淺析不動產(chǎn)登記存在的問題及其對策

熊增強 魯國榮 楊勇濤

西寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)生物科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理委員會

淺析不動產(chǎn)登記存在的問題及其對策

熊增強 魯國榮 楊勇濤

西寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)生物科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理委員會

不動產(chǎn)登記是物權登記公示的重要體現(xiàn)，也是當事人證明個人權益的重要憑證。健全完善不動產(chǎn)登記制度的具有重要意義，其有利于協(xié)調(diào)債權和物權之間的利益平衡、培育和諧寬松的市場環(huán)境、保護弱者及交易安全等，但在實際實施過程中仍然存在諸多問題，基于此，本文對不動產(chǎn)登記中存在的主要問題及其對策進行了探討分析。

不動產(chǎn)登記；問題；對策

黨的十八屆四中全會提出依法治國，建設中國特色社會主義法治體系。有關不動產(chǎn)登記條例的頒布，不但響應了依法治國政策，更是我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立的標志。

一、不動產(chǎn)登記中存在的主要問題分析

不動產(chǎn)登記中存在的問題主要有：(1)不動產(chǎn)登記關機問題。《物權法》明確強調(diào)“不動產(chǎn)登記需由當?shù)氐怯洐C構進行辦理，由國家進行統(tǒng)一登記。統(tǒng)一登記的領域、方式與機構需由法律與行政法規(guī)進行規(guī)定。”可是此規(guī)定現(xiàn)階段僅是原則性規(guī)定，沒有得到較好的貫徹落實，尚未明確統(tǒng)一登記機構，當前，森林、房屋與土地等是我國的不動產(chǎn)類型，分別由各個行政機關進行管理，多數(shù)狀況下，登記機關也可以管理這些不動產(chǎn)。例如，《土地登記辦法》第三條對土地登記的主管機關進行了規(guī)定，《房屋登記辦法》第四條對房屋登記的主管機關進行了規(guī)定，也就是說，土地登記應向行政部門進行申請?zhí)峤?，房屋登記應向建設部門進行申請?zhí)峤?。除此之外，當事人不可免費登記，因為費用的繳納會產(chǎn)生相應的利益，所以各行政機關都紛紛搶奪不動產(chǎn)登記。(2)登記信息公開模式問題。相關條例和細則從查詢主體、查詢內(nèi)容、查詢流程等方面對不動產(chǎn)登記信息查詢制度作了原則性規(guī)定，對登記信息查詢行為的規(guī)范化起到了一定的積極作用。2015年我國首例利害關系人要求以姓名查房案的勝訴，使得不動產(chǎn)信息公開查詢問題引起關注。在查詢制度的具體設計上，我國采取有限公開原則，限定查詢主體、確定利害關系人范圍。但由于現(xiàn)行法在規(guī)范層面對不動產(chǎn)登記信息承載的權利以及對不動產(chǎn)登記信息的查詢權缺乏有效協(xié)調(diào)，未能依據(jù)不同的查詢前提區(qū)別設置查詢條件，實踐中出現(xiàn)了諸多一方面因隱私權的過度保護導致查詢權無法正常行使，另一方面查詢權的過度行使，使得不動產(chǎn)權利人的財產(chǎn)權、隱私權受到侵犯的案件。因此，如何合理制定關于查詢權的主體、查詢目的、程序、行使方式等一系列依據(jù)，仍有待進一步探索。(3)登記機關責任機制問題。房屋登記辦法要求登記機關工作人員對不動產(chǎn)登記要盡到審慎的登記義務，同時也指出錯誤登記對當事人合法權益造成損害的要進行賠償。據(jù)調(diào)查顯示，很多的登記機關只享受收費權益，門口設置了收費標準，對于登記錯誤需要負責的后果確實一概不提，損害了人民群眾的合法權益。所以要用法律手段來約束登記機關，讓登記機關在享受一定權益的同時也要承擔一定的責任和后果，這樣才能夠體現(xiàn)出權利和義務的對等。例如有的土地使用權被查封了，原則上是不能夠去房屋登記機關辦理抵押權登記，在這樣的情況下，就需要工作人員行使責任，及時發(fā)現(xiàn)問題，否則將受到相關責任處罰。

