán)從實(shí)際需要出發(fā)，審時(shí)度勢(shì)，做到量力而行，穩(wěn)步推進(jìn)。

為解決資金不足的問(wèn)題，閔房集團(tuán)積極進(jìn)行資本運(yùn)作：一是用企業(yè)有限的資金投資、入股商業(yè)銀行，與金融產(chǎn)業(yè)建立更為密切的關(guān)系，取得金融界的支持；二是充分利用產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)資源，開(kāi)發(fā)融資平臺(tái)，為企業(yè)提供開(kāi)發(fā)所需的資金；三是抓住優(yōu)化區(qū)域商業(yè)布局的社會(huì)需求，進(jìn)行城市配套建設(shè)，開(kāi)發(fā)持有商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)，并拓展到辦公、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)租賃收入為企業(yè)開(kāi)發(fā)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流；四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用分階段開(kāi)發(fā)形式，取得了項(xiàng)目資金滾動(dòng)運(yùn)作的最佳效果。

2004年落成的置業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，采用先招商后立項(xiàng)方式，為世界500強(qiáng)企業(yè)定向設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，雙方還共同降低了財(cái)務(wù)成本，項(xiàng)目最終取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。2007年股市出現(xiàn)瘋漲，獲利資金開(kāi)始流向樓市，房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。閔房集團(tuán)及時(shí)抓住這一有利時(shí)機(jī)，集中精力開(kāi)展楓樺景苑、麗都城的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)，很短時(shí)間內(nèi)完成了項(xiàng)目資金回籠，極大地緩解了企業(yè)財(cái)務(wù)的壓力，企業(yè)開(kāi)始走上良性循環(huán)的發(fā)展軌道。

中央提出的進(jìn)一步改善供給側(cè)結(jié)構(gòu)要求，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)在資源配置中的決定性因素，同時(shí)更好地發(fā)揮政府的作用，以此作為推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重大原則。閔房集團(tuán)通過(guò)與政府的合作，積極投入上海閔行地區(qū)的舊區(qū)改造和政府配套商品房建設(shè)，努力打造精品樓盤(pán)，塑造企業(yè)品牌形象。

在上海，舊改項(xiàng)目普遍存在動(dòng)拆遷難度大、成本高、周期長(zhǎng)的問(wèn)題，閔行地區(qū)同樣如此。七寶老街“華夏名苑”和閔行老街“星河景苑”項(xiàng)目，是上海市新一輪舊區(qū)改造項(xiàng)目和閔行區(qū)“一線四點(diǎn)”舊區(qū)改造規(guī)劃中的重點(diǎn)實(shí)事工程項(xiàng)目。兩個(gè)老街改造總建筑面積19萬(wàn)平方米，有近1400戶動(dòng)拆遷對(duì)象，投資15億元，耗時(shí)13個(gè)年頭才得以完成，難度之大，勞作之艱辛可想而知。

為了彌補(bǔ)昂貴的拆遷成本，對(duì)于七寶老街“華夏名苑”閔房集團(tuán)最初打算建造以具有江南民居特色的高層和小高層房屋為主，但這不可避免地會(huì)影響到七寶老街古鎮(zhèn)的整體風(fēng)貌。最終，閔房集團(tuán)采納了政府和專家的意見(jiàn)，甘愿犧牲經(jīng)濟(jì)效益，降低容積率，用現(xiàn)代的手法，運(yùn)用傳統(tǒng)建筑的理念、格局和裝飾打造“華夏名苑”：項(xiàng)目一期為多層，作動(dòng)遷安置用房；二期為低層“江南御府”疊加式公寓；三期是“御前街”商業(yè)步行街。值得一提的是，“江南御府”和“御前街”采用典型的粉墻黛瓦馬頭墻等徽派建筑風(fēng)格，園中有宅，宅中有園，運(yùn)用古典建園手法，融入了中國(guó)傳統(tǒng)建筑元素和民族建筑精品特色，與七寶古鎮(zhèn)相得益彰。閔房集團(tuán)還完成了閔行老街二期改造，又出資1000多萬(wàn)元將優(yōu)秀民國(guó)時(shí)期建筑“項(xiàng)宅”修舊如舊，內(nèi)設(shè)“閔行老街展覽館”，并移交給社會(huì)。開(kāi)發(fā)建設(shè)的政府配套商品房“源楓景苑”，上海市優(yōu)秀住宅評(píng)選中摘得首批“優(yōu)秀保障性住房獎(jiǎng)”。

閔房集團(tuán)在品牌塑造中所表現(xiàn)的視建筑為生命、專業(yè)執(zhí)著、精益求精的氣質(zhì)和工匠精神，在新近開(kāi)發(fā)的“鳳凰景苑”商品房項(xiàng)目中再次得到展釋，后者建筑形式、非凡品質(zhì)、和諧的鄰里空間和生態(tài)景觀，給市場(chǎng)和消費(fèi)者留下了深刻的印象。近年來(lái)，企業(yè)連續(xù)躋身“上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)50強(qiáng)”，獲得兩個(gè)“上海市優(yōu)秀住宅金獎(jiǎng)”以及“中國(guó)民族優(yōu)秀建筑獎(jiǎng)”，獲得“全國(guó)守合同重信用企業(yè)”等稱號(hào)。榮譽(yù)的背后，是閔房集團(tuán)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)究竟怎樣才能健康發(fā)展，如何開(kāi)發(fā)讓群眾滿意、經(jīng)得起歷史檢驗(yàn)、能夠體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)文化的建筑精品等問(wèn)題的長(zhǎng)期思考和積極實(shí)踐。

