華潤(rùn)置地高品質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn)對(duì)二線城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的借鑒意義

陳毅蓉

華潤(rùn)置地高品質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn)對(duì)二線城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的借鑒意義

陳毅蓉

（昆明滇池置業(yè)有限責(zé)任公司 云南昆明 650031）

筆者所處的二線城市自從2009年以后，本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有如雨后春筍般異軍突起，在這樣一個(gè)欣欣向榮的市場(chǎng)環(huán)境下，本土地產(chǎn)企業(yè)中，不乏不僅能低頭拉車，也能抬頭看路的這么一些當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，在向標(biāo)桿企業(yè)看齊的同時(shí)，也不忘在管理層面和技術(shù)層面向其學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念和管理方法。在遭遇了2014年房地產(chǎn)大洗牌后，還依然存活在市場(chǎng)中的本地開(kāi)發(fā)企業(yè)中，諸多借鑒了全國(guó)綜合排名前10的地產(chǎn)公司的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和成熟的管理流程。因此，筆者認(rèn)為值得借鑒的公司之一的華潤(rùn)置地的高品質(zhì)管理等理念，是能為本土企業(yè)所用，并可秉承發(fā)展直至度過(guò)地產(chǎn)界的寒冬的。

高品質(zhì)；本土地產(chǎn)公司；價(jià)值；設(shè)計(jì)；工程；標(biāo)準(zhǔn)

本人于2012年至2016年間曾多次參加了由某管理顧問(wèn)公司舉辦的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)與管理課程，期間也在本土地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和管理工作，對(duì)本土企業(yè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的劣勢(shì)深有體會(huì)。

該篇文章中需要學(xué)習(xí)和借鑒的公司為華潤(rùn)置地有限公司，是世界500強(qiáng)企業(yè)華潤(rùn)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，是中國(guó)內(nèi)地最具實(shí)力的綜合型地產(chǎn)發(fā)展商之一，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)等。截至2015年底，公司在職員工3萬(wàn)多人，總資產(chǎn)為3965億港元，土地儲(chǔ)備面積達(dá)4126萬(wàn)平米，進(jìn)駐全國(guó)54個(gè)城市，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目超120個(gè)。

華潤(rùn)置地秉承“品質(zhì)給城市更多改變”的品牌理念，堅(jiān)持高品質(zhì)戰(zhàn)略，注重專業(yè)能力培育，積極探索創(chuàng)新，持續(xù)關(guān)注和提升產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)，始終保持行業(yè)內(nèi)客戶滿意度的領(lǐng)先水準(zhǔn)，推動(dòng)城市發(fā)展，引領(lǐng)商業(yè)進(jìn)步。

通過(guò)課程的學(xué)習(xí)和在實(shí)際工作中的實(shí)踐，筆者認(rèn)為可向華潤(rùn)置地借鑒的主要管理經(jīng)驗(yàn)和手段有以下幾點(diǎn)。

一、高品質(zhì)是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)今后發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

品質(zhì)是質(zhì)量、信譽(yù)、責(zé)任和文化的集合；高品質(zhì)意味著高質(zhì)量（產(chǎn)品信譽(yù)）、高附加值（溢價(jià)能力）及高認(rèn)可度（市場(chǎng)口碑），高品質(zhì)的外在表現(xiàn)就是產(chǎn)品的品牌。

1.始終如一的價(jià)值驅(qū)動(dòng)，使客戶不僅百分百滿意，而且還要超越客戶期望，使客戶高興。這一點(diǎn)，華潤(rùn)置地學(xué)習(xí)的很透徹，由此演變成了華潤(rùn)兩大核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，以客戶為導(dǎo)向。在此之前，筆者其實(shí)對(duì)本土地產(chǎn)公司制定的以銷售為導(dǎo)向的策略并不看好，但在經(jīng)過(guò)深入的學(xué)習(xí)及理解后，發(fā)現(xiàn)之前對(duì)房地產(chǎn)公司成本和銷售的想法很狹隘，只認(rèn)為成本控制好了，就能賺錢了。但實(shí)際好的房地產(chǎn)公司的發(fā)展，成本控制固然是獲取利潤(rùn)的源動(dòng)力，然而成為公司利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的最原始的動(dòng)力應(yīng)該是銷售，即客戶。任何銷售，只有在滿足了客戶的需求后，才能達(dá)成銷售目標(biāo)，所以，如何使客戶滿意，如何使我們的設(shè)計(jì)、工程、成本能配合好銷售，達(dá)成使客戶滿意的目標(biāo)而成本又在我們的目標(biāo)控制范圍內(nèi)，將是本土地產(chǎn)公司今后需要仔細(xì)研究的課題和深入思考的問(wèn)題。

