關(guān)于房產(chǎn)交易法律問(wèn)題的探討

王術(shù)亮

榮成市綠景園林有限責(zé)任公司

關(guān)于房產(chǎn)交易法律問(wèn)題的探討

王術(shù)亮

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房產(chǎn)交易是一項(xiàng)錯(cuò)綜復(fù)雜的過(guò)程，涉及到多個(gè)方面，在房產(chǎn)交易過(guò)程中，要多方面考察產(chǎn)權(quán)情況，否責(zé)糾紛不斷。基于此，本文概述了房產(chǎn)交易，對(duì)房產(chǎn)交易存在的法律問(wèn)題及其注意事項(xiàng)進(jìn)行了探討分析，并論述了房產(chǎn)交易標(biāo)的物存在的法律風(fēng)險(xiǎn)及其措施。

房產(chǎn)交易；法律問(wèn)題；注意事項(xiàng)；風(fēng)險(xiǎn)；措施

1.房產(chǎn)交易的概述

房屋交易一般是由動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)兩部分組成，不動(dòng)產(chǎn)一般是指房屋本身，動(dòng)產(chǎn)是指二手房交易中的房屋附屬品，如房屋裝修、家具、電器、家用設(shè)備等，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)在房產(chǎn)交易過(guò)程中具有決定性作用。另外房款交付是房產(chǎn)交易中最重要的環(huán)節(jié)之一，如果買(mǎi)方不能提供有效證據(jù)來(lái)證明有絕對(duì)支付房款能力或使房款按合同約定時(shí)間順利到位或在買(mǎi)方還沒(méi)有付清房款前就辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，買(mǎi)方就擁有了該房屋的合法性，在以后交易中容易出現(xiàn)糾紛現(xiàn)象。

2.房產(chǎn)交易存在的法律問(wèn)題及其注意事項(xiàng)

2.1 房產(chǎn)交易存在的法律問(wèn)題分析。主要表現(xiàn)為：

2.1.1 非法交易問(wèn)題。在辦理房產(chǎn)交易的過(guò)程中，當(dāng)事人身份證、產(chǎn)權(quán)證甚至是結(jié)婚證，或買(mǎi)賣(mài)雙方的購(gòu)房合同在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中是不可或缺的，還有委托書(shū)、公證文書(shū)在特定場(chǎng)合和特殊情況下也必須提供。除與當(dāng)事人關(guān)系非同一般以外，獲取真的身份證、產(chǎn)權(quán)證實(shí)屬不易，所以不法人員常用制假手段，往往能逃過(guò)受理人員的眼睛蒙混過(guò)關(guān)。

2.1.2 房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確的問(wèn)題。標(biāo)的物的權(quán)屬法律關(guān)系是確定交易合法性的重要環(huán)節(jié)。權(quán)屬法律關(guān)系必須清晰，交易雙方應(yīng)提供證據(jù)來(lái)證明所簽訂的交易合同具有法律效力。簽訂合同者應(yīng)具備相應(yīng)的權(quán)利。如是否是產(chǎn)權(quán)所有者，是否還有共有人，共有人是否同意并委托代其行使權(quán)利。不是產(chǎn)權(quán)所有者是否具有產(chǎn)權(quán)人及共有人經(jīng)過(guò)公證部門(mén)公證的委托公證書(shū)，在委托事項(xiàng)中權(quán)限內(nèi)容是什么？例如，委托簽訂合同、確定交易價(jià)格、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)、房屋交割等。在簽訂房屋交易合同時(shí)，如果由于委托事項(xiàng)不明確，價(jià)格不透明，就會(huì)給交易雙方造成不必要的糾紛和損失。

2.2 房產(chǎn)交易法律方面的注意事項(xiàng)。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)必須符合法定的形式要件，例如向政府機(jī)關(guān)登記等，但不動(dòng)產(chǎn)的交付仍然是所有權(quán)移轉(zhuǎn)所必不可少的步驟；而商品房現(xiàn)售最常出現(xiàn)問(wèn)題的就是在“交付”上。根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。所以商品房現(xiàn)售交付的關(guān)鍵是在于“竣工驗(yàn)收”，房屋在建成后，不一定都能滿(mǎn)足竣工的要求，但在法律上對(duì)何謂竣工并未作明確的規(guī)范，建設(shè)部?jī)H對(duì)竣工的定義作了一些要求而已。而根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，“驗(yàn)收”是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30天內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。住宅小區(qū)驗(yàn)收的內(nèi)容除了上述要求外還有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況，驗(yàn)收結(jié)果應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。商品房在沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗(yàn)收的情況下，不能夠交付使用，否則將承擔(dān)民事責(zé)任，行政責(zé)任甚至刑事責(zé)任。如果商品房交付前質(zhì)量不合格，由此產(chǎn)生的一切后果由出賣(mài)人承擔(dān)；而如果商品房交付使用后購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量不合格，則可根據(jù)《合同法》第一百一十一條“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。

