特色小鎮(zhèn)的“生命力”之開發(fā)架構及投融資模式

一、特色小鎮(zhèn)的開發(fā)架構

特色小鎮(zhèn)的開發(fā)，一般包括7個部分。

1.特色產(chǎn)業(yè)引擎

當?shù)氐奶厣a(chǎn)業(yè)，一般以新興產(chǎn)業(yè)或傳統(tǒng)的經(jīng)典產(chǎn)業(yè)為主。

2.旅游引擎

吸引外來消費的關鍵，一個或多個核心旅游休閑項目，如觀光景區(qū)、主體樂園、特色街區(qū)、溫泉養(yǎng)生中心等。

3.核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)

包括產(chǎn)業(yè)的研發(fā)、生產(chǎn)、制造等核心功能，是城市特色產(chǎn)業(yè)的集中體現(xiàn)。

4.休閑聚集區(qū)

聚集了各種休閑業(yè)態(tài)，主要功能是留住人流并擴大其消費。

5.產(chǎn)業(yè)延伸環(huán)

圍繞特色產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)，會形成產(chǎn)業(yè)延伸的一系列項目，往往環(huán)繞中心區(qū)，形成輻射或組團分布。

6.獲取土地開發(fā)收益的重點

包括原有城鎮(zhèn)居民居住，農(nóng)民城鎮(zhèn)化居住，產(chǎn)業(yè)人口聚集居住，外來游客居住等。

7.社區(qū)配套網(wǎng)

服務于居民生活及旅游產(chǎn)業(yè)的金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等產(chǎn)城一體化的公共配套。

特色小鎮(zhèn)開發(fā)需要產(chǎn)業(yè)與旅游雙核驅動。

第一大核心開發(fā)是特色產(chǎn)業(yè)開發(fā)，不僅涉及了產(chǎn)業(yè)本身的生產(chǎn)制作，還會延伸到服務性質的第三產(chǎn)業(yè)及其相關的應用以及教育和研究事業(yè)。

具體而言，特色產(chǎn)業(yè)開發(fā)具體落地架構主要分為事業(yè)導入與產(chǎn)業(yè)開發(fā)兩個方面。事業(yè)導入主要分為科（產(chǎn)業(yè)科研基地）、教（教育培訓園區(qū)）、文（產(chǎn)業(yè)博物館）、其他（比如康復療養(yǎng)醫(yī)院）等。產(chǎn)業(yè)開發(fā)包括產(chǎn)業(yè)本身（科技產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)孵化園、雙創(chuàng)中心、創(chuàng)想園等）；產(chǎn)業(yè)應用（應用示范園等）；產(chǎn)業(yè)服務（產(chǎn)業(yè)+貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)+會議、產(chǎn)業(yè)+康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)+運動、產(chǎn)業(yè)+休閑娛樂等）。

第二大核心開發(fā)是旅游項目，旅游產(chǎn)業(yè)項目以“旅游吸引核+休閑聚集+商街+居住”的開發(fā)架構模式。

旅游吸引核——特色項目吸引核（包括主題樂園、景區(qū)等）、風貌吸引核（包括古鎮(zhèn)、藝術、創(chuàng)意等）、廣場吸引核（包括激光水秀、篝火晚會等）、餐飲吸引等。

休閑聚集——餐飲聚集、酒吧與夜間聚集、創(chuàng)意客棧聚集等。

商街——創(chuàng)意工坊街區(qū)（諸如百工坊、百藝坊等）、娛樂游樂街區(qū)（演藝、洗浴、養(yǎng)療等）、休閑街區(qū)與商業(yè)地產(chǎn)。

居住——就業(yè)與本地居民第一居所、大城市與周末居住第二居所、養(yǎng)老與度假居住第三所等。

二、特色小鎮(zhèn)的商業(yè)模式

特色小鎮(zhèn)以企業(yè)為參與主體，政府引導、服務，負責小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、基礎設施和審批服務，在市場運作的基礎上，引進民營企業(yè)建設特色小鎮(zhèn)。

商業(yè)模式主要有以下幾種類型。

1.土地一級開發(fā)

僅做土地的一級開發(fā)，直接獲利；進行一級土地開發(fā)，同時通過其他模式（如補貼方案等），享受升值收益結構。

2.二級房產(chǎn)開發(fā)

包括六大房產(chǎn)結構：一居所地產(chǎn)、商鋪型地產(chǎn)、客棧公寓型地產(chǎn)、二居所地產(chǎn)（周末）、三居所地產(chǎn)（度假）、養(yǎng)老地產(chǎn)。通過銷售回收經(jīng)營等方式形成銷售運營模式。

3.產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)

一是特色產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)，包括科教文衛(wèi)等產(chǎn)業(yè)事業(yè)導入及產(chǎn)業(yè)園、孵化園等產(chǎn)業(yè)本身開發(fā)；二是旅游產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)，包括旅游吸引核項目（如主題公園）、休閑消費聚集項目（如休閑商街）、夜間休閑聚集項目（如水秀表演等）；通過項目的運營獲得收益。

4.產(chǎn)業(yè)鏈整合開發(fā)

兩大產(chǎn)業(yè)鏈：泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈和特色產(chǎn)業(yè)鏈；兩大產(chǎn)業(yè)鏈相互支撐，構建區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，包括金融、教育、居住人群、城市化機構和政府政策等。

5.城鎮(zhèn)建設開發(fā)

城市服務：公共交通服務、社會服務等；城市管理：城市智能化管理、政府政策等；城市配套：銀行、學校、醫(yī)院等。

三、特色小鎮(zhèn)的投融資模式

特色小鎮(zhèn)的投融資主要以構建以項目為核心；以城市投資及旅游投資為支撐，多種投資平臺相互協(xié)調；特色小鎮(zhèn)投融資平臺為互相支撐的投融資框架結構。

1.投資平臺建構

包括兩大塊，一塊是城市投資；一塊是旅游投資。前者包括健康、水利、健康投資；后者包括文化投資、農(nóng)業(yè)投資、養(yǎng)老投資等。

2.多種融資方式

包括基金資金、開發(fā)性銀行政策資金、PPP開發(fā)資金、商業(yè)銀行信貸資金、ABS資產(chǎn)證券化、政府貼息、貸款資金等。

3.外部資源導入

一方面，導入外部投資資源，如九鼎投資、中興通集團、中國健康產(chǎn)業(yè)基金、綠維文旅控股、賽伯樂、發(fā)改委PPP項目辦公室、全經(jīng)聯(lián)等。

另一方面，導入大量優(yōu)質的IP資源，包括知識資本的導入以及成熟品牌的導入。

本文由本刊編輯依據(jù)網(wǎng)絡素材整理而成