基于消費(fèi)者視角下房地產(chǎn)市價(jià)波動(dòng)未能順應(yīng)新常態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展典型的分析

（吉林大學(xué)數(shù)學(xué)學(xué)院）

【摘要】從房地產(chǎn)市價(jià)波動(dòng)的基本情況著手，探究房價(jià)波動(dòng)未順應(yīng)新常態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體表現(xiàn)，分析原因并提出房價(jià)協(xié)調(diào)控制的新方法和新思路。

【關(guān)鍵詞】消費(fèi)者視角 房價(jià)波動(dòng) 新常態(tài)經(jīng)濟(jì)

時(shí)代進(jìn)步推進(jìn)了房地產(chǎn)事業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，而房地產(chǎn)事業(yè)也反饋于經(jīng)濟(jì)建設(shè)，帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和文化效益。房地產(chǎn)作為中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)軍者，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)走向利益白熱化的同時(shí)，也造成了房價(jià)哄抬而導(dǎo)致的市場(chǎng)秩序混亂現(xiàn)象。如何采取適宜的措施和手段，推進(jìn)房地產(chǎn)市價(jià)波動(dòng)穩(wěn)定化，將是后階段市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要內(nèi)容。

1.房地產(chǎn)市價(jià)波動(dòng)的基本情況

1.1市價(jià)波動(dòng)呈現(xiàn)鮮明的區(qū)域性特點(diǎn)

沿海地區(qū)的地理環(huán)境優(yōu)于內(nèi)陸地區(qū)，城市地區(qū)的人文環(huán)境也優(yōu)于農(nóng)村地區(qū)。一旦出現(xiàn)市價(jià)波動(dòng)，沿海地區(qū)往往會(huì)以巨幅波動(dòng)來推進(jìn)房價(jià)哄抬現(xiàn)象的加劇，而沿海城市地區(qū)緊缺的土地資源也惡化了房地產(chǎn)行業(yè)的惡性競(jìng)爭。相對(duì)而言，內(nèi)陸農(nóng)村地區(qū)的土地緊缺問題并不嚴(yán)重，房地產(chǎn)市價(jià)波動(dòng)也隨之弱化。房價(jià)波動(dòng)隨區(qū)域性的差異而差異。以2015年年初為例，全國各地近百個(gè)大小城市加強(qiáng)了住宅的建設(shè)，從一線城市、二線城市和三線城市這一分類來看，一線城市的房價(jià)仍然處于小額增長，增長幅度約在0.8%左右，而二線城市和三線城市房價(jià)走低，下跌幅度在0.1%-0.2%范圍內(nèi)。無論是從哪種角度進(jìn)行地區(qū)性房價(jià)波動(dòng)分析，區(qū)域性房價(jià)波動(dòng)現(xiàn)象都尤為明顯。

1.2以需求關(guān)系為媒介形成價(jià)格規(guī)律上的市價(jià)波動(dòng)

價(jià)格的波動(dòng)是以需求關(guān)系為媒介形成價(jià)格規(guī)律上的上下浮動(dòng)，它依托于需求關(guān)系的變化而變化，卻由于價(jià)格規(guī)律的限制，不會(huì)過度超出需求關(guān)系對(duì)應(yīng)值。平穩(wěn)狀態(tài)下的房地產(chǎn)市價(jià)定價(jià)，通常是以需求關(guān)系為媒介，根據(jù)市場(chǎng)的供應(yīng)和需求情況作出房地產(chǎn)銷售的定價(jià)范圍，保證房地產(chǎn)定價(jià)能夠在人們可接受范圍內(nèi)。而非平穩(wěn)狀態(tài)下，房地產(chǎn)市價(jià)可能因?yàn)樘摷傩枨箨P(guān)系影響，而形成過度迅猛的提升，造成房價(jià)哄抬現(xiàn)象的發(fā)生。

