高校教職工住宅小區(qū)社會化物業(yè)管理存在的問題及對策

張志新+張瑞琦

摘要： 隨著高等學(xué)校教職工住房制度改革的完成，高校教職工住宅小區(qū)的物業(yè)管理成為一個(gè)值得關(guān)注的問題。結(jié)合對西南某省高校教職工住宅小區(qū)的物業(yè)管理分析可知，目前高校教職工住宅小區(qū)的管理存在著教職工觀念滯后，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善，小區(qū)住戶成分復(fù)雜，原產(chǎn)權(quán)學(xué)校依然未能擺脫學(xué)校管理教職工小區(qū)物業(yè)的負(fù)擔(dān)，要規(guī)范教職工住宅小區(qū)的管理，需教職工提高對社會化物業(yè)管理的認(rèn)識，完善小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，健全小區(qū)自治組織體系，創(chuàng)新小區(qū)國有資產(chǎn)管理機(jī)制，建立起具有高校教職工住宅小區(qū)特色的社會化物業(yè)管理模式。

Abstract： With the completion of the reform of housing system， the property management of residence communities of the teaching staff becomes a problem worthy of attention. According to the analysis on the property management of residence communities of the teaching staff of a university in the southwestern of China， it is known that， at present， the management of the residential quarters of teaching staff in colleges and universities is lagging behind， the residential infrastructure is not perfect， the residential tenants are complex， the school with original property rights can't be able to get rid of the burden of property management. In order to standardize the management of residential areas， it is needed to improve staff's understanding of socialized management， improve the basic facilities of the district， improve the system of community autonomy organization， innovate the management mechanism of the state-owned assets of the residence community and establish a social management mode with characteristics of university teaching of the workers' residence community.

關(guān)鍵詞： 高校教職工；住宅小區(qū)；物業(yè)管理；對策；社會化

Key words： teaching staff in colleges and universities；residence community；property management；measures；socialization

中圖分類號：G647 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）07-0001-03

0 引言

隨著高等學(xué)校教職工住房制度改革的完成，教職工住房實(shí)現(xiàn)了市場轉(zhuǎn)型，徹底解決了高校教職工住房難的矛盾，教職工住房的權(quán)屬發(fā)生了根本的變化，產(chǎn)權(quán)發(fā)生了根本轉(zhuǎn)移，教職工住宅小區(qū)形成了住房私有化、產(chǎn)權(quán)多元化的格局[1]，這些變化使得原來由高校承擔(dān)的社會職能逐步釋放到社會，隨著物業(yè)管理專業(yè)化的發(fā)展和市場化的加快，對高校教職工住宅小區(qū)進(jìn)行專業(yè)化的有效管理就成為一個(gè)迫切需要解決的問題。

1 當(dāng)前高校教職工住宅小區(qū)管理存在的問題

1.1 觀念滯后使物業(yè)管理社會化難度加大

高校教職工住宅小區(qū)在住房制度改革前，高校每年從學(xué)校經(jīng)費(fèi)中劃撥專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)對小區(qū)進(jìn)行管理，小區(qū)的房屋修繕、綠化管養(yǎng)、安全保衛(wèi)、衛(wèi)生保潔、配套設(shè)施添置及社區(qū)管理，全是福利性的，所有服務(wù)都是由學(xué)校免費(fèi)提供，教職工習(xí)慣了學(xué)校大包大攬的福利性物業(yè)服務(wù)[2]。住房制度改革后，雖然原為學(xué)校所有的公房變成了教職工所有的私房，但高校的一些教職工業(yè)主由于觀念滯后，缺乏市場經(jīng)濟(jì)意識，對物業(yè)管理的性質(zhì)、目的和作用認(rèn)識不清，缺乏花錢買管理、買服務(wù)的意識，沒有“誰受益、誰付費(fèi)”的觀念，認(rèn)為物業(yè)管理社會化就是變換名目收錢，對物業(yè)管理提出質(zhì)疑，對物業(yè)管理社會化懷有抵觸情緒。

