論上海推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的方向和內(nèi)涵

文/穆子俐

論上海推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的方向和內(nèi)涵

文/穆子俐

推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，是黨中央在全面分析國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)階段性特征的基礎(chǔ)上調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的治本良方，是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)工作的主線。推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，無疑也是房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的發(fā)展主線。本文對(duì)上海應(yīng)當(dāng)如何把握房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提出幾點(diǎn)看法。

一、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出的要求是房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的藍(lán)圖構(gòu)架

2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2017年是實(shí)施“十三五”規(guī)劃的重要一年，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年，并明確提出，要堅(jiān)持以推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，適度擴(kuò)大總需求，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，深化創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，全面做好穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)各項(xiàng)工作，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定，以優(yōu)異成績(jī)迎接黨的十九大勝利召開。

這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在文件中首度提出“房子是用來住的、不是用來炒的”，并把“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”作為2017年經(jīng)濟(jì)工作的一項(xiàng)重中之重。會(huì)議要求，要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。會(huì)議還提出，要把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。要繼續(xù)扎實(shí)推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)農(nóng)民工市民化，等等。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出如此詳實(shí)的要求，這是多年來從未有過的。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開之后，習(xí)近平同志于12月21日下午主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)業(yè)的工作任務(wù)：規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，是實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程。要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調(diào)控，以地方為主，金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多策并舉，形成長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度安排，讓全體人民住有所居。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出的要求與當(dāng)前推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是一個(gè)什么關(guān)系呢？自2015年11月以來，習(xí)近平同志多次深入闡述供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的現(xiàn)實(shí)依據(jù)、深刻內(nèi)涵、根本目的、工作要求和科學(xué)方法，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提供了科學(xué)指導(dǎo)和根本方針。一是提出“當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的問題供給和需求兩側(cè)都有，但矛盾的主要方面在供給側(cè)”，使我們認(rèn)清我國(guó)需求變化情況，解決結(jié)構(gòu)性問題必須把改善供給結(jié)構(gòu)作為改革方向。二是提出“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的根本目的是提高社會(huì)生產(chǎn)力水平，落實(shí)好以人民為中心的發(fā)展思想”，使我們認(rèn)清要通過供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，用供給能力滿足廣大人民日益增長(zhǎng)、不斷提升的、個(gè)性化的物質(zhì)文化和生態(tài)環(huán)境需求。三是提出“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革重點(diǎn)是解放和發(fā)展生產(chǎn)力，用改革的辦法推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，減少無效和低端供給，擴(kuò)大有效供給和中高端供給，增強(qiáng)供給結(jié)構(gòu)對(duì)需求變化的適應(yīng)性、靈活性，提高全元素生產(chǎn)率”，使我們認(rèn)清供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主要目標(biāo)和基本路徑。四是提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板等五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。五是提出推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“五個(gè)搞清楚”的工作要求，即搞清楚其現(xiàn)狀是什么，搞清楚方向和目標(biāo)是什么，搞清楚到底要干什么，搞清楚是誰來干，搞清楚怎么辦，加強(qiáng)調(diào)查研究，制定好工作方案和行動(dòng)計(jì)劃，扎扎實(shí)實(shí)推進(jìn)工作。六是提出推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“把握好五個(gè)關(guān)系”的科學(xué)方法，即把握好“加法”與“減法”、當(dāng)前與長(zhǎng)遠(yuǎn)、力度與節(jié)奏、主要矛盾和次要矛盾、政府與市場(chǎng)的關(guān)系。堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧，綜合施策，做到推進(jìn)蹄疾步穩(wěn)，工作有力有序有效。

在習(xí)近平同志一系列的講話中，我們可以看出：中央對(duì)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一系列要求也是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，它與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的要求是完全一致的。換言之，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出的一系列要求，就是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，全面貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，就是積極推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

二、推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革必須堅(jiān)持新發(fā)展理念

黨的十八屆五中全會(huì)提出的創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，為全黨在發(fā)展問題上提供了管全局、管根本、管長(zhǎng)遠(yuǎn)的思想導(dǎo)向、行為導(dǎo)向。習(xí)近平同志強(qiáng)調(diào)，按照新發(fā)展理念推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期我國(guó)發(fā)展的總要求和大趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革無疑必須以新發(fā)展理念為指導(dǎo)。