1.3政府和市場(chǎng)雙向主導(dǎo)房地產(chǎn)市價(jià)波動(dòng)

政府和市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中，相輔相成、相互作用，形成了密切的合作關(guān)系。而在房地產(chǎn)行業(yè)中，政府和市場(chǎng)雙向主導(dǎo)市價(jià)波動(dòng)，使得房價(jià)能夠控制在可調(diào)控范圍內(nèi)。其中，政府部門的主導(dǎo)作用以宏觀調(diào)控為主，出臺(tái)物價(jià)定價(jià)法規(guī)和政策，來制約房地產(chǎn)行業(yè)的基本定價(jià)；市場(chǎng)的主導(dǎo)作用以微觀協(xié)調(diào)為主，是在政府宏觀調(diào)控手段下，根據(jù)各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的差異性而形成的特色定價(jià)手段。

2.房地產(chǎn)市價(jià)波動(dòng)未順應(yīng)新常態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的典型表現(xiàn)

2.1政府經(jīng)濟(jì)房分配失調(diào)

眾所周知，為了保證城鄉(xiāng)貧富差距不過于懸殊，政府往往會(huì)根據(jù)城鎮(zhèn)和農(nóng)村的發(fā)展?fàn)顩r作出一定的協(xié)調(diào)對(duì)比。以房地產(chǎn)事業(yè)的定價(jià)與發(fā)展為例，在消費(fèi)者視角下，政府撥出大份額財(cái)政資金用于經(jīng)濟(jì)房建設(shè)，如今，低保用戶已經(jīng)逐步擁有經(jīng)濟(jì)房分配，但部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)房分配仍然失調(diào)。一方面，內(nèi)陸地區(qū)的經(jīng)濟(jì)房分配劣于沿海地區(qū)，受自然地理環(huán)境的約束，內(nèi)陸地區(qū)房屋建筑面積受到限制，無法展開大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)房建設(shè)，而資金短缺、人力資源不足等問題加劇了經(jīng)濟(jì)房的日常搭建，造成了資源的匱乏；另一方面，農(nóng)村地區(qū)的知識(shí)覆蓋面較低，不少農(nóng)戶不了解經(jīng)濟(jì)房的受用條件，損失了房屋入住的先決優(yōu)勢(shì)。

2.2虛假購房和房價(jià)哄抬形成惡性循環(huán)

基于消費(fèi)者視角，房地產(chǎn)市價(jià)的高低會(huì)直接影響消費(fèi)者實(shí)際收益情況，無論房價(jià)走向哪一個(gè)極端，都不利于消費(fèi)者進(jìn)行日常消費(fèi)。如今，房價(jià)的哄抬帶動(dòng)了高收入者的購房熱潮，他們不僅僅滿足于已有的房產(chǎn)，而是希望通過更多數(shù)量的房產(chǎn)占有量來占據(jù)房產(chǎn)炒作的先機(jī)，虛假購房現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。而虛假購房導(dǎo)致的需求關(guān)系劇烈變動(dòng)，又反作用于房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際定價(jià)，導(dǎo)致了房價(jià)波動(dòng)范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期值，形成了不容忽視的惡性循環(huán)。無論是高官權(quán)貴的虛假購房行為還是市場(chǎng)層面盲目的房價(jià)哄抬現(xiàn)象，都形成了一股強(qiáng)大的勢(shì)力，壓抑了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)作，其負(fù)面作用是十分顯著的。

