房產(chǎn)測(cè)繪中各環(huán)節(jié)質(zhì)量控制研究

趙瑞芝

(黑龍江鶴崗市蘿本縣房地產(chǎn)管理處，黑龍江 鶴崗 154200)

房產(chǎn)測(cè)繪中各環(huán)節(jié)質(zhì)量控制研究

趙瑞芝

(黑龍江鶴崗市蘿本縣房地產(chǎn)管理處，黑龍江 鶴崗 154200)

結(jié)合多年從事房產(chǎn)測(cè)繪工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)參考文獻(xiàn)，從房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)、房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目實(shí)施、檢查驗(yàn)收過(guò)程三方面的質(zhì)量控制入手展開(kāi)探討，提出幾點(diǎn)建議，以期為進(jìn)一步提高房產(chǎn)測(cè)繪工作的質(zhì)量提供有益幫助。

房產(chǎn)測(cè)繪；質(zhì)量控制；設(shè)計(jì)；實(shí)施

1 房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)的質(zhì)量控制分析

無(wú)論是對(duì)舊城區(qū)實(shí)施的改造、拆遷補(bǔ)償，還是城鎮(zhèn)住宅的建設(shè)，對(duì)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍實(shí)施管理，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用都需要以房產(chǎn)測(cè)繪的實(shí)際數(shù)據(jù)為基本依據(jù)。在房產(chǎn)測(cè)繪的過(guò)程中，絕大多數(shù)都是以項(xiàng)目為一個(gè)單位，以每個(gè)權(quán)利關(guān)系人所委托的每一個(gè)連續(xù)的土地上的房屋作為對(duì)象。房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)是對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目實(shí)際現(xiàn)狀進(jìn)行的分析、研究，根據(jù)委托方的實(shí)際委托合同詳細(xì)分析建筑資料的基本情況，落實(shí)房產(chǎn)測(cè)繪依據(jù)與測(cè)繪方法。

在房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)過(guò)程中，為進(jìn)一步提高工作效率與工作質(zhì)量，我們應(yīng)遵循先整體后局部，由粗到細(xì)的基本測(cè)繪方法，要做到以下幾點(diǎn)：

第一，所有的房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目都要滿足技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與進(jìn)度需求。隨著房產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，要想提高房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量，就必須基于國(guó)家測(cè)繪局發(fā)布的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，結(jié)合全新的科技發(fā)展需求，考慮當(dāng)?shù)卣膶?shí)際情況，因地制宜的制定科學(xué)合理的房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范。對(duì)于不同類型的房產(chǎn)測(cè)繪，要使用不同的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，例如：對(duì)于初始測(cè)繪，要運(yùn)用當(dāng)?shù)卣呀?jīng)公布且正在實(shí)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，對(duì)于那些變更測(cè)繪，則要根據(jù)原來(lái)測(cè)繪結(jié)果使用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范實(shí)施房產(chǎn)測(cè)繪工作。

第二，做好房產(chǎn)面積的分?jǐn)傆?jì)算。在對(duì)房產(chǎn)面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算前，還應(yīng)優(yōu)先確定待測(cè)房屋的設(shè)計(jì)圖紙及擬采用的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，再對(duì)房屋的空間架構(gòu)、平面布局、功能區(qū)域逐一實(shí)施分析。其中，房屋建筑面積的具體算法及對(duì)公用部位的分?jǐn)倢哟?，?duì)分?jǐn)偰Ｐ偷臏?zhǔn)確度有著直接的影響。房產(chǎn)圖圖式CH1003—1995測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行了明確了規(guī)定，是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.20 m以上(含2.20 m)的永久性建筑。不計(jì)入建筑面積的范圍有：層高小于2.20 m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20 m的地下室和半地下室。突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。

第三，做好房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)的編寫(xiě)。在房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)的編寫(xiě)中，主要依據(jù)的是委托方提供的房屋設(shè)計(jì)圖紙，因此，必須要深刻了解、掌握相關(guān)圖紙，熟悉房屋的相關(guān)信息，在實(shí)施外業(yè)測(cè)繪時(shí)，保證房產(chǎn)測(cè)量草圖數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

2 房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的質(zhì)量控制分析

第一，對(duì)外業(yè)數(shù)據(jù)的采集。測(cè)量外業(yè)時(shí)，首先應(yīng)確保相關(guān)外業(yè)測(cè)量?jī)x器的準(zhǔn)確度。在房產(chǎn)外業(yè)測(cè)繪過(guò)程中，應(yīng)始終遵循先整體后局部，先外部后內(nèi)部的基本原則，即對(duì)房屋的外圍數(shù)據(jù)實(shí)施測(cè)繪后，再對(duì)房屋的內(nèi)部分割數(shù)據(jù)實(shí)施測(cè)繪。如若在實(shí)際測(cè)繪過(guò)程中已經(jīng)有了預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，則可以將預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)當(dāng)作實(shí)際測(cè)繪的草圖，與實(shí)際測(cè)繪所得的數(shù)據(jù)進(jìn)行誤差比較，對(duì)不科學(xué)的地方進(jìn)行逐一糾正。如若在實(shí)際測(cè)繪過(guò)程中沒(méi)有預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，就應(yīng)指派兩個(gè)獨(dú)立的外測(cè)小組分別實(shí)施測(cè)量工作，采取統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，對(duì)兩個(gè)小組所測(cè)量的數(shù)據(jù)進(jìn)行逐一對(duì)比，取精確度最高的那組數(shù)據(jù)作為外業(yè)測(cè)試結(jié)果。為了能對(duì)房產(chǎn)要素進(jìn)行更好的調(diào)查，應(yīng)邀請(qǐng)對(duì)項(xiàng)目熟悉的技術(shù)人員在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行輔助。要想做好建筑的測(cè)量，就要從底部或者低層的外圍開(kāi)始測(cè)量，如若無(wú)法實(shí)現(xiàn)該種測(cè)量，可以測(cè)量房屋的內(nèi)部數(shù)據(jù)，將其進(jìn)行對(duì)比分析后得到一個(gè)相對(duì)合理的數(shù)據(jù)。此外，在房屋數(shù)據(jù)的測(cè)量過(guò)程中，不僅要熟練結(jié)合以往的測(cè)量經(jīng)驗(yàn)與測(cè)量方法，選擇一些間接的、科學(xué)的測(cè)量辦法，還要加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪軟件的應(yīng)用，加強(qiáng)對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的保護(hù)工作。一旦外業(yè)外側(cè)的房屋建筑面積發(fā)生了明顯變化，就必須根據(jù)委托方的實(shí)際要求，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙加以說(shuō)明，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行變更。

