對(duì)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的探討

邵詩辰

20世紀(jì)90年代以來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)中支柱產(chǎn)業(yè)。在發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)上市公司不可避免地出現(xiàn)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中出現(xiàn)了諸多的問題。本文對(duì)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的問題、產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，并提出相關(guān)對(duì)策。

近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，不僅促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也提高了人民生活水平和質(zhì)量，但高速發(fā)展中也伴隨著一些不良現(xiàn)象，如房屋空置率高，價(jià)格增長過快等，房地產(chǎn)上市公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)正在逐年增加，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

籌資渠道單一且資產(chǎn)負(fù)債率高

籌資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)上市公司面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，如果處理不當(dāng)可能會(huì)影響企業(yè)持續(xù)經(jīng)營甚至面臨倒閉。2015年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中80%以上來自于自籌資金和其他資金，說明我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源渠道較狹窄，籌資困難，資金壓力大。其次，來源于銀行貸款，占比16.15%，來源于外資的資金微乎其微，大量舉債不僅增加了企業(yè)還本付息的壓力，而且也會(huì)造成籌資困難且成本高的局面。大量的借款使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般來說都比較高。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，142家房地產(chǎn)上市公司2016年上半年負(fù)債合計(jì)接近3.4萬億元，同比增長幅度約達(dá)13%，平均負(fù)債率達(dá)到79.72%，直逼80%，比上年同期增加了0.87%。這說明房地產(chǎn)上市公司的融資風(fēng)險(xiǎn)大，償債壓力較大。

盈利能力下降和庫存壓力大

從房價(jià)上來看，2010-2015年，房價(jià)增速基本保持在7%左右。2015年商品房平均銷售價(jià)格為6793元每平方米，增速為7.42%。受2015年下半年市場回暖的影響，不少一線房企銷售規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)上市公司在2015年總營業(yè)收入達(dá)到5101.2億元，同比漲幅高達(dá)24.77%。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率正不斷壓縮，2015年上市房企的平均凈利潤率僅為9.4%，比上年同期的10.5%有明顯下調(diào)，這很大程度上是由成本提升所致的。其中，土地成本的提高是主要因素，同時(shí)，房企銷售成本、管理成本等節(jié)節(jié)攀升，也壓縮了企業(yè)的利潤空間。整個(gè)行業(yè)的利潤水平的下降說明我國房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力在減弱。

另一方面，截至2015年12月月底，全國的商品房待售面積為71853萬平方米，以2015年全年的月均去化速度計(jì)算，去化周期約為6.7個(gè)月左右。近五年來，隨著房地產(chǎn)企業(yè)庫存逐年增加，庫存的去化周期也持續(xù)拉長，從最初2011年的3個(gè)月到如今的6.7個(gè)月，這也表明了去庫存仍然是當(dāng)下較為嚴(yán)峻的問題。

或有事項(xiàng)頻發(fā)且影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營

隨著市場經(jīng)濟(jì)的逐漸完善.或有事項(xiàng)這一特定的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象在房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中越來越普遍?；蛴惺马?xiàng)包括未決訴訟或仲裁、債務(wù)擔(dān)保、產(chǎn)品質(zhì)量保證等給企業(yè)未來帶來不確定性的事項(xiàng)。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營過程中經(jīng)常發(fā)生的或有事項(xiàng)，主要有未決訴訟和為其他單位提供債務(wù)擔(dān)保。據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，2015年在156家房地產(chǎn)上市公司中有139家公司存在或有事項(xiàng)，占比高達(dá)89%。或有事項(xiàng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的不利影響表現(xiàn)在：首先，或有事項(xiàng)的發(fā)生使企業(yè)花費(fèi)大量人力物力去處理這些事情，影響了公司正常的經(jīng)營秩序；其次，或有事項(xiàng)如果發(fā)生可能導(dǎo)致企業(yè)資金被凍結(jié)、房屋被查封和拍賣，使生產(chǎn)經(jīng)營不能順利進(jìn)行；更重要的是，或有事項(xiàng)的發(fā)生很可能損害企業(yè)社會(huì)形象，影響經(jīng)濟(jì)效益，增加了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這種影響有時(shí)對(duì)企業(yè)來說是致命的。

影響房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素

外部因素

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，其與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相連，受國家經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響較大。

法律和政策環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)是與國家經(jīng)濟(jì)命脈緊密相連的行業(yè)，而且與關(guān)系著民生，因此一直以來受國家宏觀調(diào)控較多。為了規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近年來，國家相繼出臺(tái)了一系列法律條文和相關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng)立、經(jīng)營等方面進(jìn)行了嚴(yán)格的限制和規(guī)范。具體影響包括在以下幾個(gè)方面：政府土地政策的變化不僅影響著房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本，而且影響到市場供求；政府稅收政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格、銷售量、利潤率產(chǎn)生影響，如2016年5月1日開始全面實(shí)施的“營改增”政策可能會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)；政府對(duì)房地產(chǎn)交易的相關(guān)規(guī)定會(huì)影響到市場供求，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)的流動(dòng)性；政府的貨幣政策會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)融資成本。

