房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的問(wèn)題與對(duì)策研究

楊 曉

齊魯交通發(fā)展集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的問(wèn)題與對(duì)策研究

楊 曉

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成本管理水平的高低在房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中起著關(guān)鍵性的作用。成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理中非常重要的一項(xiàng)工作，其管理的好壞與企業(yè)的收益及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有著最直接的關(guān)系。隨著時(shí)代的進(jìn)步和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，投資收益的空間也越來(lái)越少，為了能夠避免這些問(wèn)題影響企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將成本控制工作提高到影響企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略層面，降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本，從而獲得更多的利益。本篇文章就房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題和對(duì)策進(jìn)行了相關(guān)研究。

房地產(chǎn)；成本管理；問(wèn)題與對(duì)策

1 前言

隨著社會(huì)的進(jìn)步，及我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、成熟，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。同時(shí)各種建筑材料的價(jià)格，人工工資也在不斷上漲，隨之而來(lái)的是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間越來(lái)越小。為了解決這個(gè)問(wèn)題，企業(yè)應(yīng)該就現(xiàn)階段房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題進(jìn)行分析，到底哪些因素導(dǎo)致了利潤(rùn)空間變小，從中得到更新、更有效的管理方法，用于控制企業(yè)成本，保障企業(yè)利潤(rùn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制相關(guān)概述

2.1 房地產(chǎn)成本管理

(1)房地產(chǎn)成本。房地產(chǎn)成本即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了獲得一定利益，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在前期規(guī)劃、土地獲取、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，進(jìn)行商品房銷(xiāo)售等一系列生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所有耗費(fèi)的資源的總金額。(2)房地產(chǎn)成本管理。房地產(chǎn)成本管理是根據(jù)房地產(chǎn)成本的組成來(lái)給出的：房地產(chǎn)成本管理即房地產(chǎn)成本管理部門(mén)和相關(guān)協(xié)同部門(mén)在企業(yè)負(fù)責(zé)人的帶領(lǐng)下，共同管理、控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能發(fā)生的費(fèi)用，控制房地產(chǎn)成本，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的利益。

2.2 房地產(chǎn)成本管理特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，其特點(diǎn)如下:第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是一種生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目總投資。第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本內(nèi)容復(fù)雜。究其原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所用的時(shí)間比較長(zhǎng)；成本包含內(nèi)容比較多；且開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)地塊所在的地區(qū)不同，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的前期工程費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)也會(huì)不一樣；各房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平、企業(yè)公關(guān)水平不同；各地的政府政策支持程度不同等因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的呈現(xiàn)也有一定的影響。

3 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀——以 A企業(yè)為例

3.1 A企業(yè)背景

A企業(yè)正式成立于2005年，于2010年上市，是某控股集團(tuán)下面的一個(gè)企業(yè)。該企業(yè)重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，目前，住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是該房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)。2008年獲江蘇省房地產(chǎn)20強(qiáng)企業(yè)第五名，一些沿海地區(qū)房地產(chǎn)界知名品牌住宅項(xiàng)目就是該企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。

3.2 各階段存在的成本管理問(wèn)題

(1)企業(yè)在決策階段存在的成本管理問(wèn)題主要有以下幾點(diǎn)：一是企業(yè)市場(chǎng)部沒(méi)有正確了解和預(yù)估項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀、供需狀況和后續(xù)發(fā)展?jié)摿?，?xiàng)目在推售時(shí)無(wú)法達(dá)到理想的售價(jià)，企業(yè)無(wú)法獲得應(yīng)得收益;二是沒(méi)有正確了解項(xiàng)目所在市場(chǎng)區(qū)域建筑安裝工程造價(jià)水平，在支付建筑安裝工程款時(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出可研報(bào)告中的估算建安成本，成本超出概算較多，出現(xiàn)失控現(xiàn)象；三是項(xiàng)目?jī)?nèi)部相關(guān)部門(mén)團(tuán)隊(duì)意識(shí)較差，因?yàn)楹献鲉?wèn)題造成數(shù)據(jù)提供不及時(shí)，信息反饋不準(zhǔn)確，影響拿地決策;四是設(shè)計(jì)方案單一，沒(méi)有多余的設(shè)計(jì)方案可以進(jìn)行優(yōu)化、對(duì)比，從而影響進(jìn)一步增加企業(yè)收益的空間及市場(chǎng)的銷(xiāo)售空間。

