“后公證時(shí)代”登記機(jī)構(gòu)的出路

崔文強(qiáng)

公證文書(shū)因其具備較強(qiáng)的證據(jù)效力而得以在諸多領(lǐng)域被廣泛應(yīng)用，尤其是不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域，在許多特殊業(yè)務(wù)中公證都曾發(fā)揮過(guò)極其重要的作用。然而，隨著1991年司法部、建設(shè)部《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》的廢止以及《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》的出臺(tái)，公證與不動(dòng)產(chǎn)登記的契合點(diǎn)似乎越來(lái)越少。囿于過(guò)往對(duì)于公證的依賴以及登記機(jī)構(gòu)審查標(biāo)準(zhǔn)的模糊，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)針對(duì)一些原本由公證代為“前置審查”的業(yè)務(wù)類型卻一時(shí)難以理清受理及審核的思路。本文以域外不動(dòng)產(chǎn)登記公證制度為引，比較其公證制度在我國(guó)實(shí)行之可能性，繼而探討公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中的正確定位，以及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在摒棄公證依賴之后的工作開(kāi)展，以期探索出一條較為合適的出路，以平衡不動(dòng)產(chǎn)登記審查責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)，降低救濟(jì)、預(yù)防之成本。

一、公證前置，彼岸與此岸的美好守望

縱觀歐洲大陸，采公證前置審查的國(guó)家不在少數(shù)。其中，自14世紀(jì)便開(kāi)展公證的法國(guó)其不動(dòng)產(chǎn)登記采意思主義模式，其物權(quán)登記并不具備公信力，故而決定了登記機(jī)構(gòu)無(wú)須進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。其公證前置審查皆因其發(fā)達(dá)的公證制度及優(yōu)良的公證傳統(tǒng)所致。因公證制度在物權(quán)契約真實(shí)性和合法性審查中發(fā)揮了作用，使得交易的風(fēng)險(xiǎn)被極大地降低。而這種傳統(tǒng)和其登記意思主義模式皆是我國(guó)無(wú)法復(fù)制的。

德國(guó)作為大陸法系的典型，其不動(dòng)產(chǎn)登記審查歷經(jīng)了實(shí)質(zhì)審查至形式化“窗口審查”的發(fā)展歷程，而其中介入不動(dòng)產(chǎn)登記，替代不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行“前置審查”的恰是公證機(jī)構(gòu)。公證貫穿于不動(dòng)產(chǎn)交易至登記的整個(gè)過(guò)程，可謂深入每一個(gè)毛孔，自引致物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)契約，至達(dá)成物權(quán)變動(dòng)合意的物權(quán)契約以及利害關(guān)系人同意轉(zhuǎn)讓的聲明，其往往會(huì)現(xiàn)于同一公證書(shū)之中。此種前置審查模式，極大程度上保障了物權(quán)變動(dòng)的合法性和真實(shí)性，又最大限度地減輕了登記機(jī)構(gòu)的審查負(fù)擔(dān)和責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)因德國(guó)公證較強(qiáng)的證據(jù)效力，又盡可能地減少了因物權(quán)歸屬及利用而引致的糾紛，降低了申請(qǐng)人的救濟(jì)成本。德國(guó)的模式也一直被諸多學(xué)者所推崇，被視為登記審查的最佳模式，為登記機(jī)構(gòu)與公證機(jī)構(gòu)完美契合的典范。然而不可忽視的是，德國(guó)的這種公證與不動(dòng)產(chǎn)登記契合模式亦是經(jīng)歷了一個(gè)階段的發(fā)展，并不斷通過(guò)立法強(qiáng)制賦予公證機(jī)構(gòu)審查職責(zé)進(jìn)而起到前置審查以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)之目的。德國(guó)模式的發(fā)展，包括法律的強(qiáng)制規(guī)定，同時(shí)亦存在民眾對(duì)于公證預(yù)防成本的正確認(rèn)知，這些都與公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中所發(fā)揮的作用是分不開(kāi)的，其必然經(jīng)歷了推廣、不認(rèn)同到逐步發(fā)揮其作用而得到認(rèn)可的過(guò)程。而基于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀，其一，無(wú)立法支持。我國(guó)采法定與自愿相結(jié)合的原則，強(qiáng)制公證鮮有法律規(guī)定，加之指導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)章及規(guī)范亦無(wú)強(qiáng)制要求。且《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》中多處明示原本實(shí)務(wù)中多采公證的可以不經(jīng)公證，更造成了公證與不動(dòng)產(chǎn)登記契合的阻礙。其二，現(xiàn)階段民眾對(duì)于公證之預(yù)防功能尚不具備足夠的認(rèn)識(shí)，且有些公證義務(wù)的預(yù)防成本要大于救濟(jì)成本，那么便使得公證形同雞肋，“前置審查”也就成了可望不可及的美好愿望。

