淺析商鋪承租人對拆遷停產(chǎn)停業(yè)損失是否享有權利

(達升物流股份有限公司 浙江 寧波 315000)

淺析商鋪承租人對拆遷停產(chǎn)停業(yè)損失是否享有權利

梁月書

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由于城市化進程中的拆遷活動愈發(fā)頻繁，被征收人與承租人之間因商鋪拆遷補償款分配的糾紛日漸增多，但并未有相關條款明確規(guī)定承租人對拆遷賠償款中停產(chǎn)停業(yè)損失是否享有權利，大部分司法實踐均認為拆遷及拆遷賠償款中的停產(chǎn)停業(yè)損失是針對商鋪產(chǎn)權人的，應由商鋪產(chǎn)權人享有。本文從一則案例入手，試論述商鋪承租人對拆遷停產(chǎn)停業(yè)損失補償款是否享有權利。

房屋租賃；拆遷賠償款；承租人；權利；被征收人

2015年5月，原告楊某某與被告翁某某簽訂了商鋪租賃協(xié)議，被告翁某某為原告楊某某出具了企業(yè)經(jīng)營場所證明，原告以該房屋地址申報企業(yè)注冊登記，領取了營業(yè)執(zhí)照，并裝修了該房屋。在租賃期內(nèi)，該房屋被某某市某區(qū)人民政府劃入拆遷地塊，原告積極配合并及時停業(yè)準備搬遷，被告獲得相應補償后拒絕向原告張某某支付與店鋪經(jīng)營者相關的停產(chǎn)停業(yè)補償費、裝修補償費、搬遷補助費等補償。原告遂向某某區(qū)人民法院提起訴訟，要求被告向原告支付停產(chǎn)停業(yè)補償費、裝修補償費、搬遷補助費等費用，被告辯稱停產(chǎn)停業(yè)補償系針對房屋所有人的補償而不是對承租方的補償，承租人對以上費用不享有任何權利，拒絕向原告支付任何補償。某某區(qū)人民法院受理該案后，向區(qū)拆遷辦了解到拆遷停產(chǎn)停業(yè)損失補償款確實屬于支付給被征收人且根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規(guī)定:“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。”該條例第十七條規(guī)定:“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。”遂以此為據(jù)，根據(jù)承租人與被征收人的租賃合同約定以及承租人的損失酌情判決被告向原告支付了其實際損失以及合同約定費用。

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，無論實際經(jīng)營者與所有權人是否一致，停產(chǎn)停業(yè)損失的支付對象確為商鋪產(chǎn)權所有人。房屋承租人并無直接的民事請求權基礎，無權參與停產(chǎn)停業(yè)損失補償費的分配，如開篇案例的判決。但也有意見認為，拆遷補償和租賃合同雖系兩個不同的法律關系，但因國家征收行為導致租賃合同解除的，兩種法律關系不宜生硬拆解。承租人確因房屋拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，為減少當事人訟累，可根據(jù)具體案情，以公平為基礎，判令被征收人將一定比例的停產(chǎn)停業(yè)損失費支付給承租人。

筆者傾向于第二種觀點，雖然依據(jù)目前《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，拆遷停產(chǎn)停業(yè)損失的支付對象為商鋪產(chǎn)權所有人，但由于對停產(chǎn)停業(yè)損失具體內(nèi)涵、補償對象以及承租人地位的認定不夠明確，導致這種做法在被征收人與實際經(jīng)營者不一致時容易造成兩者之間的矛盾，不利于搬遷工作的順利進行，徒增訟累。

另外，《條例》第二十三條規(guī)定：“對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！?具體標準和計算方法該條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定，其他法律、行政法規(guī)也沒有進行規(guī)定。而就“就停產(chǎn)停業(yè)損失”字面意思而言，其應是對實際經(jīng)營者因拆遷而停止經(jīng)營產(chǎn)生的損失的補償。

綜上，筆者認為在目前已有的法律規(guī)定下，以及實踐中征收工作中停產(chǎn)停業(yè)損失補償出現(xiàn)的問題而言，可根據(jù)具體案情，以公平為基礎，商鋪所有權人應將一定比例的停產(chǎn)停業(yè)損失費用支付給承租人，因此承租人對停產(chǎn)停業(yè)損失享有部分權利。

針對實踐中征收工作中停產(chǎn)停業(yè)損失補償出現(xiàn)的問題及糾紛而言，筆者對以后的相關立法有如下建議：

1、在相關立法中，明確商鋪承租人在國有土地征收中的地位

在目前的法律規(guī)定中，承租人在土地征收活動中的地位不明確，應在相關立法中明確承租人對商鋪裝修、停產(chǎn)停業(yè)損失及搬遷等損失費用的歸屬規(guī)則?？蓞⒖肌都质谐鞘袊型恋厣戏课菡魇张c補償暫行辦法》第26條規(guī)定被征收房屋在租賃期內(nèi)的，應當對房屋所有權人或者承租人進行補償。并遵守下列規(guī)定：(一)承租人搬遷時，按照實際發(fā)生費用給予承租人相應補助費；(二)租賃房屋為非住宅的，相關獎勵、停產(chǎn)停業(yè)損失等按照本辦法相關規(guī)定，給予承租人相應補償；(三)房屋已經(jīng)裝修的，給予裝修人相應補償。房屋所有權人和承租人有合同約定的，從其約定。

2、在相關立法中明確承租人與被征收人就停產(chǎn)停業(yè)損失的分配方案或者分配原則

對于被征收人與實際經(jīng)營者不相符的情況，大部分省市規(guī)定生產(chǎn)經(jīng)營者承租房屋的，依照與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補償費；沒有約定的，由被征收人參照本辦法規(guī)定的標準對生產(chǎn)經(jīng)營者給予適當補償或協(xié)商分配。該規(guī)定看似將征收人從被征收人與承租人之間的合同關系中脫離出來，但是會造成實際征收工作中雙方協(xié)商不成，以不搬遷作為要挾，同樣會影響征收工作增加訴訟。在制定停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法時應充分考慮承租人與被征收人之間利益糾紛，并充分調(diào)研使補償辦法更加合理和具有操作性。比如可依據(jù)承租人的實際停業(yè)損失確定或者雙方對半分配等。

梁月書(1990-)，女，漢族，重慶云陽人，法務，法學學士，達升物流股份有限公司。