夫妻單方處分共有房屋的法律爭議研究

蔣開元+孔源

摘要：《婚姻法解釋三》自頒布以來一直飽受爭議，其中第十一條將夫妻共有房屋適用于物權規(guī)則更引起學界一片波瀾。學者們普遍認為將“夫妻一方擅自處分共有房屋”的行為視作無權處分并將其適用于善意取得制度對夫妻共有房屋保護不力，但也有學者站在善意第三人的角度對該條文的合理性進行了分析。鑒于此，本文從共有房屋范圍的認定入手，對夫妻單方處分共有房屋行為的性質進行討論，并對夫妻共有房屋的優(yōu)先保護問題進行探究，以期對爭議問題有更加深刻的理解與認識。

關鍵詞：婚姻法 無權處分 共有房屋

“家”是生命之根，“家情懷”縈繞在每個人的心頭，而 “房屋”是“家”的承載者，是我國社會絕大多數(shù)民眾的基本生活場所，因此“房屋”對人們生活的重要性不言而喻?！痘橐龇ń忉屓穼⒎蚱薰灿蟹课莺唵蔚剡m用于物權規(guī)則未免顯得不近人情，婚姻法作為處理婚姻家庭關系的特別法有需要，也有必要對婚姻家庭事務做出特殊保護。

一、關于共有房屋范圍的理解

首先，確定共有房屋的范圍是理解《婚姻法解釋三》第十一條的基礎。我國《物權法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權采取登記生效主義，也就是說，僅在法定的登記機關登記、備案才能夠享有不動產(chǎn)物權。另，《房屋登記辦法》也規(guī)定了“共有房屋應當由共有人申請登記”，明確了“記載于登記簿”的物權效力。因此共有房屋的登記需共有人共同申請登記，若共有人一方擅自登記，則違反了法規(guī)的要求。而在中國，由于人民法治意識形態(tài)以及傳統(tǒng)觀念的繼承，夫妻共有房屋，不動產(chǎn)登記簿卻僅記載一方之名的現(xiàn)象十分普遍，如果強行將這些夫妻雙方賴以生活并且共同所有的房屋僅依據(jù)物權規(guī)則認定為登記一方所有顯然不合理，也有違善良風俗原則。

王利明教授提到：“夫妻關系屬于對房屋享有共有權的共有關系，且自夫妻關系建立時起，夫妻雙方于婚姻存續(xù)期間取得的房屋所有權形態(tài)，在沒有特殊約定的前提下，均屬共同共有?！蓖瑫r，在實務界中，也有判例認為婚姻法中夫妻共同共有權對不動產(chǎn)物權登記制度是一種補充。所以在婚姻關系存續(xù)期間，房屋不論登記于夫妻一方或雙方名下，均可依婚姻法及司法解釋認定夫妻共有房屋的范圍。

二、夫妻單方處分共有房屋行為的性質

從《婚姻法解釋三》第十一條中我們不難得出這樣一個結論：買受人只要符合物權法第一百零六條規(guī)定條件即可主張善意取得。既然夫妻共有房屋適用于善意取得制度，那么不難看出最高院將夫妻單方處分共有房屋這一行為定性為無權處分。若如《婚姻法解釋三》中所說，夫妻共有房屋可以適用善意取得制度，即會導致夫妻雙方共有的房屋被無權處分，作為家的重要載體則會消失泯滅，甚至破壞家庭結構、沖擊社會的穩(wěn)定性。而夫妻單方處分共有房屋行為性質的認定直接影響到該行為是否能適用無權處分，其重要性不言而喻，學界對此眾說紛紜，但不外乎分為有權處分說與無權處分說兩派觀點。事實上，兩種學說的分歧實際上是對合同法第五十一條理解的不同，更為詳細地說，是對其中“處分”含義理解的分差。

（一）有權處分

有權處分說的核心觀點是：從民法通則第七十二條將所有權變動作為合同的直接效力及合同法第一百三十條關于買賣合同的定義可以認為我國立法者并沒有采用德國民法關于物權行為理論，而是將處分行為納入債權行為之中，視標的物所有權變動為買賣合同直接發(fā)生的效果。既然買賣合同要求所有權轉移，所以必然要求出賣人對出賣之物有處分權。梁慧星教授認為：“未得他共有人同意而出賣共有物，出賣人為共有人之一，不屬于無權處分，不適用第五十一條的規(guī)定，買賣合同應當有效。只是因為存在權利瑕疵，當他共有人向買受人主張權利時，出賣人應當依據(jù)第一百五十條的規(guī)定對買受人承擔權利瑕疵擔保責任?！睙o權處分的一方學者試圖套用德國民法的物權行為理論將合同法第五十一條中的“處分”一分為二，得出“有權行使債權行為，但不必然有處分權”并不具有合理性。

