塑造開放式公共景觀—蘇州樂園周邊地塊更新規(guī)劃探析

■ 孫 青

塑造開放式公共景觀—蘇州樂園周邊地塊更新規(guī)劃探析

■ 孫 青

對地塊空間資源的整合更新，是經(jīng)濟發(fā)展背景下中心城區(qū)優(yōu)勢區(qū)位級差地租的應有反映，是城市宏觀功能布局調(diào)整及可持續(xù)發(fā)展的必然要求，是體現(xiàn)生態(tài)和歷史文化層面城市公共資源開放性的應有之義。本文分別對蘇州樂園的“樂園”和“交通”兩個關(guān)鍵要素進行專題研究，提出更新要點。

一、蘇州樂園周邊地塊開發(fā)利用現(xiàn)狀分析

（一）現(xiàn)狀概述

基地位于蘇州高新區(qū)的獅山片區(qū)核心地帶，地理位置優(yōu)越，交通便利。蘇州市經(jīng)歷了“一體兩翼”到“一核四區(qū)”的發(fā)展規(guī)劃，高新區(qū)已成長為一個成熟的商圈。作為蘇州市區(qū)的重要組成部分，同時也是重要的產(chǎn)業(yè)基地和經(jīng)濟發(fā)展的前沿陣地，高新區(qū)已經(jīng)脫離了單純的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)角色，正處于“二次創(chuàng)業(yè)”時期，由開發(fā)區(qū)向一般城區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)都發(fā)生了深刻的變化。而在高新區(qū)發(fā)展中，以獅山周邊地塊為核心，獅山CBD已然成型。因此，蘇州樂園周邊地塊的開發(fā)利用影響著未來高新區(qū)的發(fā)展，也影響著整個蘇州市的發(fā)展。

圖1 地塊在控規(guī)中的功能示意

高新區(qū)分為三大主導功能區(qū)和五大功能組團，蘇州樂園周邊地塊位于“集金融商貿(mào)、文化休閑和高品質(zhì)居住于一體的蘇州西部都市中心”的中心組團；而在《蘇州高新區(qū)獅山片控制性詳細規(guī)劃》（圖1）中，明確了該地塊作為“蘇州高新區(qū)的景觀地標和綠肺”的功能，獅子山綠核在保證與虎丘塔之間景觀連通的同時，還得嚴格控制周邊地塊的建筑高度，使獅子山成為本區(qū)的核心地標和開放式公共景觀。因此，更新整合其空間資源是必然要求。

該地塊位于獅山片區(qū)T型商業(yè)發(fā)展軸最西端，東面毗鄰獅山路CBD核心軸線，周邊的商業(yè)配套、公共服務設(shè)施較為完善。規(guī)劃區(qū)東至長江路，西至珠江路，南臨玉山路，北至金山路，用地面積約為1.46平方公里。

（二）現(xiàn)狀分析

西部主要為苗圃用地，東部主要為文化娛樂用地，東南角為待開發(fā)的熟地，基地南部為部分文化活動設(shè)施用地?？梢钥闯鲈摰貕K的兩處“核心”用地，一是蘇州樂園，二是獅山，能否處理好這兩處用地是規(guī)劃方案成敗的關(guān)鍵（圖2）。

基地的內(nèi)部道路主要分為兩部分，一部分為蘇州樂園內(nèi)部道路，步行為主，供游客游玩使用。另一部分是苗圃內(nèi)的“道路”，主要供園內(nèi)生產(chǎn)使用。四邊交通便利，公交站點和線路都能滿足周圍居民的需要。另外該地塊未來將成為交通樞紐，包括有軌電車、地鐵2號線和地鐵3號線，未來會和客運西站及索山地下空間有一個對接（圖3）。

地塊內(nèi)現(xiàn)狀建筑較少，土地關(guān)系明確，建設(shè)基礎(chǔ)較好，建設(shè)難度小?；貎?nèi)并無大量建筑，除蘇州樂園外，主要分布在南部和北部，北部為人防培訓基地和IBIS酒店，南部為教堂、玉山文化活動中心、水上樂園及其他配套設(shè)施，建筑質(zhì)量總體較好，均可以考慮保留（圖4）。

基地東部主要分布有小區(qū)和商業(yè)設(shè)施，南部分別是玉山公園和居住小區(qū)，西部主要為工業(yè)用地和居住用地，北部是工業(yè)用地和蘇州客運西站。在基地未來的發(fā)展過程中，要考慮與周邊地塊的協(xié)調(diào)，不僅要充分利用有利條件，也要促進周邊的發(fā)展。

圖2 土地利用現(xiàn)狀

圖3 交通現(xiàn)狀

二、關(guān)鍵要素研究

對地塊現(xiàn)狀進行基本解讀可以發(fā)現(xiàn)，該地塊有兩個不容忽視的關(guān)鍵要素：“樂園”和“交通”。對蘇州樂園的定位和對交通條件的利用將對該地塊的發(fā)展產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。因此，對這兩個因素的專題研究是必不可少的。

（一）“樂園”專題分析

從1983年第一個主題公園—北京大觀園建設(shè)到現(xiàn)在，主題公園已有二十多年的發(fā)展歷史，我國第一批大型主題公園的策劃和經(jīng)營管理水平大體可與國際接軌。

到如今，全國旅游主題公園近80%已倒閉，給中國旅游業(yè)造成3000多億元的損失。幸存下來的主題公園中，約有70%處于虧損狀態(tài)，20%持平，盈利者只有10%，約有2/3難以收回投資（圖5）。

