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    警惕房產(chǎn)泡沫擠向三四線城市(焦點(diǎn)話題)

    2017-04-01 07:04:32易憲容
    環(huán)球時(shí)報(bào) 2017-04-01
    關(guān)鍵詞:限貸熱點(diǎn)房價(jià)

    易憲容

    剛過去的3月份見證了三四十個(gè)城市加碼樓市調(diào)控的熱鬧場景。筆者認(rèn)真觀察后發(fā)現(xiàn),這次調(diào)控或可分為兩類:一類是按今年政府工作報(bào)告“遏制熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲”的要求行事;另一類雖也指向這個(gè)目標(biāo),但在客觀效果上可能適得其反,變成房地產(chǎn)銷售的“饑餓營銷”。

    前一類是以北京為代表的一二線熱點(diǎn)城市,如北京、廣州、鄭州、長沙、南京、青島等。以這次北京調(diào)控政策為例,其主要工具是限購限貸。限購早就有了,重點(diǎn)在限貸上。過去限貸是以是否在京有過購房貸款來衡量,但這次則指向全國,凡是做過各類型住房貸款的都算有過貸款記錄。

    如此一來,投機(jī)者既無能力也沒意愿進(jìn)入市場,因?yàn)槿谫Y杠桿已降到無利可圖的水平,進(jìn)入房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)明顯。更重要的是,如果投機(jī)炒作者不再進(jìn)入住房市場,那么北京的住房銷售將出現(xiàn)急劇下跌。在這種情況下,盡管早進(jìn)入的住房持有者并不情愿降價(jià)售出手中住房,但只要房價(jià)些許下跌,不僅會(huì)讓住房投機(jī)炒作者更不敢入市,而且房地產(chǎn)市場預(yù)期也可能在這種市場僵持中出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。不過,這些政策是否能遏制房地產(chǎn)泡沫仍不確定,需要新的調(diào)控政策跟進(jìn)。

    當(dāng)然,還有一個(gè)因素要考慮進(jìn)來,那就是開發(fā)商手中還掌握著之前拍下的大量土地。還是以北京為例,如果這些土地得到開發(fā),將增加20萬套住房供給。這也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場帶來巨大影響。

    另一類是在北京出臺(tái)政策之前,已有18個(gè)市、縣、區(qū)實(shí)施新一輪地方樓市限購、限貸等加碼的調(diào)控政策。這些城市大多處于2016年熱點(diǎn)城市的周邊。從這些城市出臺(tái)的政策看,很多都是規(guī)定外地居民可購買一套住房,而不許購買二套。而一套住房只限于在本地沒有持有住房即可,至于在外地購買多少套不算入統(tǒng)計(jì)范圍。

    也就是說,這類調(diào)控政策雖然意在調(diào)控房價(jià),但客觀上卻給投機(jī)者留下空子。如果一個(gè)炒房者在這個(gè)城市可買一套,在另一個(gè)城市還能再買一套,則其仍能輕易同時(shí)持有多套住房。如此一來,這些城市的房地產(chǎn)市場就可能出現(xiàn)“你只能買一套”的饑餓營銷效應(yīng),房價(jià)上漲勢頭難以遏制。

    可見,新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控可能會(huì)加劇市場分化:一邊是一二線熱點(diǎn)城市住房銷售冷卻下來,投機(jī)炒作在短期內(nèi)得到遏制;另一邊是一些三四線城市可能出現(xiàn)銷售火爆場面,房地產(chǎn)泡沫向這些城市蔓延。為此,一些地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)更加均衡周全,盡量防止這種情況發(fā)生?!?/p>

    (作者是青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授)

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