2.3高低房價(jià)的需求關(guān)系懸殊

盡管隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的溫飽問題得到了有效解決，人們不再滿足于單一的物質(zhì)生活，而是渴望從物質(zhì)需求上升到精神體驗(yàn)，獲取更高層次的精神滿足。然而，不同階層的消費(fèi)者仍然享有不同的消費(fèi)需求和消費(fèi)能力，高房價(jià)的房產(chǎn)超出了一般消費(fèi)者的消費(fèi)承受范圍，導(dǎo)致供過于求現(xiàn)象愈加嚴(yán)重，反之，低房價(jià)的房產(chǎn)能夠被一般消費(fèi)者所接受，房地產(chǎn)市場(chǎng)位于賣方市場(chǎng)，供不應(yīng)求的現(xiàn)象加劇了房產(chǎn)炒作?？梢?，高低房價(jià)需求關(guān)系懸殊所形成的市場(chǎng)競(jìng)爭狀態(tài)，未能適應(yīng)新常態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需求，是負(fù)面市場(chǎng)競(jìng)爭的典型表現(xiàn)，也是房地產(chǎn)行業(yè)有待解決的重要問題，其社會(huì)警醒度不容小覷。

3.房地產(chǎn)市價(jià)波動(dòng)出現(xiàn)障礙的原因分析

房地產(chǎn)行業(yè)作為高收益產(chǎn)業(yè)，在中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，得到了社會(huì)各界人士的普遍關(guān)注和重視。而房地產(chǎn)市價(jià)波動(dòng)出現(xiàn)障礙，其原因主要在于政府監(jiān)管力度不足，監(jiān)管機(jī)制的核心內(nèi)涵有待健全，市場(chǎng)價(jià)格調(diào)節(jié)不當(dāng)以及人民群眾的消費(fèi)心理出現(xiàn)錯(cuò)誤等。

3.1政府監(jiān)管力度掌控欠缺平衡性

政府作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的先決力量，在中國經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中，起到了不容小覷的重要作用。然而，近階段，政府部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度不足，已經(jīng)導(dǎo)致了房地產(chǎn)房價(jià)哄抬的不正?，F(xiàn)象愈演愈烈。根據(jù)前兩年的新聞報(bào)道，我們可以從中獲悉，中國政府正在加緊建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，以保證城市和農(nóng)村中的低收入家庭也能夠得到基本的住房保障。然而，由于政府監(jiān)管力度的欠缺，經(jīng)濟(jì)適用房不僅沒有給低收入家庭帶來基本的住房保障，還在一定程度上造成了幕后黑手惡意操控經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)象，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際購買者與政府認(rèn)定的低收入家庭不符，出現(xiàn)了市場(chǎng)秩序混亂現(xiàn)象。

3.2核心監(jiān)管機(jī)制設(shè)定無法解決特殊問題

一般來說，核心監(jiān)管機(jī)制能夠直接作用于某個(gè)行業(yè)的客觀發(fā)展，并能對(duì)其產(chǎn)生直接性的指導(dǎo)和引領(lǐng)，房地產(chǎn)事業(yè)的核心監(jiān)管機(jī)制也不例外。而目前的監(jiān)管機(jī)制卻由于內(nèi)容和內(nèi)涵的局限性，而直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的哄抬現(xiàn)象。內(nèi)容角度看，房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管機(jī)制僅僅作用于沿海城市地區(qū)，卻對(duì)內(nèi)陸農(nóng)村地區(qū)少加管理，呈現(xiàn)出鮮明的傾斜度；內(nèi)涵角度看，監(jiān)管機(jī)制的設(shè)定未能充分考慮人文情懷，部分環(huán)節(jié)和流程的設(shè)置未能真正順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)定價(jià)需要，呈現(xiàn)出一定的制約性和局限性?？梢姡坏┏霈F(xiàn)房價(jià)哄抬現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)也無從遏止，核心監(jiān)管機(jī)制的建立健全勢(shì)在必行。

3.3市場(chǎng)價(jià)格調(diào)節(jié)欠缺動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)性