第二，內(nèi)業(yè)繪圖與面積計(jì)算。當(dāng)完成外業(yè)數(shù)據(jù)的采集工作后，必須在第一時(shí)間實(shí)施內(nèi)業(yè)平差與圖形處理工作，因?yàn)殚g隔時(shí)間過(guò)程有可能造成細(xì)節(jié)遺忘，導(dǎo)致出現(xiàn)返工問(wèn)題。從事內(nèi)業(yè)繪圖的工作人員最好也同時(shí)從事面積的分?jǐn)傆?jì)算工作，這樣能夠?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目有更為清楚的了解。在房屋面積的計(jì)算、功能區(qū)域的劃分、房產(chǎn)圖的繪制方面更加科學(xué)、準(zhǔn)確。在內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)的處理過(guò)程中，我們應(yīng)始終堅(jiān)持邏輯性、一致性、合理性的基本原則，不能只關(guān)注某一層的數(shù)據(jù)，而應(yīng)做到統(tǒng)籌監(jiān)督，全面考慮上下相同樓層之間數(shù)據(jù)的內(nèi)在聯(lián)系。當(dāng)房屋的平面圖形處理工作完成以后，應(yīng)實(shí)施全面的檢查工作，對(duì)建筑面積實(shí)施計(jì)算與分?jǐn)?。需要注意的是，在?nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理成果的檢驗(yàn)與核對(duì)工作中，應(yīng)指派同一個(gè)作業(yè)組的組員予以完成，以進(jìn)一步提高房產(chǎn)圖與相關(guān)數(shù)據(jù)的可靠性與準(zhǔn)確性。要樹(shù)立全體工作人員的質(zhì)量意識(shí)，切實(shí)提高自身的責(zé)任意識(shí)，深刻認(rèn)識(shí)房產(chǎn)測(cè)繪工作的重要性，不斷更新專業(yè)技術(shù)知識(shí)，引入更為先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，做好房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制。

3 房產(chǎn)測(cè)繪檢查驗(yàn)收過(guò)程的質(zhì)量控制分析

第一，作業(yè)組成員進(jìn)行互查與自檢。第一測(cè)繪人員負(fù)責(zé)外業(yè)數(shù)據(jù)的校核與記錄，第二測(cè)繪人員則負(fù)責(zé)配合第一測(cè)繪人員進(jìn)行相應(yīng)的工作，二者之間要做好互查工作。同時(shí)，第一測(cè)繪人員還應(yīng)該通過(guò)盤查的形式對(duì)外業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行自查，確保數(shù)據(jù)的有效性。

第二，一級(jí)檢查與二級(jí)檢查。一級(jí)檢查是兼職測(cè)繪人員或是專職測(cè)繪人員根據(jù)已經(jīng)制定好的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，對(duì)測(cè)繪結(jié)果、測(cè)繪流程進(jìn)行的全面檢查。當(dāng)一級(jí)檢查合格以后，方可由質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)的專職人員執(zhí)行二級(jí)檢查。兩項(xiàng)檢查都是獨(dú)立存在的，且下一級(jí)檢查應(yīng)該結(jié)合上一級(jí)檢查的實(shí)際完成情況，對(duì)關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)核查。如若在檢查的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了錯(cuò)誤問(wèn)題，要及時(shí)反饋給測(cè)繪工作人員予以糾正。

4 結(jié)語(yǔ)

隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)房屋的要求也越來(lái)越高，房產(chǎn)的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)也應(yīng)進(jìn)行提高與更新，確保房產(chǎn)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的科學(xué)性與合理性。這需要依靠房產(chǎn)測(cè)繪中的技術(shù)手段，為房產(chǎn)規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)利用、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等活動(dòng)提供必要的數(shù)據(jù)信息。因此，必須要對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施嚴(yán)格的質(zhì)量控制，也只有如此才能確保房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量，確保房產(chǎn)測(cè)繪工作的順利開(kāi)展。

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Qualitycontrolofallaspectsofrealestatesurveyingandmapping

ZHAO Rui-zhi

(Real Estate Management Office, Luoben County, Hegang City, Heilongjiang Province, Hegang 154200, China)

Based on the practical experience and related reference materials of real estate surveying and mapping for many years, this paper discusses the quality control of real estate surveying and mapping technology design, real estate surveying and mapping project implementation, inspection and acceptance process, and puts forward some suggestions to further improve the real estate surveying and mapping.

Real estate surveying and mapping; Quality control; Design; Implementation

TU198

： A

： 1674-8646(2017)15-0060-02

2017-05-28

趙瑞芝(1972-)，女，工程師。