孟曉蘇：中國房地產(chǎn)究竟還能扛多久？

謝丹丹

這是一個(gè)讓很多國人質(zhì)疑的問題。

先看一些數(shù)據(jù)：

中國的GDP增幅在十二五期間持續(xù)走低。“權(quán)威人士”說，這個(gè)L型不是一個(gè)階段，而是會維持相當(dāng)長一段時(shí)期。

而房地產(chǎn)在2014年、2015年持續(xù)24個(gè)月投資下滑，明顯拖累國民經(jīng)濟(jì)。

中央的應(yīng)對措施是，2015年年底明確要求化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。2016年，中央和國務(wù)院實(shí)施了因地、因城施策的政策。

據(jù)我推斷，房地產(chǎn)業(yè)長期拉動中國經(jīng)濟(jì)增長。

中國房地產(chǎn)有泡沫嗎？

資產(chǎn)增值促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)上漲，但同時(shí)也引發(fā)人們擔(dān)憂，房地產(chǎn)業(yè)會迎來崩盤的那一天嗎？

在我看來，中國樓市“泡沫論”被人講了多年，一天都沒有準(zhǔn)過。講房價(jià)要下跌的專家，講了20年，也沒有一天準(zhǔn)過。因?yàn)樗麄儾欢绵囆∑降幕居^點(diǎn)：實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。

1989年，《人民日報(bào)》刊登的一篇報(bào)道稱，“北京房價(jià)竟高達(dá)每平米1600元?！爆F(xiàn)在，27年過去了，房價(jià)上漲了40倍。

27年，中國房價(jià)上漲40倍！

有人說日本、美國、迪拜是泡沫！中國就一定也有泡沫嗎？

美國房地產(chǎn)高居美國GDP第一位，仍然是美國的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2012年以來，美國房地產(chǎn)開始復(fù)蘇，推升美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)，還推升了特朗普的身價(jià)。在很多人看來，這個(gè)在美國連一個(gè)科級干部都不是的房地產(chǎn)商，竟然打敗了16個(gè)共和黨的競選人，又打敗了民主黨的競選人，當(dāng)上了美國總統(tǒng)，是個(gè)笑話。

再來看看德國房價(jià)，有人編了一個(gè)德國房價(jià)的神話故事，稱：從1975-2011年的26年間，德國實(shí)際住房價(jià)格累計(jì)下降了21.6%，而同期英國、法國實(shí)際房價(jià)累計(jì)上漲145%和123%。他將其歸結(jié)為，德國政府制度性因素，主要是高額稅收、土地控制、鼓勵租房和支持自建房。

但實(shí)際情況是，我曾向德國共產(chǎn)黨的前主席求證，他說這是德國政府造成的，柏林墻被推倒后，西德和東德的房價(jià)被平均計(jì)算了。事實(shí)是，近年柏林、慕尼黑、科隆、法蘭克福的房價(jià)年漲幅為6.3%-13%。

所以，中國的房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫的可能性很小。

未來房價(jià)還會繼續(xù)上漲嗎？

1987年，中國的房價(jià)是每平米408元，到現(xiàn)在一直都在上漲。有人問，現(xiàn)在的房價(jià)已經(jīng)漲到如此高，今后還會繼續(xù)上漲嗎？

我相信黃奇帆的一句話：短期看供求、中期看結(jié)構(gòu)、長期看通脹。

從供求關(guān)系來看，一二線城市的房子生產(chǎn)周期是18個(gè)月，再加上規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地審批18個(gè)月，加起來一共三年，拋開預(yù)售還有三年。

從通脹來看，貨幣主義大師弗里德曼認(rèn)為：通貨膨脹是由于貨幣的增速高于經(jīng)濟(jì)的增速而造成的。看一組數(shù)據(jù)：2003-2012年期間，M2平均增幅達(dá)18%。2013、2014年兩年平均增幅達(dá)12.3%。

但近年我國M2增量，為何沒有引發(fā)“通脹”？拿GDP跟增長相比是錯的，我們忽略了存量也在增值，這是跟弗里德曼的理論相矛盾的地方。

有以下幾個(gè)原因：

一是大量資金被“資產(chǎn)增值”包括房地產(chǎn)增值所吸納。二是“雙重轉(zhuǎn)型”：對擴(kuò)大貨幣發(fā)行量提出要求。例如：礦山資源拍賣流轉(zhuǎn)等。此外，還有居民現(xiàn)金偏好等。

當(dāng)年房改賣給大家?guī)兹f塊錢，現(xiàn)在一下漲到了幾百萬；過去企業(yè)上市不值錢，現(xiàn)在企業(yè)一上市股票價(jià)值多少萬億。再加上農(nóng)地流轉(zhuǎn)入市又需要錢，這些錢從哪兒來？都被我們忽略了。

在這樣的資產(chǎn)增值面前，房價(jià)上漲已經(jīng)成為一個(gè)歷史，也必將構(gòu)成我們的未來。

房地產(chǎn)未來的市場需求

未來還有沒有市場需求？我從五個(gè)方面來給大家提示一下：

第一，城鎮(zhèn)化進(jìn)程將繼續(xù)推動中國房地產(chǎn)業(yè)20年發(fā)展。

第二，城鎮(zhèn)居民自住和改善性需求巨大。包括首套住房需求、改善型住房需求、家庭小型化需求等。事實(shí)上，中國的人均居住面積與多數(shù)歐美國家相比，還差很遠(yuǎn)，僅實(shí)現(xiàn)人均33平米，戶均110平米。

第三，棚戶區(qū)改造解決低收入家庭住房困難。舊城改造需要持續(xù)進(jìn)行。目前，城市棚戶區(qū)里居住的人口還有一億人。

第四，新增人口帶來即期與長期的住房需求。中國生育率高，一年能生出兩個(gè)保加利亞的人口，兩年生出一個(gè)加拿大的人口。

第五，養(yǎng)老與度假需求，都需要房地產(chǎn)開發(fā)?，F(xiàn)在中國的老人已達(dá)2.2億人，我當(dāng)年提出的“分時(shí)度假”方案，開始在逐漸推廣。

總而言之，中國有這么大的需求，房地產(chǎn)業(yè)將會進(jìn)一步拉動中國經(jīng)濟(jì)的長期持續(xù)增長。