2.科學(xué)靈活、內(nèi)外兼修的戰(zhàn)略牽引，始終堅(jiān)持“能力第一，機(jī)會(huì)第二”，順應(yīng)市場(chǎng)潮流，特別是在與社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)的地產(chǎn)行業(yè)。即使是華潤(rùn)置地這樣的大的房地產(chǎn)商，也強(qiáng)調(diào)打鐵還靠本生硬的道理，把公司建設(shè)好了，才能面對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，機(jī)會(huì)總是偏愛(ài)有準(zhǔn)備的頭腦。公司需要有應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的能力，才能在市場(chǎng)中生存。所以，本地地產(chǎn)企業(yè)要不被市場(chǎng)淘汰，就只有努力提高自己的能力，只有通過(guò)能力提升的這樣的集體才是有戰(zhàn)斗力的集體。

3.極致化、全覆蓋的客戶細(xì)分模型，通過(guò)生命周期和支付能力兩個(gè)維度的細(xì)分，實(shí)現(xiàn)從“搖籃到墳?zāi)沟耐ǔ浴?。以客戶為?dǎo)向的戰(zhàn)略確定后，如何實(shí)施該戰(zhàn)略就需要用到客戶細(xì)分模型。只有通過(guò)對(duì)該模型的分析，才能制定出我們的產(chǎn)品定位策略，才能制定出有差異化的市場(chǎng)產(chǎn)品，從而達(dá)到銷售目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。

4.高品質(zhì)、低成本和規(guī)模化的開(kāi)發(fā)模式。雖然上述三點(diǎn)和成本的關(guān)系都不是很大，但筆者認(rèn)為是為本土地產(chǎn)商的成本控制提升了一個(gè)高度，讓我們學(xué)會(huì)站在全局的觀念上看待成本的問(wèn)題。筆者也相信，這四個(gè)核心價(jià)值點(diǎn)也是相互關(guān)聯(lián)，互為依托。所以，華潤(rùn)置地的核心點(diǎn)中會(huì)有最后這一條，以高品質(zhì)、低成本、規(guī)模化的發(fā)展方向，必然會(huì)成為行業(yè)中的翹楚。

二、華潤(rùn)的高品質(zhì)“三位一體”核心體系的借鑒

華潤(rùn)置地的先進(jìn)的管理模式，這就不得不提到華潤(rùn)的高品質(zhì)“三位一體”核心體系，即如下三點(diǎn)：

1. 精細(xì)設(shè)計(jì)準(zhǔn)則。華潤(rùn)也認(rèn)為設(shè)計(jì)管理的通病是重方案圖，輕施工圖，忽略二次設(shè)計(jì)及施工配合。所以華潤(rùn)對(duì)設(shè)計(jì)采取了三階段的控制模式，即方案、施工圖和工程施工階段三段控制。

方案設(shè)計(jì)階段中，應(yīng)著重地塊前期分析，要重點(diǎn)做好用地條件分析、設(shè)計(jì)定位分析、建筑產(chǎn)品策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)分析；還有立面方案設(shè)計(jì)，要重點(diǎn)把握好品質(zhì)與成本平衡點(diǎn)、近人尺度的著重設(shè)計(jì)、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)推敲及外立面設(shè)計(jì)調(diào)整過(guò)程分析；其次是對(duì)戶型的設(shè)計(jì)，是經(jīng)濟(jì)型還是舒適型或是豪宅型都需在方案設(shè)計(jì)階段進(jìn)行充分的論證和考慮；最后，是一些設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)問(wèn)題，即部品設(shè)計(jì)，其精致性在很大程度上影響了我們建筑的外立面效果，包括欄桿、裝飾鐵花和外立面燈飾等。

施工圖設(shè)計(jì)階段也是要控制以下幾方面的內(nèi)容：

（1）. 建筑施工圖控制施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和住宅公共空間的規(guī)范性。