二、公證之于不動(dòng)產(chǎn)登記中的定位——補(bǔ)充輔助，逐步指引

既然無(wú)從以德國(guó)、法國(guó)的公證“前置審查”為模式，那么我國(guó)公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中究竟處于何種位置？面對(duì)實(shí)務(wù)中較為迫切的現(xiàn)實(shí)、強(qiáng)制公證思路的摒棄、輿論的關(guān)注、申請(qǐng)人的頻繁咨詢，使得登記機(jī)構(gòu)不得不思考公證之外登記機(jī)構(gòu)的出路。筆者認(rèn)為，公證雖不做強(qiáng)制要求，但公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中仍應(yīng)作為有效補(bǔ)充適用，蓋因其在證據(jù)效力及減輕登記機(jī)構(gòu)壓力及風(fēng)險(xiǎn)方面的作用仍是十分明顯的。登記機(jī)構(gòu)在實(shí)務(wù)中應(yīng)堅(jiān)持不引導(dǎo)、不強(qiáng)制、明利害、曉責(zé)任的原則。

不引導(dǎo)即不積極引導(dǎo)群眾繼續(xù)針對(duì)特殊事項(xiàng)進(jìn)行公證。比如較為復(fù)雜的繼承案件，倘若申請(qǐng)人咨詢業(yè)務(wù)或提出申請(qǐng)便建議并引導(dǎo)申請(qǐng)人進(jìn)行公證，一則剝奪了申請(qǐng)人之選擇權(quán)，二則容易誤導(dǎo)申請(qǐng)人之判斷，加重申請(qǐng)人之負(fù)擔(dān)。引導(dǎo)作用應(yīng)由“法”來(lái)發(fā)揮，此處之“法”應(yīng)為廣義的“法”，其不僅涵蓋《物權(quán)法》《公證法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》及其操作規(guī)范，還包括其他與不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的法律法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件等。通過(guò)此廣義的“法”明確登記之嚴(yán)肅性及提交真實(shí)合法資料的義務(wù)來(lái)引導(dǎo)申請(qǐng)人作出有利自己的選擇，逐步凸顯公證之預(yù)防作用，發(fā)揮“法”的引導(dǎo)作用。不強(qiáng)制便是不得以任何形式明令要求必須公證，否則便不予受理。此做法不僅存在行政違法而涉訴風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)有違方便群眾及依申請(qǐng)?jiān)瓌t。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)向申請(qǐng)人表明登記申請(qǐng)的利害，其物權(quán)公示的效力及作用，以期使申請(qǐng)人知曉提交真實(shí)材料的義務(wù)及提供虛假材料的責(zé)任，從而使得申請(qǐng)人在登記時(shí)自主做出判斷，涉及法律關(guān)系復(fù)雜、糾紛風(fēng)險(xiǎn)重大的登記類型，相信通過(guò)“法”之引導(dǎo)及利害責(zé)任的知曉，自愿選擇公證預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的比例會(huì)得以上升，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)亦會(huì)減輕負(fù)擔(dān)及風(fēng)險(xiǎn)。

三、“后公證時(shí)代”登記機(jī)構(gòu)的工作開(kāi)展

隨著公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中地位的日漸淡化，在“后公證時(shí)代”登記機(jī)構(gòu)面臨的主要問(wèn)題實(shí)為由外部審查轉(zhuǎn)由自主承擔(dān)一部分實(shí)質(zhì)審查職責(zé)的問(wèn)題。如先前實(shí)務(wù)中多經(jīng)公證的繼承業(yè)務(wù)及自然人委托代理，不經(jīng)公證后，其審查職責(zé)便自然而然地落到了登記機(jī)構(gòu)身上。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記審查自審查主體而言，可分為外部審查和自主審查。采公證前置為外部審查模式，由登記機(jī)構(gòu)審查則為自主審查模式，在外部公證審查模式淡化的前提下，通過(guò)開(kāi)發(fā)新的外部審查模式及強(qiáng)化自主審查，尤其是實(shí)質(zhì)審查能力，以降低風(fēng)險(xiǎn)、平衡預(yù)防和救濟(jì)成本是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以考慮的出路之一。