推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，要充分認(rèn)識(shí)和把握新發(fā)展理念所確立的發(fā)展思路和方向、發(fā)展動(dòng)力與著力點(diǎn)——在新發(fā)展理念中，創(chuàng)新是發(fā)展的核心與靈魂，協(xié)調(diào)是發(fā)展的基本方法，綠色是發(fā)展的內(nèi)在要求，開放是發(fā)展的時(shí)代特征，共享是發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)，也是根本歸宿。堅(jiān)持新發(fā)展理念，就是要樹立問題意識(shí)，堅(jiān)持問題導(dǎo)向，以解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的突出問題為突破口，要徹底擺脫長(zhǎng)期形成的思維定式、路徑依賴、行為習(xí)慣，摒棄不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的“速度情結(jié)”、“換擋焦慮”，要堅(jiān)持用新的理念指導(dǎo)新的實(shí)踐，因勢(shì)而謀、因勢(shì)而動(dòng)、因勢(shì)而進(jìn)，努力推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力矯正要素配置扭曲，不斷強(qiáng)化內(nèi)生動(dòng)力，激活增長(zhǎng)潛力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展邁上新臺(tái)階。

在新發(fā)展理念的指引下，房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要達(dá)到的目的應(yīng)當(dāng)是：建立一個(gè)健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。首先是協(xié)調(diào)發(fā)展的市場(chǎng)，即建立與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)、建立房?jī)r(jià)波動(dòng)與國(guó)民收入增長(zhǎng)幅度相適應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)；其次是綠色環(huán)保的市場(chǎng)，即要以功能混合的緊湊城市和建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的要求，建設(shè)低資源消耗、低環(huán)境代價(jià)的節(jié)能環(huán)保型的房地產(chǎn)市場(chǎng)；再次是開放的市場(chǎng)，即建立以法制為主要手段調(diào)控的，公平、公正、規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)資源充分流通；再次是共享的市場(chǎng)，即建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的，滿足市民以居住需求為核心的多層次住房服務(wù)需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”目標(biāo)。為了建立這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須堅(jiān)持創(chuàng)新。傳統(tǒng)的模式已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的要求，需要全社會(huì)把創(chuàng)新放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心位置，在弘揚(yáng)傳統(tǒng)精華、克服傳統(tǒng)弊端的基礎(chǔ)上，不斷推進(jìn)理論創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、科技創(chuàng)新，這樣才能推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生根本變化、整體變化和長(zhǎng)遠(yuǎn)變化。

三、當(dāng)前上海房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要解決的主要問題是“供不應(yīng)求”

滿足居住需求和提高供給質(zhì)量是房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的最終目標(biāo)和主攻方向。保證有效供給的關(guān)鍵，一是全面提高房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，二是增加房地產(chǎn)供給的數(shù)量。當(dāng)前，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)“供不應(yīng)求”的表現(xiàn)，既有房地產(chǎn)產(chǎn)品的“供不應(yīng)求”問題，更有房地產(chǎn)服務(wù)的“供不應(yīng)求”軟肋。例如：住宅租賃市場(chǎng)不完善，由于長(zhǎng)期以來我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范化程度較低，相關(guān)法律法規(guī)不健全，租賃雙方主體的合法權(quán)益都容易受到損害，致使承租人的住房租賃不順利、對(duì)住房租賃不放心、租房居住不安心。一些房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)存在編造散布謠言、發(fā)布虛假信息、賺取房源差價(jià)、挪用交易資金、違規(guī)開展金融服務(wù)、違規(guī)代理銷售、無照經(jīng)營(yíng)中介等七種違法違規(guī)行為，致使消費(fèi)者不是被騙，就是對(duì)服務(wù)不滿意。部分居住小區(qū)物業(yè)服務(wù)缺失或者服務(wù)不到位、服務(wù)不充分，居民感到居住生活不方便、不稱心。在老公房居住的不少老年人強(qiáng)烈要求安裝電梯，但由于一些職能部門對(duì)此不關(guān)心或者審批手續(xù)繁、周期長(zhǎng)，他們的居住方便成為空想。上海還有相當(dāng)數(shù)量的人群生活在不成套的舊住房和危舊房里，這些居民要求住房改造或動(dòng)遷的愿望十分強(qiáng)烈。