（2）.各專業(yè)協(xié)調(diào)（景觀、裝飾）。各專業(yè)方案設(shè)計(jì)對(duì)建筑施工圖提條件，各專業(yè)的交接面劃分應(yīng)清晰、明確，一般由建筑專業(yè)牽頭完成各專業(yè)的交接面劃分，明確三個(gè)專業(yè)的設(shè)計(jì)內(nèi)容，避免以后各專業(yè)圖紙的反復(fù)和施工的混亂；綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)中，建筑專業(yè)的設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)安排設(shè)計(jì)單位完成綜合管網(wǎng)圖，綜合管網(wǎng)圖能夠在圖紙階段反映問(wèn)題，可以有效的避免二裝進(jìn)場(chǎng)后因橋架高度等問(wèn)題而無(wú)法按圖施工的情況。

（3）.專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)，如外墻磚排版圖、外立面節(jié)點(diǎn)控制手冊(cè)、部品深化設(shè)計(jì)。

（4）.材料選型及做樣。設(shè)計(jì)管理人員對(duì)外墻磚、石材等材料進(jìn)行材料選型，通過(guò)對(duì)材料的顏色、表面處理方式、規(guī)格的不斷比對(duì)，最終選出符合要求的材料，并通過(guò)與成本部的溝通，填寫(xiě)材料選型定板單，使項(xiàng)目品質(zhì)與成本控制有效結(jié)合；做樣是因?yàn)樵谠O(shè)計(jì)圖紙中無(wú)法有效的把控材料的色彩及工藝標(biāo)準(zhǔn)，所以要求在圖紙階段進(jìn)行工程做樣，此工作能把控建筑品質(zhì)及后期的施工推進(jìn)。

工程施工階段的品質(zhì)控制工作有工程樣板、樣板層的實(shí)施控制、建筑精細(xì)設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)變更單的匯總與分析和品質(zhì)整改分析

2. 毫厘工程標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)包括了五個(gè)方面的內(nèi)容，也就是華潤(rùn)毫厘工程的五大主張：

（1）. 計(jì)劃—根據(jù)客戶需求制定質(zhì)量工作計(jì)劃。

（2）. 標(biāo)準(zhǔn)——制定高于國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，也是基于客戶導(dǎo)向的核心出發(fā)點(diǎn)。

（3）. 監(jiān)控——引入第三方評(píng)價(jià)，全面監(jiān)控工程質(zhì)量。

（4）. 監(jiān)督---彼岸行動(dòng)，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，接受業(yè)主監(jiān)督。再次引導(dǎo)進(jìn)入客戶導(dǎo)向的核心價(jià)值觀。

（5）. 獎(jiǎng)勵(lì)---設(shè)立華潤(rùn)內(nèi)部質(zhì)量管理獎(jiǎng)。

3. 情感悉心服務(wù)。也就是以專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)，推行服務(wù)中領(lǐng)先行業(yè)的100個(gè)細(xì)節(jié)，培養(yǎng)樂(lè)意服務(wù)的滿意員工，滿足客戶高層次的情感需求，從而達(dá)到情感悉心服務(wù)的最高層次，讓客戶體驗(yàn)到無(wú)處不在的服務(wù)這樣一個(gè)情感金字塔，來(lái)完成華潤(rùn)高品質(zhì)三位一體的機(jī)制。

盡管這個(gè)體系看似和成本管理沒(méi)有直接關(guān)系，但這些體系會(huì)在很大的程度上影響工程造價(jià)。所以，對(duì)設(shè)計(jì)階段的研究、對(duì)施工過(guò)程中的管控，直到物業(yè)服務(wù)，這些無(wú)一不體現(xiàn)了全成本控制的高瞻遠(yuǎn)矚的管理理念。通過(guò)對(duì)這個(gè)體系的學(xué)習(xí)，使本土地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上注意到和設(shè)計(jì)、工程方面的合理配合。這樣的成本管控，才能真正的做到未雨綢繆，防患于未然。

結(jié)論：

筆者相信他們也走過(guò)很多彎路。今天我們能站在巨人的肩膀上，將其總結(jié)多年的經(jīng)驗(yàn)學(xué)以致用到今后的工作中，讓本土地產(chǎn)公司對(duì)成本管控有了全新的認(rèn)識(shí)，并以全局的眼光來(lái)看待成本和銷售的問(wèn)題。希望在以后的工作中，能帶著這種理念開(kāi)展工作，能為本土開(kāi)發(fā)公司創(chuàng)造更大的價(jià)值。

G322

B

1007-6344（2017）03-0300-01