我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題與對策研究

強子珍

社科院金融專業(yè)

我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題與對策研究

強子珍

社科院金融專業(yè)

盡管房地產(chǎn)金融行業(yè)在我國得到了政府相關(guān)部門的大力支持，但在其不斷發(fā)展及壯大的過程中面臨著新的挑戰(zhàn)及問題，房地產(chǎn)金融行業(yè)受到各方面因素的影響：開發(fā)渠道小、發(fā)展格局單一、結(jié)構(gòu)及地域分布不均勻、法制不完善、專業(yè)技術(shù)人員稀缺及職業(yè)素養(yǎng)等問題。這些現(xiàn)狀或多或少的限制了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的發(fā)展。為了研究我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題及解決對策，筆者針對我國房地產(chǎn)金融行業(yè)創(chuàng)新進行了詳細(xì)的分析及探討。

房地產(chǎn)；金融創(chuàng)新；問題及對策

引言

我國房地產(chǎn)金融隨著政府宏觀調(diào)控政策的實施受到了不小的影響，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)金融的可持續(xù)及優(yōu)化發(fā)展，改變現(xiàn)有的方式及發(fā)展方向是必然的，創(chuàng)建一個系統(tǒng)全面的經(jīng)營體系是決定房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素之一，房地產(chǎn)金融要想得到更好的發(fā)展就必須開發(fā)各種符合消費者需求的金融產(chǎn)品，為了豐富金融產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)開展多種有利潤的業(yè)務(wù)。結(jié)合我國具體國情、關(guān)注社會的經(jīng)濟環(huán)境及房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展方向，是促進房地產(chǎn)金融體系更快更好成長的前提，同時這對提出有效的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新措施顯得尤為重要。

1.我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的主要問題

1.1 房地產(chǎn)金融行業(yè)的主導(dǎo)方式滯后

目前我國房地產(chǎn)金融行業(yè)主要以傳統(tǒng)的銀行貸款為主，基金、債券及信托等新型金融產(chǎn)品的發(fā)展相較于發(fā)達(dá)其他國家而言還處于滯后階段。而這種滯后對于我國房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展造成較高的風(fēng)險，主要風(fēng)險包括1.資金不足：在房地產(chǎn)金融的發(fā)展過程中存在嚴(yán)重的資金不足問題，資金不足問題對于房地產(chǎn)金融發(fā)展來說無疑是一個定時炸彈，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及進步；2.門檻較高：房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)技術(shù)及資金要求較高；3.風(fēng)險較大：缺乏相應(yīng)的房地產(chǎn)金融避險工具，導(dǎo)致了房地產(chǎn)金融企業(yè)在發(fā)展中較為單一。

1.2 房地產(chǎn)金融行業(yè)的資金規(guī)劃不合理

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)金融行業(yè)籌集資金的手段仍較為落后，中國市場大多數(shù)人都不看重房地產(chǎn)發(fā)展，對于房地產(chǎn)方面的投資力度較小，部分股票、基金等房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的發(fā)展較為落后，表現(xiàn)的最為顯著的就是房地產(chǎn)的信貸方面問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)在銀行中存在份額較大的資金壓力。國家銀行的資金快速掉轉(zhuǎn)功能面臨著較多問題及困難，現(xiàn)代房地產(chǎn)對金融創(chuàng)新的要求較高，產(chǎn)品的風(fēng)險較大，導(dǎo)致了部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏動力及勇氣參與房地產(chǎn)金融行業(yè)的創(chuàng)新，嚴(yán)重影響了金融創(chuàng)新的資金投入。

1.3 房地產(chǎn)金融行業(yè)的渠道的有限性

我國的房地產(chǎn)相關(guān)金融市場主要分為一級市場及二級市場，一級市場的發(fā)展速度較快，但在一定程度上缺乏信用度；二級市場發(fā)展規(guī)模較小，發(fā)展空間有限。我國房地產(chǎn)金融市場無法滿足消費者及投資者的需求，房地產(chǎn)金融市場只能尋找依靠銀行資金維持房地產(chǎn)金融面臨的問題，一定程度上阻礙了房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新進程。

1.4 房地產(chǎn)金融行業(yè)的地產(chǎn)金融缺乏創(chuàng)新人才及創(chuàng)新意識

住房融資工具具有單一性及缺乏創(chuàng)新意識，開辦的住宅儲蓄業(yè)務(wù)形式較為單一，方式不靈活，彈性較小及業(yè)務(wù)量小。融資的手續(xù)復(fù)雜，無法支持居民消費，無法充分發(fā)揮巨大的籌資潛力，嚴(yán)重影響及制約著住房融資的發(fā)展。缺乏大量精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、法律及實踐經(jīng)驗的專業(yè)人才，房地產(chǎn)金融方面的人才無法滿足現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的客觀需求。

2.房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主要功能及解決問題的對策

2.1 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主要功能

(1)創(chuàng)造社會福利：房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要功能之一就是社會福利，社會福利也是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的特色，金融創(chuàng)新為消費者提供了更多產(chǎn)品的種類及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在一定程度上減少了經(jīng)濟壓力，帶動了消費增長，隨著社會福利的不斷增加，房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新也得到了快速的發(fā)展；

(2)促進資金流通：房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要功能之一為促進資金的流通，房地產(chǎn)創(chuàng)新推出了金融工具及金融產(chǎn)品有效的豐富了投資者的選擇，給消費者及投資者提供了范圍較廣的市場產(chǎn)品，使得市場方面的流通渠道及市場金融體系有所增加，減少了投資者的資金使用范圍，有效的節(jié)約了成本及減少了資金限制，保證了金融資金的流通；

