城鎮(zhèn)化時代我國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展探討

孫庚年

（湖北和信永成投資集團有限公司，湖北 襄陽 441000）

城鎮(zhèn)化時代我國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展探討

孫庚年

（湖北和信永成投資集團有限公司，湖北 襄陽 441000）

城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實施給物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了新機遇也帶來了挑戰(zhàn)，分析了我國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，指出了城鎮(zhèn)化時代物流地產(chǎn)的發(fā)展方向，提出了城鎮(zhèn)化時代物流地產(chǎn)發(fā)展的舉措，以加快建設(shè)綠色、環(huán)保、節(jié)能、智能化物流地產(chǎn)的途徑去推動城鎮(zhèn)化與物流地產(chǎn)行業(yè)的互動協(xié)調(diào)發(fā)展。

物流地產(chǎn)；城鎮(zhèn)化；生態(tài)；綠色；智能化

1 引言

自2003年美國普洛斯公司進駐中國市場，物流地產(chǎn)在我國受到廣大關(guān)注，引發(fā)了物流地產(chǎn)投資熱潮。近年來，物流行業(yè)以及跨國公司在我國的快速發(fā)展，刺激了物流地產(chǎn)的發(fā)展。物流地產(chǎn)的發(fā)展為城市發(fā)展帶來巨大的經(jīng)濟效益和社會效益，但同時物流地產(chǎn)對土地需求大，如何在新型城鎮(zhèn)化時代契合時代發(fā)展的同時創(chuàng)造經(jīng)濟社會效益，是新型城鎮(zhèn)化時代物流地產(chǎn)行業(yè)需要考慮的重要問題。

2 我國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國物流地產(chǎn)發(fā)展起步晚且尚不成熟，缺乏系統(tǒng)性的理論知識和實踐指導(dǎo)，呈現(xiàn)出一些不和諧現(xiàn)象。目前我國物流地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中面臨的主要問題有以下幾個方面：

第一，外資物流地產(chǎn)占據(jù)國內(nèi)物流地產(chǎn)的半壁江山，國內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展壓力大。最早我國物流地產(chǎn)的興起也是在普洛斯等國外物流地產(chǎn)進駐之后，國外物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對國內(nèi)更加超前，其投資具有一定的前瞻性；另外相對商業(yè)地產(chǎn)、住房地產(chǎn)來說，物流地產(chǎn)風(fēng)險低，收益穩(wěn)定，國內(nèi)投資商們在最初階段對物流地產(chǎn)的興趣不大。因此，國內(nèi)物流地產(chǎn)的發(fā)展起步晚，規(guī)模分散，與外資物流地產(chǎn)相比實力較弱，競爭壓力大。

第二，物流地產(chǎn)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會的實際情況不相匹配，缺乏科學(xué)的調(diào)研和規(guī)劃。物流地產(chǎn)商在發(fā)展物流地產(chǎn)時，會因為以下幾方面的原因，導(dǎo)致物流地產(chǎn)發(fā)展定位不明確：（1）2001年以來各級政府紛紛出臺各類政策以促進物流業(yè)的發(fā)展，包括物流業(yè)使用土地的稅收優(yōu)惠政策，物流園區(qū)用地地價參考當(dāng)?shù)毓I(yè)用地地價等政策，使得投資商們盲目追求土地面積的大??；（2）地區(qū)間的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、發(fā)展水平都不一樣，對物流地產(chǎn)的需求也不一樣，物流地產(chǎn)投資商沒有對市場進行詳盡科學(xué)的調(diào)研就盲目圈地發(fā)展，會導(dǎo)致需要發(fā)展物流地產(chǎn)的地區(qū)缺乏相應(yīng)的建設(shè)投資，而市場飽和的地區(qū)仍在大力發(fā)展物流地產(chǎn)；（3）物流地產(chǎn)發(fā)展與當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃發(fā)展缺乏一致性，導(dǎo)致交通不暢，物流地產(chǎn)配套設(shè)施不齊全，影響物流地產(chǎn)的健康發(fā)展。

第三，專業(yè)人才短缺問題嚴重。傳統(tǒng)投資商進駐物流地產(chǎn)行業(yè)，面臨著對物流園區(qū)建設(shè)、園區(qū)各類系統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)施設(shè)備使用維護及信息平臺建設(shè)等方面專業(yè)化能力不夠的境況，而同時這一行業(yè)對具有這些專業(yè)化能力的人才還有要了解資本運作、政策協(xié)調(diào)等能力的要求，然而目前大部分人才都會有各種短板，這也在一定程度上影響了國內(nèi)物流地產(chǎn)的發(fā)展。

3 城鎮(zhèn)化時代物流地產(chǎn)發(fā)展方向

新型城鎮(zhèn)化時代對物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提出了更高的要求，在對國家宏觀政策和市場走向進行分析的基礎(chǔ)上，物流地產(chǎn)未來主要的發(fā)展方向包括以下幾個方面：

3.1 生態(tài)物流地產(chǎn)