二、不動產(chǎn)登記問題的對策分析

1、不動產(chǎn)登記機關的合理設置

目前我國的土地和礦產(chǎn)的登記主要由國土資源管理部門負責，而房屋權屬登記管理工作由我國建設行政主管部門負責，林業(yè)、林地等不動產(chǎn)則需要各自地區(qū)的行政管理部門統(tǒng)一負責，由于目前的管理部門之間較為混亂，所以設置合理而統(tǒng)一的登記管理機構非常重要。在法律中，需要建立相應的立法對策，要求必須要實行不動產(chǎn)統(tǒng)一管理制度，明確不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構，這樣才能夠有效的實現(xiàn)房隨地走的法律原則，實現(xiàn)信息的集中登記處理，更加有利于信息的調(diào)閱和辦理，提升工作效率。根據(jù)調(diào)查顯示，把國土資源管理部門設定為統(tǒng)一登記機構非常適合，首先土地是最重要的不動產(chǎn)，不管是房產(chǎn)還是林產(chǎn)都是在土地之上，另外土地登記機構覆蓋率較為廣泛，可以滿足各個地區(qū)的不同需求。

2、構建不動產(chǎn)登記信息公開制度

不動產(chǎn)登記信息公開不僅要起到不動產(chǎn)登記公示的功用，也要符合《政府信息公開條例》的基本精神。首先，立法層面做好不動產(chǎn)登記信息查詢主體和權限的分類，明確申請登記信息公開的主體范圍，依據(jù)不同的查詢主體、權限類型，制定相應的授權方案。北京市不動產(chǎn)登記事務中心起草的《北京市不動產(chǎn)登記信息查詢暫行辦法(征求意見稿)》中此類規(guī)定可作為參考。其次，登記信息設立隱私等級，明確區(qū)分可公開信息與個人隱私的界限，兼顧不動產(chǎn)登記信息公開與權利人隱私保護二者的利益。再者，不動產(chǎn)登記信息公開程序規(guī)范化、公開化、電子化，以嚴格的程序實施來保障制度的落實。最后，健全一系列的配套機制。提升登記機構的信息化水平，加強登記人員的職業(yè)能力培養(yǎng)和道德素質(zhì)的教育，以有效配合不動產(chǎn)登記信息公開制度的實施。

3、健全完善不動產(chǎn)登記制度

針對目前存在的不動產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)的違法行為，必須要嚴厲的打擊和杜絕，細化不動產(chǎn)的登記程序。一部分的地方性國土資源管理部門，在法律規(guī)定之外建立了臨時土地證明，這樣有的登記機構在證明到期之后卻沒有發(fā)布新的證明，導致很多開發(fā)商都持有一份過期手續(xù)，這樣的法律憑證影響了不動產(chǎn)的權利所有人對于物質(zhì)權力的處分，影響了不動產(chǎn)的流通，不僅增加了登記成本，還妨礙了抵押物在多個抵押權存在下的優(yōu)先順位權力。針對這些情況，在不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度中，需要首先詳細的規(guī)定不動產(chǎn)的登記程序還有登記規(guī)則，規(guī)范登記機關的工作職責，要求必須要按照法律規(guī)定進行登記工作。此外不動產(chǎn)權屬證書、不動產(chǎn)權證明等，一定要做到格式統(tǒng)一，然后經(jīng)由統(tǒng)一的登記機關進行統(tǒng)一發(fā)放。

結束語

綜上所述，通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建設可以形成權界清晰、分工合理、權責一致、運轉高效、法制保障的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，保障不動產(chǎn)交易安全，保護不動產(chǎn)權利人的合法權益，夯實市場經(jīng)濟基礎，為建立健全社會征信體系和自然資源資產(chǎn)管理體制創(chuàng)造條件。

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[2]金煥洋.不動產(chǎn)登記改革引發(fā)問題的思考[J].法制與社會，2016(26)

[3]張澤.不動產(chǎn)登記相關問題分析[J].絲路視野，2017(21)