3.房產(chǎn)交易標(biāo)的物存在的法律風(fēng)險(xiǎn)及其措施

3.1 房產(chǎn)交易標(biāo)的物存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為：

3.1.1 非法建筑用于交易的。非法建筑：是指沒(méi)有法律根據(jù)的建筑；非法建筑人對(duì)非法建筑自始不能談及享有所有權(quán)和使用權(quán)，因?yàn)楸旧斫ㄖ锏臋?quán)利是不合法的，不能得到法律的支持。也就是賣(mài)方不告知該出售的房屋的具體權(quán)利情況時(shí)，由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失要賣(mài)方承擔(dān)。

3.1.2 已被列入拆遷范圍的房屋.《中華人民共和國(guó)憲法》第13條規(guī)定：“國(guó)家保護(hù)公民的合法的收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)”，其中就規(guī)定了公民住宅不受侵犯。但是在現(xiàn)實(shí)中有些不法分子在房屋已被列人拆遷范圍后，隱瞞第三人進(jìn)行房屋交易。

3.1.3 交易房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題.指因房屋質(zhì)量問(wèn)題比如墻皮裂縫、衛(wèi)生間漏水等等，嚴(yán)重影響正常居住適用，作為該商品房的出賣(mài)人負(fù)有對(duì)出賣(mài)房屋的質(zhì)量問(wèn)題擔(dān)保義務(wù)。

3.2 房產(chǎn)交易標(biāo)的物的法律風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施。具體體現(xiàn)在：

3.2.1 出賣(mài)人未盡告知義務(wù)需承擔(dān)違約責(zé)任。依據(jù)誠(chéng)信原則，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將與其交付的房屋上的權(quán)利有關(guān)的事項(xiàng)告知買(mǎi)受人。出賣(mài)人未盡告知義務(wù)造成買(mǎi)受人的損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。如果買(mǎi)受人在和出賣(mài)人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)已經(jīng)知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)買(mǎi)賣(mài)的房屋享有權(quán)利的，出賣(mài)人就不承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)。

3.2.2 出賣(mài)人保證房屋上的權(quán)利不存在瑕疵。首先，出賣(mài)人負(fù)有保證出賣(mài)的房屋是合法的、國(guó)家承認(rèn)和保護(hù)的房屋；其次，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)保證對(duì)該房屋的權(quán)利，其他任何第三人不能主張權(quán)利，如果交付的房屋以及該房屋占用范圍的土地上存在著約定擔(dān)保物權(quán)或法定擔(dān)保物權(quán)、該房屋權(quán)屬狀態(tài)存在有爭(zhēng)議的事項(xiàng)以及任何第三人向該房屋可以主張權(quán)利的相關(guān)情況均可以視為房屋的權(quán)利有瑕疵。

3.2.3 房產(chǎn)交易后應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理權(quán)屬登記。簽訂合同后，在辦理登記過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)許多不可預(yù)料的情形，例如有的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了融資，將商品房出賣(mài)，在還未轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給購(gòu)房者之前，又將此房屋抵押給第三人，獲取新的建設(shè)資金。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按時(shí)還抵押貸款的情況下，購(gòu)房者就會(huì)無(wú)法按時(shí)取得房屋、簽署的合同也就失效。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房產(chǎn)交易注意存在的法律問(wèn)題及控制法律風(fēng)險(xiǎn)是確保房產(chǎn)交易安全，維持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要因素，在實(shí)際的房產(chǎn)交易中，需要對(duì)涉及到的法律進(jìn)行全方位了解，從而保障房產(chǎn)交易的順利進(jìn)行。

[1]陳霞.房產(chǎn)交易合同解除案法律問(wèn)題研究[J].中南大學(xué)，2013

[2]林路藝等.對(duì)房產(chǎn)交易標(biāo)的物法律風(fēng)險(xiǎn)的思考[J].法制博覽，2014(07)

[3]謝登峰.淺析房產(chǎn)交易中法律風(fēng)險(xiǎn)與防范[J].低碳世界，2016(12)