我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資模式、現(xiàn)狀及對(duì)策研究

重慶和潤(rùn)投資有限公司 吳星

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資模式、現(xiàn)狀及對(duì)策研究

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房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著十分重要的拉動(dòng)作用，但其高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、高回報(bào)的特點(diǎn)以及逐漸退化的融資環(huán)境和融資模式制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。本文針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資現(xiàn)狀及問(wèn)題進(jìn)行研究，并提出可行性建議。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 融資 現(xiàn)狀 措施

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)，對(duì)我過(guò)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著不可或缺的重要拉動(dòng)作用，但在國(guó)家調(diào)控下，資金短缺與市場(chǎng)壓力也成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的重要問(wèn)題。為避免產(chǎn)業(yè)資金鏈斷裂，導(dǎo)致不必要的資源浪費(fèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)亟待改變現(xiàn)有的融資方式，加強(qiáng)自有資本控制，提高企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力。

一、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資方式

(一)銀行貸款

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金主要來(lái)自銀行系統(tǒng)，銀行貸款是融資的主要方式，而銀行貸款又包括房地產(chǎn)抵押貸款、信用貸款、流動(dòng)資金貸款三種形式。一方面，銀行貸款能夠最大限度地滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)及日常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)資金需求，另一方面，由于企業(yè)自身發(fā)展條件和國(guó)家政策的制約，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，銀行貸款仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要融資方式。

(二)信托融資

信托融資是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋的租賃、買(mǎi)賣(mài)等事項(xiàng)。2003年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信托融資蓬勃發(fā)展，具有管理自由、不限資金的特點(diǎn)，雖然融資成本較高，風(fēng)險(xiǎn)較大，隨著國(guó)家政策的出臺(tái)將會(huì)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要融資方式。

(三)債券融資

我國(guó)對(duì)債券融資的要求十分嚴(yán)格，只有大型有限責(zé)任公司才有資格發(fā)行債券，債券市場(chǎng)規(guī)模也較小，因而目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債券融資的比重較小，風(fēng)險(xiǎn)也較大，并不是主要的融資方式。

(四)股票融資與上市融資

股份制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市發(fā)行股票進(jìn)行融資逐漸已成為重要的融資方式，但是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上市規(guī)定嚴(yán)格，過(guò)程繁雜，股市發(fā)展進(jìn)程緩慢，因此房地產(chǎn)企業(yè)上市較為困難，股票融資能力不足。

二、我過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

(一)融資渠道過(guò)于單一，資金來(lái)源有限

目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源主要是外界的籌集資金和政府的政策性資金，這極大得限制了房地產(chǎn)抵押貸款、信用貸款等業(yè)務(wù)的發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金極大依賴(lài)于銀行貸款，政府對(duì)信托融資、債券融資、股票融資等融資方式限制較多，其他融資方式發(fā)展不足，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金過(guò)少，金融市場(chǎng)缺乏自主性，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇，不利于房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。

(二)融資策略缺乏預(yù)測(cè)性和科學(xué)性

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成時(shí)間尚短，發(fā)展水平還不能與國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相比，對(duì)國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有形成明確認(rèn)知，對(duì)自身的發(fā)展方向和發(fā)展態(tài)勢(shì)仍缺少全面科學(xué)的認(rèn)識(shí)，在做出融資策略時(shí)難免缺少一定的科學(xué)性與合理性。

(三)房地產(chǎn)行業(yè)的法規(guī)建設(shè)不夠完善，市場(chǎng)監(jiān)管不足

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)1993年后才正式步入正軌，相比于外國(guó)先進(jìn)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資模式，我國(guó)尚未形成規(guī)范的法律法規(guī)體系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)尚未建立健全的金融體系和規(guī)?；?zhuān)業(yè)化、多元化的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，缺乏詳細(xì)的有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍的規(guī)范規(guī)定以及專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制，不能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目立項(xiàng)、自有資本比例等形成有效規(guī)范。

三、改善我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀的措施

(一)發(fā)展多元化融資，擴(kuò)充自有資金

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身發(fā)展條件，進(jìn)行融資創(chuàng)新，大力拓展直接融資渠道，減少對(duì)銀行間接融資的依賴(lài)性，加強(qiáng)對(duì)資金積累的重視，擴(kuò)充自有資金。國(guó)家也應(yīng)當(dāng)適度放松房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資政策，大力支持房地產(chǎn)信托融資、債券融資與股票融資方式，并引導(dǎo)企業(yè)充分利用股市上市融資，合法開(kāi)拓海外融資渠道，在國(guó)際資本市場(chǎng)上進(jìn)行融資，創(chuàng)新組合融資方式，滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同時(shí)期的不同資金需求，完善融資市場(chǎng)，鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行多元化直接融資。

(二)加大社會(huì)法制建設(shè)力度，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)融資體系

一方面，政府應(yīng)積極建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)融資體系，運(yùn)用相關(guān)行政、法律手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適度的宏觀調(diào)控，進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)督監(jiān)管，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造穩(wěn)定良性的融資環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)健康發(fā)展。另一方面，應(yīng)構(gòu)建多級(jí)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，形成多元化融資體系，以防范并降低可能產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)；完善房地產(chǎn)融資的相關(guān)法律條款，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的安全運(yùn)行提供保障。

(三)企業(yè)要不斷提升自身實(shí)力，優(yōu)化現(xiàn)有融資模式，積極開(kāi)發(fā)融資潛力

目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目投資現(xiàn)象嚴(yán)重，過(guò)度浪費(fèi)企業(yè)資本，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)衡量自身的融資能力，結(jié)合可持續(xù)發(fā)展觀念，完善企業(yè)內(nèi)部融資機(jī)制，優(yōu)化融資規(guī)模和融資結(jié)構(gòu)，不斷增加自有資金持有率和項(xiàng)目持有率，大力吸納企業(yè)外部投資，并勇于嘗試新型的融資工具及手段，形成以銀行貸款為核心，股市及債券、基金融資為輔的多元化安全可靠的融資方式，同時(shí)也要積極拓寬融資渠道，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展提供一條穩(wěn)定的資金鏈。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資效率與企業(yè)自身實(shí)力提高和可持續(xù)發(fā)展有著十分密切的關(guān)系，要想實(shí)現(xiàn)突破性進(jìn)展，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須拋棄固有的單一融資模式，進(jìn)行多元化融資，建立合理有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系，完善相關(guān)法律法規(guī)，國(guó)家也要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)加大政策與資金支持力度，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，創(chuàng)造穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

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