淺談商品房的庫存問題及化解對(duì)策

（石河子房屋產(chǎn)權(quán)交易中心，石河子市，832000） 董旭燕

自2015年年初以來，面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)下行的壓力，國家和地方各級(jí)政府相繼出臺(tái)了一系列支持房地產(chǎn)業(yè)“穩(wěn)需求、去庫存、控風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”的房地產(chǎn)新政策。2015年11月10日，習(xí)總書記在主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了明確的指導(dǎo)意見，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。隨后，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)去庫存確定為2016年我國五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，李克強(qiáng)總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上也明確提出，“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”。至此，因地施策，分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展成為地方各級(jí)政府的一項(xiàng)新任務(wù)。

2016年底，新疆兵團(tuán)第八師石河子市（簡稱師市）有存量商品住房約10 890套（住宅5 629套，商服5 261套），面積140萬m2（住宅63萬m2，商服房77萬m2）。其中：北泉鎮(zhèn)存量商品房4 193套（住宅1 633套，商服2 560套，），面積49.91萬m2（住宅15.28萬m2，商服34.63萬m2）；其它團(tuán)場(chǎng)商服房446套，面積7.5萬m2。商品住宅基本處于存量的合理的區(qū)間，商業(yè)用房存量較大。

1 目前師市房地產(chǎn)庫存存在的主要問題

1.1 剛性需求明顯減少

我市人口數(shù)量增速不快，人口增長速度遠(yuǎn)低于商品住宅的增長速度。近幾年來，隨著兵團(tuán)城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速推進(jìn)，團(tuán)場(chǎng)職工94%以上家庭都住上了樓房，市區(qū)失去了這一大部分購房群體。

1.2 改善性需求減少

2010年以來，市區(qū)累計(jì)新建保障性住房（含統(tǒng)建房）3.5萬套，機(jī)關(guān)事業(yè)單位（含自治區(qū)、兵團(tuán)駐石單位）全部進(jìn)行了統(tǒng)建房建設(shè)，南山新區(qū)、石河子鎮(zhèn)努爾巴克村等正在新建農(nóng)民安置房，滿足了上述消費(fèi)群體對(duì)改善性住房的需求，使得再次購買商品房愿望減小。

1.3 投機(jī)性需求減少

過去多年的量、價(jià)快速增長使需求釋放有所透支。隨著商品房價(jià)格的走高，以及受國家房地產(chǎn)投資政策（征收房產(chǎn)稅）、不動(dòng)產(chǎn)登記等方面的影響，進(jìn)行房地產(chǎn)投資的人員減少。

1.4 建筑企業(yè)面臨巨大的資金壓力

據(jù)統(tǒng)計(jì)，師市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建項(xiàng)目貸款數(shù)量急劇上升，表明因受市場(chǎng)銷售量下降的影響，開發(fā)企業(yè)資金狀況不是太好，企業(yè)面臨巨大的資金壓力，致使貸款數(shù)量不斷增加，進(jìn)一步加大了開發(fā)企業(yè)的融資成本。目前金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度,為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)已逐步收緊對(duì)開發(fā)貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款和個(gè)人按揭貸款，甚至個(gè)別銀行全面暫停房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款?！板X荒”因素不得到緩解,樓市前景不容樂觀。

1.5 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與師市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場(chǎng)需求不相適應(yīng)

近幾年來，越來越多的開發(fā)企業(yè)大量開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)或者城市綜合體，商業(yè)營業(yè)性用房投資和開發(fā)面積快速發(fā)展，不僅隱藏著一定的投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)走出了市場(chǎng)需求。比如：近幾年建設(shè)的溫州地下商業(yè)街、溫州國際商城、九州物流港、北泉的中溢家居廣場(chǎng)、華泰商業(yè)步行街、中影文化廣場(chǎng)、中盈義烏小商品城、中盈的寫字樓以及南山新區(qū)的福寧新城商業(yè)項(xiàng)目等，都存在銷售情況不理想的問題。

2 對(duì)師市房地產(chǎn)去庫存的建議和對(duì)策

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著舉足輕重的作用，而去房地產(chǎn)庫存化，對(duì)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、防范社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定意義重大。根據(jù)師市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況、目前面臨的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)以及發(fā)展新機(jī)遇，建議當(dāng)前和今后一段時(shí)期主要抓好以下幾方面工作。

2.1 繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)之一，平穩(wěn)增長才是走可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展之路，房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱或過冷都會(huì)影響整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。師市上下要進(jìn)一步認(rèn)清形勢(shì)，轉(zhuǎn)變觀念，審時(shí)度勢(shì)，充分認(rèn)識(shí)做好房地產(chǎn)工作的復(fù)雜性、艱巨性和重要性。要進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)新政，切實(shí)履行政府部門管理職責(zé)，綜合運(yùn)用規(guī)劃、稅收、金融、土地等手段，以提高政策的執(zhí)行效果，強(qiáng)化監(jiān)管職能，提高信息披露透明度，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

2.2 注重提高住房品質(zhì)

