房地產(chǎn)企業(yè)建安成本控制

(深圳市中金康發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣東 深圳 518000)

房地產(chǎn)企業(yè)建安成本控制

張穆

(深圳市中金康發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣東深圳518000)

眾所周知，工程成本在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中所占權(quán)重極大，起著關(guān)鍵性的作用。如何既能夠更加合理，高效的提升自身的管理水平，又能保質(zhì)保量的完成國(guó)家房屋建造基本標(biāo)準(zhǔn)，是我們亟待解決的一個(gè)重要課題。而且工程施工階段的管理，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最終利潤(rùn)的高低息息相關(guān)。本文我就將對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在工程施工階段控制建安成本可采取的解決策略提出我的一點(diǎn)意見和看法，以期為他人提供一點(diǎn)借鑒價(jià)值。

工程成本；施工管理；施工圖預(yù)算

一、引言

縱觀分析房地產(chǎn)企業(yè)中成本組成部分，包括了土地和前期成本、建安成本、銷售和管理成本、配套費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、維修基金等。顯而易見，建安成本的比重是突出的，占到總成本的40%～70%左右，有效控制建安成本成為了關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

建安成本全稱是建筑安裝工程成本，指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括了直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金四項(xiàng)費(fèi)用。其中，間接費(fèi)用耗費(fèi)比例最大，由材料費(fèi)用、人工費(fèi)用以及機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)三項(xiàng)組成?？梢姡ò渤杀臼怯绊懮唐贩?jī)r(jià)格的最重要因素之一，同時(shí)也是近年來房地產(chǎn)企業(yè)開始控制建安成本重要原因之一，所以，如何競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的大環(huán)境下有效控制建安成本將逐漸關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)控制建安成本的必要性

(一)提升房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

正如上訴分析可知，在房地產(chǎn)施工成本中，建安成本占總成本的比例較大，因此，有效控制建安成本既可以減少資金的投入，又可以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促使更多消費(fèi)者購房，以帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈循環(huán)，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

(二)有效帶動(dòng)房?jī)r(jià)回歸理性。

近年來，各城市房?jī)r(jià)處于亢奮狀態(tài)，一線城市尤為突出，不僅給消費(fèi)者帶來不便，造成購房困難，而且也影響了社會(huì)穩(wěn)定，所以，有效控制建安成本使其降低房地產(chǎn)施工總成本，如能在實(shí)踐中得以有效落實(shí)，在市場(chǎng)規(guī)律推動(dòng)下，必能促使房?jī)r(jià)回歸理性發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)建安成本控制有效途徑

(一)加強(qiáng)對(duì)工程施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量的審核

1.工程設(shè)計(jì)人員水平層次不齊，經(jīng)濟(jì)利益最大化

在現(xiàn)在的工程設(shè)計(jì)上，有很多的設(shè)計(jì)人員良莠不齊，魚龍混雜。為了貪圖一時(shí)的省事，不認(rèn)真的均衡考慮大局情況，而是一味的填筑鋼筋水泥。把房地產(chǎn)投資商的利益看作是至高無上的，而忽略了設(shè)計(jì)工程的安全保障。因此，我建議房地產(chǎn)開發(fā)投資商在施工之前，就要加大力度，組織人力、物力、自己或者委托具有相關(guān)資質(zhì)的單位進(jìn)行審核，對(duì)施工圖主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行周密的把控。如發(fā)現(xiàn)有違規(guī)或者是不正當(dāng)?shù)男袨?，?yīng)該群策群力，積極主動(dòng)的與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行探討，研究問題的成因，對(duì)關(guān)鍵的點(diǎn)進(jìn)行必要的修改。

2.加大設(shè)計(jì)圖紙審查力度

工程管理人員要考慮到實(shí)際的施工情況，因地制宜，結(jié)合房屋的實(shí)際情況，對(duì)工程設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求。對(duì)于設(shè)計(jì)圖紙中存在的一些問題，比如夸大不屬實(shí)，不切合實(shí)際盲目追風(fēng)了，超出國(guó)家的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)了等等。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，要積極主動(dòng)的與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通反饋，查找問題的原因，切實(shí)可行的解決圖紙中存在的問題。

(二)優(yōu)選工程施工隊(duì)伍

1.招標(biāo)實(shí)行公開，公平，公正的透明機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程招標(biāo)的時(shí)候，要本著公開，公平，公正的透明原則，邀請(qǐng)和接受不少于三家施工企業(yè)予以競(jìng)標(biāo)，并制定出以價(jià)格高低為主要考核依據(jù)兼顧其它指標(biāo)的招標(biāo)文件，組織相關(guān)的行業(yè)企業(yè)專家進(jìn)行公開競(jìng)選，根據(jù)指標(biāo)體系進(jìn)行嚴(yán)格的打分，嚴(yán)格審核每一家投標(biāo)公司的整體情況，通過各項(xiàng)參數(shù)的對(duì)比，最終確定競(jìng)標(biāo)的工程施工隊(duì)伍。并且，根據(jù)市場(chǎng)的行情與政策的風(fēng)向標(biāo)，雙方應(yīng)該及時(shí)對(duì)合同進(jìn)行補(bǔ)充，修訂，制定合同補(bǔ)充條款。防止后期工程施工階段出現(xiàn)扯皮推脫現(xiàn)象。