(3)轉(zhuǎn)移了風(fēng)險：房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能有效將信用風(fēng)險及價格風(fēng)險進行一定程度上的降低，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新屬于市場金融轉(zhuǎn)移風(fēng)險的必備過程，房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新過程也是一個風(fēng)險分散及轉(zhuǎn)換的過程，過程中金融創(chuàng)新的具體環(huán)節(jié)受風(fēng)險因素較大，控制風(fēng)險并對風(fēng)險進行有效轉(zhuǎn)移。

2.2 我國房地產(chǎn)金融面臨問題的解決對策

2.2.1 加大房地產(chǎn)方面的制度改革

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)價值貨幣化的程度較低，各地區(qū)之間的發(fā)展不平衡，地區(qū)之間的發(fā)展具有較大的差異，從全面發(fā)展來看，我國城鎮(zhèn)居民住房未能很好的實現(xiàn)貨幣化，導(dǎo)致資金融通難度較大，一定程度上阻礙了房地產(chǎn)金融持續(xù)發(fā)展的計劃。在實際發(fā)展過程中應(yīng)將依賴單位、住房、單位聯(lián)系實物分配的聯(lián)系切斷，采用多種不同措施促進居民走向市場去選購符合自己生活需求的住宅，提前制定好住房分配貨幣化后的資金歸集及使用計劃，進一步穩(wěn)固住房信用消費的資金來源基礎(chǔ)。

2.2.2 加大房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的科學(xué)性

我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的產(chǎn)品種類較少、質(zhì)量一般，這種現(xiàn)象一定程度上阻礙了金融創(chuàng)新的發(fā)展及進步，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)在不斷追求利益及發(fā)展的過程中加大對金融創(chuàng)新產(chǎn)品的開發(fā)及研究力度。房地產(chǎn)可以通過創(chuàng)新金融產(chǎn)品來吸引投資者及消費者的興趣及積極性，促進房地產(chǎn)相關(guān)基金、債券及股票等產(chǎn)品的發(fā)展，由于投資者及消費者的資金的大量投入不但解決了房地產(chǎn)行業(yè)的資金問題，還可以通過延長貸款的期限籌集更多的資金，拓寬了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道?？茖W(xué)性的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品能有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺問題，為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新創(chuàng)造了較大的發(fā)展空間。

2.2.3 完善房地產(chǎn)金融的資源優(yōu)化配置

多個市場組成一個完整的房地產(chǎn)金融市場，在完善及發(fā)展一級市場的同時加大二級市場的發(fā)展力度。現(xiàn)階段的房地產(chǎn)二級市場存在著許多問題及不足之處，一級市場與二級市場存在著較大的差異性，應(yīng)不斷完善金融市場的資源優(yōu)化配置，加強對一級市場的購房貸款抵押，提高房地產(chǎn)開發(fā)市場的信譽度，加大對二級市場的開發(fā)力度，針對抵押過的相關(guān)證券進行交易及流通，減少市場的風(fēng)險性，為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新提供有效保障，提高房地產(chǎn)金融資源的合理配置，不斷發(fā)揮房地產(chǎn)金融合理配置的優(yōu)化作用。

2.2.4 不斷加強資金規(guī)劃的合理性

針對房地產(chǎn)金融資金規(guī)劃方面應(yīng)根據(jù)長久以來的實踐經(jīng)驗及發(fā)達(dá)國家的典型案例進行合理規(guī)劃，房地產(chǎn)相關(guān)政府管理部門可以采用通過成立房地產(chǎn)貸款擔(dān)保委員會的方式對房地產(chǎn)行業(yè)提供大量的資金支持，緩解房地產(chǎn)金融行業(yè)資金短缺的局面及問題，促進房地產(chǎn)資金的合理規(guī)劃程度，房地產(chǎn)金融行業(yè)的貸款操作應(yīng)依靠擔(dān)保機構(gòu)來實現(xiàn)，這一方式的出現(xiàn)是受到社會底層人員較多及居民生活水平有待提高這一因素的影響形成的。如房地產(chǎn)行業(yè)可以通過與其他較大規(guī)模行業(yè)相結(jié)合的方式進行資金的籌集工作，盡量將金融方面的問題及困難降至最低，達(dá)到資金合理規(guī)劃的目的及效果。

2.2.5 提高房地產(chǎn)金融行業(yè)專業(yè)人才的專業(yè)素養(yǎng)

我國房地產(chǎn)行業(yè)在不斷的進步及發(fā)展過程中應(yīng)加大對人才的培養(yǎng)力度，市場的良好發(fā)展是打造一個完善的房地產(chǎn)金融市場的首要條件；加大對金融創(chuàng)新人才的培養(yǎng)，針對房地產(chǎn)金融行業(yè)的專業(yè)人員定期組織相關(guān)免費培訓(xùn)活動，不斷提高金融專業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)及職業(yè)技能，為房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供人才資源。

3.結(jié)語

為了更好的促進房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的發(fā)展，還應(yīng)在金融風(fēng)險的防范工作方面加大防范力度，在房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展過程中及時有效及準(zhǔn)確的發(fā)現(xiàn)、預(yù)估金融風(fēng)險，做好應(yīng)對風(fēng)險的準(zhǔn)備，促進房地產(chǎn)金融行業(yè)的不斷發(fā)展及壯大。房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展在市場中發(fā)揮著較為重要的作用，相關(guān)政府部門應(yīng)加大對房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的支持力度，針對我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過程中面臨的主要問題進行有效解決，完善房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的相應(yīng)體系及制度，為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新行業(yè)的發(fā)展提供保障，不斷促進房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的發(fā)展及進步。

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