（二）無權處分

對于無權處分論，《合同法》第五十一條所涉“處分”僅指處分行為，而處分行為是相對于負擔行為而言的，是直接讓與標的物的法律行為。在出賣他人之物并依讓與合意移轉所有權的行為中，僅處分行為效力未定，買賣合同屬于負擔行為有效。對于效力未定之處分行為，經(jīng)權利人追認或者無權處分人取得權利的，該處分行為自始有效。即使不區(qū)分物權行為與債權行為， 處分權也不應該作為買賣等合同的有效要件 ，作為物權變動的要件也就夠了。所以夫妻單方處理應該被視為是無權處分。這種觀點與德國、臺灣地區(qū)學者對其民法典中無權處分制度的解釋相同?！睹穹ㄍ▌t適用意見》第89條規(guī)定：“在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效”；同時，我國《房地產(chǎn)管理法》第三十七條第二款規(guī)定：“共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉讓。”認為夫妻單方處分共有房屋屬于合同法五十一條所規(guī)定的無權處分。

三、關于夫妻共有房屋的優(yōu)先保護問題的爭議

《婚姻法解釋三》第十一條規(guī)定將夫妻共有房屋適用于善意取得制度，體現(xiàn)了民法旨在做到物盡其用而提高整個社會財富以及保護交易的安全的終極目標。但是該規(guī)定未區(qū)分夫妻一方擅自處分的共有房屋是否為婚姻家庭住房，對于夫妻一方擅自處置婚姻住房也一律適用《物權法》的規(guī)則，忽視了對婚姻家庭住房權的保障，如果該處房屋為唯一的婚姻家庭住房，則無疑會破壞家庭的穩(wěn)定，有違法律維護社會穩(wěn)定、定紛止爭的終極目的。而作為調解婚姻家庭關系特別法，《婚姻法》理應對此進行特殊保護。

早在2010年的中國法學會婚姻家庭法學研究會上，就有學者意識到對“婚姻住房”應有“特殊”制度的保障，對于夫妻雙方共同所有的“婚姻住房”不應當適用《物權法》的善意取得制度，而應適用特別法，即《婚姻法》中關于保護婦女、兒童合法權益的規(guī)定?！稇椃ā飞系囊罁?jù)即婚姻家庭住房是人類維持生存的最基本條件，保護婚姻家庭住房權就是保障基本人權。不過，《物權法》對適用善意取得規(guī)定了一些救濟原權利人之措施，但這些措施對夫妻共有房屋而言，存在適用上的困難。雖然物權法第十九條規(guī)定權利人、利害關系人有權進行異議登記以及更正登記。但若是進行更正登記或異議登記，無疑會激化已經(jīng)存在裂痕的夫妻雙方的矛盾，不利于婚姻家庭的穩(wěn)定。此外，依據(jù)物權法之規(guī)定，除登記機構的錯誤外，因善意取得造成的損害，應由擅自處分房屋的當事人承擔賠償責任。然而，由于家庭財產(chǎn)的共同共有，另一方很難獲得賠償，因為無論對夫妻任何一方進行索償，其最終后果都會及于這個家庭本身。

對于夫妻共有房屋即使是婚姻家庭住房也應當適用善意取得，站在買受人的角度來看是合理的：首先，對夫妻共有房屋，若采取善意取得制度，則可以避免有夫妻惡意串通或因房產(chǎn)后來漲價等一方反悔而造成買受人處于不利地位；再者，前文所述保障婚姻住房即保障基本人權，若第三人購買此套住房也是作為婚姻住房使用，就會出現(xiàn)兩對人權競合的情況，若此時適用善意取得制度，既維符合我國憲法對人權的保護，又保護了交易的安全與效率；最后，從宏觀的法律體系上來說，婚姻法作為民法的分支，與物權規(guī)則保持一致，有利于體系的完整化，減少各個法律之間的沖突。

四、結語

筆者認為《婚姻法解釋三》第十一條將夫妻一方擅自處分共同共有的房屋視為無權處分有其合理之處。從《民法通則》第七十二條將及《合同法》第一百三十條可以看出我國立法者將處分行為與債權行為一體化，視標的物所有權變動為買賣合同直接發(fā)生的效果。但物權若需發(fā)生變動，則要求當事人必須具有處分權，所以夫妻單方處理共有房屋應視為有權處分。其次，《婚姻法解釋三》對于夫妻一方擅自處置婚姻住房也一律適用物權法規(guī)則也是不合理的。該規(guī)定沒有區(qū)分夫妻一方擅自處分的共有房屋是否為婚姻家庭住房，若夫妻共有房屋為婚姻家庭住房則涉及對基本人權的保障問題，而基本人權作為第一位的權利應當?shù)玫絻?yōu)先保護。若非婚姻家庭住房則可以適用善意取得規(guī)則，以保護交易安全和善意第三人的合法權益。

參考文獻：

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[3]陳葦，李欣.中國法學會婚姻家庭法學研究會2010年年會綜述[J].西南政法大學學報，2011，（01）.

（作者簡介：[1]蔣開元，貴州大學2013級法律碩士，研究方向：行政刑法學；[2]孔源，華東政法大學2016級法學碩士，研究方向：國際經(jīng)濟法。）