2.選擇有良好資質(zhì)的施工企業(yè)

在進(jìn)行施工企業(yè)選擇的時(shí)候，要考慮很多的要素，不能盲目選擇價(jià)格低廉的企業(yè)，要綜合實(shí)際情況，選擇適合資質(zhì)的施工企業(yè)。要根據(jù)企業(yè)資質(zhì)施工許可范圍，并結(jié)合將開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際難易情況綜合來評(píng)定。另外，我們要秉承誠(chéng)信的原則，選擇質(zhì)量過硬，管理規(guī)范嚴(yán)格，信譽(yù)度高，綜合評(píng)價(jià)良好的施工企業(yè)。

(三)施工技術(shù)措施的研究和論證

施工技術(shù)措施對(duì)建安成本的影響很大，應(yīng)該花大力氣進(jìn)行分析和研究。通?？梢栽谝韵聨讉€(gè)方面作出抉擇和努力：

首先，樁基應(yīng)視周圍環(huán)境條件許可的情況下，盡可能選擇預(yù)制樁，。這樣的優(yōu)點(diǎn)顯而易見，一來可以方便施工，提升施工速度較快；二來也可以省卻一些成本。另外，對(duì)于地下室的基坑圍護(hù)等方案，應(yīng)該摸清地形，視地質(zhì)條件好壞組織專家進(jìn)行詳細(xì)論證。以免造成因措施不一樣，費(fèi)用支出差異巨大。

其次，屋面作法的選定，應(yīng)該在不改變保溫效果和其它一些技術(shù)指標(biāo)的前提下，盡可能的從地域、工藝技術(shù)、價(jià)格等方面去考慮，比如，就近取材，節(jié)約費(fèi)用；或者選取一些簡(jiǎn)單的工藝，打好價(jià)格牌。

積極主動(dòng)的與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行友好協(xié)商一致的前提下進(jìn)行。

最后，初裝修標(biāo)準(zhǔn)盡可能壓低。商品房不同于經(jīng)濟(jì)適用房，大多數(shù)的客戶購房后都會(huì)進(jìn)行重新的粉刷，所以，我建議盡可能降低交房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，以免造成大的浪費(fèi)。如墻面完成抹灰面即可，地面面層不做。燈具、座便器和內(nèi)外門均可不做。

(四)設(shè)備采購宜采用甲供形式

對(duì)于電梯、水泵、軸流風(fēng)機(jī)、配電箱等設(shè)備，盡可能都采用甲方供應(yīng)方式。一來不會(huì)占用我們很多精力；二來也可以節(jié)約很多不必要的支出。開發(fā)商還可以采用招投標(biāo)形式，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、供貨方式、售后服務(wù)及價(jià)格，通過引進(jìn)多家供貨商競(jìng)標(biāo)后，擇優(yōu)確定和簽約。

(五)執(zhí)行嚴(yán)格的現(xiàn)場(chǎng)簽證制度

施工階段的現(xiàn)場(chǎng)簽證是建安成本的不確定因素，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。所以，必須采取嚴(yán)格的現(xiàn)場(chǎng)簽證制度和對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況的及時(shí)了解與掌握來進(jìn)行有效的控制。一般可以采取如下簽證流程：施工方提交簽證單——現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師確認(rèn)——業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)代表確認(rèn)——預(yù)算工程師確認(rèn)——項(xiàng)目經(jīng)理確認(rèn)。有些內(nèi)容還需要設(shè)計(jì)單位的確認(rèn)。缺少任何一個(gè)方面的簽宇認(rèn)可，均屬于無效簽證。簽證僅對(duì)數(shù)量進(jìn)行確認(rèn)，不涉及價(jià)格，其價(jià)格由預(yù)決算人員按政策規(guī)定和合同約定結(jié)算。

(六)按合同約定控制資金支出

及時(shí)編制工程項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃。開工后應(yīng)根據(jù)工程實(shí)際進(jìn)度與完成的工程量支付工程款。否則容易引起責(zé)任索賠和誠(chéng)信受損，使工程工期延誤，給企業(yè)帶來利益損害。工程決算最終要送到有資格的審價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。工程項(xiàng)目的造價(jià)和資金支付必須以審計(jì)報(bào)告為準(zhǔn)。

四、結(jié)語

近年來，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控加強(qiáng)，國(guó)際國(guó)內(nèi)市場(chǎng)均發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)業(yè)也面臨著新型的壓力與挑戰(zhàn)。機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的大環(huán)境下常勝，以獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和進(jìn)步的必修課題，因此，有效控制成本則成為了保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的砝碼之一。而建安成本作為房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重點(diǎn)，必須要引起高度重視，從而減少成本，提高市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

[1]姜少林.藍(lán)城房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理研究[J].大連理工大學(xué).2013(05)

[2]涂瑜琮.房地產(chǎn)企業(yè)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略研究[J].南昌大學(xué).2012(05)