1.2 物業(yè)管理體制存在的問題使得高校辦社會的現(xiàn)象依然存在

在當(dāng)前住宅物業(yè)管理運(yùn)行中，高校教職工住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)大部分都由高校直接交由學(xué)校后勤部門成立的住宅物業(yè)中心或物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，這種管理模式在住房制度改革初期，對教職工住宅小區(qū)物業(yè)管理市場化起到了一定的推進(jìn)作用，使物業(yè)管理由無償服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃敺?wù)，但由于收費(fèi)較低，管理水平不高、服務(wù)質(zhì)量較差，存在著物業(yè)低收費(fèi)與業(yè)主對服務(wù)高要求的矛盾，在管理體制上，存在著政社不分、職責(zé)模糊和行政色彩濃厚的現(xiàn)象，沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)期設(shè)定的政社分開的目標(biāo)，導(dǎo)致教職工業(yè)主對物業(yè)服務(wù)市場化沒有認(rèn)同感，在物業(yè)服務(wù)過程中，缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制和溝通機(jī)制，服務(wù)低劣的現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)[3]，教職工業(yè)主仍然習(xí)慣于有問題直接找學(xué)校，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)為了教職工的安定，要花很多時(shí)間處理住宅物業(yè)管理事務(wù)，學(xué)校辦社會的現(xiàn)象依然沒能擺脫。

1.3 基礎(chǔ)設(shè)施不完善加大了物業(yè)管理社會化的難度

高校教職工住宅主要是房改房、學(xué)校教育用地變更為住宅用地建蓋的經(jīng)濟(jì)適用房、集資建蓋的商品房以及學(xué)校統(tǒng)一組織購買的團(tuán)購商品房，除校外商品房，其他教職工住宅小區(qū)的供電、供水設(shè)施基本上與教學(xué)區(qū)共用，小區(qū)沒有獨(dú)立的高低壓配電室和水泵房；小區(qū)規(guī)劃簡單；供水供電管網(wǎng)嚴(yán)重老化；房改房建設(shè)年代較早、房屋質(zhì)量參差不齊，維修維護(hù)量大；配套設(shè)施不齊全[4]，沒有專門的物業(yè)用房，機(jī)動車停車位嚴(yán)重缺失；綠化面積較??；消防設(shè)施不健全，沒有安防設(shè)施，安全隱患較大；這些問題的存在，在很大程度上加大了高校教職工住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理社會化的難度。

1.4 房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移使得住戶成分復(fù)雜

高校住房制度改革前，房屋產(chǎn)權(quán)是學(xué)校的，住戶都是學(xué)校的教職工和家屬，住戶成分單一，高校住房制度改革后，部分房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，房屋產(chǎn)權(quán)單一的格局被打破，公有房與私有房產(chǎn)權(quán)交叉，部分教職工將房屋向社會出售和出租，房屋產(chǎn)權(quán)日益多元化，社會業(yè)主日益增多，住戶成分日益復(fù)雜[5]，學(xué)校辦社會的負(fù)擔(dān)越來越重，學(xué)校委派自己的物業(yè)公司對教職工住宅小區(qū)進(jìn)行管理的弊端越來越突出。