生態(tài)文化物流地產(chǎn)是以人與社會、環(huán)境和諧的文化為導(dǎo)向，用生態(tài)學(xué)的基本觀點建立科學(xué)的生態(tài)思維理論體系為核心競爭力的物流地產(chǎn)開發(fā)模式，用文化引領(lǐng)科研、規(guī)劃、設(shè)計、園林景觀、營銷體系、物業(yè)服務(wù)進行統(tǒng)籌、科學(xué)的開發(fā)物流地產(chǎn)項目，以達到物流地產(chǎn)項目即生態(tài)園，自然生態(tài)園亦屬物流地產(chǎn)項目。

中部（合肥）花木城是生態(tài)物流地產(chǎn)發(fā)展的一個典型案例。中部（合肥）花木城堅持可持續(xù)發(fā)展的和諧生態(tài)理念，致力于打造“大農(nóng)業(yè)、大市場、大旅游、大文化”全方位的和諧生態(tài)區(qū)域，現(xiàn)在已經(jīng)形成一個與現(xiàn)代花木產(chǎn)業(yè)相匹配的集多功能于一體的“立體化交易市場”，中部花木城的生態(tài)理念是：為適應(yīng)環(huán)保綠化這一人類社會文明發(fā)展的需求和國際、國內(nèi)對花木需求日益增加的趨勢，打破傳統(tǒng)花木市場重其形、輕其魂的建設(shè)理念，中部花木城建設(shè)成與現(xiàn)代信息產(chǎn)業(yè)、會員制度相結(jié)合的新型花木市場，中部花木城的旅游會展特色打造經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)集群，讓和諧生態(tài)在商業(yè)平臺上更有效地發(fā)揮自身優(yōu)勢。

3.2 綠色物流地產(chǎn)

在符合建筑美學(xué)的前提下，以保障生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)為原則、以循環(huán)經(jīng)濟為基礎(chǔ)、和諧社會為內(nèi)涵、節(jié)能環(huán)保技術(shù)為支撐，按照綠色森林建筑標(biāo)準(zhǔn)來建立物流地產(chǎn)項目，實現(xiàn)人與自然和諧共存的綠色地產(chǎn)。我國在綠色物流發(fā)展過程中，政府也制定了一些政策，2013年《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2013-2020年）》中提出物流園區(qū)發(fā)展的四項原則，其中就有科學(xué)規(guī)劃、合理布局、整合資源、集約發(fā)展的要求。2014年《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃（2014-2020年）》中提出大力發(fā)展綠色物流，提出多式聯(lián)運、物流園區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品物流、制造業(yè)物流與供應(yīng)鏈管理等12項重點工程。

在綠色物流地產(chǎn)的實際運營中，國外的物流地產(chǎn)商領(lǐng)先很多，例如蓋世理公司就一直堅持物流地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，其2007年交付的天津配送中心，白天的照明全部來自屋頂?shù)淖匀还?，采光板為環(huán)保的新材料；配送中心安裝有風(fēng)力發(fā)電機和太陽能電池板。這種綠色化的倉儲建設(shè)理念是未來綠色物流地產(chǎn)的發(fā)展方向。另外，采用高科技設(shè)施設(shè)備，采用新型環(huán)保包裝技術(shù)、儲運技術(shù)降低損耗率，使用環(huán)保型運輸工具，節(jié)能減排，減少環(huán)境污染也是綠色物流地產(chǎn)發(fā)展中重點關(guān)注的方面。

3.3 智能化物流地產(chǎn)

智能化物流地產(chǎn)是利用現(xiàn)代4C（即計算機、通訊與網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡）技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元信息服務(wù)與智能管理、物業(yè)智能托管與安防自動識別技術(shù)、物流園區(qū)智能化系統(tǒng)集成，為物流園區(qū)、物流設(shè)施設(shè)備的高品質(zhì)服務(wù)與智能化管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全高效的物流經(jīng)營環(huán)境。智能化物流地產(chǎn)具有規(guī)?；?、網(wǎng)絡(luò)化和信息化要求高的特點。物流地產(chǎn)項目的投資量大，隨著物流設(shè)施及其服務(wù)能力的擴大，會形成一定的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，而物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)節(jié)點之間的有效連接就需要有效的信息平臺。國務(wù)院《關(guān)于積極推進“互聯(lián)網(wǎng)+”行動的指導(dǎo)意見》、商務(wù)部辦公廳《關(guān)于智慧物流配送體系建設(shè)實施方案的通知》等政策將智能物流作為物流業(yè)發(fā)展的重點，引發(fā)學(xué)者關(guān)于智能化倉儲和智能化配送等的探討，這也為物流地產(chǎn)行業(yè)的智能化發(fā)展提供了思路。

