小產(chǎn)權(quán)房：為何“剪不斷理還亂”

　　
　　自國土資源部明示“小產(chǎn)權(quán)房不合法”和建設(shè)部發(fā)出“風(fēng)險提示”后，不少地方政府紛紛出臺了小產(chǎn)權(quán)房清理辦法，但實踐中遇到重重阻力，小產(chǎn)權(quán)房清理和處置工作幾乎陷入僵局。
　　不受法律保護的小產(chǎn)權(quán)房，為何遭遇清理、處置難？
　　
　　小產(chǎn)權(quán)房變換著各種形式銷售
　　
　　按照相關(guān)法規(guī)，我國目前不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)。
　　然而，面對相關(guān)法規(guī)設(shè)定的禁區(qū)，一些小產(chǎn)權(quán)房項目在現(xiàn)實中仍變換著各種形式銷售，成為一個灰色的監(jiān)管區(qū)域。
　　天津西青區(qū)王姑娘莊村民住宅改造計劃，本是當(dāng)?shù)嘏鷾?zhǔn)的新農(nóng)村建設(shè)的一個重要內(nèi)容，村里便“因勢利導(dǎo)”，將之開發(fā)成了“育水佳苑”住宅區(qū)。
　　據(jù)了解，該住宅區(qū)共計24棟樓，其中大部分樓盤已售。二期剛剛開工，已有不少樓盤也被標(biāo)上“已售”的字樣。
　　銷售人員告訴記者，便宜是“育水佳苑”最大的賣點。這里現(xiàn)房基本都在三四千元上下。而附近的商品房，價格都在5500元以上。
　　前來訂房的買主告訴記者，他買小產(chǎn)權(quán)房就是投資之用，小產(chǎn)權(quán)房雖屬于違規(guī)房，但因為這個小區(qū)建筑面積超過10萬平方米，因而被強行拆除的風(fēng)險就會小得多。
　　小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險首先是因沒有土地證，不能上市流通買賣。為應(yīng)對這個難題，售樓人員告訴記者，在轉(zhuǎn)讓房屋時，只要到村委會辦簽字蓋章，修改一下原買房人與村委會的合同，再交納售房款1%的費用就可以了。村委會實際上承擔(dān)了房屋交易管理者的職能。
　　按照有關(guān)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能辦理商業(yè)貸款和公積金貸款，但在“育水佳苑”的售樓處，就有渤海銀行可以提供房屋轉(zhuǎn)按揭貸款的廣告。
　　
　　開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房暴利超過了商品房
　　
　　一些銷售小產(chǎn)權(quán)房的中介公司負責(zé)人向記者透露，與有產(chǎn)權(quán)的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房的建筑成本與其相差無幾。雖然這些小產(chǎn)權(quán)房每平方米僅售2000元至4000元不等，但開發(fā)者有著相當(dāng)不錯的利潤。原因在于，建造這些房屋的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費，繞過了層層審批關(guān)口，并在銷售時也沒繳納相關(guān)稅費。
　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房所占的土地，一般沒有經(jīng)過用途變更和上市拍賣，往往是開發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價后即進行開發(fā)。而在農(nóng)村集體土地上開發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤”，大多被開發(fā)商和部分“利益攸關(guān)者”獲得。村民們說，失地農(nóng)民短期內(nèi)雖然獲得少量收益，長期保障則無從談起。
　　江蘇省國土廳副廳長吳震強表示，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的環(huán)節(jié)基本都是暗箱操作，集體土地的價格都是村鎮(zhèn)干部與開發(fā)商私下達成的，土地轉(zhuǎn)讓的費用無從知曉，而建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人，甚至超過了商品房。
　　
　　小產(chǎn)權(quán)房清理的兩難
　　
　　面對小產(chǎn)權(quán)房的蔓延勢頭，不少地方已經(jīng)明令叫停，對不聽勸阻、繼續(xù)進行違法建設(shè)的，政府部門將依法從嚴(yán)查處。但是怎么處理已建的小產(chǎn)權(quán)房才能既讓群眾接受，又有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，各地政府都十分“撓頭”。
　　據(jù)了解，石家莊市曾在去年10月實施小產(chǎn)權(quán)房辦證試點工作，但是發(fā)現(xiàn)問題很多，只好宣布暫停。
　　南京市規(guī)定，凡是符合城市整體規(guī)劃和土地用途規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項目，經(jīng)補辦手續(xù)后可以領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證與土地證。遺憾的是，目前南京市尚沒有一個小產(chǎn)權(quán)房項目補辦“兩證”。
　　建設(shè)系統(tǒng)一名官員說，小產(chǎn)權(quán)房的清理主要難在兩點：一是不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項目應(yīng)該拆除，但是現(xiàn)在幾乎都住滿了人，強行拆除影響社會穩(wěn)定；二是符合規(guī)劃的項目，應(yīng)該交納一定的費用，這個錢收不上來。小產(chǎn)權(quán)房牽涉眾多群眾利益，政府不能輕易處理。盡管如此，對違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房該拆的要拆，該罰的要罰，決不能再出現(xiàn)新的小產(chǎn)權(quán)房，否則會助長頂風(fēng)違法。
　　吳震強則表示，集體土地進入市場只有一條路：國家征收。而要解決現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房，靠每年的土地利用指標(biāo)逐步消化，是個漫長的過程。
　　
　　小產(chǎn)權(quán)房：房地產(chǎn)市場的“怪胎”
　　
　　小產(chǎn)權(quán)房這一市場“怪胎”為何會延續(xù)多年？京郊一位村干部說，小產(chǎn)權(quán)房最初有其合理的一面。前幾年搞大規(guī)模的城市建設(shè)，村組街道要自籌拆遷安置費，根本沒有財力，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房也是迫不得已，而小產(chǎn)權(quán)房獲得的利益也用到了公益事業(yè)上。
　　盡管沒有產(chǎn)權(quán)證，但在城市房價高漲刺激下，小產(chǎn)權(quán)房已逐漸成為除商品房、廉租房、經(jīng)濟適用房等之外的一種城市房屋供應(yīng)類型，起到了城鄉(xiāng)之間利益再分配的作用。然而，在利益的誘惑下，小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)建設(shè)越來越突出，購買者也從最初的農(nóng)民、拆遷戶日漸演變?yōu)槌鞘惺忻瘛?br/>　　江蘇省社科院院長宋林飛認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模出現(xiàn)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的‘怪胎’。使國家減少了大量土地出讓金收益，是國有資產(chǎn)的巨大流失，同時還威脅到耕地保護紅線，也暴露出城鄉(xiāng)土地二元管理的巨大漏洞?！?br/>　　專家分析，叫停小產(chǎn)權(quán)房，只是個暫時辦法，問題的根源還在于引導(dǎo)消費者回歸大產(chǎn)權(quán)房的合法軌道上來。比如加大經(jīng)濟適用房、廉租房等具有保障性用房的供應(yīng)，進一步促進土地制度的改革等。
　?。ㄐ?空摘自《新華每日電訊》）