(2)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段存在的成本管理問(wèn)題主要有以下幾點(diǎn)：一是在企業(yè)迅速擴(kuò)張的情況下，要求設(shè)計(jì)工作要既快速又有效率，然而保證設(shè)計(jì)的完善性就不能保證速度，保證速度就不能保證設(shè)計(jì)的完善性;二是部分工程設(shè)計(jì)缺少標(biāo)準(zhǔn)限額指標(biāo)，每個(gè)新建的項(xiàng)目指標(biāo)都不一樣，這樣不利于企業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，容易造成浪費(fèi);三是設(shè)計(jì)單位沒(méi)有完全領(lǐng)悟和執(zhí)行企業(yè)的設(shè)計(jì)意圖和限額指標(biāo)，設(shè)計(jì)中出現(xiàn)與企業(yè)要求不符的現(xiàn)象;四是企業(yè)各個(gè)相關(guān)部門(mén)之間的合作意識(shí)不強(qiáng)，導(dǎo)致在設(shè)計(jì)圖紙成本優(yōu)化問(wèn)題上難以達(dá)成共同意見(jiàn);五是由于無(wú)法通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)或政府對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)的審查要求，而需要大面積修改，影響了項(xiàng)目進(jìn)度，增加了項(xiàng)目成本。

(3)企業(yè)在招標(biāo)階段面臨的成本管理問(wèn)題主要有下幾點(diǎn):一是招標(biāo)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)許多不合理的競(jìng)標(biāo)現(xiàn)象，招標(biāo)質(zhì)量較差，后續(xù)合同實(shí)施中風(fēng)險(xiǎn)較大，低價(jià)中標(biāo)高價(jià)結(jié)算情況經(jīng)常出現(xiàn)，成本可控風(fēng)險(xiǎn)加大;二是企業(yè)不重視招標(biāo)清單標(biāo)價(jià)的編制，控制價(jià)編制脫離實(shí)際，缺項(xiàng)、漏項(xiàng)常有發(fā)生，清單描述模糊等問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)，這些問(wèn)題都是業(yè)主方責(zé)任，在工程管理過(guò)程中勢(shì)必加大業(yè)主成本控制風(fēng)險(xiǎn);三是由于趕進(jìn)度，招標(biāo)圖紙深化程度不夠，圖紙標(biāo)注不清，導(dǎo)致后續(xù)合同工程內(nèi)容不清，變更、簽證大量增加，成本法法控制；四是企業(yè)總部在項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中不進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)控，總是事后核查，招標(biāo)工作的監(jiān)督、檢查工作沒(méi)有到位，容易滋生腐敗，成本不易控制。

4 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對(duì)策分析

(1)加強(qiáng)企業(yè)成本管理的意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將成本管理工作作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，覆蓋項(xiàng)目全過(guò)程，應(yīng)強(qiáng)調(diào)整體與局部相結(jié)合的系統(tǒng)管理理念，全面管理、控制影響企業(yè)成本的各方面工作。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成本管理的范圍應(yīng)該相應(yīng)的擴(kuò)大，并應(yīng)形成更為科學(xué)、更為系統(tǒng)、更為標(biāo)準(zhǔn)的管理模式，使企業(yè)在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。(2)實(shí)行全員成本管理模式。只有企業(yè)所有的員工都意識(shí)到、參與到成本管理工作中來(lái)，堅(jiān)持共同重視、執(zhí)行技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合、生產(chǎn)與管理結(jié)合的管理模式，使成本管理深入到企業(yè)每個(gè)員工的心中，才能快速地實(shí)現(xiàn)企業(yè)全成本的有效管理。企業(yè)還應(yīng)該對(duì)成本專(zhuān)業(yè)人才予以重用，采取各種有效的方法來(lái)增加成本管理方面的技術(shù)力量。

5 結(jié)束語(yǔ)

總之，成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工作，直接關(guān)系著企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。只有在人員組成、工作流程、管理工具、組織架構(gòu)等各個(gè)方面，找出適合市場(chǎng)及企業(yè)自身的模式，才能使整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理更為有效、可控。只有企業(yè)全員參與成本管理，才能及時(shí)、準(zhǔn)確地反饋?lái)?xiàng)目成本的真實(shí)信息，讓企業(yè)及時(shí)做出精準(zhǔn)的調(diào)整與反應(yīng)，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏，獲得更大利潤(rùn)，避免不必要的損失，實(shí)現(xiàn)健康、快速地發(fā)展，立于不敗之地。

[1]潘晴.淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].東方企業(yè)文化,2014(1):325.

[2]章軻.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題及對(duì)策淺析[J].現(xiàn)代商業(yè),2014(11):198～199.