2 高校教職工住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)社會化物業(yè)管理的對策

2.1 轉(zhuǎn)變觀念，提高教職工對物業(yè)管理社會化的認(rèn)識

高校住房制度改革完成后，教職工從房屋的使用者（使用權(quán)）成為了房屋的所有者（產(chǎn)權(quán)人）[6]，從根本上改變了長期以來一直延續(xù)的使用權(quán)與所有權(quán)分離的格局。把長期實(shí)行的福利性物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃敺?wù)，改變學(xué)校包攬的行政管理的物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿呕⑹袌龌奈飿I(yè)服務(wù)，這會對教職工業(yè)主的心理上、思想上產(chǎn)生巨大沖擊，為了使教職工業(yè)主理解支持這種新的物業(yè)管理體制，減少矛盾和沖突，原產(chǎn)權(quán)高校要把宣傳工作貫穿于整個(gè)轉(zhuǎn)型的過程，一是依托各學(xué)院、各部門黨委、工會召開教職工大會宣傳動員；二是分別召開離退休業(yè)主代表、在職職工業(yè)主代表座談會進(jìn)行宣講；三是利用網(wǎng)站、宣傳欄、校報(bào)等進(jìn)行宣傳；四是通過對小區(qū)業(yè)主發(fā)放問卷調(diào)查征求意見；五是通過學(xué)校職工代表大會廣泛討論；六是組織教職工業(yè)主代表參觀考察相關(guān)小區(qū)的物業(yè)管理社會化的成功案例。通過這些形式加大對高校住房改革的目的意義、《物權(quán)法》以及物業(yè)管理等方面知識的宣傳力度，消除教職工在認(rèn)識觀念上的障礙，讓教職工充分認(rèn)識到產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的變化不是簡單的形式轉(zhuǎn)變，只有通過規(guī)范的物業(yè)管理，將教職工住宅小區(qū)物業(yè)管理推向市場化，才能給業(yè)主提供一個(gè)持久的良好的小區(qū)生活環(huán)境，才能實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)持久健康的運(yùn)行，讓廣大教職工充分認(rèn)識到小區(qū)物業(yè)管理社會化是實(shí)現(xiàn)小區(qū)長治久安的必由之路，不能再抱有“等、靠、要”的思想，維護(hù)自己的物業(yè)是業(yè)主的權(quán)力和義務(wù)，接受物業(yè)管理服務(wù)必須走向社會化的現(xiàn)實(shí)，使教職工樹立一種全新的物業(yè)管理理念。

2.2 完善教職工住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，為物業(yè)管理社會化創(chuàng)造條件

完善的基礎(chǔ)設(shè)施是推動高校教職工住宅小區(qū)物業(yè)管理社會化的基礎(chǔ)和前提，教職工住宅小區(qū)大部分基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重滯后，與實(shí)施規(guī)范的社會化物業(yè)管理都有一定的差距，為了順利推進(jìn)小區(qū)的物業(yè)管理社會化工作，原產(chǎn)權(quán)學(xué)校應(yīng)劃撥專項(xiàng)資金對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造完善。一是建設(shè)小區(qū)技防設(shè)施，改造完善消防設(shè)施，使小區(qū)具備基本的安全條件；二是在有條件的小區(qū)引資建設(shè)立體停車庫，優(yōu)先滿足教職工業(yè)主有償使用，解決教職工業(yè)主停車難的問題；三是對小區(qū)與教學(xué)區(qū)進(jìn)行分隔，使學(xué)校與小區(qū)分離，讓小區(qū)相對獨(dú)立，形成獨(dú)立的居住體系；四是對嚴(yán)重老化管網(wǎng)進(jìn)行改造，完善供水供電設(shè)施設(shè)備，按一戶一表改造業(yè)主的水電計(jì)量設(shè)施，徹底與學(xué)校的供水供電系統(tǒng)分離，由政府的供水供電部門直接與小區(qū)業(yè)主結(jié)算水電費(fèi)；五是配置一定面積的物業(yè)管理用房，滿足小區(qū)物業(yè)管理的基本用房需求。在教職工住宅小區(qū)的改造過程中，充分聽取教職工業(yè)主的意見建議，讓教職工業(yè)主代表參與設(shè)計(jì)、施工的全過程，使他們體會到學(xué)校對教職工業(yè)主的關(guān)心和對教職工住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的重視，通過完善教職工住宅小區(qū)的基礎(chǔ)實(shí)施，為順利推進(jìn)高校教職工住宅小區(qū)物業(yè)管理社會化創(chuàng)造條件。