重點(diǎn)發(fā)展與市民承受能力相適應(yīng)的普通商品住房，適當(dāng)發(fā)展中高檔商品房，滿足改善性住房需求。注重打造高品質(zhì)房源，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑材料、建設(shè)質(zhì)量、配套設(shè)施、綠化美化等方面提高品質(zhì)，提升小區(qū)建設(shè)品味。不僅讓購房戶真正感到物有所值，而且達(dá)到提升城市面貌的目的。

2.3 創(chuàng)新商品房消化渠道

重點(diǎn)就是在全面打通商品住房與保障性住房、棚改房、安置房三個(gè)通道上下功夫。一是政府購買商品住房作為保障性住房由試點(diǎn)向符合條件的商品住房項(xiàng)目延伸。要整合各類保障房補(bǔ)貼和建設(shè)資金,集中分批購買部分庫存商品房房源用于保障性住房。二是貨幣化安置范圍由棚改項(xiàng)目向所有房屋征收項(xiàng)目延伸。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因公共利益征收的項(xiàng)目，原則上實(shí)行貨幣化安置。三是貨幣化安置方式由政府建設(shè)、購買房源和組織團(tuán)購安置向被征收人自主安置延伸。重點(diǎn)引導(dǎo)、支持被征收人用貨幣補(bǔ)償款自主購買商品住房，最大限度滿足被征收人個(gè)性化多元化住房需求。 四是鼓勵(lì)團(tuán)場(chǎng)出臺(tái)相關(guān)政策，用已建成的存量商品房補(bǔ)償被征收人。

2.4 確保市場(chǎng)有序供應(yīng)

合理調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)用地。對(duì)已經(jīng)出讓還沒有動(dòng)工的房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行全面清理，并根據(jù)市場(chǎng)供求狀況，結(jié)合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標(biāo)，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏。對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過大的區(qū)域，適當(dāng)減少或暫停住宅用地供應(yīng)，管控好土地供應(yīng)閘門，從源頭上減少新的庫存。對(duì)已供未開發(fā)用地，超過約定開工期限，但未達(dá)到閑置土地認(rèn)定條件的項(xiàng)目用地，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，可辦理開、竣工延期，合理調(diào)整開發(fā)時(shí)序，放緩上市節(jié)奏，確保商品房有序供應(yīng)。優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。對(duì)于在建商品住房項(xiàng)目,在不改變用地性質(zhì)和容積率等規(guī)劃條件強(qiáng)制性內(nèi)容的前提下,允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu);對(duì)已編制完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批但尚未動(dòng)工建設(shè)的地塊，根據(jù)所在區(qū)域人口規(guī)模及周邊配套情況，在不突破片區(qū)控規(guī)總用地、總建筑規(guī)模、容積率，滿足公建配套等條件的前提下，可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)調(diào)整商住比例。對(duì)已供未開發(fā)用地,根據(jù)市場(chǎng)狀況,研究制定未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件,用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)、品牌商業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目。

2.5 優(yōu)化發(fā)展環(huán)境

落實(shí)金融支持政策。認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融政策，制訂有效措施，積極爭取房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度，支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的有市場(chǎng)前景項(xiàng)目的合理融資需求，并提高貸款授信審批效率，及時(shí)發(fā)放貸款，促進(jìn)商品住房的開發(fā)建設(shè)。進(jìn)一步縮短放貸審批周期，配足個(gè)人住房貸款額度，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購買首套普通商品住房和改善性普通住房的信貸需求。每年年終，人民銀行對(duì)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)年度發(fā)放的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款及個(gè)人住房貸款進(jìn)行統(tǒng)計(jì)排名，相關(guān)部門根據(jù)排名情況，于下年度相應(yīng)調(diào)整住房公積金、住宅專項(xiàng)維修資金等與住房相關(guān)聯(lián)的存款支持。積極發(fā)展租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)自然人、各類機(jī)構(gòu)投資者等組建以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，通過長期租賃或購買庫存商品房，開展規(guī)?；?、專業(yè)化的租賃經(jīng)營。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在商品房庫存中長期持有部分房源，直接向市場(chǎng)開展住房租賃規(guī)模化經(jīng)營。鼓勵(lì)庫存壓力較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，調(diào)整營銷策略，通過先租后售、共有產(chǎn)權(quán)等模式運(yùn)營商品房。優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，不斷規(guī)范市場(chǎng)秩序。簡化審批流程，減少住房開發(fā)審批的中間環(huán)節(jié)，同時(shí)適當(dāng)降低房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，并控制好土地出讓價(jià)格。進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序。加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)以及經(jīng)營管理中的各項(xiàng)違法違規(guī)行為，尤其是要加大房地產(chǎn)企業(yè)虛假交易、返本銷售、售后包租等嚴(yán)重?cái)_亂樓市正常交易秩序的違法違規(guī)行為的查處力度，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的空間。加快問題樓盤的處置進(jìn)度，建立部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，盡快妥善解決存在的問題。進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和分析。繼續(xù)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，準(zhǔn)確把握和判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和妥善處理市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問題。