“轉(zhuǎn)換視角，向海外市場(chǎng)進(jìn)軍”唱響三部曲

經(jīng)濟(jì)關(guān)系說(shuō)到底，還是供給與需求的關(guān)系。作為一家集團(tuán)公司，經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是以供給側(cè)為重點(diǎn)還是以需求側(cè)為重點(diǎn)，應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)作出正確的判斷。

閔房集團(tuán)認(rèn)為，經(jīng)過(guò)三十多年經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)暴露出許多新的問(wèn)題：土地資源少了，“地王”現(xiàn)象多了，政策調(diào)控頻率高了，購(gòu)房條件多了，信貸要求嚴(yán)了，房?jī)r(jià)高企了，城市人口飽和了，等等。也就是說(shuō)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，擺在閔房集團(tuán)面前最為緊迫的首要任務(wù)，就是應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，在深入考察、研究海外市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，果斷實(shí)施海外發(fā)展戰(zhàn)略。

在確定投資海外房地產(chǎn)市場(chǎng)戰(zhàn)略的最初階段，閔房集團(tuán)不是沒(méi)有猶豫過(guò)。行業(yè)內(nèi)已經(jīng)有過(guò)投資海外甚至滬外房地產(chǎn)市場(chǎng)受挫的例子，說(shuō)明這類投資還是有相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。但在綜合分析了海外房地產(chǎn)市場(chǎng)各種因素后，閔房集團(tuán)認(rèn)為，投資海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的失敗，不是需求市場(chǎng)方面的問(wèn)題，根本原因在于供給方，即開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的問(wèn)題。只要對(duì)海外市場(chǎng)有正確的判斷并把握好機(jī)會(huì)，閔房集團(tuán)就一定能奪得海外投資戰(zhàn)略的主動(dòng)權(quán)。

經(jīng)過(guò)海外多國(guó)比較之后，閔房集團(tuán)選擇了澳大利亞，依據(jù)是：澳大利亞每年人口增長(zhǎng)保持在2%以上，到2036年，僅悉尼就需要新建77萬(wàn)套住宅，占目前168萬(wàn)套的46%。更為重要的是，悉尼是一個(gè)移民和新興城市，正處在城市快速擴(kuò)張和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上升階段，投資回報(bào)的空間比較大，加上澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)管理制度也較為規(guī)范。通過(guò)走出去，和國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)接，閔房集團(tuán)能夠獲取海外市場(chǎng)投資運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)。華允弟講，作為房地產(chǎn)商，沒(méi)有理由放棄一個(gè)需求量大且穩(wěn)定的市場(chǎng)，無(wú)論是國(guó)內(nèi)的還是國(guó)外的。

從2014年開(kāi)始，閔房集團(tuán)陸續(xù)在澳大利亞投資開(kāi)發(fā)包括住宅、商業(yè)、旅游等在內(nèi)的多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)組建中外合作的專業(yè)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，引進(jìn)上海、悉尼著名高校的智力資源。在目前澳洲當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主流還是做產(chǎn)品的時(shí)候，閔房集團(tuán)在尊重當(dāng)?shù)匚拿}的基礎(chǔ)上，把集團(tuán)20年來(lái)在上海開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的豐富經(jīng)驗(yàn)及海派建筑文化的理念帶到澳洲去，通過(guò)開(kāi)發(fā)精品項(xiàng)目，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)更大的利潤(rùn)。其中，伊斯特伍德“凡邸”項(xiàng)目，目前銷售已過(guò)60%，彭里斯項(xiàng)目可為當(dāng)?shù)靥峁?000多套住宅，在伊麗莎白灣將建設(shè)具有現(xiàn)代簡(jiǎn)約時(shí)尚風(fēng)格的青年公寓，在滑鐵盧將建設(shè)具有海派建筑文化內(nèi)涵的商業(yè)與住宅復(fù)合式社區(qū)。2016年，閔房集團(tuán)還新購(gòu)了位于藍(lán)山風(fēng)景區(qū)占地面積86英畝的格倫雷古典莊園，它將被開(kāi)發(fā)成綜合性旅游休閑地產(chǎn)。

利用閔房集團(tuán)成立20周年和上海市房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型高峰論壇舉行的契機(jī)，重新布局，確保企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，閔房集團(tuán)又及時(shí)展開(kāi)新一輪“創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展”，利用集團(tuán)項(xiàng)目基地，和上海交通大學(xué)媒體與設(shè)計(jì)學(xué)院共建“校企合作創(chuàng)新園區(qū)”，與上海文化產(chǎn)業(yè)交流發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，同吳涇時(shí)尚特色小鎮(zhèn)建設(shè)對(duì)接，并融入上海南部科技創(chuàng)新中心建設(shè)中，為文化科創(chuàng)成果的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化發(fā)揮作用。

閔房集團(tuán)20年創(chuàng)業(yè)之路，完成了三次關(guān)鍵性轉(zhuǎn)變：從管理型轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)型，從國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)為民營(yíng)企業(yè)，從國(guó)內(nèi)發(fā)展轉(zhuǎn)向國(guó)外市場(chǎng)。閔房集團(tuán)面對(duì)市場(chǎng)變化，著力推進(jìn)自身供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，通過(guò)主動(dòng)調(diào)整、完善自我，加快轉(zhuǎn)變自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，不斷優(yōu)化企業(yè)的人才、技術(shù)、知識(shí)、信息等要素結(jié)構(gòu)，緊緊依靠改革、轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新，既適應(yīng)了市場(chǎng)需求、社會(huì)需求，又實(shí)現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和可持續(xù)發(fā)展，并為閔房集團(tuán)下一個(gè)10年的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。