市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中并不占據(jù)主導(dǎo)地位，而是以參與價(jià)格調(diào)節(jié)的身份立足社會(huì)。在政府宏觀調(diào)控力度不斷走低的當(dāng)下，市場(chǎng)價(jià)格調(diào)節(jié)能否采取恰當(dāng)額度將直接決定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走勢(shì)。以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為例，市場(chǎng)未能正確遵循消費(fèi)者視角的客觀需求，對(duì)于價(jià)格的調(diào)節(jié)盲目自守，既不能在房價(jià)哄抬時(shí)選定合適的方式壓制房價(jià)，也無法在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)，通過適當(dāng)提高房價(jià)的方式實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的回溫，市場(chǎng)價(jià)格調(diào)節(jié)不當(dāng)屢見不鮮。由此看來，市場(chǎng)并未真正意識(shí)到自身在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的地位，方式選取存在欠缺。

3.4群眾采取了錯(cuò)誤的消費(fèi)心理

消費(fèi)者視角是從消費(fèi)者角度剖析事物的合理程度，而從消費(fèi)者視角探討消費(fèi)者購房合理性，則主要是根據(jù)人民群眾的實(shí)際消費(fèi)心理。從房地產(chǎn)行業(yè)目前的發(fā)展來看，群眾采取了錯(cuò)誤的消費(fèi)心理，并被盲從心理和攀比心理所制約。盲從心理主要體現(xiàn)在出現(xiàn)購房熱潮時(shí)，人們會(huì)一哄而上，購買超過自身需求的房源房產(chǎn)，導(dǎo)致購房熱潮一波更比一波高；而攀比心理主要體現(xiàn)在人們盲目追求高檔次的房產(chǎn)，卻不考慮自身的消費(fèi)能力和消費(fèi)水平，出現(xiàn)了惡意攀比行為。而無論是哪一種心理作用，都將造成供不應(yīng)求現(xiàn)象下房價(jià)的迅猛抬升。各種消費(fèi)心理約束下，錯(cuò)誤的消費(fèi)心理是加速消費(fèi)者購房的典型性主觀因素。

4.消費(fèi)者視角下房地產(chǎn)市價(jià)波動(dòng)新對(duì)策

4.1政府部門分階段部典型工作任務(wù)

政府部門作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心領(lǐng)導(dǎo)力量，應(yīng)該通過適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控手段，作用于房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際定價(jià)。一般來說，政府部門的宏觀調(diào)控分為3個(gè)階段，在初始階段，政府部門以全局操控為主，引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是小型房地產(chǎn)企業(yè)，逐步邁入國際市場(chǎng)，并以各自的企業(yè)特色立足；在發(fā)展階段，政府部門要逐步削減宏觀調(diào)控力度，盡可能提高房地產(chǎn)行業(yè)的自主定價(jià)，保證政府和市場(chǎng)雙向聯(lián)動(dòng)的權(quán)重控制能夠立足于消費(fèi)者視角；而在成熟階段，政府部門要充分降低宏觀調(diào)控的強(qiáng)度和深度，有效挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)的自主經(jīng)營能力，保證房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)企業(yè)能夠意識(shí)到消費(fèi)者視角的重要性，并從消費(fèi)者利益出發(fā)，降低房地產(chǎn)房價(jià)定價(jià)。

4.2多部門各司其職以建立健全核心監(jiān)管機(jī)制

核心監(jiān)管機(jī)制的建立健全，應(yīng)該有效借助多個(gè)部門的聯(lián)合力量，以促進(jìn)凝聚力和向心力的整合和發(fā)揮。從行政部門角度看，應(yīng)該從宏觀政策的出臺(tái)考慮，盡可能根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營的現(xiàn)狀，擬訂出適宜該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)惠性政策，當(dāng)出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格過高時(shí)能及時(shí)遏制并予以適當(dāng)補(bǔ)貼；從司法部門角度看，應(yīng)該通過法律的制定和實(shí)施，來限制房地產(chǎn)市場(chǎng)惡意哄抬價(jià)格現(xiàn)象，一旦出現(xiàn)虛假購房或惡意購房便采取法律手段加以制裁；從人力資源部門角度看，應(yīng)該加強(qiáng)人力資源的統(tǒng)籌安排和綜合管理，保證復(fù)合型應(yīng)用人才能夠直接作用于房地產(chǎn)市價(jià)波動(dòng)的限制。

