我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀和對(duì)策

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摘要：當(dāng)前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于初期階段，存在規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理、盈利困難、產(chǎn)業(yè)鏈條斷層、配套服務(wù)設(shè)施供給不足等問(wèn)題。為推動(dòng)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展，必須運(yùn)用PPP模式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，加強(qiáng)自身服務(wù)能力建設(shè)，加快行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)與監(jiān)管。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈老齡化

隨著我國(guó)老年人口的不斷增加，老年人口的需求日益受到人們的關(guān)注。人口老齡化的加劇為我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了難得的機(jī)遇。但我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于起步和探索階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理、盈利困難、產(chǎn)業(yè)鏈條斷層以及配套服務(wù)設(shè)施供給不足等原因限制了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。因此，深入分析我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀以及存在的主要問(wèn)題，提出相應(yīng)的解決對(duì)策，對(duì)推動(dòng)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展具有非常重要的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）多方投資主體參與，專業(yè)優(yōu)勢(shì)突顯

從投資主體來(lái)看， 養(yǎng)老地產(chǎn)作為新興產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)前景廣闊，因此也吸引了大量的投資主體。這些投資主體主要有房地產(chǎn)公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)及其他投資機(jī)構(gòu)等等?？偟膩?lái)說(shuō)，不同投資主體參與養(yǎng)老地產(chǎn)的不同業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)公司主要進(jìn)行養(yǎng)老住宅的開(kāi)發(fā)以及養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)則負(fù)責(zé)管理養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)與服務(wù)工作，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將養(yǎng)老地產(chǎn)與保險(xiǎn)、理財(cái)產(chǎn)品相結(jié)合，并為一些項(xiàng)目提供資金支持。不同的投資主體結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，合理分工，相互合作，既降低了風(fēng)險(xiǎn)，又推動(dòng)了養(yǎng)老地產(chǎn)的順利發(fā)展。

（二）[JP3]產(chǎn)品多元化模式初步形成，基本滿足不同養(yǎng)老需求[JP]

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型來(lái)看，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品多元化模式已初步形成。產(chǎn)品類型多種多樣，適應(yīng)于不同年齡階段的老年人群，基本滿足不同的養(yǎng)老需求。如根據(jù)老年人身體健康狀況以及老年人自身意愿將養(yǎng)老地產(chǎn)分為老年養(yǎng)生社區(qū)、老年公寓、養(yǎng)老院、獨(dú)居式住宅、護(hù)理院等，根據(jù)居住時(shí)間長(zhǎng)短又可分為常住型和候鳥(niǎo)型。候鳥(niǎo)型一般適用于高等收入養(yǎng)老人群，而常住型更適用于一般收入人群。

二、存在的主要問(wèn)題

（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理

顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的交叉產(chǎn)業(yè)。而目前許多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，只談“地產(chǎn)”，不談“養(yǎng)老”，實(shí)質(zhì)上仍是追逐經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的房地產(chǎn)業(yè)。許多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)并沒(méi)有真正顧到老年人的特殊需求，只是一般性的地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，住宅功能的配置、專業(yè)的護(hù)理等各方面都不完善。如今的養(yǎng)老地產(chǎn)更注重“以人為本”，滿足老年人的實(shí)際需求，從居住、餐飲、醫(yī)療、護(hù)理等各方面進(jìn)行量身設(shè)置。不僅僅是基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施的人性化設(shè)計(jì)，更需要考慮很多細(xì)節(jié)，比如臥室中床鋪的高度、大小、軟硬度，插座和開(kāi)關(guān)的位置等等。

（二）盈利困難

首先養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通地產(chǎn)，不僅投資回收期長(zhǎng)，而且資金周轉(zhuǎn)慢、風(fēng)險(xiǎn)大。因此，投資主體多為保險(xiǎn)公司，開(kāi)發(fā)商則小心翼翼，謹(jǐn)慎投資。其次，現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，公辦性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收益高于私營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也更受消費(fèi)者喜愛(ài)。最后，目前我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式主要有租賃模式、出售模式以及租賃+持有模式，各種模式均有自己的弊端和風(fēng)險(xiǎn)。缺乏有效的運(yùn)營(yíng)模式也使得養(yǎng)老地產(chǎn)盈利更加困難。

（三）產(chǎn)業(yè)鏈條斷層

養(yǎng)老地產(chǎn)最為核心的就是相關(guān)的生活、娛樂(lè)、以及護(hù)理配套服務(wù)。當(dāng)前我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期階段，很多針對(duì)老年人的的產(chǎn)業(yè)如適合于居家使用的診斷設(shè)備以及康復(fù)設(shè)備、針對(duì)老年人的娛樂(lè)設(shè)施還沒(méi)出，完整的產(chǎn)業(yè)鏈條尚不具備。

（四）缺口大，配套服務(wù)設(shè)施供給不足

目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，存在很大的缺口。一方面養(yǎng)老地產(chǎn)總量不足，養(yǎng)老地產(chǎn)無(wú)論在數(shù)量還是質(zhì)量方面都需要進(jìn)一步提升。另一方面養(yǎng)老地產(chǎn)大多面向較高收入人群，中等以及中等以下收入人群則基本享受不到服務(wù)。并且養(yǎng)老地產(chǎn)地區(qū)分布也不均衡，東部沿海發(fā)達(dá)城市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，而中西部養(yǎng)老地產(chǎn)則發(fā)展較慢。養(yǎng)老地產(chǎn)除了硬件系統(tǒng)不完善之外，專業(yè)的管理、運(yùn)營(yíng)人才也比較缺乏，配套服務(wù)設(shè)施供給相對(duì)不足。

三、推動(dòng)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策

（一）運(yùn)用PPP模式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)

運(yùn)用PPP模式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)即將政府資金、良好的信譽(yù)與私營(yíng)企業(yè)先進(jìn)的技術(shù)、經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合，取長(zhǎng)補(bǔ)短，從而促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的快速健康發(fā)展。在項(xiàng)目融資時(shí)期，由政府制定相關(guān)資金優(yōu)惠政策，同時(shí)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)和運(yùn)營(yíng)效果進(jìn)行監(jiān)控。在項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)時(shí)期，發(fā)展全方位一條龍服務(wù)。運(yùn)用PPP模式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，既使政府節(jié)約了成本，也使企業(yè)降低了風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)現(xiàn)雙方利益的最大化的同時(shí)促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）加強(qiáng)自身服務(wù)能力建設(shè)

養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通地產(chǎn)，在設(shè)施和服務(wù)方面需要投入更多。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身服務(wù)能力建設(shè)，提供更多先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備，打造專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。在后期的服務(wù)管理方面，根據(jù)入住人群的特殊需求，在醫(yī)療保健、餐飲娛樂(lè)、以及信息咨詢等方面提供全方位系統(tǒng)的服務(wù)，從而提高入住人群的生活質(zhì)量。

（三）加快行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)與監(jiān)管

目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管比較混亂，統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也未建立。因此，政府應(yīng)組織有關(guān)專家、學(xué)者加快制定養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，包括市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)的懲罰措施，并加大對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)管力度，同時(shí)聯(lián)合相關(guān)企業(yè)與公眾構(gòu)建三級(jí)監(jiān)督體系，創(chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境。

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