2.3 健全小區(qū)組織體系，為物業(yè)管理社會化提供組織保障

良好的小區(qū)管理離不開健全的小區(qū)自治組織，完善的小區(qū)組織體系是小區(qū)規(guī)范管理的保證[7]，只有在小區(qū)自治組織的管理下，小區(qū)物業(yè)管理才能順利進(jìn)行，小區(qū)業(yè)主才能擁有環(huán)境整潔、和諧安全的小區(qū)環(huán)境。小區(qū)自治組織體系包括業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會，由于教職工住宅小區(qū)的業(yè)主大部分是學(xué)校教職工，部分房屋的產(chǎn)權(quán)仍然是學(xué)校的，學(xué)校要按照物業(yè)管理?xiàng)l例，主動協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)卣M織30%以上的業(yè)主向小區(qū)所在街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府遞交成立業(yè)主大會的書面申請，協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)卣托^(qū)業(yè)主按規(guī)定成立業(yè)主大會會議籌備組，在當(dāng)?shù)卣念I(lǐng)導(dǎo)下，幫助籌備組召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會產(chǎn)生以后，教職工住宅小區(qū)物業(yè)社會化管理就有了組織保障，這是小區(qū)業(yè)主自治的前提和基礎(chǔ)。業(yè)主委員會按物業(yè)管理?xiàng)l例，選擇優(yōu)秀的物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)服務(wù)；業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)公司在業(yè)主的授權(quán)范圍內(nèi)開展活動，為業(yè)主提供有償服務(wù)；業(yè)主委員會代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)公司按合同約定提供服務(wù)。小區(qū)自治組織完善后，教職工住宅小區(qū)的管理就能逐步過渡到與社會上其他居民小區(qū)同樣的物業(yè)管理模式，使高校擺脫學(xué)校辦社會的職能。

2.4 創(chuàng)新教職工住宅小區(qū)國有資產(chǎn)管理機(jī)制，確保物業(yè)管理健康發(fā)展

教職工住房制度改革完成以后，教職工業(yè)主取得的是房屋的產(chǎn)權(quán)，道路、物業(yè)用房、公共區(qū)域、公用設(shè)施設(shè)備等的產(chǎn)權(quán)仍然是原產(chǎn)權(quán)學(xué)校的，這部分資產(chǎn)如果由學(xué)校管理和使用，會造成小區(qū)物業(yè)管理成本加大，業(yè)主負(fù)擔(dān)加重，將導(dǎo)致高校教職工住宅小區(qū)物業(yè)管理社會化缺乏動力，為了順利推進(jìn)物業(yè)管理社會化，原產(chǎn)權(quán)學(xué)校對小區(qū)的國有資產(chǎn)應(yīng)創(chuàng)新管理方式，采用零租賃的模式，將小區(qū)道路、物業(yè)用房、公共區(qū)域、公用設(shè)施設(shè)備等委托業(yè)主委員會管理和使用，技防設(shè)施、水電管網(wǎng)等直接劃撥給小區(qū)，立體停車庫可引入社會企業(yè)投資建設(shè)，優(yōu)先由教職工業(yè)主有償租用或購買，利用小區(qū)道路、公共區(qū)域劃出的停車位，在社會化初期，以零租賃提供給業(yè)主委員會使用，優(yōu)先由教職工業(yè)主有償租用，收取的租金專項(xiàng)用于彌補(bǔ)物管費(fèi)的不足，小區(qū)社會化物業(yè)管理成熟后，原產(chǎn)權(quán)學(xué)校按一定比例收取國有資產(chǎn)使用費(fèi)，學(xué)校職能部門要經(jīng)常與業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司聯(lián)系，維護(hù)教職工業(yè)主的利益，監(jiān)督國有資產(chǎn)的管理和使用，為教職工住宅小區(qū)順利實(shí)施規(guī)范的、社會化物業(yè)管理提供幫助，確保小區(qū)社會化物業(yè)管理健康發(fā)展。

3 結(jié)語

高校教職工住宅小區(qū)物業(yè)管理問題是住房制度改革遺留下來的特殊問題，有著自身的特點(diǎn)和復(fù)雜性。伴隨著房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)變化，高校教職工業(yè)主對物業(yè)取得了所有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，物業(yè)管理成為業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，小區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量，關(guān)系到教職工業(yè)主的利益。在實(shí)施高校教職工住宅小區(qū)社會化物業(yè)管理的過程中，必須得到學(xué)校的支持、教職工業(yè)主的配合以及政府部門的幫助和指導(dǎo)，才能建立起具有高校教職工住宅小區(qū)特色的社會化物業(yè)管理模式，為高校教職工住宅小區(qū)創(chuàng)造整潔、文明、舒適的生活環(huán)境，使教職工業(yè)主全身心投入到學(xué)校發(fā)展的過程中，學(xué)校不再為教職工住宅小區(qū)的事務(wù)所煩擾，實(shí)現(xiàn)建設(shè)和諧社區(qū)、和諧社會的目標(biāo)。

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