4.3團(tuán)隊(duì)專業(yè)分化推進(jìn)市場(chǎng)層面價(jià)格調(diào)節(jié)

政府和市場(chǎng)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)看不見的手和看得見的手，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了各自層面不容小覷的作用。而房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，自然也離不開政府的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)的微觀協(xié)調(diào)。一般來說，市場(chǎng)層面的價(jià)格調(diào)劑分為兩個(gè)層面：以專家為主的專業(yè)團(tuán)隊(duì)和以群眾為主的公信力團(tuán)隊(duì)。其中，專業(yè)團(tuán)隊(duì)有效傳遞專家看法，規(guī)范評(píng)估房地產(chǎn)定價(jià)的合理性，以專業(yè)視角維護(hù)消費(fèi)者基本權(quán)益；而公信力團(tuán)隊(duì)代表群眾心聲，是站在消費(fèi)者本身視角，來傳達(dá)一般消費(fèi)者對(duì)房價(jià)定價(jià)的看法和見解。與此同時(shí)，市場(chǎng)層面的價(jià)格調(diào)劑應(yīng)當(dāng)是在政府宏觀調(diào)控的約束下，盡可能實(shí)現(xiàn)自主性和能動(dòng)性的爆發(fā)，是有限條件下的無限發(fā)展。

4.4宏微觀視角加強(qiáng)群眾消費(fèi)心理培訓(xùn)

由于錯(cuò)誤的消費(fèi)心理，會(huì)直接導(dǎo)致人民群眾購房過度，因此，在后期發(fā)展時(shí)，要加強(qiáng)群眾消費(fèi)心理培訓(xùn)，從宏觀和微觀兩個(gè)角度，實(shí)現(xiàn)正確的消費(fèi)心理引導(dǎo)和消費(fèi)意識(shí)培養(yǎng)。從宏觀角度看，加強(qiáng)政府部門和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的核心培訓(xùn)，推進(jìn)社會(huì)層面的信息流通和共享，保證消費(fèi)者能夠及時(shí)掌握房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的物價(jià)信息，并從中作出正確的理解和分析；而從微觀角度講，各個(gè)學(xué)校和社區(qū)應(yīng)該針對(duì)對(duì)應(yīng)地區(qū)的消費(fèi)對(duì)象，作出房屋購買的合理引導(dǎo)，保證一對(duì)一培訓(xùn)一下，人們能夠一改往日的虛榮消費(fèi)，降低盲從心理和攀比心理作用下的房屋購買，避免惡性循環(huán)現(xiàn)象。

5.結(jié)論

信息時(shí)代的到來，拉近了社會(huì)各行各業(yè)的距離與聯(lián)系，即使是創(chuàng)造了巨大經(jīng)濟(jì)財(cái)富的房地產(chǎn)行業(yè)，也離不開其他產(chǎn)業(yè)的相輔相成、協(xié)同合作。在后期建設(shè)過程中，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市價(jià)波動(dòng)順應(yīng)新常態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，就應(yīng)該立足消費(fèi)者視角，努力形成政府宏觀調(diào)控為主、市場(chǎng)微觀協(xié)調(diào)為輔的房地產(chǎn)發(fā)展模式，建立健全社會(huì)監(jiān)督管理體制，并在此基礎(chǔ)上，強(qiáng)化人民群眾的消費(fèi)心理培訓(xùn)，以保證社會(huì)整體能夠加大聯(lián)系密切程度，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健平衡的房價(jià)波動(dòng)。

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作者簡介：胡家鳴（1993.10-）男，漢族，吉林省吉林市人，吉林大學(xué)數(shù)學(xué)院數(shù)學(xué)與應(yīng)用數(shù)學(xué)專業(yè)學(xué)生。