市場供求風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)具有保值增值的投資品和耐用消費(fèi)品的雙重屬性，對(duì)于外部信息的變化反應(yīng)特別的敏感，因此房地產(chǎn)的供求關(guān)系隨著市場狀況在不斷發(fā)生變化。市場供求持續(xù)不斷的變化帶來的是房價(jià)波動(dòng)，銷售量起伏不定，也影響到了市場情緒和融資成本等。當(dāng)面臨供大于求時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)面臨商品房積壓、資金無法及時(shí)收回償還貸款、無法獲得新的融資等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

內(nèi)部因素

資本結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在權(quán)益資本和債務(wù)資本的比例不合理的問題，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在70%以上，有的甚至達(dá)到了90%。雖然企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿可以帶來收益，但也要防范過高財(cái)務(wù)杠桿帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

資產(chǎn)流動(dòng)性差。房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)流動(dòng)性較差主要是兩方面的原因。一方面，從資產(chǎn)的質(zhì)量上看，存貨的流動(dòng)性直接影響著資產(chǎn)流動(dòng)性，而現(xiàn)金流狀況作為存貨流動(dòng)性的表現(xiàn)形式是企業(yè)正常運(yùn)行的基礎(chǔ)。對(duì)于房地產(chǎn)上市公司來說，其生產(chǎn)銷售周期較長，存貨價(jià)值較大，現(xiàn)金流入十分不穩(wěn)定，一旦資金鏈斷裂，將給企業(yè)帶來致命威脅。另一方面，從營運(yùn)能力上看，房地產(chǎn)上市公司在應(yīng)收賬款管理方面存在較高的信用風(fēng)險(xiǎn)，一旦客戶違約，不及時(shí)支付貨款，可能導(dǎo)致企業(yè)缺乏足夠的現(xiàn)金流償還債務(wù)或進(jìn)行新的投資。

公司內(nèi)部管理不當(dāng)。近幾年來房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中未決訴訟、對(duì)外提供擔(dān)保等或有事項(xiàng)時(shí)有發(fā)生，會(huì)影響企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營。雖然或有事項(xiàng)的結(jié)果具有不確定性，但其給企業(yè)帶來巨大損失的原因很大一部分是由于公司內(nèi)部管理不當(dāng)造成的，例如在提供對(duì)外擔(dān)保時(shí)未對(duì)貸款擔(dān)保事項(xiàng)實(shí)施嚴(yán)格的審批程序或未根據(jù)自身的承受能力提供擔(dān)保；在房地產(chǎn)開發(fā)階段未科學(xué)合理地進(jìn)行經(jīng)營管理導(dǎo)致誤期或產(chǎn)品質(zhì)量問題與客戶發(fā)生訴訟糾紛；在產(chǎn)品宣傳時(shí)沒有實(shí)事求是，使客戶在購房后發(fā)現(xiàn)與廣告宣傳、合同不一致而產(chǎn)生矛盾等等。

房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

拓寬籌資渠道，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。自有資金和銀行借款是房地產(chǎn)上市公司的主要籌資渠道，這種單一的籌資渠道使得公司受到政府宏觀調(diào)控的波動(dòng)較大。所以房地產(chǎn)上市公司應(yīng)積極探索多元化的籌資方式。以降低國家政策變化帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，高資產(chǎn)負(fù)債率使房地產(chǎn)上市公司償債壓力較大，面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)上市公司在發(fā)展過程中要注重調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債的比例，綜合考慮利率風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)?shù)臏p少貸款金額，有效降低資產(chǎn)負(fù)債率，把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)。

提升現(xiàn)金流入能力，增強(qiáng)資金利用效率。維持穩(wěn)定的現(xiàn)金流對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)上市公司內(nèi)部財(cái)務(wù)來說意義重大，因此要注重把握市場需求變化，加強(qiáng)項(xiàng)目管理，促進(jìn)商品房銷售變現(xiàn)，獲得更好的收益。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資金的管理，制定合理的信用政策，保證應(yīng)收賬款的及時(shí)收回，提高資金的利用效率。

強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理理念，建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度。在房地產(chǎn)上市公司在進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，要對(duì)或有事項(xiàng)予以足夠的重視，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理理念，提高風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)。建立健全企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，設(shè)置適合于企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)并配備合適的人員，對(duì)各個(gè)職能部門在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中的責(zé)任和義務(wù)明確劃分，以保障財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的各個(gè)事項(xiàng)能有效的落實(shí)。