經(jīng)統(tǒng)計可知，2000年之前長江三角洲地區(qū)大型主題樂園的建設(shè)僅限于上海及蘇州地區(qū)；2000到2010年期間，建設(shè)主題公園的城市逐漸增多，但是增長趨勢并不顯著；2010年之后的四年，主題公園的建設(shè)如雨后春筍般層出不窮，增長勢頭迅猛。

針對蘇州樂園的特點，選取對樂園生命周期預測具有重大影響的要素（人流量、客源地、游客年齡構(gòu)成、重游率、出游方式、對樂園的評價、停留時間等12項）進行調(diào)查，得出結(jié)論—蘇州樂園處于衰落期。①總體游客量呈下降的趨勢。②樂園的交通通達性較好。③樂園內(nèi)部部分游樂設(shè)施較為陳舊。④游客主要來自于蘇州，部分來自長江三角洲其他地區(qū)。⑤部分游樂項目參與人數(shù)相對較多，建議保留。⑥由于較好的經(jīng)營管理，保持一定的重游率。⑦可替代性產(chǎn)品出現(xiàn)，蘇州樂園的區(qū)域影響力有所下降。

圖4 建筑現(xiàn)狀

圖5 國內(nèi)主題公園發(fā)展概況

基于此，提出對策建議：①保留部分娛樂設(shè)施。②改建部分娛樂設(shè)施。③對蘇州樂園采取半封閉半開放的經(jīng)營策略。

（二）“交通”專題分析

1．基地交通概況

基地位于高新區(qū)獅山片區(qū)內(nèi)，在高新區(qū)CBD范圍，東南西北四面分別是長江路、玉山路、珠江路和金山路。如圖6所示，該地塊不僅是地鐵1、3號線的交匯點，也是有軌電車1號線的始末站，還將在北側(cè)建成一座運貿(mào)綜合體，使東北角地塊成為一個集地鐵、有軌電車以及客運站三大要素的綜合交通樞紐，而這將對地塊的設(shè)計開發(fā)產(chǎn)生重要的影響（圖6）。

圖6 交通情況示意圖

（1）地鐵：蘇州樂園站作為1號線、3號線的換乘站，位于蘇州樂園大門東側(cè)，平行于長江路，北至金山路，為地下三層島式車站，地下一層為站廳層，地下二層為一號線站臺層，地下三層為三號線站臺層。不僅帶來大量的人流還對地下空間有重要影響。

（2）有軌電車：作為1號電車的始末站，與軌道交通1號線換乘，作為軌道交通1號線在高新區(qū)往西的延伸，連通中心城區(qū)與湖濱片區(qū)，作為近中期太湖大道的骨干公交系統(tǒng)，交通聯(lián)動促進湖濱片區(qū)快速發(fā)展。

（3）汽車西客站綜合交通換乘樞紐：位于長江路以西，金山路以北地塊，毗鄰蘇州樂園。新樞紐啟用后，乘客可以在地下一層完成與有軌電車1號線、軌道1、3號線的換乘。一層主要為汽車西客站候車區(qū)及發(fā)車區(qū)、公交樞紐始發(fā)區(qū)及配套用房；二層主要為汽車西站與公交樞紐停車場、旅游集散等配套設(shè)施；三至五層主要為辦公用房、商業(yè)配套設(shè)施。集軌道交通、有軌電車、長途客運、公交樞紐及配套商業(yè)于一體，是蘇州首個“運貿(mào)綜合體”。

2．概況分析與對策建議

研究表明：公建類用地（包括商業(yè)、辦公、金融、文化娛樂等）對軌道客流的影響最大，在土地價格的作用下，以軌道站點為中心，離站點的距離越近，地價越高。站點周邊形成不同性質(zhì)的環(huán)狀功能圈：表現(xiàn)為以站點為圓心，向外依次為商業(yè)、辦公、居住用地的同心圓模式（圖7）。

圖7 “交通”功能分布示意圖

“城市觸媒”理論認為城市發(fā)展應有一系列可及目標，這些目標的實現(xiàn)可通過城市元素相互影響實現(xiàn)，即通過引進新元素激起區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存元素的響應和共振，最終成為片區(qū)和整個城市更新和發(fā)展驅(qū)動力。

對策建議：（1）應劃分密度分區(qū)，以站點為中心呈圈層遞減，合理設(shè)置容積率。（2）應強調(diào)功能的多樣性，統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)，按時序建設(shè)，借力交通樞紐，催化基地發(fā)展。充分發(fā)揮“城市觸媒”效應。（3）建立完善的開放公共空間和宜人的步行系統(tǒng)。（4）地下空間應網(wǎng)絡化，建立“地鐵+商業(yè)+地下步行”的綜合體。

三、結(jié)語

該地塊以獅子山為契點，充分利用交通樞紐優(yōu)勢，結(jié)合樂園更新營造獨特主題，通過復合開發(fā)方式引爆項目。針對不同類型項目和不同群體，營造豐富的環(huán)境體驗，打造多樣化功能，進行錯位發(fā)展，實現(xiàn)符合地塊條件的發(fā)展目標。

更新要點：（1）釋放濱湖綠地給公共空間，成為城市重要游憩節(jié)點。（2）釋放地下空間給公共停車和商業(yè)活動，與換乘形成TOD效應。（3）釋放樂園廣場，使之成為承接發(fā)展軸、開啟綠肺的城市功能樞紐。（4）在游樂功能上增加商業(yè)功能，新經(jīng)營方式帶來新的資金流。（5）功能整合后，增加集約用地，留給城市更多的綠肺空間。（6）讓出獅子山和天獅湖的視覺廊道和平臺，回應“顯山露水”的山水城市概念。（7）連通周邊水系并綜合治理，有效打造親水空間，提升市民對于環(huán)境的感知度和認同度。

（作者單位：蘇州科技大學）