最有效的房地產(chǎn)調(diào)控手段

就像很多人所預(yù)料的，全國兩會后中國房地產(chǎn)交易比較熱烈的城市推出了一波更嚴厲的房地產(chǎn)交易抑制政策。輿論層面（比如你的朋友圈）針對中國超級城市房地產(chǎn)價格的抱怨的絕望程度甚至超過了2016年9月。

這種絕望是可以理解的。去年9月，人們預(yù)期房地產(chǎn)調(diào)控政策將出臺，并且也預(yù)期這種政策對房屋交易和房地產(chǎn)價格能起到有效的抑制作用。但是這種抑制作用的有效期超乎預(yù)料的短暫。在2017年春節(jié)后，北京等城市的成交價格繼續(xù)出現(xiàn)比較快速的上漲。中國居民普遍存在一種分裂的傾向：一方面他們對行政管理者持有一種玩世不恭的態(tài)度；另一方面他們又對管理者抱有嚴重的依賴情緒。去年9月的房地產(chǎn)調(diào)控失效讓很多在大城市有居住需求但還沒有自己房屋的人不知所措。

調(diào)控政策似乎失效了，焦慮的人們開始尋找問題所在。一些人把中國大城市的房屋價格問題歸咎于中國的經(jīng)濟發(fā)展造成一些超級城市的產(chǎn)生。這些超級城市造成了房地產(chǎn)價格和當?shù)鼐用袷杖氩黄ヅ涞幕?、嚴重的環(huán)境污染和諸多社會問題。

實際上這是個缺乏常識的認識，實際情況完全相反。中國的這些超級城市不但不是污染和社會問題的源頭，反而是最大的環(huán)保機器和最好的社會問題解決中心。在擺脫了馬爾薩斯社會后，中國的超級城市由于人口聚集，產(chǎn)生了新的社會分工，創(chuàng)造了大量的就業(yè)崗位以及投資機會。而超級城市也為集中解決人類的需求提供了可能。這讓資源的使用效率大大提高，同時達到環(huán)境保護的目的。

這種關(guān)于城市的論述也許和你的認知是相反的。如果不是這樣，你可能是在靜態(tài)地觀察這個世界。假設(shè)中國所有大城市的常住人口分散到各個地區(qū)，但是還讓他們保持現(xiàn)在的生活水平，所造成的的污染和能源消耗大概要達到現(xiàn)在的10倍以上。當然，這種假設(shè)狀態(tài)是不可能出現(xiàn)的。人類這種社會性動物本能地就會扎堆在一起，然后在現(xiàn)有的社會生產(chǎn)水平上通過商業(yè)組織方式來提高效率。

如果覺得這些超級城市是真正的問題根源，那么人性就是根源本身。歷史上曾有一些改變城市的聚集性或者企圖這么做的例子。唐高祖李淵曾經(jīng)為了防止突厥的入侵騷擾計劃毀掉長安（史書記載這個計劃被他年輕有為的兒子李世民制止了）；在1970年，柬埔寨的統(tǒng)治者曾經(jīng)真的施行了毀掉城市的社會管理。這些舉措無疑都是可笑和恐怖的。

不過高效的超級城市的一個副作用就是房地產(chǎn)價格上漲。這種上漲目前達到了一個不可理喻的地步，它的作用有點像人類的發(fā)燒，實際上是城市經(jīng)濟自我調(diào)節(jié)的一種方式。

但是為什么有的經(jīng)濟體的城市房屋價格自我調(diào)控比較有效，另一些就比較無效？這和這個經(jīng)濟體的整體人口規(guī)模以及經(jīng)濟體中人們收入的分配公平程度有關(guān)。而中國所具備的兩個特點都造成它的超級城市的房屋價格能達到超乎想象的高。中國具有全球最多的人口，而且基尼系數(shù)相當高（即使已連續(xù)8年下降，也還沒達到“收入分配較合理”的分級）。所以中國某些城市、某些地區(qū)的房地產(chǎn)價格，遠遠領(lǐng)先于自己所處經(jīng)濟體人均經(jīng)濟水平，并沒有什么可驚訝的。

干預(yù)失去自我調(diào)控能力的城市的房地產(chǎn)市場，在很多時候是有利于城市發(fā)展的（以防它們還不夠大就有非常高的進入門檻了）。最有效，對中國來說也最有意義的干預(yù)手段是收稅。在中國過去的經(jīng)濟發(fā)展過程中，對個人收入的稅收得過多，針對擁有房地產(chǎn)的個人的稅收得太少。這在某種程度上造成了新進入超級城市的人競爭失效。

也許問題在于針對房地產(chǎn)持有者的稅收征收方式的設(shè)計上。但這其實并不是個高深的技術(shù)問題，而是難以分解的利益分配問題。