這些居住問題雖然多反映在需求上，但根子在供給上，即房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)供給能力跟不上變化了的需求，不能滿足不斷升級(jí)的居民消費(fèi)需求。因此，上海房地產(chǎn)業(yè)要著力推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，努力解決供給結(jié)構(gòu)與變化了的需求結(jié)構(gòu)之間不完全適應(yīng)的問題，全面提高房地產(chǎn)供給體系的質(zhì)量與效益。這是當(dāng)前上海房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主要目標(biāo)之一，也是改革的突破口。

四、房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的核心是通過改革建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制

這兩年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供需關(guān)系已發(fā)生了重要變化，城鎮(zhèn)居民住房極度短缺的時(shí)代已經(jīng)過去，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民住房供需關(guān)系正趨于平衡，而房地產(chǎn)市場(chǎng)又呈現(xiàn)一系列新情況、新問題，迫使我們對(duì)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制有了更新的認(rèn)識(shí)，即過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控大多是短期政策，經(jīng)常因?yàn)榻?jīng)濟(jì)走勢(shì)而出現(xiàn)波動(dòng)，所以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不能只靠一時(shí)的應(yīng)急政策，而是需要形成長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度安排，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出的要求，核心是建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，這是因?yàn)榻⒎康禺a(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制是我國(guó)全面深化改革框架的重要組成部分，而推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革又是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要途徑，還因?yàn)殚L(zhǎng)期來看，穩(wěn)定的住房是國(guó)民安居樂業(yè)、安身立命的基礎(chǔ)，也是經(jīng)濟(jì)新活力的源泉，房地產(chǎn)業(yè)仍然是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，社會(huì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)。因此，建立房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)際上就是保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的機(jī)制。

但是，建立房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制不是短期內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)的，因?yàn)檫@涉及住房供應(yīng)體系、住房保障體系、土地供應(yīng)體系以及金融信貸體系等環(huán)節(jié)，在研究制定一整套長(zhǎng)效機(jī)制的同時(shí)，會(huì)涉及一些現(xiàn)行政策，平衡和解決這些問題需要較長(zhǎng)的時(shí)間。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制的建立要符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，這是針對(duì)多年來房地產(chǎn)市場(chǎng)過度發(fā)展所造成的目前“騎虎難下”的現(xiàn)實(shí)困境而言的，比如：在現(xiàn)行的分稅制之下，地方政府承擔(dān)的事權(quán)與其掌握的財(cái)政不匹配，使其對(duì)獲取賣地收入產(chǎn)生了很強(qiáng)的依賴，這成為房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要推手；購(gòu)房者已經(jīng)為住宅用地一次性支付了高昂的地價(jià)，再行征收房地產(chǎn)稅就很難得到納稅人的理解。這些就是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的國(guó)情。就這個(gè)意義來說，建立房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)的全方位改革，包括中央與地方兩級(jí)政府財(cái)稅收入的分配、地方政府的土地財(cái)政制度、房地產(chǎn)稅等，這就需要加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)改革的關(guān)聯(lián)性、系統(tǒng)性、可行性的研究，努力使改革舉措在政策取向上互相協(xié)同、在實(shí)施過程中互相促進(jìn)、在實(shí)際成效上相得益彰。

在黨的十八屆三中全會(huì)指引下，我國(guó)全面深化改革的框架對(duì)建立房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制已提出了明確方向，當(dāng)前需要做的就是按照三中全會(huì)作出的頂層設(shè)計(jì)，精心繪制一張清晰的改革藍(lán)圖來作為社會(huì)共識(shí)，要明確改革的路線圖、時(shí)間表、任務(wù)書，做到有序推進(jìn)。在改革推進(jìn)過程中，要兼顧各方，尋求利益關(guān)系的最大公約數(shù)，力求將改革的力度、發(fā)展的深度和社會(huì)可承受的程度統(tǒng)一起來。

（作者單位：上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)）