4 城鎮(zhèn)化時代物流地產(chǎn)發(fā)展舉措

為了確保新型城鎮(zhèn)化時代物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能契合生態(tài)化、綠色可持續(xù)以及智能化的發(fā)展方向，物流地產(chǎn)行業(yè)要做到：第一，緊跟中央、地方的各項政策方針，結(jié)合當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟發(fā)展實際情況，科學(xué)合理的規(guī)劃物流地產(chǎn)用地，改善“圈地?zé)帷边@種不正常現(xiàn)象，合理利用當(dāng)?shù)氐慕煌l件和其他基礎(chǔ)設(shè)施，在當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上大力發(fā)展物流地產(chǎn)，既能保證物流地產(chǎn)行業(yè)的社會經(jīng)濟效益的持續(xù)增長，又能保證新型城鎮(zhèn)化建設(shè)不受到阻礙；第二，需要大力引進各類人才、培養(yǎng)物流地產(chǎn)需要的專業(yè)人才，以適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化時代物流地產(chǎn)行業(yè)對復(fù)合型人才的需求?？梢钥紤]企業(yè)與學(xué)校簽訂協(xié)議，將高校作為人才儲備基地，為學(xué)生提供實習(xí)實踐基地，參與人才培養(yǎng)計劃制定，企業(yè)資深人員不定期到高校舉辦講座；同時，企業(yè)聘請高校教師或科研機構(gòu)人員培訓(xùn)企業(yè)員工，提高企業(yè)人員的認識和知識技能，培養(yǎng)具有綜合能力的高層次物流地產(chǎn)智能化人才，逐步解決企業(yè)人才的短板問題；第三，物流地產(chǎn)企業(yè)在自身建設(shè)方面，要在中央、地方各級政府的政策支持下建設(shè)自身的核心競爭力，完善管理機制，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，改善運營模式，使其能在市場上站穩(wěn)才具有競爭力，才有機會與占據(jù)國內(nèi)物流產(chǎn)業(yè)半壁江山的外資物流地產(chǎn)企業(yè)一較高低。在物流地產(chǎn)企業(yè)自己努力的同時，政府部門不僅僅需要提供合理的政策支持，還應(yīng)當(dāng)加大物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)力度，推進綜合運輸體系建設(shè)，為新型城鎮(zhèn)化時代新型物流地產(chǎn)的發(fā)展提供可能。

可以預(yù)見的是，當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟形勢十分嚴峻，保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快發(fā)展，已經(jīng)成為從上到下、從中央到地方的一致目標(biāo)，復(fù)合型發(fā)展方向的城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)化將成為城鎮(zhèn)化地產(chǎn)未來發(fā)展的主要方向，以綠色、生態(tài)及智能化為一體的物流地產(chǎn)將會是未來國民經(jīng)濟健康平穩(wěn)發(fā)展的一大助力；隨著電子商務(wù)和物流行業(yè)的發(fā)展，物流地產(chǎn)作為地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的重要內(nèi)容，也必將成為國民經(jīng)濟發(fā)展的巨大潛力。中國新型城鎮(zhèn)化時代下的物流地產(chǎn)，不僅是中國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和中國優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)成長的必由之路，同時也是我國保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重要途徑，相信物流地產(chǎn)城鎮(zhèn)化會為地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供一個更大的舞臺，也會為國民經(jīng)濟的平穩(wěn)增長發(fā)揮更大的作用。

5 結(jié)語

城鎮(zhèn)化是發(fā)展經(jīng)濟的最大引擎，也是地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最大潛力，城鎮(zhèn)化跟地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密不可分。積極引導(dǎo)物流地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，高效有序的使用土地資源，能有效的促進新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)，促進國民經(jīng)濟的大發(fā)展。物流地產(chǎn)行業(yè)在城鎮(zhèn)化過程中扮演兩個協(xié)調(diào)作用：一是要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展相協(xié)調(diào)；二是要與物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，為物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供工作場所和生產(chǎn)場所，實實在在為老百姓解決就業(yè)問題，為當(dāng)?shù)亟鉀Q物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題。

在貫徹落實黨的十八大精神、積極推進十二五規(guī)劃以及建設(shè)兩型社會的今天，城鎮(zhèn)化建設(shè)成為了時代背景下的歷史任務(wù)，而伴隨城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展的物流地產(chǎn)行業(yè)也將擔(dān)負更多的歷史使命和責(zé)任，成為助力中國偉大復(fù)興的排頭兵，為積極放飛“中國夢”做出更大的貢獻。

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Discussion of Development of Logistics Real Estate Industry in China in Urbanization Era

SunGengnian
(HubeiHexinYongcheng InvestmentGroup Co.,Ltd.,Xiangyang 441000,China)

In this paper,we analyzed the development status of the logistics real estate industry in China,pointed out the direction for its future development in the urbanization era and presented the measures to promote the green,environment-friendly,energy-conserving and intelligentdevelopmentofthe logistics realestate industry in theurbanizationera in China.

logistics realestate;urbanization;ecology;green;intelligent

F294.3

A

1005-152X(2017)05-0045-03

10.3969/j.issn.1005-152X.2017.05.012

2017-04-05

孫庚年（1961-），男，湖北和信永成投資集團有限公司黨委副書記，副總經(jīng)理，研究方向：企業(yè)經(jīng)營和企業(yè)管理,。