首先，公證的淡化、特殊類型業(yè)務(wù)強(qiáng)制公證的廢止并非壞事，通過(guò)登記機(jī)構(gòu)的自我挖潛，強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的軟硬件資源，優(yōu)化各種外部條件，基于自身對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的熟悉，相信針對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)，尤其是特殊業(yè)務(wù)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查是極具可行性的。從軟硬件資源來(lái)講，包括但不限于強(qiáng)化登記人員素質(zhì)，推行不動(dòng)產(chǎn)登記員制度，強(qiáng)化登記機(jī)構(gòu)的行政職權(quán)，優(yōu)化登記設(shè)備設(shè)施。優(yōu)化外部條件，加強(qiáng)與其他部門(mén)之間的信息互通共享，擴(kuò)展對(duì)于審查所需資源的掌握范圍，以期最大限度地保障審查的準(zhǔn)確性和真實(shí)性。

其次，探索外部審查模式，通過(guò)有效并規(guī)范的外部審查轉(zhuǎn)移一部分審查職責(zé)，比如通過(guò)代理機(jī)構(gòu)審核申請(qǐng)人物權(quán)變動(dòng)原因行為之材料，由其對(duì)材料及意思表示真實(shí)性進(jìn)行把關(guān)。先前土地登記中一直實(shí)施的土地登記代理人制度恰是此種模式。然而，此模式下需具備幾個(gè)條件：對(duì)代理機(jī)構(gòu)其行業(yè)自律性要求較高，且其應(yīng)具備完備的行業(yè)規(guī)范及高素質(zhì)的專業(yè)人才，針對(duì)代理人員要對(duì)其通過(guò)資格核準(zhǔn)準(zhǔn)入。因此，短時(shí)間內(nèi)探索這種模式的可行性是值得商榷的。此外，針對(duì)一些特殊的業(yè)務(wù)類型，可考慮引入律師見(jiàn)證制度，比如委托代理業(yè)務(wù)，鑒于律師的專業(yè)素養(yǎng)及行業(yè)自律，由其對(duì)委托事項(xiàng)的真實(shí)性和合法性進(jìn)行把握并以律師事務(wù)所的名義出具見(jiàn)證書(shū)具有其可行性。同時(shí)與公證機(jī)構(gòu)形成競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)公證機(jī)構(gòu)改變思路以加入競(jìng)爭(zhēng)行列。

再次，登記機(jī)構(gòu)對(duì)于公證缺位之后的“迷?！?，實(shí)則是由實(shí)務(wù)中對(duì)審查標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定模糊所致，許多業(yè)務(wù)登記機(jī)構(gòu)亦無(wú)從把握其審查應(yīng)遵循什么標(biāo)準(zhǔn)，故而以公證代為審查便成了上上之選。然而，倘若審查標(biāo)準(zhǔn)一直未予確定，登記機(jī)構(gòu)仍舊會(huì)承擔(dān)審查所致風(fēng)險(xiǎn)。且現(xiàn)今司法機(jī)構(gòu)多遵循登記機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)審查的標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)形中加重了登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任及風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要通過(guò)立法明確登記機(jī)構(gòu)的審查標(biāo)準(zhǔn)，在明確標(biāo)準(zhǔn)之后，公證與不動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)系以及其應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記中所處地位也將會(huì)愈加清晰。

最后，筆者越俎代庖，從公證機(jī)構(gòu)角度出發(fā)，認(rèn)為其應(yīng)探索公證預(yù)防成本與救濟(jì)成本的關(guān)系，轉(zhuǎn)變思路及工作方法，逐漸降低公證的預(yù)防成本，從而引導(dǎo)越來(lái)越多的登記申請(qǐng)主體趨向選擇公證前置以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。公證機(jī)構(gòu)可考慮就近與登記機(jī)構(gòu)辦公，以方便群眾申請(qǐng)。降低費(fèi)用提升效率并提升公眾對(duì)公證的認(rèn)知。不動(dòng)產(chǎn)登記與公證若能完美契合，無(wú)論對(duì)公證機(jī)構(gòu)還是登記機(jī)構(gòu)皆為雙贏之舉。

陳品祿/責(zé)任編輯